おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林克吉です
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■■ 本日のコツ
『意図せず大家さんが陥る
住宅ローンと低利回りの呪縛！！
その２』
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■ 本文
不動産投資を始めようとしたきっかけ
が、転勤のために自宅を貸し出しした
ことという人がいます
こういう人のことを
「意図せず大家さん」（になった人）
と呼んで
そういう人が、不動産投資を行って
行くには
「住宅ローン」と「低利回り」
の呪縛を乗り越える必要があると
言いました
前回は、その「住宅ローン」の呪縛
について説明しましたが、
今回は、「低利回り」の呪縛について
お伝えします
自宅を購入する時は、賃貸に出すこと
を考えて購入する人は少ないです
賃貸に出すことを考えて購入する人は
そもそも賃貸事業を意識して購入を
考えているので
「意図せず大家さん」（になった人）
ではないということもあります
ということは、ほとんどの人が、
賃貸に出すことを考えずに自宅を
購入しているということになります
さて、転勤するサラリーマンが自宅
を賃貸に出す場合には、こう考えます
例：勤務先から電車で５０分の
４０００万円の３LDK
マンションを３５年ローンで
購入、金利は１％
月返済額 １１３，０００円
管理費と修繕積立金の合計が
３０，０００円
合計の支出 １４３，０００円
「毎月の家賃が１４３，０００円
以上であれば、お金が残るから
それ以上の家賃で貸せればいいな」
築年数が浅いマンションであれば
このくらいの条件であれば、
ほぼ借り手が付くと思われます
うまくいけば、１６万円くらいで
貸せるエリアも有るでしょう
そうすると、ローンと管理費と
修繕積立金を支払いしても
月１．７万円、年間２０万円の
手取りになります
これまで約１４万円のローンを払い
家計上はマイナス約１４万円だった
のが、プラス１．７万円です
サラリーマンとしての給与から
住宅ローンを支払いしている人が
住宅ローンの支払いが無くなる
どころか、収入が増えることになり
その差額は、１６万円近くになります
また、自分が不動産を所有するという
所有欲を満たすこともできます
ですので、これに味をしめた方が、
自宅とは別に収益不動産を購入したい
と思うのは当然と言えるでしょう
しかし、この物件の利回りを考えて
ください
４０００万円の購入金額で
年間家賃が１９２万円
表面利回り ４．８％
です
この物件は収益物件として優秀でしょうか？
残念ながら、優秀な物件とは
言えません
自宅用の不動産というのは、
収益物件としての価格とは別に、
実需と言われる自宅用の価格が
市場で創りだされていますので
このような「低利回り」の価格で
取引がされているのです
この「自宅用」と「収益物件用」
という２重価格の仕組みを知って、
理解しないと、自宅用に購入した
「低利回り」の価格帯が一般的な
不動産の相場価格であると勘違い
してしまいます
そうすると、販売されている収益
物件の表面利回りが７％や８％でも
「高利回り」であり
１２％や１５％の利回りは何か問題
が有ると疑ってしまう
これが、住宅ローンを利用して自宅
を賃貸に出した人が陥る
「低利回り」
という二つ目の呪縛です
ひとつ目の呪縛である「住宅ローン」
と共に、収益用の不動産の購入を
考える時は、
「融資（ローン）」は「住宅ローン」
と違い、
「利回り」は自宅用の「低利回り」で
はなく収益物件用の「（高）利回り」
というものが存在する
こんな意識へのシフトチェンジが
必要になってきます
フィールドが変われば、ルールも
変わりますので、そのルールに
合わせて、有利に戦うのが秘訣です！
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