木賃アパートによるボロアパート投資、大変だったのは物件管理

不動産投資の中でも、安価で始められるのがボロ物件投資。

ネットで調べても表面的なことしか出てこない。

そんなわけで、ボロ物件投資をしている方々に、体験談を伺ってきました。

何回かに分けて、ご紹介していきます。

今回は木賃アパートでボロアパート投資をしている方です。

それでは一人目の方の体験談をどうぞ。

木賃ボロアパートで不動産投資。何かと大変だった管理

私がボロアパート投資で選んだ物件は、木造2階建て、8室の木賃アパートで築年数は27年です。

このアパートは最初に建てたオーナーさんが手放すことになり、知り合いの不動産会社を経由して購入に至りました。

購入価格は約2,400万円で空室はゼロの状態だったことで、購入については何ら問題はありませんでした。

が、不動産管理会社と契約を交わし、入居と退去の立ち会いの他、お金の回収から入金、定期巡回、修理修繕等を委託したのですが、土地に対しての物件の建て方が少し問題があることが分かり、苦労をした内容はいくつか出てしまいました。

地域の特性を考慮されていない木賃アパートは、危険がいっぱい

まず、物件は札幌市にあるために冬期間の積雪の被害を無くすために1階部分は地面から1.5メートル程度高い位置に作られていることは良いのですが、階段が外階段になることで冬期間は不動産管理会社側の巡回で月に2回の除雪作業を行ってもらえるものの、1月に入ると階段には積雪が氷となってしまい、危険が生じてしまいます。

結論から言えば月に2回の巡回では不足をしてしまうので、1回目の春を迎えた時に自らホームセンターで購入をしたゴムチップマットを敷き詰めることを行い、氷になってもスコップで直ぐにマットを出せるように施しました。


多くの方が木賃アパートで尚且つ中古物件であれば毎月の家賃額でローンを支払えると認識しているものですが、実際には管理費を除いても給湯器の故障、ストーブの故障、水回りの設備の故障などがあり、外装面では外壁塗装や各室のベランダ部分の軒裏天井の劣化など、機材購入費とリフォーム費用は結構掛かります。

ボロアパート投資は、維持管理費がかかるのです！

この物件の場合は、月に約38万円の利益を出しているのですが、ローンの返済は月に20万円で組んでおり、他に掛かる経費を残す必要性があります。

マイナスになったことはありませんが、物件の前には道路側から5メートルくらいの空きスペースがあり、道路との境界部分には古い時代に作られたブロックの塀が設置されていました。

購入前に調査を行った時には何ら問題はないと感じてしまい、雑草は気になっていましたが不動産管理会社側で年に1度の草刈りを行うという話を聞いていたので寧ろ安心をしていました。

ただ、この空きスペースが後々問題になってくるのです。。。


次回は、外部からの被害について、対策も含めてお話したいと思います。

次回分↓

『ボロ物件投資ってやっぱり大変？木造ボロアパートによる運営の体験談』

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