ボロ物件投資ってやっぱりきつい？木造アパートによる運営の体験談

前回、ボロ物件投資の体験談について、書かせていただきました。

『木造アパートによるボロ物件投資、大変だったのは物件管理』

今回はその続きです。

木造アパートによる築古物件投資の体験談②

余分なスペースがあると、不法投棄されることも。見た目に気を使って犯罪を防ぐ

1年を通して運営をしていると、この空き地のスペースには部外者によるゴミの不法投棄が目立ち、最悪だった事例では冷蔵庫が2台捨てられていたことがあります。

この残置物においても不動産管理会社に連絡をすると無料で回収をしてもらえるのですが、私の発想では外塀に問題があると解釈をして、50万円を支払って古い塀の撤去と背の低めでお洒落な外塀を作ってもらえました。

更に年に1度の草刈りでは不十分なので、除草剤を十分に散布した後に、水をかけると固まる土という商品を大量に購入し、私が自ら施工をしました。

この作業によって不法投棄の問題は無くなったのですが、それでも不安を感じることがあります。

2階へと上がる階段の脇には集合ポストがあるのですが、何か重たい物でポストを潰したような痕跡があったので、この問題も新しくポストを設置すると同時に、ダミーの防犯カメラを4台購入をして道路側から見える位置に取り付けを行ったことも良い結果となりました。

修繕はできるときに。トラブルを未然に防いで安全な運営を心がけよう

物件自体の購入費用は安くて良かったのですが、予見通りにお金を費やさなければならない場所はいくつも出ていたので、運営から1年半という短期間で100万円近い出費がありました。

お陰様で入居者さんは長く住む方が非常に多く、退去をしても直ぐに新しい入居者さんが現れることを繰り返しているので、当初の利回りを下回ることはなく、比較的安定した経営を行っています。

それでも全室一斉ではありませんが、トイレのフルリフォームを行ったり、クロスの張り替えやクッションフロアの張り替えなどもあり、少額ではあるものの得ている家賃額よりも月に10万円以上を差し引いたローンの返済額に設定したことは間違いではありませんでした。


経営から3年、4年と経過をしていくと、大きな出費が連続して必要となることは減ってはいました。

築年数が古い木造アパートで札幌という環境から、ベランダの軒裏天井を全て張り替え依頼をしたり、外壁塗装を行ったりと出費はあるものの、この範囲は私の判断とペースで決めることができるものです。

なので大金は掛かりますがそれなりに貯えが増えた時点で施工依頼をしている次第です。

 

後は賃貸木アパートでよくある問題として住民同士のトラブルが多い傾向にありますが、幸いにしてこの物件は5年の経営でトラブルはゼロです。

緊急な通報では水漏れが圧倒的に多く、この問題は契約している不動産管理会社が24時間対応をしているのでオーナーである私に連絡が来ることもありません。

購入後の1年半の期間はかなりの出費があったので焦りを感じたことは事実ですが、元々が手が器用でDIYにも精通をしているので自分でできる範囲であれば常に物件を綺麗に見せるために週末作業を行ってます。

階段の手摺りの塗装の他、屋外立ち水栓の設置などは自前で行っており、夏の季節に入ると入居者さんは物件前のスペースで食事をしたりできるように椅子とテーブルもDIYで製作をして置いているので工夫をしたことで入居者さんからは好評です。
 

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