皆さんこんにちは。
皆さん収益物件を見る際に、収益力だけでなく、土地本体の力も見ていますでしょうか？
不動産の価値は立地、道路、地型できまるとはよく言われていますが、容積率がどれくらいになるかもとても重要です。
なぜなら、容積率によってその土地に建てられる建物の大きさが変わってくるからです。
【不動産の価値は容積率によって大幅に変わる】
住宅地に建っている建物って大体同じ大きさですよね？
商業地に建っている建物って大体背が高いですよね？
これはあらかじめ建物の容積率が決められており、それ以上の大きさの建物を建てられないからです。
もちろん、他にも斜線制限などの制約も入ってくるのですが、大前提として、指定された容積以上の建物は建ててはいけない、と定められているのです。
似たような場所で似たような条件の土地なのに、価格差が結構ある場合、容積率を見てみましょう。
【土地は道路とともにある】
ちなみに、容積率がどうやって決められているかご存じですか？
大体は用途地域別に、指定容積率が決められているのですが、自分の土地が必ずしもその指定容積率通りではないので要注意です。
というのも、道路の幅員によって容積率が増減し、その最大値が指定容積率になるので、道路の幅員が狭いと、指定容積率が例えば200％なのに、実際は160％くらいだった、というのはよくあることです。
物件概要書に実際の容積率を書かずに、指定容積率のみ記載されていることも多々あるので、気をつけましょう。
このように、全く同じ大きさの土地でも、容積率によって建てられる建物が変わってきます。
自分が思い描いていた物件を実際に建てられるか変わってくるので、非常に重要ですね。
こと収益物件においても、この土地はどれくらい収益を生み出すことができるのかは、建物がどれくらい大きいか＝容積率が大きいか、に関わってくるので当然超重要です。
既存の収益物件を買う場合、今建っているものと同じ大きさのものが建つのではないか、というと実際はそうでないこともあります。
容積率がオーバーしている場合、違法建築だったり、既存不適格だったりしています。まあこれに関しては重説で説明されますし、そもそも違法建築の場合は融資がほとんど下りないのであまり関係ない話かもしれませんが。
逆に容積率が余っている場合は、新しく建てるときに今よりも大きく建てられることができます。
この場合、建て替えなどで収益力を上げたりもできます。
しっかり見ていきましょう。