こんにちは。
不動産投資をどれにしよう、となった時の選択肢の中に投資用アパートがひとつ浮かぶかと思います。
建物の建築費が比較的安価なので、最初に検討する物件の一つとしても手ごろかとおもいます。
そしてサブリース会社が賃料保証してくれるなら収益も安定してデメリットなんてないんじゃないの？なんて思われる方も多いかと思います。
ただよく考えてください。
賃料を保証してくれるということは、保証する方は何らかのリスクを抱えています。
彼らはそのリスクを最小限に抑えるために、様々な方法で私たちを困らせます。
そしてそのことを教えてはくれません。
何かあった時に困ったことにならないよう、デメリットを上げていきたいと思います。
【賃貸付けがよくわからない、という理由で契約を結ぶのはNG】
賃料保証契約をするうえでやはり大きいデメリットが
・賃料設定が自分でコントロールできない
・自分が望む属性の人たちを選べない
だと思います。
特にアパートとなると、そもそもの賃料が安かったりするので、思っていた収支とかなりずれてしまったりします。
この二つについて説明していきたいと思います。
賃料設定が自分でコントロールできない
買った当初の想定賃料があると思うのですが、その通りに賃料設定をしてくれるとは限りません。
相場と比べてもともと安いとか、適正だったら大丈夫ですが、基本的に高めに設定されていることが多いので、下げるように要求されてしまいます。
いきなり収支が狂いだす原因です。
また、二年ごとに賃料の見直しも行われ、ここでさらに賃料の値下げが要求されます。
しかも、法律上、賃借人であるサブリース会社のほうが立場が強いので、従わざるを得ません。
手数料で約２０％も持ってかれていく上に、元々の期待収益賃料からさらに引かれるので、ほとんど手元にお金が残らない事態が発生します。
自分が望む属性の人たちを選べない
これも結構深刻で、人が入ってくれるなら属性なんてなんでもいいじゃん、と思う人は要注意です。
ぶっちゃけ賃料単価が高いところに住む人ならそこまで心配する必要ないんですけど、賃料単価が安い地域でサブリースを行う場合は特に注意してほしいです。
特にアパート経営はマンションなどにくらべるとどうしても単価も住む人の質も下がります。
高齢者、どんな職についているかわからない人、トラブルメーカーなど、自分では入れたくない人たちを、サブリース会社は満室にするためにそこまで精査せずにバンバンいれてしまうのです。
これで一番怖いのが、変な人たちしか住んでいない状態でサブリース契約を打ち切られた時です。
確実にスラム化します。
そういった難あり物件は買い手もなかなかつかないので、赤字を垂れ流す羽目になります。
気をつけましょう。
ここでは説明を省きますが、他にも
・修繕費用は自己負担
・サブリース会社から一方的に解約、最悪の場合破綻
などもあります。
特に契約書や重要事項説明書に、サラッと重要なことが書いてあったりするので、よく読んで自分の不利になる事項を排除するようにしましょう。
【賃料保証がないと心配になるような状態で物件に手を出さない】
賃料が保証されている、という安心が欲しいという気持ちはわかります。
ただ、それは正直不動産投資においては危険な状態といわざるを得ません。
不動産の相場がわからない状態で投資に挑むのは、装備なしで登山に挑むのと同じです。
普通に死にます。
何も知らない初心者に営業マンがつけ込み、賃料保証があるから安心です、と甘い誘惑をしかけ、収益のでない物件を掴まされる羽目になります。
サブリース会社の運営も適当になっていき、スラム化した物件の状態で契約解除されて途方に暮れる。
最悪です。
そうならないようにするためにも、日々物件を見る目を養いましょう。