営業不振や高齢化、もしくは経営者・配偶者の死去により今までのように経営を続けることが困難になり廃業しているのは個人商店や零細企業に限らず、診療所や歯医者さんでも同様の問題に直面しています。
立地条件の良い診療所や歯科医院なら、開業希望の医師や医療法人が買い取ったり借りてくれたりする事もありますが、築年数が３０年を超えるような建物になると、そのまま使用する事もなく売却または取り壊してしまうようです。
私の住んでいる千葉市内でも、院長が亡くなると相続対策なのか売却されてしまうか、相続した親族が更地にして貸し駐車場やアパートになっている事が多いようです。
シャッター商店街は、昔ながらの商店街に立地する店舗が住居併用という事もあり、店主の高齢化により後継ぎもいないので廃業した、老人介護施設等に入居して空き家・空き店舗になってしまった等の理由から、シャッターを開けない店舗跡が増えているのでシャッター通り、シャッター商店街となってしまうのです。
店舗としての機能がない場所ですから、リフォームでもして部屋に改修するならやるのでしょうが、わざわざ利用予定もないところにお金をかける事はしないのでしょう。
そうなると、駅前や大手開発会社の都市計画に建物が含まれるような再開発計画でもあれば、公共施設やマンション建設などにより売却して立ち退く場合もありますが、ほとんどの地域ではそのまま老朽化していく事の方が多いようです。
相続した子どもがそこに住むからと建て替えをする事はありますが、そこで別な業種であっても商売するとは限りませんから、アパートが建ったり一般的な住居になっていたりと、商店街が出来た当初の賑やかな景色とは異なる、通りは明らかに商店街なのに、実際には住居と空き地や駐車場の中に店舗が点在する不思議な光景となっています。
行政や商店街で頑張って営業していこうという意気込みがある店主、利用者としての住民はシャッター通りの解消に向けてあれこれ考えを巡らせていますが、所有者や親族にその気がなければなかなか事は進みませんから、まちづくりなどの活動は中途半端になってしまいます。
店舗併用住宅の難しい所は、店舗と自宅の境目があいまいで、トイレなど水回りが共有だったりする事や店舗と自宅の境目がカギもなくドア１枚だけというところが多いので、そのままの状態では店舗部分だけ貸し出すのは難しいというところもあります。
そんな塩漬け不動産も、上手に活用できる可能性があるのがセール＆リースバックです。
ここ最近、カリスマ経営者と呼ばれた方の逮捕で話題となった大手自動車メーカーや、電機メーカーのどちらも採用した本社の不動産売却による一時的な資金調達と、売却した不動産をそのまま借りて、売却先の所有者に賃貸料を支払う形をとる事で、賃料という経費の均一化を図り経営の下支えをするというセール＆リースバック。
自治体でも採用しているところがあるこの仕組みを、近年は一般住宅でも相続対策や住宅ローン破綻対策などに利用するように営業活動をしている金融機関や不動産会社も増えてきました。
被相続人が住んでいる間に売却してしまうと、所有権が第三者に移動してしまうので、子どもなど親族でもなければ、そこに住み続けることは難しくなります。
資金に余裕があれば、終身型の高齢者施設に入居する方もいますが、自宅不動産以外に大きな資産がない場合、売却すると住処を失います。
それが、セール＆リースバックなら、売却してもそのまま賃貸住宅として、同じ家に住み続ける事が可能になるのです。
不動産の名義が他人に譲渡されてもご近所に教えなければ判りませんから、他人の目を気にせず、今まで通りに住み続けていられます。
不動産売却益を現金で保有して、家賃に充当させる方法もありますし、家賃は年金などで支払い、余剰資金として使用したり、子供や孫に現金で相続したりする事も可能になります。
もちろん、家賃が払えなくなれば退去する羽目にはなりますが、業者にもよりますが、手数料を上乗せして買い戻すという事も可能なので、不動産の新しい利用方法として考える価値はあるかと思います。
取扱いをしている金融機関や不動産会社によって、審査基準も異なり、条件が厳しいところもありますから、どこの商品を選ぶかは十分吟味が必要です。
これらの仕組みや補助金・助成金等を上手に活用すれば、店舗は独立型店舗として誰かに貸して、住居は今まで通り住まいとして利用できるようになりそうですね。
シャッター通り・シャッター商店街に賑わいを戻すには、それらの政策も組み合わせると、元商店主などが、住み続けたいけどお店は開かない、というニーズにも応えられるのかも。
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吉田 謙二
スマートビーンズ株式会社
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