分譲マンションの維持管理には欠かせない長期修繕計画。
今までは一度作成した計画を見直すのは面倒で、という意見もありましたが、建築費や資材の高騰が予想以上に進んでいる上に、修繕積立金は超低金利なので従来のように金利での運用はほとんどされない状況です。
そこで、いかに経費をかけずに維持管理をしていくかで住み続けられる不動産になるか、老朽化に耐えられず、建て替えもままならない塩漬け物件となるかは、管理会社はもちろん、住民が運営する管理組合にかかっています。
従来は１年毎または２年毎などの輪番制で行っていた管理組合の理事や役員も、それほど問題もなく前年踏襲でやり過ごせましたが、今は技術も情報もどんどん進化しているのに、知らずにそのまま行っていると、かなりの経済的損失になっている事も少なくありません。
ほんの少し知識や情報があれば、効率よく管理費や修繕積立金を使う事が可能になるのですから、管理組合も学校のPTAのようにくじ引きや押し付けあうような還啓ではなく、協力的に行うようになると良いのですが。
新築あら１０年程度はマンションの建設・販売をした企業のグループ管理会社が運営を行っているケースがほとんどですが、１０年を過ぎると管理組合の自主運営に切り替えるところが増えてきます。
管理会社丸投げは高くつきますからね。
場合によっては、既存の管理会社と合い見積もりで他の管理会社を比べて安い方にするか、現状の管理会社に値下げ交渉をするかというパターンと、住民管理組合が修繕や維持管理を随時発注して経費削減に努めるといったところも増えています。
新築で入居した場合は住民の中で合意形成が出来ないので仕方ない面がありますが、１０年以内ならそれほど修繕や維持管理に費用が掛かる事もなく、クレーム処理や不具合の対宇王など建設会社が負うべき責任を管理費で賄うようなものですから、デベロッパーにしてみれば一番オイシイところかも知れません。
１０年を過ぎてから、あちこち故障や不具合が出てくるのですから、どれを優先に行うかなど難しい判断を迫られます。
電気設備に給排水管、防犯灯、防犯カメラ、インターホンに、非常ベル、エレベータに給水ポンプなど、やり始めるといろんな出費が起きてくるのです。
とはいえ、修繕積立金には限りがアリアス氏毎月積み上げていく費用ですから、あれもこれも一度にすべては出来ません。
大規模改修を行って積立金が減ってしまえば、ある程度の金額が貯まるまでは大きな出費は出来ないのですから。
そこでもし積立金が足りなくなれば、住民が持ち分比率に応じて各世帯が負担する事になるので、そろばん勘定は慎重に行う必要があります。
それ故、築年数が経過してくると１世帯当たりの修繕積立金はだんだん増えていくのです。
そこで、共益費などの固定経費を出来るだけ安く抑えて、その分修繕積立金を増やしても世帯当たりの負担額をなるべく減らすか、せめて増やさない対策をしていくのが理想です。
築年数が２０年３０年と経過すると、住民も高齢化して年金暮らしの世帯も増えてきますから、現役世代にとっては月１，０００円程度の負担なんて昼飯代程度にしか思っていなくても、年金から毎月持ち出す出費の１，０００円は決して安くはないですからね。
しかも受給額の少ない国民年金だとなおさらです。
これを銀行利息で年１，０００円増やすとなると、５００～１，０００万円は必要ですし。
管理費や照明器具などは、対策すればすぐに経費削減につながりますから早めに対策を、積立金をなるべく目減りさせずに省エネ照明器具や防犯カメラなどを設置するのであれば、リースやレンタルを組み合わせる事で一時的な出費を抑えることが可能となります。
修繕計画は実行しますが、今一度その中身を見直して発注ありきの見積もりだけでなく、安くする方法を提案してもらう提案型の見積もりと合わせて比較してみると、結構修繕費用も削減できるかも。
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吉田 謙二
スマートビーンズ株式会社
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