24年第6週は、とうとう週間の投資残高がマイナスになりました
指数が良いのに成績が悪いのはふて寝するしかねぇ
と、あきらめず振り返ってみます
まず第2週
TOPIX +4.2%に対して、投資残高は0.1%しか上げてません
出金があったのでそれを考慮すると+0.7%くらいでイケてませんが、元々、こういう短期のボラには付いていけないPFです
1～4週までの累計
少し期間を伸ばしてみると、4週間でTOPIX +5.55%に対して投資残高は+4.15%
通常だと私のPFの指数の変動に対する相関は0.5以下程度の低ボラなので、ここまではさほど問題ないのです
よろしくないのはこの後で・・・
第5週
この週は投資残高が6千万に届いた週
でも中身があまり良くないんです
年初来1800以上をなんとか維持していた東証REIT指数が1800を割れ、これに足を引かれる感じで投資残高の伸びはTOPIXの半分近くに圧縮されています
そして問題の第6週
日経平均は強く、TOPIXもそれに引っ張られる形で上げました
しかし、その一方で東証REIT指数が週で2％越えのマイナスになって、投資残高も為す術無くマイナス圏・・・
ただ、現状利回り4.5%, NAV倍率0.9割れの東証REITを更に悲観する必要はあまり無いと思い、利回り4%, NAV倍率1くらいまでは戻っても良いのかもと思っています
現状をそのまま当てはめると指数は1970を越える水準が想定されます
仮にNAV倍率が過去平均の1.15程度であれば指数は2270付近まで想定されますが、これだと利回りを3.5%程度の水準まで下げてしまいます
ここまで届くにはオフィス賃料の値上がりなどで収益性（利回り）が向上する必要があり、金利上昇が懸念される中ではなかなかここまでの回復を期待するのは難しいかと思います
一方で、仮に日銀が金利を上げたとしても、海外に比べて低いインフレ率や賃金の伸びを考えたら、大幅な金利上昇は見込みづらく、追って年内に米国の利下げが来ると想定するなら、今の東証REITの水準が更に利回り5％に向けて継続的に下げる必要があるようにも思えません
期末に向けての売りが収まれば、後は経済環境が可笑しくならない限り安定飛行に戻ってくれると思っているんですけど、どうでしょう？
答え合わせは3ヶ月～半年後くらいでしょうか