今日は憲法記念日
有事の専制独裁を手に入れようとする内閣
事故や他責を装い引き起こされてきた有事
憲法がそれを抑止せず、戦争に大義名分を与えるための道具となることを国民が望むのであれば、それは仕方の無いこと、なのだろうか
戦争、したいですか？
先日のOneリート投資法人につづいて、今日は・・・
セントラル・リート投資法人
ここは、時価総額が28,592(百万)という最小クラスの規模の銘柄です
以前はザイマックスがスポンサーのザイマックスリートという名前でしたが、名鉄グループの名鉄都市開発株式会社とのダブルスポンサー体制になり、2025年11月に現在のセントラル・リートという商号に変更されています
ポートフォリオは、オフィス62%, 商業施設25%,ホテル11％・・・という状況
投資口価格 108,800円
年間予想配当 6,486円
予想利回り 5.96%
決算期 2月, 8月
利回りは非常に高くなっています
2027年2月期には、札幌の物件で大型退去が発生し、分配金が減少する見込みとなっています
小型J-REITは１物件への依存度がどうしても高くなるので、退去などがあると分配金にもその影響が出やすくなってしまう面があります
含み益率は28.51%と、比較的潤沢な含み益を持っていて、LTVは鑑定LTV 36.2%, 総資産LTV 44.9%となっています
3月物件取得でLTVが若干上昇していますが、もう少し有利子負債を増やして物件を取得することはできそう
今後は名鉄グループの資産を中心に取得しながら規模の拡大を図っていく計画になっています
先ほど書いたように、規模が小さい故の不安定さはありますが、現在の利回りと、今後のポテンシャルを考えたら投資対象としての検討の余地は十分にありそうです
新規物件取得を目的とした公募増資などで価格が下がるところがあればねらい目でしょうか？
先日の日本都市ファンド投資法人につづいて、今日は・・・
Oneリート投資法人
ここは、時価総額が75,557(百万)で、先日の日本都市ファンドの1/10以下という規模の小さいファンドです
現在のスポンサーはみずほ信託銀行を中心としたみずほグループです
ポートフォリオは、オフィス75%, ホテル25%で、オフィスについてはほとんどが東京圏にあります
３月に公募増資を行って、
投資口価格 77,600円
年間予想配当 4,340円
予想利回り 5.59%
決算期 2月, 8月
前々期からの流れで見ると、売却益があった前々期の分配金が2776円(投資口分割考慮後)、売却益が剥落した前期が2386円、公募増資による希釈か影響などを受けて今期は2170円となっていて、売却益以前の巡行と比較しても少し弱めの分配金予想
含み益率も15%を超える程度の水準なので、いわゆる益出しによる配当増にも限界ありそう
含み益率が低いので鑑定LTVも40%を超えていて、借入余力もそれほどなく、規模成長は増資頼みか？
今後はホテルの保有を増やす計画としていて、これがどこまで成長できるか次第ですが、今の投資口価格では公募増資にも限界あり
成長ドライバーが見えづらく、利回りの高いのにはそれなりに訳がある、という感じでしょうか
分散投資先としてキープしている以上には増やす気にはなれないかな、という印象です
今週も週末になったので超長期債を発注
毎週あまり書くことは変わらないので、詳細は前回の記事にリンクを張って省略します
ただ、来週はＧＷのため、実際の購入は5/7(木)になっています
そのあと、またすぐ翌週の購入になっちゃいますね
月次のじぶん年金額グラフでも、だんだんピンクの超長期債が目に見えるようになってきました
手出しが難しい水準だったJ-REIT価格が、利上げ基調を受けて大分こなれてきたので、少し個別銘柄を見てみます
４月に決算発表があったところから、まずは
日本都市ファンド
ここは、時価総額が832,927(百万)で、日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイトに続く3番目の規模を誇るJ-REITです
現在のスポンサーはKKR
ポートフォリオは、ルーツが商業系REITだったことから商業施設が50%超えで最も多く、以下、オフィス23%, 複合型施設16%, 住宅4%
投資口価格 115,800円
年間予想配当 5,881円
予想利回り 5.08%
決算期 2月, 8月
決算説明資料によると、
実力のEPUは2500円を超える程度
これに売却益分で300円以上を上乗せ
当面の目標は、内部成長によりEPU2700円以上とし、更に売却益による還元を300円程度から更に拡大することでDPU3000円＋αを目指していくとなっています
ちなみに、2026年2月期は売却益還元が500円以上あり、分配金は3000円を超えており、これに対して来期からのDPU予想は若干下振れで予想されています
毎期の分配金にブレはあっても、実力のEPUは着々と成長する計画になっていますので、これはあまり気にする必要はないでしょう
LTVは鑑定ベースで37.9%で問題ない水準
含み益率は21.5%程度とそれほど高くはないですが、積極的に売却益を還元する運用なので資産インフレしているときには益を出しやすい運用です
保有は買値が100,000円以下なので、11万を割るタイミングがあったら買い増し考えるかも？というくらいでのんびり見ていても良さそうです
今日は全面的にAIに頼ったネタですみません
AIに聞いてみた「じじいの話が面白くない理由」があるある過ぎて・・・
じじい（高齢男性）の話が面白くないと感じられる主な理由は、過去の自慢話や武勇伝の繰り返し、相手の興味を無視した一方的な語り、結論のない長い話が原因です。自分の価値を認めてもらいたいという承認欲求が強すぎたり、時代の変化に対応できない認知的な特徴が背景にあります。
具体的な理由は以下の通りです。
1. 内容の問題（過去・自慢・教えたい）
「俺の昔は～」という武勇伝: 現代では通用しない過去の栄光や、興味のない武勇伝を繰り返す。
「教えたがり」の押し付け: 知識や経験を披露し、相手を指導しようとする（「俺から学べ」的な態度）。
話が空っぽ（現在・未来がない）: 具体的な中身がなく、妄想や脚色が多い。
2. コミュニケーションの問題（一方的・共感なし）
人の話を聞かない: 相手の話を遮って自分の話にすり替えたり、興味を示さなかったりする。
聞き手を意識しない: 壁や空に向かって話しているような、ライブ感や表情の乏しさ。
修正できない: 昔の常識が現在では通用しないことを受け入れられない。
3. 話し方の特徴（長い・脱線）
結論がない: 話のゴールが不明確で、どこに着地するかわからない。
情報に優先順位がない: 重要な情報とそうでない情報が混ざり、脱線しやすい。
記憶の偏り: 加齢により短期記憶が減り、逆に長期記憶（昔話）が残りやすい。
4. 心理・身体的背景
強い承認欲求: 自分の存在感を示したいという心理。
脳の機能変化: 認知機能の低下や、記憶・見当識の障害により、同じ話を繰り返してしまう。
これらの要素が重なることで、「つまらない」「話が長い」と感じられてしまうと言われています。
自分も十分じじいだけど、なんかすごくわかるわぁ
タイトルの通りですが、
老後資金の試算（62歳年金受給開始）を行ってみました
前提条件は・・・
・60歳誕生日月で定年
・定年後1年間だけ再雇用
・企業年金は60歳退職後から受給
・自分の公的年金は62歳に前倒し受給
・妻の年金は本則の65歳から受給
尚、年金受給を3年前倒しにすることで、60-64歳で必要なつなぎ資金が大幅に減少します
その分追加で超長期国債を購入し、その利金で年金減少分を穴埋めする前提で算出しています
結論
年間可処分所得800万を維持するために必要なつなぎ資金（グラフのピンク部分）は累計で550万程度に圧縮され、65歳以降は持ち出し無しで年800万を維持できる計算になりました
ちなみに、どうでもいいことですが59歳の手取りは役職を離れる前提でボーナスの上振れを見込まない最小限の収入見込みで、また、61歳は再雇用のスタンダードな収入と60歳から始まる企業年金受給額を使って見積もっています
すごい勢いで収入が減っていきますね
もし投資などで準備していなかったら、このギャップは恐怖なんだろうな～
金利の付く世界で、伸び続けてきた普通預金の残高が止まりつつあるとのニュース
物価高の中で、金利がつかない（低い）商品に資産を置いていれば、どんどん目減りしていきますから対策は必須ということでしょう
私も、株式投資や債券投資に廻していますが・・・
でも、まだ結構な金額を預貯金で持っています
自分の口座は、いざというときに備えるお金を除くとあと500万くらいだけど、これは超長期債に移行させる予定
でも、まだ奥さんの普通預金口座に1500万＋α （αは家計外の奥さんの資産で、ここにもかなり眠っているはず・・・）
合わせたら2000万くらいが遊んでる
いやー、無駄すぎる。。。
投資も大体おなかいっぱいだから再投資だけでいいと思っているし、来年末くらいには退職金の受け取り権利も発生してくるはずだし（その場で受け取らない手もあるけど・・・）・・・
退職金なども考えると5000万くらいをどうするか考えないといけないのか・・・うむむむむ...
とりあえず定期かなぁ
（完全な手抜き）
不動産でも買っちゃう？
なんて思ったけど、不動産相続って結構な地獄を味わうらしい
親が亡くなって口座凍結になると、賃料振込は止まって不動産屋に一時預ってもらうことなり、でも管理費などは相殺されなくて自分が払うことになり、固定資産税は自分に回ってきて、相続手続きなどで人を雇うとびっくりするくらいお金が出ていき、様々な手続きで「お役所仕事」に苦しめられるらしい
それでも家賃で儲かればいいけど、「物件古いから、家賃も無茶苦茶安い・・・」「区分所有だから建て替えもできんし、リフォームしてもお金かかるばっかりで・・・」というのは、最近不動産相続した人のリアルなお話でした
どうすべ
と思っていたら、前にも同じような話で悩んでた・・・
成長せんなぁ
今週も週末に超長期債を注文しました
私の超長期債投資は、株式やJ-REITからのシフトではなく、低金利で使うあてもなく遊んでいた預貯金を、金利復活で債券に移動し、30年間キッチリ働かせる目的です
超長期債購入
購入累計 4,000,000円
購入目標 25,000,000円
進捗率 16%
残回数 105回
今回注文分を合わせてやっと400万を超えましたが、まだ序盤であと100回以上の買い付けが残っています
そして、今回から購入対象が切り替わりました
第90回利付国債(30年)
利払日 3/20, 9/20
満期償還日 2056/03/20
クーポン 3.7%
単価 102.91
単価は額面100に対するSBI証券の相対取引価格で、市場金利に応じて毎日変動するものです（市場価格に対して証券会社の手数料相当分が上乗せされている）
取引単位は100円単位で買えるわけではなく額面5万円単位になります
前回の第89回は額面に対する金利（クーポン）が3.4%だったものが、今回は3.7%と、着々とクーポン利回りが上昇中
ただ、取引価格は額面100円に対して102.91円なので、満期償還前提の実質利回りは3.5%程度です
表面金利が変わっても、実質金利が急に変わるわけではありません
もう少し金利が上がることを期待しつつ、ゆっくり購入していきます
少しポートフォリオを組みかえたり、分配金の再投資を行うことで、じぶん年金の見込み額が年350万を超えたので記念に記録しておきます
デイリーカバコETF(563A)の分配金利回りを対象実績の14%程度と高めに見ていますが、あくまでも投資先のTigerの実績ベースなので、実態として350万超えになっているかどうかちょっと怪しいです
https://jp.investing.com/etfs/486290-seoul
今後の実績を見ながら見込み額を調整していきます
