前回の補足です。
現金で購入した場合、
１．売却益
２．売却時までの毎年の収支の合計
の２つが、２つともないしは、２つの合計が、➕のキャッシュフローになっていれば、投資的にはOKです。
特に毎年の収支は、返済が無い分家賃収の多くが残ります。
仮に、税金管理コストが２０％とした場合、手残り８０％となります。
家賃収入が、年間１，０００万円の物件の場合、
それぞれ毎年の手残りは、税引き前で
現金買（３０％） ８００万円
フルローン（２０％） ２００万円
※フルローンやオーバーローンで購入した方の多くが、毎年の手残り２０％くらいとした場合、
となり、下手したら、５年で、大規模修繕費用が出てしまうレベルでキャッシュフローが残るので、
２．の毎年の収支は➕になる可能性が高いですね。
問題は１です。
最初に投下した資金が、
現金買の方の場合、
物件価格+購入諸経費
となりますので、
購入した金額を上回る金額での売却が期待されます。
総合的に、
出口売却時に、当初支出した物件価格+購入諸経費を上回っていなければ、儲かったとは言えません。
厳密に言えば、
当初支出した物件価格+購入諸経費＞売却益+売却時までの毎年の収支の合計
もっと理屈を言えば、
当初支出した物件価格+購入諸経費➖（売却益+売却時までの毎年の収支の合計）＝期待する投資収益
であるのが望ましいのです。
期待収益とは、
誰も、当初に支出した現金の大きな塊を、このぐらいに増やしたいから投資するはずです。
であれば、
その投資金の大きな塊が、
１５年後に、売却した際に、
①減っていた
②ほぼ現状維持か微増
③１．５〜２倍になっていた
③になるのが望ましい訳です。
こう考えますと、
融資を受けた方が断然期待利益に対するハードルは下がりますね。
まず融資を受けるので、初期の投下資金がお幅に減らせます。
また、融資を受けて、物件を購入した方が、出口売却時に、返済によって、残債を減らした分、リターンに対するリスクヘッジが可能となりますが、
一方で、修繕費の発生などによって毎年の収支がマイナスになる可能性もあり、
出口売却でのリターンを毀損させてしまう可能性がございますので、物件購入前に、修繕費用の測定はされるべきかと思います。
逆に言えば、想定売却時の出口売却時の利益＞予想される修繕費用
もっと言えば、
家賃収入が継続的に得られる土台があった上で、
想定売却時の出口売却時の利益➖予想される修繕費用＝期待する利益
となるような事業計画が描くことができれば、融資を受けての物件購入に踏み切るべきかと思います。
それでも良い意味でも悪い意味でも不確定要素が多いのが不動産の世界なので、全てが自己責任であって、
答えは、その時のならないとわからないのが怖い部分でもあるため、甘く考えるのは、厳禁です。