今回はシリーズ最後のトピックになる。
自分のコントロールで変更できる最後の項目は「仕様」だ。
仕様と一つに言ってもいろいろある。
クロスの張替を始め、畳をフローリングに変更するとか、
和式トイレを様式にするとか、キッチンを交換するとか、
風呂の交換、TVモニターホンを付けるなどが上げられる。
入居者が部屋を選ぶ時、仕様は重要な要素となる。
しかし仕様を変える、つまりアップグレードすると言う事は、
もちろんお金の掛かる事なので簡単には行かない。
やればやるほど利回りは悪くなって行く。
どんなに理想的で素敵なアップグレードした部屋にしても
残念ながら家賃はアップグレードしない。
ただ競合との差別化を図ることにしか繋がらないのだ。
自己満足の為にプレミアム仕様にして相場を無視すると、
必然的に高い家賃設定になりがちだ。
結局、入居者からも無視される結果になる。
考えてみてほしい。
もし自分が部屋を探している立場だとしたら、
何を優先するだろう？ いや、優先せざるを得ないだろう。
つまり、優先する理由は「選べない」事にある。
選択する余地がないから優先的に考慮するのだ。
では、入居者にとって選べないものってなんだろうか？
最初に上げられるのは入居人数だと思う。
一人か夫婦か、何人家族かによって必要な広さが決まる。
人数は洋服のように熱いから上着を脱ぐみたいに簡単ではない。
次に言えるのが家賃だろう。
住宅にどれほど生活費を当てるかと言う差はあるものの、
収入によって払える家賃はおのずと決まってくる。
収入は体重のようには増えて行かない。 選べないのだ。
３つ目は場所だ。
職場、学校、実家、買い物、環境などのバランスが重要だ。
食事の栄養バランスと一緒だ。 肉、魚、野菜みたいにね。
諸々の条件からどのエリアに住むかが必然に決まる。
よって、場所という要素も優先度は非常に高い。
ここで上げた３つの選択の余地のない優先事項を除くと、
あとは入居者も選択できる項目になる。
つまり、優先度が低い項目だ。
言い換えると、選択しながら妥協していく作業に入る。
これを支えているのが相場だと思う。
相場はインディアンだ。 嘘をつかない。
ターゲットの価値観はコントロールできないが利用は出来る。
アパート経営はビジネスだと言う事を何度も言ってきた。
ターゲットが何を求めているかを把握し、
必要な箇所に適切な品質で最小限の費用を投資しよう。
そうすればビジネスはビジーレス（Busy Less）になる。
そう、あなたは不労所得を手にできるのだ。
まず、先に上げたいくつもの仕様を分類する必要がある。
それは入居者の絶対条件になるか否かだ！
絶対条件になる要素であればそれは変更が必要な箇所となる。
では明日、順番に見て行くことにしよう。そう仕様！
