今日は相場との上手な付き合い方について話す。
突然だが、俺は相場はインディアンだと思っている。
なぜならインディアンは嘘をつかない。 相場も同じだ。
相場は嘘をつかないのである。
いくらで設定しても不思議なもので結局は相場に合った
家賃で決まるのを何度も経験してきた。
相場はある意味で値付けのルールだとつくづく思う。
まず、相場ってなんだろうか考えてみる。
以前の記事にも書いたことがあるのだが、
俺は相場は価値観の集合体だと思っている。
ただ勘違いしてはいけないのが大家の価値観ではなく、
ターゲット入居者の価値観である事を忘れてはいけない。
つまり相場はターゲットニーズの現れと言う事だ。
だから相場は嘘をつかないのが俺の持論だ。
自分の物件がどんな価値観を持った人達に選ばれるか？
これが把握できれば間違った家賃設定はまずしない。
多くの大家は自分の価値観を持ち出して失敗するからだ。
以前も話したが相場はネットや仲介業者から入手できる。
相場を掴んだら、ここからが本番だ！
相場には従順であっても、逆らってもいけない。
俺は相場を利用することをお勧めする。
やり方を伝授しよう。 今日は気分が良いので特別だ。
相場には必ず幅がある。 だから相場なのだ。
もしこれが一つの価格なら定価になる。
俺が家賃設定をする時はその幅の上限から上振れした
家賃を設定し、一旦募集するようにしている。
例えば相場が４．６万円～５万円であれば５．３万くらいだ。
これは高い家賃での入居を期待しているわけではない。
トレンドとはフレンドでなければならない事は昨日話した。
なので大体１週間くらいで直ぐに相場の５万円に戻す。
５．３万円で募集したという事実を作ることが目的だ。
ここで５万円にしたことで問い合わせが来たとしよう。
俺は仲介業者に魔法の言葉を言うように指示している。
「最初はこの部屋５．３万円で募集していたんですよ！」
５万円の価値観を持ったターゲットにはガツンッと響く一言だ。
だってお得な部屋と言う事が一目瞭然なのだから。
人は自分が持っている価値観よりも高いものを欲しがる。
しかし、価値観の殻を破ることはほとんど出来ない。
なので相場の幅としては高いレベルに値する価格でも
その人の持つ価値観を利用して逆に安く感じさせる。
まあ、言ってしまえば２重価格のようなものだが、
以前問題になったもともと高い値段設定をしておいて、
本来の定価を値引きしたかのように見せるテクニックだ。
しかし不動産は無二の存在なのでそもそも定価がない。
値段がその場でコロコロ変わるオークションと同じだ。
つまり定価がなければ２重価格にもならない。
アパート経営はマーケットさえも無法地帯で操れる。
どうだろう？サラリーマンにこんな事は出来っこない。
しかも、すべて自分の判断のみで実行可能だ。
面倒な上司やカスタマー、消費者の意見を伺う必要はない。
まあ、その分リスクもすべて自分に降りかかって来るけどね。
補足としてネット広告では価格の見直しがあると、
「New」とか「値下げ」などと言ったタグが赤字でつく。
これも星の数ほどある中から俺の物件を目立たせてくれる。
そうすると大体の人はこう質問する。
「この部屋もともといくらだったんですか？」
ここでも例の言葉で自ら進んで魔法にかけられる人が増える。
「最初はこの部屋５．３万円で募集していたんですよ！」
相場を読み解くことでターゲットの価値観を理解し、
うまく利用する術を手に入れれば自分の昇給は目の前だ。
この言葉を覚えておいてほしい、「相場はインディアンである。」
