昨日は休んでしまって申し訳ない。
と言うのも、「日系IRフェア２０１４」に行ってみたのだ。
このイベントはSTOCK WORLDとも呼ばれ
上場企業と個人投資家の出会いの場と称されている。
まあ、つまりは株に関するイベントだ。
実は不動産投資信託にも挑戦しようと思っている。
この話についてはまた改めてご紹介するので期待していてくれ。
さて前回の続きを書いていこう。
仕様を分類するところで終わっていた。
絶対条件になるか否かをそれぞれの仕様をもとに考えてみる。
入居者が部屋を選ぶ際の絶対条件を順に上げる。
まずトイレが良いだろう。 洋式トイレと和式トイレ。
場所、家賃、広さが条件にマッチしたとしよう、
その部屋が和式トイレだったらあなたはどうするだろうか？
恐らく住まないだろう。 トイレは重要な条件の一つだ。
俺は購入した物件が和式だったら必ず洋式に変えている。
トイレが和式と言うだけで入居者を逃すのは勿体無いからだ。
特に高齢者が対象となる物件は絶対に変えてあげよう。
上下運動が大きい和式トイレは足腰に負担が掛かるので、
高齢者からも今は敬遠される。 洋式トイレは絶対条件だ。
次に畳とフローリングはどうだろう？
あくまで俺の経験がベースだがワンルームでなければ、
アレルギーの人は別として、畳はそこまで嫌がられない。
２部屋あるとしたらそのうちのどちらかが畳というのは、
今でも結構あるあるし、これに関してはお年寄りは畳を好む。
フローリングは掃除がし易いという利点はあるものの、
未だに床生活が多い日本人にとって冬が寒いのだ。
２部屋あるとして１部屋がフローリングであれば、
そこが大概食事をする場所になるだろう。
そうするともう一つの畳の部屋が寝室になるのは明らかだ。
畳の上にベッドを置いてもそれほど違和感を感じない。
畳からフローリングに変更するのは絶対条件ではない。
キッチンやお風呂はどうだろう！
どちらもあったに越したことはない。が、正直なくても行ける。
今回題材にしている俺の江戸川区の物件も１部屋は風呂無しだ。
一時はユニットバスの設置も考えたが予算の問題もあっても辞めた。
それに付けた所で家賃をどのくらい上げられるか？
仲介業者に聞いてみたが約８千円～１万だ。
ユニットバスの設置は５０万くらい掛かる。
と言うことは５０ヶ月、４年以上も回収に時間が掛かる。
これはかなり長いので、俺はやらなかった。
風呂無しでも住んでくれる人は今でもいる。
特にお年を召した方が自宅で怪我をするNo１は風呂だ。
なので自宅に風呂があっても銭湯に行く年寄りは多いのだ、
そういう人達にとっても風呂があろうが無かろうが関係ない。
むしろ風呂が無くて家賃が安い方が返って好都合かもしれない。
キッチンも無くても今はIHなどがあるので新設は不要だ。
こんな感じで入居者の身になってみると、
今まで絶対無くてはならないと思われていた仕様も
意外に勘違いであったりする。 大家の価値観は必要ないのだ。
明日はもっと細かな設備について分類していく。
