減価償却の簡便法についてもう一度説明したい。
なぜなら不動産投資で最もパワフルな事は、
毎月のキャッシュフローを得ながら節税可能な点だと思う。
そのカリスマ的存在として常に君臨しているのが減価償却だ。
今日はここで減価償却のパワーを皆さんに感じてもらいたい。
俺の柏の物件を例に上げよう。
以前も話した通り、オーナーチェンジで４００万円で購入した。
毎月の家賃収入は６．５万円だ。 年間７８万円になる。
この物件は木造で築３５年だ。
法定耐用年数の２２年をとっくに過ぎている。
普通に考えると建物の価値はないと言う事になる。
よって減価償却できる価値がない。 本当だろうか？
事実、俺は４００万円で中古住宅として購入している。
つまり、決して土地だけとして４００万円を払ったわけではない。
そこにはちゃんと建物の値段も含まれているはずだ。
と言う事は減価償却のベースとなる価値があると言う事だ。
次に何年間で償却するかと言う話になる。
新築の場合通常は法定耐用年数の２２年間で償却する。
では２２年未満の中古物件の場合はどうするのか？
（耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％
と言う計算式になる。
例えば築１０年の中古戸建ての場合は、
１２年（耐用年数２２年―築後１０年）＋２年（築１０年ｘ２０％）
となり、１４年間で償却するのだ。
それでは２２年すべて経過した物件はどうするのか？
法定耐用年数×２０％で算出される。
つまり２２年ｘ０．２＝４．４年。 端数切捨てで４年となる。
なんと４年間という短い期間で償却してよいのだ！
ん？ まさか、こんな風に思ってないか？
何年だろうが、どのみち償却するのだから関係ないじゃん。
チッチッチ 投資をする上での基本を教えよう。
旨いものは先に食え！
あなたは２２年間その家を保有する保証があるだろうか？
中古の１４年でさえどうなるかわからない。
減価償却をすべてできないまま転売する可能性は充分にある。
もし、そうなったらあなたは残った償却期間を節税できないのだ。
しかし４年だったらどうだろう？ おそらく大丈夫だと思う。
４年であればすべて償却してから、余裕をもって転売できる。
この簡便法の偉大さがわかってもらえただろうか？
俺の物件の話に戻ろう。
と言うと購入金額の４００万円を４年で償却することになる。
でも、中古住宅には土地と建物がある。
減価償却ができるのは建物だけだ。
なぜなら土地は劣化しないから。
では、どうやって土地と建物の価値を分けるのかと言うと、
まずは契約書を確認する。
そこにそれぞれの割合が書かれていればそちらを適用する。
もし書いてなければ固定資産税の評価額が適用できる。
俺の場合は書いてなかったので評価額を按分に使用した。
その割合は土地と建物で５０：５０だった。
つまり建物の価値は２００万円となる。
これを４年で償却するので毎年５０万円の経費が認められる。
すごくないか？
年間７８万円の収入から５０万円が経費になるのだ。
残った利益はたったの２８万円。
ちょっとしたリフォームとしたら直ぐに赤字になるのだ。
もちろん、５０万円は国税局が認めている経費だから。
本当はちゃんとキャッシュフローが生まれている。
そして、利益がゼロと言う事は税金もゼロー。
素晴らしき不動産投資！
よーーーく、考えてほしい。 他のビジネスと比較しよう。
家は我々アパート経営をするための商品だ。
通常のビジネスで仕入れをしたとする。
その仕入れをした商品に減価償却は認められない。
だが、我々大家には大っぴらに容認してくれている。
これはまさに国が認めてくれた脱税に他ならない。
ありがとう日本、ありがとう不動産投資。
今日も使ってもいない経費が計上されている。
