修習生向けのかしこいアパート探し！
修習生の皆様は、修習地も決まって、これから本格的なアパート探しですね。
これまで、たくさんの修習生の皆様に当物件をご利用していただいた
経験から、かしこいアパート探しをご紹介したいと思います。
これは、過去の修習生が実際のアパート探しで実践されていた方法です。
(1) 自分の修習地で、すでに住んでいる修習中の先輩の修習生に
アパート探しを手伝ってもらう。
修習生同士の交流や勉強会などで、他の修習生の部屋へ行ったり
集まったりする機会は多いはずです。中には、同期のアパートは
すべて訪問ツアーしたことがあると言っていた先輩の修習生もいらっしやい
ました。。。
(少なくとも、同じ班の仲間の部屋へは行ったことがあるかと・・)
この方に、アパート探しに帯同してもらえれば完璧です。
または、実際に住んでいたアパートを教えてもらう。
まず、その修習地にすでに1年間近く住んでいたので、立地条件
などについては、知り尽くしていらっしゃいます。また、間取りに
ついても、実際の自分の修習生活からどんな間取りがよいのか、
的確なアドバイスがもらえるはずです。
ロースクールなどの人脈で、先輩に尋ねてみるのよいかもしれません。
当物件も、過去、ロースクールの先輩から紹介されたということで、
問合わせをされ、部屋を決められた方がいらっしゃいます。
(2)不動産仲介業者の事情をよく理解しておくこと。
アパートの大家は、自分のアパートの管理を不動産屋さんに委託して
いるところがほとんどです。
自分で管理をしている方（自主管理という）は、少数です。
管理を委託すれば、毎月、管理費を支払う必要はありますが、清掃や
修繕をやってくれますし、なによりも空室を埋めてくれます。これは
大家にとってはとてもラクなのです。
(当物件は、自主管理なので誰も空室を埋めてくれません。自分自身
で宣伝をして埋める必要があります。このブログを書いて宣伝する
のも腱鞘炎ギリギリで大変な労力なのです！
)
だいたい、毎月の管理費は、3%～7%です。
たとえば、一部屋5万円で20部屋あるアパートがあったとします。
この場合、大家が支払う管理費は、毎月３～5万円です。
30,000円～50,000円×20部屋×5%＝3～5万円
(その他ADなどの広告費を請求されることも多いです)
不動産業者にとって、管理を任された物件を『管理物件』と言い、
他の管理を任されていない物件よりも、優先的に部屋を埋めて
いかないといけません。もし、空室が埋まらないと、大家から
クレームが来て、業者を替えられてしまう恐れがあるからです。
しかし、大家の中には、不動産屋に管理を委託せずに、自主管理を
しているめずらしい大家さんもたまにいます。当物件がそうです。
当物件も昔は、ハウスミニのような仲介会社に
管理を委託していましたが
清掃も不充分、借主からのクレームがあっても、
コトがスムーズに進まず、
また、空室も中々決めていただけず、ストレスに
自主管理に切り替えました。
(もちろんすべての仲介業者は・・・ということではありません)
自主管理なら大家自身で、優良な清掃業者や修繕業者を選ぶことが
できますし、チェックができます。優良業者なのに料金は、
不動産屋さんが使っている業者より安いところが多いのです。
しかも、しっかり仕事をやってくれます。
不動産屋さんに管理を委託すると清掃業者も修繕業者も不動産業者
の系列になり、他の優良業者さんに頼むことはできなくなります。
(3) 不動産業者は、まず、自社の管理物件から入居希望者を案内する。
「自主管理物件」と対局「管理物件」とは
不動産業者が大家より管理費をいただいて、
アパートの管理をすべて任された物件のことを言います。
修習生の皆様が、仲介業者に訪問して、アパートを紹介してもらう場合
必ず、長期間なかなか埋まらない空室を案内するはずです。
そこの大家から「早く埋めてくれ」という圧力があるからです。
逆に優良物件の大家は強気で、短期契約を嫌いますので、優良物件へは
不動産業者は連れていけないと思います。
そして、入居希望者から断られたら、他の空室の管理物件へ案内
します。なかなか埋まらない物件を5～6部屋、修習生に内覧させて、
反応がよくなく、他の不動産業者へ行くそぶりがあると、しかたなく、
今度は、自社の「管理物件」ではない「一般物件」に連れていきます。
(当物件が、まさにその「一般物件」です)
過去 修習生で、仲介さんに部屋探しを依頼された方が
当物件は一番最後に案内されましたよ。と
そして当物件を不動産仲介業者を通して決めていただいた修習生に
何件くらい不動産屋さんに他の物件を案内されてから、うちの物件に
連れて来られましたか？ と質問したら4件～5件と回答されました。
当物件は、管理物件ではないので、案内は一番後回しにされるのです。
もし、途中連れて行かれた物件で決めていたら、当物件とは
縁はなかったということです。
※その法人契約の申込みの8割は、2月～4月となります
(4) 優良物件の大家さんは、「短期賃貸」を嫌がります。
魅力的なアパートは、すぐに埋まりますので、わさわざ9か月の
短期賃貸では大家は貸したがりません。大家も入退去の度に
都度都度、清掃や事務が発生しますし、費用もかかるので、
「長期で借りてくれる入居希望者のみ」という
条件を大家が付けていることが多いです。
(優良物件の大家さんは強気なのです)
修習生の一人暮らしには、部屋の生活環境も重要です。
部屋に閉じこもる時間が長くなりますので、快適な空間が
必要なのです。その環境を自分自身で買い揃えるのは
大変ですし、手間と時間と費用が必要となります。
当物件は、各部屋にインテリア性にこだわった家具や家電を
配置して、息苦しくない快適な居住空間の提供に努力しています！
(5) 家具家電付きは、リスクがあるので、大家は嫌がります。
当物件は、修習生のために「家具家電付き」の部屋を多くご用意
していますが、他の大家は嫌がります。長期で借りてくれる
優良な(リッチな)入居者は、自分自身が気に入った家具や家電や
インテリアを設置したいという傾向が高いのです。また、
大家にとって、最良の顧客は、「法人契約」です。「法人契約」は、
家賃を含め、すべて会社が支払ってくれますし、継続的に、毎年
人事異動にあわせて部屋を借りてくれます。「法人契約」の
多いアパートは、経営が安定すると言われています。但し、
大手企業のほとんどは、「家具家電付き」を禁止しています。
当物件でも、「家具家電付き」の部屋は、ダメと断られたことが
多数あります。また、いい部屋で、社員が気に入ったようなので
「家具家電」を全部撤去してくれたら契約してもよいと言われた
こともありました。簡単に、撤去と言われても、ベッドや冷蔵庫や
ソファーなど、撤去する場所がないし、荷物を移動させる手間も
大変です。大家にとっての最良な入居者とは大手上場企業が
借り上げてくれる法人契約なので、リスクを犯すことはできません。
せいぜい、組み立て式で簡単に撤去できるパイプ式の簡易な
家具だけとなります。
また、経験上、法人契約による家賃負担ゼロの入居者様は、
自分の生活スタイルに合った高級でオシャレな家具や家電を
好みますし、趣向も様々なので、入居者側からも家具家電付きの
部屋は嫌う傾向が高いと思います。
よって、短期契約が可能で、しかも家具家電付きのアパートとなると、
レ〇パ〇スくらいしかないというのが、実態ではないでしょうか？
当物件は、家具家電付きの部屋をご用意していますし、敷金・礼金
なしで、短期違約金もいただいておりません。(但し、仲介業者経由
の契約になりますと、その仲介業者の契約ルールに従います)
また、大家と直接契約をしますと法律上、仲介手数料をいただく
ことができませんので、その分、入居希望者がお得になるのでは
ないでしょうか？
(6) 不動産仲介業者は、本当に借主(入居希望者)の味方なのか？
さて、賃貸を仲介する不動産業者は、どうやって収入を得ている
のでしょうか？ 借主(入居希望者)からの仲介手数料？？
でも、最近では、仲介手数料0.5か月とか、ゼロであるとか、
借主側から正規の家賃1か月分の仲介手数料を取らない業者が
増えてきており、激戦となっています。
ほとんどの場合、その分、大家が負担させられています。
本来、借主からもらうべき手数料を貸主の大家に払わせているのです。
そして、大家側も契約が成立すれば、仲介業者に家賃1か月の
手数料(AD)を支払っていますから、さらに1か月分負担し、
合計２か月分を仲介業者に手数料を支払うことになります。
もちろん、宅建業法上、手数料は1か月と定められていますので、
「AD」とか「広告費」という名目で支払います。ですから、
大家は、契約が決まれば家賃の2か月分を仲介業者に支払って
いるのです。ただ、空室率の高い地方都市の場合、大家の負担は
2か月では終わりません。空室が多い場合、埋めてあげることを
前提にさらに手数料(広告費)を1か月分要求されることが多いのです。
東京では、家賃相場が８万円でも地方都市では、その半分以下に
なります。つまり、仲介業者側としても、１件、仲介を成立させた
としても、地方都市では東京の半分しか手数料をもらえないことに
なるので、その穴埋めとして、大家から徴収して不動産屋の経営を
維持しているのです。
(実際、地方都市では、家賃２万円という物件が存在します。)
大家としても、９か月分の家賃しか入ってこないのに、3か月分の
手数料と広告宣伝費を支払うことになるので、経営は厳しくなります。
修繕などや借入返済なとで、大家の手元には残らないことになります。
これでは、新たな設備投資や積極的な改修や修繕などできません。
これが、大家が短期契約を嫌がる理由のひとつとなっています。
ですから、９か月契約の修習生は、大家にとっては歓迎されない
顧客となってしまいます。また、仲介業者もその点を考慮しない
わけにはいきません。
(7) 初期費用は、ばかにならない。
敷金・礼金・仲介手数料などで、30万円近くかかったと修習生の皆様
から聞いています。また、９か月の契約を了承してくれる大家さんは
ほとんどいないでしょう。「短期違約金」を請求すると思います。
また、家具家電を買いそろえるには、大金が必要ですし
レンタルで取り揃えるにしても、10万円以上の費用はかかります。
また、それらが、部屋に合っていないとか、質が低い可能性も高いです。
↑ そのほか、前家賃の5万円や部屋の消毒代などが必要になります。
※礼金について
礼金は、大家がもらうものと思われている方もいらっしゃると思いますが、
それは、20年以上前の話だと思います。少子高齢化の時代となり、賃貸需要が
減退していく中、大家の立場は、とても弱くなりました。今の時代、特に
地方都市では、大家の立場はせっせと、不動産仲介業者にADを支払って、空室を
埋めてもらっているのが現状です。(新築や優良物件を除く)疲弊してしまった
大家の場合、「礼金」という形で、仲介業者が入居者から徴収しても
「AD」として受け入れることになります。
(８) 高速の無料インターネットは、修習生には必須条件。
最近はモバイルWi-Fiを使われる修習生の方も多いと聞いていますが、
オンライン研修やオンライン会議の途中で、フリーズしたり、
発言者の音が聞き取りにくかったり、音が途切れたりとかで
会議で他の方に迷惑をかけることもあるそうです。
また、自分自身で部屋の中にインターネット回線を引き込むには
工事が必要になりますが、申し込みから工事までは1か月はかかる
ようです。修習生の皆様は忙しいので、入居した日から無料の
インターネットが使い放題で、しかも、無線Wi-Fiか部屋の中に
設置されていることが必要になることでしょう。
(９) 修習生の一人暮らしには、コンビニが近いことが絶対条件
修習生の皆様がコンビニを使う頻度は、非常に高いです。
コンビニが近くにあることは、絶対条件です。
(10) 裁判所や検察庁に近いアパートの方が便利
修習生には、交通費は支給されません。
また、遅くまで起案や勉強をすることが多いので、朝寝坊ができる
近くのアパートの方か有利です。
(11) 地方のプロパンガスの物件は、注意が必要！！
宇都宮などの地方都市で驚くのは、プロパンガスのアパートが
非常に多いことです。都市ガスが通っている中心街なのに、
ほとんどがプロパンガスです。これは、大家のかわりにプロパン
ガス屋さんが、アパートのキッチンや浴室さらにエアコンなどの
設置費用を大家の代わりに負担してあげることで、そのアパートへの
プロパンガス提供の独占権を得ようとしているものです。
大家にとっては、設備費用を節約できますので、家賃をその分
低くすることができます。家賃を低くすると募集に有利です。
しかし、プロパン業者は、当然、その分を毎月のガス代に
上乗せしてきますので、『見えない家賃』または『第２の家賃』
と呼ばれています。ガス代が非常に高いからと言って、別の業者に
代えることはできません。宇都宮市のアパートの約７割は、
プロパンガスの物件のようなので、注意が必要です。
(東京や大阪などの大都市では、プロパンガス物件はほとんど
ありません。むしろ、めずらしいです。)
当物件は、セブンイレブンまで距離で197ｍと近いです。 また、
裁判所の裏門まで、徒歩３分と近いです。
また、検察庁は法務総合庁舎のビルの中にありますので近いです。
このビルは、建て替え新築され、司法修習生専用室が設置された
ようです。
(12) 賃貸業(アパート業)と簡易宿泊業
時々、修習生の方から、布団一式は用意してくれるのですか？
と質問を受けます。おそらく、エ〇ビーやレ〇バ〇スと比較されて
いるのでしょうか？ レ〇バ〇スの場合、１年未満の短期契約の場合
賃料が急に高くなるそうです。宇都宮のレ〇バ〇スですと、
9か月で申し込むと、100万円を超える金額を一括請求されます。
これは、1年未満の契約は、賃貸契約ではなく宿泊扱いと
なるからだそうです。契約上マンスリー契約なのですが、宿泊業として
扱われると、当然、布団も枕も提供してくれます。電気代もガス代も
水道料金もすべて、こみこみになるるらしいです。もはや、
アパートではなく、ビジネスホテルのような感じですよね。ただ、
宿泊扱いとなりますので、日割りで宿泊料金？？(マンスリー料金？)
が計算され、9か月分の料金を一括で前払いをしないといけない
ようです。
おそらく、途中で、夜逃げされるリスクなどを考慮している
ので、前払いで請求されるのでしょう。当物件も、階段や廊下が
普通のアパート物件よりも防災面から広めに設計されているので、
簡易宿泊業で申請すれば、許可されるかもしれません。
「宿泊業」として認可されれば、布団などの提供ができます。
過去の修習生の経験では、北海道からキャリーバックひとつで
当物件に夜８時に到着され、入居された例があります。布団など
まったく用意されていなかったことから、寒い冬に寝ることも
できず、ニトリも営業時間終了の時間帯のため、大家が代わりに
あらかじめニトリで布団を購入し準備しておき、部屋に到着されて
から手渡しで精算をしてもらったことがあります。これは、
簡易宿泊業にあたらないと思います。
新築された宇都宮法務総合庁舎のビル内に検察庁があります。
司法修習生室が、このビルの中に設置されたようです。
