修習生向けのかしこいアパート探し！
修習生の皆様は、修習地も決まって、これから本格的なアパート探しですね。
これまで、たくさんの修習生の皆様に当物件をご利用していただいた
経験から、かしこいアパート探しをご紹介したいと思います。
これは、過去の修習生が実際のアパート探しで実践されていました。
(1) 自分の修習地で、すでに住んでいて修習中の先輩の修習生に
アパート探しを手伝ってもらう。
修習生どうしの交流や勉強会などで、他の修習生の部屋へ行ったり
集まったりする機会は多いはずです。中には、同期のアパートは
すべて訪問したことがあると豪語される先輩の修習生もいらっしやい
ました。。。
(少なくとも、同じ班の仲間の部屋へは行ったことがあるかと・・)
この方に、アパート探しに帯同してもらえれば完璧です。
まず、その修習地にすでに1年間近く住んでいるので、立地条件
などについては、知り尽くしていらっしゃいます。また、間取りに
ついても、実際の自分の修習生活からどんな間取りがよいのか、
的確なアドバイスができるはずです。
(2)不動産仲介業者の事情をよく理解しておくこと。
アパートの大家は、自分のアパートの管理を不動産屋さんに委託して
いるところがほとんどです。自分で管理をしている方は、少数です。
管理を委託すれば、毎月、管理費を支払う必要はありますが、清掃や
修繕をやってくれますし、なによりも空室を埋めてくれます。これは
大家にとってはとてもラクなのです。
(当物件は、自主管理なので誰も空室を埋めてくれません。自分自身
で宣伝をして埋める必要があります。このブログを書いて宣伝する
のも大変な労力なのです！
)
だいたい、毎月の管理費は、3%～5%です。
たとえば、一部屋5万円で20部屋あるアパートがあったとします。
この場合、大家が支払う管理費は、毎月5万円です。
50,000円×20部屋×5%＝5万円
(その他ADなどの広告費を要求されることも多いです。)
不動産業者にとって、管理を任された物件を『管理物件』と言い、
他の管理を任されていない物件よりも、優先的に部屋を埋めて
いかないといけません。もし、空室が埋まらないと、大家から
クレームが来て、業者をかえられてしまう恐れがあるからです。
しかし、大家の中には、不動産屋に管理を委託せずに、自主管理を
している大家さんもいます。当物件がそうです。当物件も昔は、
管理を委託していましたが、清掃も不充分だし、借主からのクレーム
があっても、修繕をなかなかしてくれません。また、修繕方法も
いいかげんで、それなのに、請求費用が多額なので、自主管理に
切り替えました。自主管理なら大家自身が、優良な清掃業者や修繕業者
を選ぶことができますし、優良業者なのに料金は不動産屋さんより
安いところが多いのです。しかも、しっかり仕事をやってくれます。
不動産屋さんに管理を委託すると清掃業者も修繕業者も不動産業者
の系列になり、他の優良業者さんに頼むことはできなくなります。
(3) 不動産業者は、まず、自社の管理物件から入居希望者を案内する。
「管理物件」とは、大家より管理費をいただいて、アパートの管理を
任された物件のことを言います。
修習生の皆様が、仲介業者に訪問して、アパートを紹介してもらう場合
必ず、長期間なかなか埋まらない空室を案内するはずです。
そこの大家から「早く埋めてくれ」という圧力があるからです。
逆に優良物件の大家は強気で、短期契約を嫌いますので、優良物件へは
不動産業者は連れていけないと思います。
そして、入居希望者から断られたら、他の空室の管理物件へ案内
します。なかなか埋まらない物件を5～6部屋、修習生に内覧させて、
反応がよくなく、他の不動産業者へ行くそぶりがあると、しかたなく、
今度は、自社の「管理物件」ではない「一般物件」に連れていきます。
(当物件が、まさにその「一般物件」です)
過去、当物件を不動産仲介業者を通して決めていただいた修習生に
何件くらい不動産屋さんに他の物件を案内されてから、うちの物件に
連れて来られましたか？ と質問したら4件～5件と回答されました。
当物件は、管理物件ではないので、案内は一番後回しにされるのです。
もし、途中連れて行かれた物件で決めさせられていたら、当物件とは
縁はなかったことでしょう。
(4) 優良物件の大家は、「短期賃貸」を嫌がります。
魅力的なアパートは、すぐに埋まりますので、わさわざ10か月の
短期賃貸では貸したがりません。大家もその都度、清掃や事務が
発生しますので、「長期で借りてくれる入居希望者のみ」という
条件を大家が付けていることが多いです。
(優良物件の大家さんは強気なのです。)
修習生の一人暮らしには、部屋の生活環境も重要です。
部屋に閉じこもる時間が長くなりますので、快適な空間が
必要なのです。その環境を自分自身で買いそろえるのは
大変ですし、手間と時間と費用が必要となります。
当物件は、各部屋にインテリア性にこだわった家具や家電を
配置して、息苦しくない快適な居住空間の提供に努力しています！
(5) 家具家電付きは、リスクがあるので、大家は嫌がります。
当物件は、修習生のために「家具家電付き」の部屋を多くご用意
していますが、他の大家は嫌がります。長期で借りてくれる
優良な入居者は、自分自身が気に入った家具や家電やインテリアを
設置したいという傾向が高いのです。ですから、「家具家電付き」
の部屋を嫌がるのです。当物件でも、この家具と家電はいらないから
撤去をしてくださいとよく言われます。当物件であれば、1階に
大きな倉庫がありますので撤去することが可能です。しかし、
他の大家さんは、撤去と言われても、ベッドや冷蔵庫やソファーなど
撤去する場所がないのです。また、大家にとっての優良な入居者とは
大手上場企業が借り上げてくれる法人契約が多いです。法人契約
ですと、家賃は全額法人が払いますので、入居者の負担はゼロです。
しかし、法人の内部規定により、家具家電付きのアパートは不可
なのです。ですから、法人契約になりますと、部屋に設置している
家具家電は、すべて撤去しないといけません。
また、経験上、法人契約による家賃負担ゼロの入居者様は、
自分の部屋には、高級でオシャレな家具や家電を好みますし、
趣向も様々なので、入居者側からも家具家電付きの部屋は嫌う
傾向が高いと思います。
よって、短期契約が可能で、しかも家具家電付きのアパートとなると、
レ〇パ〇スくらいしかないというのが、実態ではないでしょうか？
当物件は、家具家電付きの部屋をご用意していますし、敷金・礼金
なしで、短期違約金もいただいておりません。また、大家と直接契約
をしますと法律上、仲介手数料をいただくことができませんので、
その分、入居希望者がお得になるのではないでしょうか？
(6) 不動産仲介業者は、本当に借主(入居希望者)の味方なのか？
さて、賃貸を仲介する不動産業者は、どうやって収入を得ている
のでしょうか？ 借主(入居希望者)からの仲介手数料？？
でも、最近では、仲介手数料0.5か月とか、ゼロであるとか、
借主側から正規の家賃1か月分の仲介手数料を取らない業者が
増えてきており、激戦となっています。
ほとんどの場合、その分、大家が負担させられています。
本来、借主からもらうべき手数料を貸主の大家に払わせているのです。
そして、大家側も契約が成立すれば、仲介業者に家賃1か月の手数料
を支払っていますから、さらに1か月分負担し、合計２か月分を
仲介業者に手数料を支払うことになります。もちろん、宅建業法上
手数料は1か月と定められていますので、「AD」とか「広告費」
という名目で支払います。ですから、大家は、契約が決まれば
家賃の2か月分を仲介業者に支払っているのです。ただ、地方都市
の場合、大家の負担は2か月では終わりません。空室が多い場合
埋めてあげることを前提にさらに手数料(広告費)を1か月分要求
されることが多いのです。
東京では、家賃相場が８万円でも地方都市では、その半分以下に
なります。つまり、仲介業者側としても、１件、仲介を成立させた
としても、地方都市では東京の半分しか手数料をもらえないことに
なるので、その穴埋めとして、大家から徴収して不動産屋の経営を
維持しているのです。
(実際、地方都市では、家賃２万円という物件が存在します。)
大家としても、10か月分の家賃しか入ってこないのに、3か月分の
手数料と広告宣伝費を支払うことになるので、経営は厳しくなります。
修繕などや借入返済なとで、大家の手元には残らないことになります。
これでは、新たな設備投資や積極的な改修や修繕などできません。
これが、大家が短期契約を嫌がる理由のひとつとなっています。
ですから、10か月契約の修習生は、大家にとっては歓迎されない
顧客となってしまいます。また、仲介業者もその点を考慮しない
わけにはいきません。
(7) 初期費用は、ばかにならない。
敷金・礼金・仲介手数料などで、30万円近くかかったと修習生の皆様
から聞いています。また、10か月の契約を了承してくれる大家さんは
ほとんどいないでしょう。「短期違約金」を請求すると思います。
また、家具家電を買いそろえるには、大金が必要ですし
レンタルで取り揃えるにしても、10万円以上の費用はかかります。
また、それらが、部屋に合っていないとか、質が低い可能性も高いです。
↑ そのほか、前家賃の5万円や部屋の消毒代などが必要になります。
(８) 高速の無料インターネットは、修習生には必須条件。
最近はモバイルWi-Fiを使われる修習生の方も多いと聞いていますが、
オンライン研修やオンライン会議の途中で、フリーズしたり、
発言者の音が聞き取りにくかったり、音が途切れたりとかで
会議で他の方に迷惑をかけることもあるそうです。
また、自分自身で部屋の中にインターネット回線を引き込むには
工事が必要になりますが、申し込みから工事までは1か月はかかる
ようです。修習生の皆様は忙しいので、入居した日から無料の
インターネットが使い放題で、しかも、無線Wi-Fiか部屋の中に
設置されていることが必要になることでしょう。
(９) 修習生の一人暮らしには、コンビニが近いことが絶対条件
修習生の皆様がコンビニを使う頻度は、非常に高いです。
コンビニが近くにあることは、絶対条件です。
(10) 裁判所や検察庁に近いアパートの方が便利
修習生には、交通費は支給されません。
また、遅くまで起案や勉強をすることが多いので、朝寝坊ができる
近くのアパートの方か有利です。
(11) 地方のプロパンガスの物件は、注意が必要！！
宇都宮などの地方都市で驚くのは、プロパンガスのアパートが
非常に多いことです。都市ガスが通っている中心街なのに、
ほとんどがプロパンガスです。これは、大家のかわりにプロパン
ガス屋さんが、アパートのキッチンや浴室さらにエアコンなどの
設置費用を大家の代わりに負担してあげることで、そのアパートへの
プロパンガス提供の独占権を得ようとしているものです。
大家にとっては、設備費用を節約できますので、家賃をその分
低くすることができます。家賃を低くすると募集に有利です。
しかし、プロパン業者は、当然、その分を毎月のガス代に
上乗せしてきますので、『見えない家賃』または『第２の家賃』
と呼ばれています。ガス代が非常に高いからと言って、別の業者に
代えることはできません。宇都宮市のアパートの約７割は、
プロパンガスの物件のようなので、注意が必要です。
(東京や大阪などの大都市では、プロパンガス物件はほとんど
ありません。むしろ、めずらしいです。)
当物件は、セブンイレブンまで距離で197ｍと近いです。 また、
裁判所の裏門まで、徒歩３分と近いです。
また、検察庁は法務総合庁舎のビルの中にありますので近いです。
このビルは、建て替え新築され、司法修習生専用室が設置されました。
新築された宇都宮法務総合庁舎のビル内に検察庁があります。
司法修習生室が、このビルの中に設置されました。
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