手付け金の保全②

前回の続きで手付け金の保全についてです。

さて今回は、手付け金の他に内金（売買代金の一部）の支払いもするため、手付け金の保全の登記をすることになりました。

方法としては

①手付け金保全の「所有権移転仮登記」

②手付け金及び内金、違約金の抵当権設定

まず仮登記とは何かについてですが、簡単にいうとなんかまだ登記の要件がそろってないんやけど、とりあえず登記しちゃおうっていうのが仮登記です。

その前に「登記は早い者勝ち」ということから説明しないといけないですね。

わかりやすく言うと、のび太が先に登記していたのに、ジャイアンにあとから登記されて「お前の家は俺のもの、俺の家は俺のもの」と言われないように、登記は先にしたものが勝ちというルールになっています。

この仮登記は、「先に順位だけ確保しておこう」というものです。

この「仮」という言葉は差し押さえと仮差し押さえというように、とりあえず先に入れとこう、とりあえず差し押さえしておこうというときに使います。

今回の買い主さんも、後日売買代金全額を支払うことによって、自分の家になるわけですから、仮登記を入れて確保しておこうというわけです。

こういう珍しい登記をやるとすごく勉強になって良いですね。

今回の機会に仮登記や通常使わない抵当権の登記原因、さらに手付け金など売買の本質について深く考えることができました。

今思いつきましたが、買い主名義で抵当権を入れてるから、次に買い主が買ったときに消すなら「混同」が使えるのではないでしょうか。混同とは担保権者と所有者が同一の人物になることです。

珍しい登記に当たるとテンションがあがる（笑）。

司法書士はそんな登記マニアな変人ばかりです

手付け金の保全

ちょっとクイズは一休みして、今日は手付け金の保全について書きます（クイズ一休みするなら答えを書いてからにしろよという突っ込みは置いておいて）。

不動産の売買となると、代金が５０００万円くらいになることも多いです。

手付け金とは、売り主と買い主が、一応売買契約を成立させて、代金の１割ほどを先に払っておいて、この売買に拘束力を持たせるものです。

買い主は売買をやめるときは、この手付け金を放棄します。

一方売り主は、売買をやめるときは、手付け金の倍を買い主に支払います。

そこで、売り主が手付け金を受け取ったままどこかに逃げた場合のことを考えましょう。

５０００万のものお金の一割は５００万です。

十分な大金ですよね。

買い主は５００万を払っておいて、担保もとらずに不安ではないでしょうか。

通常手付け金の保全（買い主が不安なので、担保を設定したりリスク回避をすること）は、しないことが多いです。

それは売買契約から全額の実行まで、２週間くらいの短い期間しかなく、保全のための費用は通常買い主が負担するのもったいないからです。

それに不動産の売買の場合、売り主が逃げても買い主は不動産に一般債権者として、差し押さえをすればよいからです。

前置きが長くなりましたが、今回はある事情により手付け金保全の手続きをすることになりました。

通常抵当権は金融機関からの「金銭消費貸借」や保証会社の「保証委託契約」が多いのですが、今回のようにイレギュラーな場合の契約の抵当権は、登記の原因を考えることからしなければなりません。

長くなりそうなので

つづく…

ラーメン屋はなぜ潰れないのか

再び会計的視点を身につけるクイズです。

Q、いつも通る道にラーメン屋があります。いつ見てもお客さんがほとんどいません。

どうして潰れないのでしょうか？

みなさんの地元にもラーメン屋や商店街など全然繁盛しているように見えないのに、何十年も経営している店ってありますよね。

ヒントは今まで通り「数字で考える」ことです。

どんな司法書士になりたいか？

どんな司法書士になりたいか？

今この質問に答えるとしたら、今の事務所の所長のようになりたいと答えます。

所長は本当に頭の回転が速く、物事を論理的に考える力がすごいです。

大阪に司法書士は２２２２人（平成２３年８月３１日調べ）いますが、物事を論理的に考える力および速さは、たぶん上から数えて１０人には入るのではないでしょうか。

所長が２０代の頃働いていた事務所の師匠が同じく、頭の回転が速い人で事務所に「なぜか、なぜかと考える」という標語が貼ってあったという話を聞きました。

結局論理的に考えるといっても難しいことではなく、いつも「なぜか」と考える習慣をつけて、常に頭のトレーニングをしていって、少しずつできていくことだと思います。

司法書士は「街の法律家」とよくいわれますが、本当の意味での法律家の司法書士は少数かもしれません。

所長をみていると本当の意味での「街の法律家」とはどうあるべきかというのが分かります。

面倒な案件もいったん引き受けたからには、（口ではブツブツ言いながらも）本当に手を抜かずに考え尽くす姿勢や、常にお客さんのことを考えリスクを避けるように考える姿勢など本当に見習うことが多いです。

そんな事務所も一応は１０月末で退職することになりました。

司法書士として必要な考え方、応用力など所長には、今後の財産になることを教えていただきました。

将来は所長のような司法書士になりたいと思います。

口ではとても照れくさくて言えないので、このブログでの御礼になります。

本当にありがとうございました。

５０人に１人、1万円がなんと無料

昨日の答えです。

わかりやすく説明するために事例を単純化します。

２％還元ということは、１万円の商品の場合２００円です。例えば１万円の商品を５０人が買って、どの人も２％還元した場合、還元額は２００×５０で１万円です。

還元額で考えれば、５０人に１人を無料にしても、還元額は１万円で同じです。

２％還元などとみみっちいことを言わず、

「５０人に１人、1万円がなんと無料」

とした方がよっぽどインパクトがあります。

消費者の視点に立つと、確実に２％得できるより、５０人に１人という低確率にもかかわらず、自分だけは当たるという根拠のない自信がめばえる方を選ぶわけです。

http://ameblo.jp/sakurahead/entry-11024267280.html#main

この記事も同じことを言っています（自分で記事とか言ってるし）。

本をたくさん読むと、あの本でも同じことを言っていたなと感じることがあって、そういう感覚になると応用力や自分で考える力が付くと思います。

数字のセンスを試す問題

なんか昨日の記事でアメブロランキングがだいぶ上がって、好評のようなので、引き続き数字のセンスを問うクイズを出します。

Q２　ライバル会社が買い物時に代金の５％を還元するいうキャンペーンをはじめました。

　　これに対抗するために、あなたの会社もキャンペーンをすることになりました。

　　しかし、あなたの会社にはお金がなく、２％還元の予算しかありません。

　　もし、あなたがこのキャンペーンの責任者に任命されたら、あなたはどのようなキャンペーンを行いますか？

ヒントは「％」です。パーセントとはいったいどういうものかを考えれば、とても効果的な宣伝文句を思いつくはずです。

お金がないならアイデア勝負！

正解は次回です(＝⌒▽⌒＝)

数字の魔力

昨日の問いの答えです。

Q1　あなたはあるプロサッカーチームの広報を担当しています。このチームの成績は今まで１勝２引き分けです。

　　今週にあるホームゲームにより多くの観客を呼ぶためにはいったいどんな宣伝文句を考えますか？

さてヒントは数字と言ったので、数字で考えていただけましたか？

この問題の数字は「１勝２分」だけです。

この何のインパクトもない数字を少しひねるだけでとても強力な力を持った数字になります。

それは…続く

ウソです。そこまで引っ張りません。

それは「３戦無敗」です。

ぱっとしないチームがとたんに強豪チームに早変わり。

このように数字の視点（上の例では、負けていないという点に着目）を変えることによって強調したい点が明確になり、インパクトが出てきます。

司法書士でいうと

「日本で一番難しい試験」

でしょうか。司法試験が変わって単純に合格率だけで見たら、３％の司法書士試験より低い合格率の試験はたぶんないでしょう。単に受験資格がなくて、誰でも受けれるということもありますが。

日本人は自己アピールが苦手で、謙遜が美徳とされますが、これからは自己アピールしてだと思うので。

食い逃げされてもバイトは雇うな

「食い逃げされてもバイトは雇うな」　山田真哉　著

公認会計士の山田先生の書かれた本は大変わかりやすくて面白いです。

今日は、食い逃げされてもバイトは雇うな　という本を紹介します。

ベストセラーになったので、タイトルだけでも聞いたことがある人が多いと思います。

この本は数字の持つ意味やインパクト、説得力。そして有効な数字の使い方を教えてくれます。

例えば「ビタミンCがたくさん入っています」と「ビタミンCがレモン１０００個分入っています」ではどちらがインパクトがあるか一目瞭然ですよね。

他にも映画の「ゲド戦記」の宣伝文句「宮崎五朗第一回監督作品」についても数字の使い方がすばらしいと言っています。なぜなら、「デビュー作品」でもなく「初監督作品」でもなく「第一回」という数字を用いることによって、宮崎五朗が今後、父親の宮崎駿のように二回、三回作品を作って名監督になっていく、そんな宮崎五朗監督の「第一回」監督作品は、ぜひ見ておかなければ、という気にさせる力があるからです。

さて、ここで本書に掲載されてる、会計的視点を養うクイズを出します。

Q1　あなたはあるプロサッカーチームの広報を担当しています。このチームの成績は今まで１勝２引き分けです。

　　今週にあるホームゲームにより多くの観客を呼ぶためにはいったいどんな宣伝文句を考えますか？

ヒントは数字です。ぜひ考えてみてください。

正解は後日(*⌒∇⌒*)

もう、資格だけでは食べていけない

「もう、資格だけでは食べていけない」　横須賀てるひさ著

タイトルが衝撃的で買ってしまいました。

内容としては、どの資格も待っているだけでお客さんがくる時代は終わったということ。

これからの営業はアナログ式に人に会うことプラス、インターネットをフルに活用すること。

フェイスブックやブログよりもメールマガジンを使って、最終的には自分でセミナーを開けるまでになること。

以上が、「資格起業家」として成功する最も近道であることを説いています。

確かにホームページを作って、それだけでお客さんがガンガンくればいいですが、どの士業もホームページを作っている時代になので、あまり期待はできないでしょう。

で、あれば、ホームページやブログで自分をまず知ってもらい、かつ信頼を得て、セミナーを通して継続的な取引ができるというステップを踏んでいく必要があるのでしょう。

とても参考になりました。

http://www.keieitensai.com/index.html

士業交流会に参加してきました

昨日はじめて士業交流会なるものに参加してきました。

会計士さん、税理士さん、社労士さん、行政書士さん、FPさん、調査士さんとほんとにいろんな士業の方が参加していました。

会計士兼税理士さんからは、事業承継のお話をききました。

株価の評価を変えるテクニックなど正解がひとつでない点がすごく面白そうでした。

社労士さんからは、助成金の受け方を教えて頂きました。

ほんとにいろんな種類の助成金があって、知っていると知らないとでは全然違うな思いました。

中には内定取り消しされた人を雇ったら受けれる助成金もあるみたいです。

範囲狭すぎやろ！厚労省。

珍しい資格では技術士と地質調査技士という資格者もいらっしゃいました。

工場跡地に住宅や商業施設を建てる際の調査をする業務内容らしいです。

今は、マスコミなどの報道の影響で、人体にほとんど害がないのに、過敏になりすぎているところがあるということがお話していて伝わってきました。

フェイスブックとかやっていると顔と名前が一致するから良いですね。

使い方よう分かりませんが一応やってて良かった（笑）。

写真をアップするのも一苦労でした(-。－；)