離婚にともなう不動産売却 について
1. 離婚で家を売る ― まず名義とローンの棚卸し
離婚で、家を売る。
さいしょの一歩は、棚卸し。
だれの名義か。ひとりか、共有か。
共有なら、売るには 全員の同意が 必要です。
結婚前に 親から もらった土地などは、特有財産。
原則、分けるものには 入りません。
つぎに、住宅ローン。
残っている額を、銀行で 確かめます。
だいじなのは、だれが 借りているか。
主債務者か、連帯債務者か、連帯保証人か。
連帯保証人は、登記簿には 出ません。
銀行との 契約書で、確かめます。
ここを はっきりさせてから、つぎへ 進みます。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、棚卸しから ご一緒します。
離婚にともなう売却は、事実の棚卸しから始まります。まず登記事項証明書で、名義が単独か共有か、持分、抵当権を確認します。共有名義の不動産は、売却に共有者全員の同意が必要です（民法251条）。結婚前に取得した家や親から譲り受けた土地などは「特有財産」とされ、原則として財産分与の対象外です。次に住宅ローン。借入先で残高証明書・返済予定表を取得し、残債を把握します。あわせて、主債務者・連帯債務者・連帯保証人の別を確認します。連帯保証人は登記簿謄本では分からないため、銀行との金銭消費貸借契約書で確認が必要です。ここを曖昧にしたまま進めると、後でトラブルになります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から棚卸しの段取りをお手伝いします。名義・分与の最終判断や税務は、提携の弁護士・司法書士・税理士にご確認ください。
出典：民法251条（共有物の処分・全員同意）、民法768条（財産分与）。
2. ローンの支払い、勝手に止めない ― 滞納のさきは競売
関係が こわれても、
ローンの支払いは、勝手に止めない。
これは、いちばん 急ぐ判断です。
止めると、どうなるか。
まず、滞納。
つぎに、銀行から、残り全額の 一括請求。
そして さいごは、けいばい( 競売)。
けいばいは、市場より 安く たたかれます。
信用情報にも、きずが のこります。
連帯保証人にも、請求が およびます。
住みつづける人が 払わない、ということも 起きます。
だからこそ、止める前に、相談を。
払えないなら、銀行と 話して、道を つくります。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、いちばん いい順番を ご一緒します。
関係が破綻しても、住宅ローンの支払いを自己判断で止めないことが、まず大切です。返済を止めると滞納となり、やがて「期限の利益」を失って、残り全額を一括で請求されます（民法137条）。それでも返せないと、最後は裁判所による競売（けいばい）に進みます。競売は市場価格より安くなりやすく、信用情報にも記録が残り、連帯債務者・連帯保証人にも請求が及びます。離婚では、家を出た側が払わなくなる、住み続ける側が払えない、といったことが起こりがちです。だからこそ、支払いを止める前に、まず借入先の金融機関に相談すること。払えない見込みなら、競売を避ける「任意売却」という道もあります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、金融機関との段取りも含めて順番を整理します。返済・債務の判断は金融機関と、法務は提携の弁護士・司法書士にご確認ください。
出典：民法137条（期限の利益の喪失）、民事執行法（不動産競売）。
3. 売主に見えない「囲い込み」― 当社は、しません
仲介会社えらびで、いちばん 大事なこと。
それは、「囲い込み」を しない会社を えらぶこと。
囲い込みとは、
あなたの家を 預かった会社が、
ほかの会社の 買い手を、断ってしまうこと。
じぶんの会社だけで 売って、手数料を 両取りしたいから。
買い手が へって、売れるのが おそくなり、安くなる。
これは、不動産業界の、困った現実。
そして、売主への 重大な 信義則違反です。
やっかいなのは、これが 売主からは 見えないこと。
だから、見えるかたちで 売る会社を、えらんでください。
当社は、囲い込みを しません。
レインズに公開し、他社のお客さんも 歓迎し、毎週 ご報告します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから。
仲介会社を選ぶとき、いちばん大事なのに、売主からは見えないのが「囲い込み」です。囲い込みとは、物件を預かった会社が、他社からの買い手を断り、自社だけで売って双方の手数料（両手）を狙う行為です。買い手が減るため、売れるのが遅くなり、相場より安い成約になりやすく、売主の機会損失になります。これは不動産業界で長く問題視されてきた、売主の利益より自社の手数料を優先する、信義に反する行いです。国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月から、レインズの取引状況を偽る囲い込みを指示処分の対象としました（宅建業法第65条）。専任媒介は7日以内、専属専任は5日以内のレインズ登録義務もあります（第34条の2）。当社は囲い込みをしません。レインズに公開し、他社の客付けも歓迎し、毎週ご報告します。これが、していない証拠です。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）。
出典：国土交通省 宅地建物取引業法施行規則改正（2024年6月公布・2025年1月施行）、宅地建物取引業法第34条の2・第65条。
4. 任意売却 ― 競売を避け、納得して売る方法
けいばい( 競売)に なる前に、できることが あります。
それが、任意売却。
ローンを 払いきれず、
売っても 残債が 残る ― オーバーローン。
そんなとき、銀行の 同意を もらって、
けいばいでは なく、ふつうに 市場で 売る方法です。
けいばいより、高く 売れて、
残った借金を、減らせます。
引渡しの 時期や、残りの 返しかたも、話し合えます。
近所に 知られる、けいばいの 公告も、避けられます。
じぶんたちの ペースで、納得して 売る。
そのための、道です。
ただし、銀行の 同意が、前提です。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、ご一緒します。
売っても住宅ローンが残ってしまう「オーバーローン」でも、競売を避ける方法が「任意売却」です。これは、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、競売ではなく通常の市場で売る方法です。競売より高く売れることが多く、残債を圧縮できます。引渡しの時期や、残った債務の返済方法も相談でき、近隣に知られやすい競売の公告も避けられます。離婚で「払い続けられないが、競売は避けたい」というとき、現実的な選択肢になります。ただし任意売却は金融機関の同意が前提で、多くは滞納が条件となり、信用情報への影響は残り得ます。だからこそ、支払いを止める前の、早めの相談が大切です。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から金融機関との調整を含めて段取りします。債務・返済の判断は金融機関と、法務は提携の専門家にご確認ください。
出典：民事執行法（不動産競売）。※任意売却は法律上の特別な制度ではなく、金融機関の同意にもとづく実務上の方法です。
5. おふたりが納得する ― 成約事例にもとづく公平な査定
離婚の売却で、いちばん もめるのは、値段です。
高く 言う人と、早く 売りたい人。
気持ちが、すれ違う。
だからこそ、だいじなのは、根拠のある 査定。
「だいたい これくらい」では、ありません。
ちかくで、いつ、いくらで 売れたか。
その 成約事例を ならべて、いまの 時価を 出します。
おふたりが、おなじ 数字を 見て、納得できる。
それが、はなしを 前へ 進めます。
当社は、地元の 成約事例を、根拠として お見せします。
売り急ぎでも、高望みでも ない、
公平な ものさしを、ご用意します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから。
離婚にともなう売却で、最ももめやすいのが価格です。少しでも高くと考える人と、早く現金にしたい人とで、気持ちがすれ違います。だからこそ大切なのが、根拠のある査定です。「だいたいこのくらい」ではなく、近隣で、いつ、いくらで成約したか、その実例（成約事例）にもとづいて、現在の時価を示します。おふたりが同じ数字を見て納得できることが、対立をほどく起点になります。査定額は売れる金額の保証ではありませんが、根拠が共有されていれば、売り急ぎの安値も、高望みの売れ残りも避けやすくなります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井・印西・北総線エリアの成約事例を根拠に、公平なものさしをご用意します。価格は市場や時期で変動します。最終的なご判断はご自身で、必要に応じて専門家にもご相談ください。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報）、指定流通機構（レインズ）成約事例。
6. 売れる金額が残債を上回るか ― アンダーかオーバーか
売り方は、ひとつの 数字で 決まります。
売れる金額が、住宅ローンの 残債を、
上回るか、下回るか。
上回れば、アンダーローン。
売った お金で、ローンを 返して、
抵当権を 外せます。ふつうに 売れます。
下回れば、オーバーローン。
このままでは、抵当権が 外せず、
原則、売れません。
そんなときは、銀行と 相談して、任意売却。
まず、残債と 査定額を、ならべる。
それが、すべての 出発点です。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、見極めを ご一緒します。
売却の進め方は、「売れる見込み額」と「ローン残債」の大小で決まります。査定額が残債を上回ればアンダーローン。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して、通常どおり売れます。逆に下回ればオーバーローン。住宅ローンを完済しないと抵当権が外れず、原則そのままでは売れません（民法369条・抵当権）。この場合は、金融機関と相談して任意売却を検討します。離婚の話し合いでも、まず残高証明書で残債を確認し、成約事例にもとづく査定額と突き合わせる――この一手で、売れるのか、どう売るのか、いくら手元に残るのかの見通しが立ちます。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、残債と査定の突き合わせをお手伝いします。残債や返済の判断は金融機関と、税務・法務は提携の専門家にご確認ください。
出典：民法369条（抵当権）。
7. 連帯保証は離婚では消えない ― 完済か、外す段取りか
だいじな、思いちがいが あります。
「離婚すれば、連帯保証も 消える」。
これは、ちがいます。
連帯保証人の 立場は、離婚届では 消えません。
借金を 完済して、はじめて なくなります。
だから、売って、完済できれば、自然に 解消されます。
問題は、完済できないとき。
あるいは、どちらかが 住みつづけるとき。
このときは、銀行の 同意が ないと、保証は 外せません。
やり方は、おもに 三つ。
ローンの 借り換え。代わりの 保証人。または、任意売却。
ほうっておくと、離婚後も、借金の リスクが のこります。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、ご一緒します。
よくある誤解が、「離婚すれば連帯保証も終わる」というものです。連帯保証人・連帯債務者の立場は、離婚しても自動では消えず、債務を完済して初めて解消されます（民法446条・連帯保証）。家を売って完済できれば、抵当権の抹消とともに保証も自然に解消されます。問題は、オーバーローンで完済できない場合や、どちらかが住み続ける場合です。このときは金融機関の同意がない限り、保証や債務から外れることはできません。方法は主に、ローンの借り換え（住み続ける側の単独名義へ）、代わりの保証人の差し入れ、または任意売却の三つですが、金融機関は応じる義務がありません。放置すると、離婚後も元配偶者に返済リスクが残ります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）が西白井から段取りを整理します。可否や手続きは金融機関・提携の弁護士にご確認ください。
出典：民法446条・454条（連帯保証人の責任）。
8. 売るのは離婚の前か、後か ― 税で変わる時期の話
同じ 家を 売るのでも、
離婚の 前か、後かで、税金が 変わります。
離婚の 前に 売って 分けると、
「贈与」と みなされ、
もらう側に、贈与税が かかることが あります。
マイホームの 3000万円 控除も、
夫婦の あいだでは、使えません。
離婚が 成立してから 売れば、
「財産分与」と なり、贈与税は かかりません。
3000万円 控除も、使えます。
ただし、財産分与の 請求は、離婚から 2年まで。
「前か、後か」で、手もとに 残る お金が 変わります。
時期は、税理士と 設計しましょう。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
同じ家でも、売るタイミングが離婚の前か後かで、税金が変わります。離婚前に売って分けると「贈与」とみなされ、受け取る側に贈与税がかかることがあります。また、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、配偶者など身内への譲渡には使えません。一方、離婚が成立した後に売れば「財産分与」となり、原則として贈与税はかかりません（国税庁No.4414）。身内でなくなることで3,000万円特別控除も使えます（国税庁No.3302）。ただし財産分与の請求ができるのは離婚成立から2年までです（民法768条）。「前か後か」で手取りが変わるため、時期は早めに設計することが大切です。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から売却の段取りと時期をお手伝いします。税額や適用の最終判断は、提携の税理士にご確認ください。
出典：国税庁タックスアンサーNo.4414（離婚して財産をもらったとき）、No.3302（マイホームを売ったときの3,000万円特別控除）、民法768条（財産分与・2年）。
9. 仲介と買取 ― 状況で選ぶ売り方
売り方には、おもに 二つ あります。
仲介と、買取。
仲介は、市場で、買い手を さがす 方法。
時間は かかっても、高く 売れる 可能性が あります。
買取は、不動産会社が、じかに 買う 方法。
値段は 下がりますが、早く、確実に 現金に なります。
離婚では、早く 区切りを つけたい、という 気持ちも。
だから、どちらが いいかは、状況しだい。
高く 売りたいなら、仲介。
早く 終わらせたいなら、買取。
両方の 数字を 出して、くらべてから 決めましょう。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、ご一緒します。
不動産の売り方は、大きく「仲介」と「買取」に分かれます。仲介は、市場で広く買い手を探す方法です。時間はかかることがありますが、相場に沿って高く売れる可能性があります。買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。価格は市場より下がる傾向がありますが、早く、確実に現金化でき、内見対応の負担も少なくて済みます。離婚では「早く区切りをつけたい」という事情もあるため、どちらが向くかは状況によります。高さを優先するなら仲介、早さと確実性を優先するなら買取が目安です。大切なのは、両方の見込み額を並べ、納得して選ぶことです。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、仲介・買取それぞれの見込みをお示しします。価格は市場や時期で変わりますので、判断材料としてご活用ください。
出典：宅地建物取引業法（媒介契約）。
10. 決済・引渡し ― 抵当権抹消と名義変更の段取り
売買が まとまったら、さいごは 決済と 引渡し。
ここで、二つの 登記を します。
ひとつは、抵当権抹消。
ローンを 完済して、銀行の 抵当権を 外す 手続き。
もうひとつは、所有権移転。
買い主に、名義を うつす 手続き。
おもな 費用は、印紙税、登録免許税、
司法書士の 報酬、譲渡所得税、仲介手数料 など。
これらを、決済の 日に、まとめて 段取りします。
お金の 流れと、書類の 流れを、ずれなく そろえる。
それが、トラブルを 防ぎます。
登記は、提携の 司法書士が 対応します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから。
売買契約がまとまると、最後は決済・引渡しです。ここでは主に二つの登記を行います。ひとつは抵当権抹消登記で、住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を外す手続きです。もうひとつは所有権移転登記で、買主へ名義を移す手続きです。代表的な費用には、印紙税、抵当権抹消や名義変更の登録免許税、司法書士報酬、譲渡所得税、仲介手数料などがあります（登録免許税は国税庁No.7191）。決済日には、買主からの入金、ローンの完済、抵当権抹消、名義変更を、ずれなく同時に進める段取りが欠かせません。ここが乱れると引渡しトラブルになります。登記は提携の司法書士が対応します。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、決済当日までの段取りをまとめてお手伝いします。費用や登記の詳細は、提携の司法書士・税理士にご確認ください。
出典：国税庁タックスアンサーNo.7191（登録免許税の税額表）、不動産登記法。
11. 税金と分与の確定 ― 確定申告と協議書は専門家と
売却が 終わっても、もうひと仕事 あります。
税金と、財産分与の 確定です。
家を 売って、利益が 出たら、
譲渡所得税が かかります。
売った 翌年に、確定申告を します。
マイホームなら、3000万円 控除で、
税が ゼロに なることも あります。
それでも、申告が 必要な ことが あります。
そして、分けかたは、財産分与協議書に、
きちんと 書き残す。
あとの トラブルを、防ぐためです。
税の 計算と 申告は 税理士、協議書は 弁護士。
提携の 専門家が、ご一緒します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
売却が終わっても、税金と財産分与の確定が残ります。家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかり、売った年の翌年に確定申告が必要です（国税庁No.3202・No.1440）。マイホームの売却なら3,000万円特別控除で税額がゼロになることもありますが、控除を受けるには申告が必要な場合があります（国税庁No.3302）。財産の分け方は、口約束ではなく財産分与協議書に明記し、後日の紛争を防ぎます（民法768条）。税額の計算・申告は税理士、協議書の作成や法的効力の確認は弁護士、登記は司法書士と、役割が分かれます。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から売却の実務を担い、税務・法務は提携の専門家へおつなぎします。控除の適用可否や申告の要否は、必ず税理士・弁護士など資格者にご確認ください。
出典：国税庁タックスアンサーNo.3202（譲渡所得の計算）、No.1440（譲渡所得）、No.3302（3,000万円特別控除）、民法768条（財産分与）。
1. 離婚で家を売る ― まず名義とローンの棚卸し
離婚で、家を売る。
さいしょの一歩は、棚卸し。
だれの名義か。ひとりか、共有か。
共有なら、売るには 全員の同意が 必要です。
結婚前に 親から もらった土地などは、特有財産。
原則、分けるものには 入りません。
つぎに、住宅ローン。
残っている額を、銀行で 確かめます。
だいじなのは、だれが 借りているか。
主債務者か、連帯債務者か、連帯保証人か。
連帯保証人は、登記簿には 出ません。
銀行との 契約書で、確かめます。
ここを はっきりさせてから、つぎへ 進みます。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、棚卸しから ご一緒します。
離婚にともなう売却は、事実の棚卸しから始まります。まず登記事項証明書で、名義が単独か共有か、持分、抵当権を確認します。共有名義の不動産は、売却に共有者全員の同意が必要です（民法251条）。結婚前に取得した家や親から譲り受けた土地などは「特有財産」とされ、原則として財産分与の対象外です。次に住宅ローン。借入先で残高証明書・返済予定表を取得し、残債を把握します。あわせて、主債務者・連帯債務者・連帯保証人の別を確認します。連帯保証人は登記簿謄本では分からないため、銀行との金銭消費貸借契約書で確認が必要です。ここを曖昧にしたまま進めると、後でトラブルになります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から棚卸しの段取りをお手伝いします。名義・分与の最終判断や税務は、提携の弁護士・司法書士・税理士にご確認ください。
出典：民法251条（共有物の処分・全員同意）、民法768条（財産分与）。
2. ローンの支払い、勝手に止めない ― 滞納のさきは競売
関係が こわれても、
ローンの支払いは、勝手に止めない。
これは、いちばん 急ぐ判断です。
止めると、どうなるか。
まず、滞納。
つぎに、銀行から、残り全額の 一括請求。
そして さいごは、けいばい( 競売)。
けいばいは、市場より 安く たたかれます。
信用情報にも、きずが のこります。
連帯保証人にも、請求が およびます。
住みつづける人が 払わない、ということも 起きます。
だからこそ、止める前に、相談を。
払えないなら、銀行と 話して、道を つくります。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、いちばん いい順番を ご一緒します。
関係が破綻しても、住宅ローンの支払いを自己判断で止めないことが、まず大切です。返済を止めると滞納となり、やがて「期限の利益」を失って、残り全額を一括で請求されます（民法137条）。それでも返せないと、最後は裁判所による競売（けいばい）に進みます。競売は市場価格より安くなりやすく、信用情報にも記録が残り、連帯債務者・連帯保証人にも請求が及びます。離婚では、家を出た側が払わなくなる、住み続ける側が払えない、といったことが起こりがちです。だからこそ、支払いを止める前に、まず借入先の金融機関に相談すること。払えない見込みなら、競売を避ける「任意売却」という道もあります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、金融機関との段取りも含めて順番を整理します。返済・債務の判断は金融機関と、法務は提携の弁護士・司法書士にご確認ください。
出典：民法137条（期限の利益の喪失）、民事執行法（不動産競売）。
3. 売主に見えない「囲い込み」― 当社は、しません
仲介会社えらびで、いちばん 大事なこと。
それは、「囲い込み」を しない会社を えらぶこと。
囲い込みとは、
あなたの家を 預かった会社が、
ほかの会社の 買い手を、断ってしまうこと。
じぶんの会社だけで 売って、手数料を 両取りしたいから。
買い手が へって、売れるのが おそくなり、安くなる。
これは、不動産業界の、困った現実。
そして、売主への 重大な 信義則違反です。
やっかいなのは、これが 売主からは 見えないこと。
だから、見えるかたちで 売る会社を、えらんでください。
当社は、囲い込みを しません。
レインズに公開し、他社のお客さんも 歓迎し、毎週 ご報告します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから。
仲介会社を選ぶとき、いちばん大事なのに、売主からは見えないのが「囲い込み」です。囲い込みとは、物件を預かった会社が、他社からの買い手を断り、自社だけで売って双方の手数料（両手）を狙う行為です。買い手が減るため、売れるのが遅くなり、相場より安い成約になりやすく、売主の機会損失になります。これは不動産業界で長く問題視されてきた、売主の利益より自社の手数料を優先する、信義に反する行いです。国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月から、レインズの取引状況を偽る囲い込みを指示処分の対象としました（宅建業法第65条）。専任媒介は7日以内、専属専任は5日以内のレインズ登録義務もあります（第34条の2）。当社は囲い込みをしません。レインズに公開し、他社の客付けも歓迎し、毎週ご報告します。これが、していない証拠です。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）。
出典：国土交通省 宅地建物取引業法施行規則改正（2024年6月公布・2025年1月施行）、宅地建物取引業法第34条の2・第65条。
4. 任意売却 ― 競売を避け、納得して売る方法
けいばい( 競売)に なる前に、できることが あります。
それが、任意売却。
ローンを 払いきれず、
売っても 残債が 残る ― オーバーローン。
そんなとき、銀行の 同意を もらって、
けいばいでは なく、ふつうに 市場で 売る方法です。
けいばいより、高く 売れて、
残った借金を、減らせます。
引渡しの 時期や、残りの 返しかたも、話し合えます。
近所に 知られる、けいばいの 公告も、避けられます。
じぶんたちの ペースで、納得して 売る。
そのための、道です。
ただし、銀行の 同意が、前提です。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、ご一緒します。
売っても住宅ローンが残ってしまう「オーバーローン」でも、競売を避ける方法が「任意売却」です。これは、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、競売ではなく通常の市場で売る方法です。競売より高く売れることが多く、残債を圧縮できます。引渡しの時期や、残った債務の返済方法も相談でき、近隣に知られやすい競売の公告も避けられます。離婚で「払い続けられないが、競売は避けたい」というとき、現実的な選択肢になります。ただし任意売却は金融機関の同意が前提で、多くは滞納が条件となり、信用情報への影響は残り得ます。だからこそ、支払いを止める前の、早めの相談が大切です。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から金融機関との調整を含めて段取りします。債務・返済の判断は金融機関と、法務は提携の専門家にご確認ください。
出典：民事執行法（不動産競売）。※任意売却は法律上の特別な制度ではなく、金融機関の同意にもとづく実務上の方法です。
5. おふたりが納得する ― 成約事例にもとづく公平な査定
離婚の売却で、いちばん もめるのは、値段です。
高く 言う人と、早く 売りたい人。
気持ちが、すれ違う。
だからこそ、だいじなのは、根拠のある 査定。
「だいたい これくらい」では、ありません。
ちかくで、いつ、いくらで 売れたか。
その 成約事例を ならべて、いまの 時価を 出します。
おふたりが、おなじ 数字を 見て、納得できる。
それが、はなしを 前へ 進めます。
当社は、地元の 成約事例を、根拠として お見せします。
売り急ぎでも、高望みでも ない、
公平な ものさしを、ご用意します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから。
離婚にともなう売却で、最ももめやすいのが価格です。少しでも高くと考える人と、早く現金にしたい人とで、気持ちがすれ違います。だからこそ大切なのが、根拠のある査定です。「だいたいこのくらい」ではなく、近隣で、いつ、いくらで成約したか、その実例（成約事例）にもとづいて、現在の時価を示します。おふたりが同じ数字を見て納得できることが、対立をほどく起点になります。査定額は売れる金額の保証ではありませんが、根拠が共有されていれば、売り急ぎの安値も、高望みの売れ残りも避けやすくなります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井・印西・北総線エリアの成約事例を根拠に、公平なものさしをご用意します。価格は市場や時期で変動します。最終的なご判断はご自身で、必要に応じて専門家にもご相談ください。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報）、指定流通機構（レインズ）成約事例。
6. 売れる金額が残債を上回るか ― アンダーかオーバーか
売り方は、ひとつの 数字で 決まります。
売れる金額が、住宅ローンの 残債を、
上回るか、下回るか。
上回れば、アンダーローン。
売った お金で、ローンを 返して、
抵当権を 外せます。ふつうに 売れます。
下回れば、オーバーローン。
このままでは、抵当権が 外せず、
原則、売れません。
そんなときは、銀行と 相談して、任意売却。
まず、残債と 査定額を、ならべる。
それが、すべての 出発点です。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、見極めを ご一緒します。
売却の進め方は、「売れる見込み額」と「ローン残債」の大小で決まります。査定額が残債を上回ればアンダーローン。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して、通常どおり売れます。逆に下回ればオーバーローン。住宅ローンを完済しないと抵当権が外れず、原則そのままでは売れません（民法369条・抵当権）。この場合は、金融機関と相談して任意売却を検討します。離婚の話し合いでも、まず残高証明書で残債を確認し、成約事例にもとづく査定額と突き合わせる――この一手で、売れるのか、どう売るのか、いくら手元に残るのかの見通しが立ちます。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、残債と査定の突き合わせをお手伝いします。残債や返済の判断は金融機関と、税務・法務は提携の専門家にご確認ください。
出典：民法369条（抵当権）。
7. 連帯保証は離婚では消えない ― 完済か、外す段取りか
だいじな、思いちがいが あります。
「離婚すれば、連帯保証も 消える」。
これは、ちがいます。
連帯保証人の 立場は、離婚届では 消えません。
借金を 完済して、はじめて なくなります。
だから、売って、完済できれば、自然に 解消されます。
問題は、完済できないとき。
あるいは、どちらかが 住みつづけるとき。
このときは、銀行の 同意が ないと、保証は 外せません。
やり方は、おもに 三つ。
ローンの 借り換え。代わりの 保証人。または、任意売却。
ほうっておくと、離婚後も、借金の リスクが のこります。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、ご一緒します。
よくある誤解が、「離婚すれば連帯保証も終わる」というものです。連帯保証人・連帯債務者の立場は、離婚しても自動では消えず、債務を完済して初めて解消されます（民法446条・連帯保証）。家を売って完済できれば、抵当権の抹消とともに保証も自然に解消されます。問題は、オーバーローンで完済できない場合や、どちらかが住み続ける場合です。このときは金融機関の同意がない限り、保証や債務から外れることはできません。方法は主に、ローンの借り換え（住み続ける側の単独名義へ）、代わりの保証人の差し入れ、または任意売却の三つですが、金融機関は応じる義務がありません。放置すると、離婚後も元配偶者に返済リスクが残ります。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）が西白井から段取りを整理します。可否や手続きは金融機関・提携の弁護士にご確認ください。
出典：民法446条・454条（連帯保証人の責任）。
8. 売るのは離婚の前か、後か ― 税で変わる時期の話
同じ 家を 売るのでも、
離婚の 前か、後かで、税金が 変わります。
離婚の 前に 売って 分けると、
「贈与」と みなされ、
もらう側に、贈与税が かかることが あります。
マイホームの 3000万円 控除も、
夫婦の あいだでは、使えません。
離婚が 成立してから 売れば、
「財産分与」と なり、贈与税は かかりません。
3000万円 控除も、使えます。
ただし、財産分与の 請求は、離婚から 2年まで。
「前か、後か」で、手もとに 残る お金が 変わります。
時期は、税理士と 設計しましょう。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
同じ家でも、売るタイミングが離婚の前か後かで、税金が変わります。離婚前に売って分けると「贈与」とみなされ、受け取る側に贈与税がかかることがあります。また、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、配偶者など身内への譲渡には使えません。一方、離婚が成立した後に売れば「財産分与」となり、原則として贈与税はかかりません（国税庁No.4414）。身内でなくなることで3,000万円特別控除も使えます（国税庁No.3302）。ただし財産分与の請求ができるのは離婚成立から2年までです（民法768条）。「前か後か」で手取りが変わるため、時期は早めに設計することが大切です。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から売却の段取りと時期をお手伝いします。税額や適用の最終判断は、提携の税理士にご確認ください。
出典：国税庁タックスアンサーNo.4414（離婚して財産をもらったとき）、No.3302（マイホームを売ったときの3,000万円特別控除）、民法768条（財産分与・2年）。
9. 仲介と買取 ― 状況で選ぶ売り方
売り方には、おもに 二つ あります。
仲介と、買取。
仲介は、市場で、買い手を さがす 方法。
時間は かかっても、高く 売れる 可能性が あります。
買取は、不動産会社が、じかに 買う 方法。
値段は 下がりますが、早く、確実に 現金に なります。
離婚では、早く 区切りを つけたい、という 気持ちも。
だから、どちらが いいかは、状況しだい。
高く 売りたいなら、仲介。
早く 終わらせたいなら、買取。
両方の 数字を 出して、くらべてから 決めましょう。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから、ご一緒します。
不動産の売り方は、大きく「仲介」と「買取」に分かれます。仲介は、市場で広く買い手を探す方法です。時間はかかることがありますが、相場に沿って高く売れる可能性があります。買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。価格は市場より下がる傾向がありますが、早く、確実に現金化でき、内見対応の負担も少なくて済みます。離婚では「早く区切りをつけたい」という事情もあるため、どちらが向くかは状況によります。高さを優先するなら仲介、早さと確実性を優先するなら買取が目安です。大切なのは、両方の見込み額を並べ、納得して選ぶことです。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、仲介・買取それぞれの見込みをお示しします。価格は市場や時期で変わりますので、判断材料としてご活用ください。
出典：宅地建物取引業法（媒介契約）。
10. 決済・引渡し ― 抵当権抹消と名義変更の段取り
売買が まとまったら、さいごは 決済と 引渡し。
ここで、二つの 登記を します。
ひとつは、抵当権抹消。
ローンを 完済して、銀行の 抵当権を 外す 手続き。
もうひとつは、所有権移転。
買い主に、名義を うつす 手続き。
おもな 費用は、印紙税、登録免許税、
司法書士の 報酬、譲渡所得税、仲介手数料 など。
これらを、決済の 日に、まとめて 段取りします。
お金の 流れと、書類の 流れを、ずれなく そろえる。
それが、トラブルを 防ぎます。
登記は、提携の 司法書士が 対応します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
にししろいから。
売買契約がまとまると、最後は決済・引渡しです。ここでは主に二つの登記を行います。ひとつは抵当権抹消登記で、住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を外す手続きです。もうひとつは所有権移転登記で、買主へ名義を移す手続きです。代表的な費用には、印紙税、抵当権抹消や名義変更の登録免許税、司法書士報酬、譲渡所得税、仲介手数料などがあります（登録免許税は国税庁No.7191）。決済日には、買主からの入金、ローンの完済、抵当権抹消、名義変更を、ずれなく同時に進める段取りが欠かせません。ここが乱れると引渡しトラブルになります。登記は提携の司法書士が対応します。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から、決済当日までの段取りをまとめてお手伝いします。費用や登記の詳細は、提携の司法書士・税理士にご確認ください。
出典：国税庁タックスアンサーNo.7191（登録免許税の税額表）、不動産登記法。
11. 税金と分与の確定 ― 確定申告と協議書は専門家と
売却が 終わっても、もうひと仕事 あります。
税金と、財産分与の 確定です。
家を 売って、利益が 出たら、
譲渡所得税が かかります。
売った 翌年に、確定申告を します。
マイホームなら、3000万円 控除で、
税が ゼロに なることも あります。
それでも、申告が 必要な ことが あります。
そして、分けかたは、財産分与協議書に、
きちんと 書き残す。
あとの トラブルを、防ぐためです。
税の 計算と 申告は 税理士、協議書は 弁護士。
提携の 専門家が、ご一緒します。
不動産業務40年、住宅流通合同会社。
売却が終わっても、税金と財産分与の確定が残ります。家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかり、売った年の翌年に確定申告が必要です（国税庁No.3202・No.1440）。マイホームの売却なら3,000万円特別控除で税額がゼロになることもありますが、控除を受けるには申告が必要な場合があります（国税庁No.3302）。財産の分け方は、口約束ではなく財産分与協議書に明記し、後日の紛争を防ぎます（民法768条）。税額の計算・申告は税理士、協議書の作成や法的効力の確認は弁護士、登記は司法書士と、役割が分かれます。住宅流通合同会社（千葉県知事(2)第17629号・不動産業務40年）は、西白井から売却の実務を担い、税務・法務は提携の専門家へおつなぎします。控除の適用可否や申告の要否は、必ず税理士・弁護士など資格者にご確認ください。
出典：国税庁タックスアンサーNo.3202（譲渡所得の計算）、No.1440（譲渡所得）、No.3302（3,000万円特別控除）、民法768条（財産分与）。