市街化調整区域・農地の売却で気をつけること
「調査が先、査定はあと」が、失敗しない順番です
市街化調整区域の土地。
相続した農地。
この2つは、普通の土地と同じ感覚では売りにくい土地です。
でも、順番を守れば、ちゃんと売れます。
鍵は、価格を決める前に「動かせる土地か」を調べること。
今日は、留意点を実例と表で整理します。
大前提｜この2つは「前提」が違う
普通の宅地は、買えば自由に建てて、使えます。
調整区域や農地は、そうとは限りません。
建てられるのか。誰が使えるのか。売れるのか。
ここに、法令上の制限がかかります。
だから、面積や価格より先に、確認が要ります。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です。
（出典：都市計画法）
新しい開発や建築には、原則として制限があります。
つまり、土地はあっても、自由に建てられないことがあります。
なぜ「普通に」売れないのか
家が建てられるか。
建て替えはできるか。
誰が使えるのか。
この条件で、買える人の幅が変わります。
建てられない前提だと、買主は大きく絞られます。
逆に、条件が整えば、出口は意外と明確です。
だからこそ、地元の「売る前調査」が活きます。
【表1】調整区域でよくある場面と手続き
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やりたいこと |
原則の手続き |
注意点 |
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造成して家を建てる（開発を伴う） |
開発許可（都市計画法29条）。調整区域は立地基準（34条）に該当が必要 |
該当しないと、許可が下りないことがある |
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造成せずに建てる・建て替える |
建築許可（43条）が必要な場合がある |
既存宅地か、過去の許可履歴かで扱いが変わる |
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既存の建物を活かして売る |
建て替え・用途変更の可否を確認 |
「前に住んでいた人」と同じ条件とは限らない |
※許可の要否や要件は、土地ごとに異なります。千葉県・白井市の窓口で必ずご確認ください。
実例｜「すぐ売れる」と思った古家付きの土地
白井市の調整区域に、古家付きの土地がありました。
相続したお子さんは「すぐ売れる」と考えました。
そのまま、広く売り出しました。
でも、買主が新しい家を建てられるかは別問題です。
立地基準や、過去の許可履歴で変わります。
「建てられる前提」で、話が進みました。
契約の直前で、確認が取れずに止まりました。
先に調べていれば、売り方を変えられました。
農地は「登記」ではなく「現況」で見る
農地かどうかは、登記の地目だけで決まりません。
今、どう使われているか。現況で判断されます。
登記は畑でも、現況は宅地。
逆に、登記は宅地でも、現況は畑。
こうしたズレも、よくあります。
だから、まず地目と現況の両方を確認します。
農地を相続したら、まず2つの手続き
ひとつは、農業委員会への届出です。
相続などで農地を取得したら、届出が必要です。
期限は、取得を知ってからおおむね10ヶ月以内。
（出典：農林水産省／農地法第3条の3）
忘れると、10万円以下の過料の対象になります。
もうひとつは、相続登記です。
2024年4月から、義務になりました。
取得を知った日から3年以内に申請します。
（出典：法務省／不動産登記法）
こちらも、怠ると10万円以下の過料があります。
売る・貸す・転用は、それぞれ別の手続き
農地は、宅地のように自由には動かせません。
「農地のまま売る」のか。
「宅地にして売る」のか。
これで、必要な手続きが変わります。
農地法の3条・4条・5条で分かれます。
【表2】農地法 3条・4条・5条 早わかり
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条文と場面 |
原則の手続き |
市街化区域の特例 |
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3条｜農地のまま売る・貸す |
農業委員会の許可 |
特例なし（許可が必要） |
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4条｜自分の農地を宅地等にする |
千葉県知事等の許可 |
届出で足りる |
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5条｜農地を売って買主が宅地化 |
千葉県知事等の許可 |
届出で足りる |
※相続そのものは許可不要です。ただし前述の3条の3の届出は必要です。無許可で転用や権利移動を進めると、契約が無効になることがあります。
実例｜「宅地にして売ればいい」とは限らない
佐藤さん（仮名）は、畑を相続しました。
「宅地にして売ればいい」と考えました。
でも、農地の転用には5条の許可が要ります。
買主が決まっても、許可が下りなければ白紙です。
さらに、相続の届出も登記も、まだでした。
そこで、順番を整理しました。
まず現況と手続き。それから売却の方針です。
まとめ｜売る前に確認することチェック
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やること |
期限の目安 |
窓口・根拠 |
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登記の地目と現況を確認 |
早めに |
法務局・現地 |
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農業委員会へ相続の届出（農地） |
おおむね10ヶ月以内 |
農業委員会（農地法3条の3） |
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相続登記 |
3年以内 |
法務局・司法書士（不動産登記法） |
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売却・転用の可否を調査 |
売り出す前 |
農業委員会・千葉県・白井市 |
失敗を減らす順番は「調査が先、査定はあと」
価格を先に決めると、後で覆ることがあります。
だから、まず調べます。
建てられるか。動かせるか。誰が買えるか。
そのうえで、売り方と価格を決めます。
この順番が、いちばん失敗の少ない方法です。
私たちにできること
住宅流通合同会社は、不動産業務40年の地元の会社です。
白井・印西・北総線沿線を、ずっと見てきました。
調整区域も農地も、地元で多く扱ってきました。
「売る前調査」の勘どころを押さえています。
必要に応じて、提携の司法書士・税理士などの専門家とも連携します。
売主の立場で、無理のない出口を一緒に考えます。
「売れるか分からない」段階でも、けっこうです。
ご相談ください
調整区域の土地や、相続した農地でお困りなら。
一度、ご相談ください。
LINEでのご相談も承っています。
まずは調査から、一緒に始めましょう。
本記事は一般的な情報の整理です。許可の要否や税の取り扱いは、土地ごと・状況ごとに異なります。最終的な判断は、千葉県・白井市・農業委員会の窓口や、司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。
住宅流通合同会社
不動産業務40年
千葉県知事(2)第17629号
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