農地を相続したら
まず確認すること・売り方の違い・3・4・5条のしくみ
農地を相続した。
でも、すぐに売れるとは限りません。
農地は、宅地とは別のルールで動くからです。
鍵は、最初の確認と、手続きの順番。
特に「市街化区域か、調整区域か」で、売り方が大きく変わります。
今日は、相続後の流れと、3・4・5条のしくみを、実例と表で整理します。
まず、農地は「現況」で判断される
農地かどうかは、登記の地目では決まりません。
今、どう使われているか。現況で判断されます。
登記は「畑」でも、現況が宅地のことがあります。
逆に、登記は「宅地」でも、現況は畑のことも。
家庭菜園くらいなら、農地に当たらない場合もあります。
一時的に休んでいる畑は、農地のままです。
だから、まず地目と現況の両方を確認します。
相続したら、まず2つの手続き（期限つき）
農地の相続では、2つの手続きが先に来ます。
ひとつは、農業委員会への届出です。
相続などで農地を取得したら、届出が必要です。
期限は、取得を知ってからおおむね10ヶ月以内。
（出典：農林水産省／農地法第3条の3）
忘れると、10万円以下の過料の対象になります。
これは、売る・売らないに関係なく必要です。
もうひとつは、相続登記です。
2024年4月から、義務になりました。
取得を知った日から3年以内に申請します。
（出典：法務省／不動産登記法）
過去に相続した分も対象で、2027年3月末までが目安です。
こちらも、怠ると10万円以下の過料があります。
すぐ分けられないときは「相続人申告登記」で一旦果たせます。
【表1】相続したら、まず進める手続き
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やること |
期限の目安 |
窓口・根拠 |
ひとことメモ |
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農業委員会へ相続の届出 |
おおむね10ヶ月以内 |
農業委員会（農地法3条の3） |
売る・売らないに関係なく必要 |
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相続登記 |
3年以内（過去分は2027年3月末まで） |
法務局・司法書士（不動産登記法） |
怠ると過料10万円以下 |
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相続人申告登記（分割が未了なら） |
上の期限内 |
法務局 |
義務を一旦果たす暫定策 |
いちばんの分かれ道｜「市街化区域」か「調整区域」か
ここが、農地相続でいちばん大事な分かれ道です。
同じ「農地」でも、区域で売り方が変わります。
市街化区域は、街にしていく区域です。
だから、農地を宅地にする転用は「届出」で済みます。
宅地にして売る、という出口を取りやすい。
市街化調整区域は、市街化を抑える区域です。
だから、転用には「許可」が必要で、原則は厳しめです。
宅地化での出口は、限られることがあります。
その場合は「農地のまま」売る道を考えます。
【表2】市街化区域の農地 と 市街化調整区域の農地
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項目 |
市街化区域の農地 |
市街化調整区域の農地 |
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区域の性格 |
市街化を進める区域 |
市街化を抑える区域 |
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宅地への転用 |
届出で足りる |
許可が必要（原則は厳しめ） |
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売り方の傾向 |
宅地にして売りやすい |
農地のまま、または限られた用途 |
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区域の調べ方 |
白井市・千葉県の都市計画の窓口で確認 |
同じく窓口で確認 |
※区域区分（市街化区域か調整区域か）は、白井市・千葉県の都市計画の窓口で確認できます。
売る・貸す・転用｜3条・4条・5条のしくみ
農地を動かすときの手続きは、3つに分かれます。
見るのは「使う人が変わるか」「使い方が変わるか」。
3条は、農地のまま、使う人が変わる場合。
（農地を農地として、売る・貸す）
4条は、自分の農地を、自分で宅地などにする場合。
（使う人は同じ、使い方が変わる）
5条は、売って、買主が宅地などにする場合。
（使う人も使い方も変わる）
【表3】農地法 3条・4条・5条 早わかり
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条文 |
どんな場面 |
原則の手続き |
市街化区域の特例 |
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3条 （権利移動） |
農地のまま売る・貸す |
農業委員会の許可 |
特例なし（許可が必要） |
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4条 （自己転用） |
自分の農地を宅地等にする |
千葉県知事等の許可 |
届出で足りる |
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5条 （転用＋権利移動） |
農地を売って買主が宅地化 |
千葉県知事等の許可 |
届出で足りる |
※相続による取得そのものは、3条の許可は不要です（前述の3条の3届出は必要）。無許可で転用・権利移動を進めると、契約が無効になることがあります。
実例で見る｜区域で、出口はこう変わる
実例1｜市街化区域の畑（田中さんのケース）
白井市で、畑を相続した田中さん（仮名）。
区域を調べると、市街化区域でした。
市街化区域では、転用は許可ではなく届出で済みます。
そこで、宅地として売る方針にしました。
転用の届出を整えて、住宅用地として引き渡しました。
区域を先に調べたことで、出口がはっきりしました。
実例2｜市街化調整区域の畑（佐藤さんのケース）
佐藤さん（仮名）は、調整区域の畑を相続しました。
「宅地にして売ればいい」と考えました。
でも、調整区域の転用には、許可が必要です。
しかも、原則は市街化を抑える区域です。
宅地化の許可は、簡単には下りませんでした。
そこで、方針を切り替えました。
農地のまま、耕作する人へ売る道（3条）です。
出口は、最初の想定とは変わりました。
でも、早めに調べたので、空振りを防げました。
実例3｜登記と現況のズレ（鈴木さんのケース）
鈴木さん（仮名）の相続地は、登記上は「宅地」でした。
ところが、現況は長く畑のままでした。
「宅地だから自由に売れる」と思っていました。
でも、現況が農地なら、農地法の手続きが絡みます。
逆のケースもあります。
登記は畑でも、現況はすでに宅地、という土地です。
この場合は、地目変更の登記が必要になります。
登記と現況、両方を見るのが出発点です。
失敗を減らす順番｜「調べてから、売る」
農地は、価格を先に決めると、後で覆ることがあります。
まず、区域を調べます（市街化区域か、調整区域か）。
次に、現況と地目を確認します。
そして、届出と相続登記を進めます。
そのうえで、売り方と価格を決めます。
この順番が、いちばん失敗の少ない進め方です。
私たちにできること
住宅流通合同会社は、不動産業務40年の地元の会社です。
白井・印西・北総線沿線を、ずっと見てきました。
農地の相続も、地元で多く扱ってきました。
区域の調べ方や、売り方の勘どころを押さえています。
必要に応じて、提携の司法書士・税理士などの専門家とも連携します。
売主の立場で、無理のない出口を一緒に考えます。
「売れるか分からない」段階でも、けっこうです。
ご相談ください
相続した農地で、迷ったら。
一度、ご相談ください。
LINEでのご相談も承っています。
まずは区域と現況の確認から、一緒に始めましょう。
本記事は一般的な情報の整理です。許可の要否や税の取り扱いは、土地ごと・状況ごとに異なります。最終的な判断は、農業委員会・千葉県・白井市の窓口や、司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。
住宅流通合同会社（宅地建物取引士）
不動産業務40年
千葉県知事(2)第17629号
千葉県白井市西白井4-29-9
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