競売のこと
おはようございます、昨日は早く寝たので朝から頭スッキリ！というわけには
生きませんがボチボチです。今日も競売のこと書いてみようと思います。
昨日はメリットを紹介しましたが、今日はデメリットです。
一般市場で売出している不動産の場合、建物の内部を見る事ができるのが
通常ですが、競売物件の場合では居住者がいる場合は、基本的に建物
内部を見る事はできません。その上、一般の不動産のように物件について
仲介業者が調査をしてくれません。裁判所に備え付けれられている事件
記録を閲覧する事はできますが、その危険負担を負うのは買主となります。
あとは、先日からご紹介しているbit(http://bit.sikkou.jp/ )で確認です。
また、物件の落札後、入居者から建物の明渡しを受けるための交渉が
必要となります。占有者が退去に応じない場合は、強制執行手続きも用意
されていますが、その分費用もかかってくるのです。
次に、物件についての権利関係が複雑な場合があり、その整理には専門家
のアドバイスを要する事もあります。
それに、住宅ローンの利用は金融機関との事前の申請等充分な打ち合わせ
が必要となります。万一、落札した後で融資の実行ができないことがあり、
購入が不可能となっても事前に振り込んだ保証金の返還はしてもらえません
ので、気をつけてください。
昔に比べて競売物件は一般の方に定着してきましたが、全くリスクがない訳では
ありません。事前準備をしっかりして、物件調査をきっちり行うことがデメリット(リスク)
はかなり解消されます。ご興味ある方はぜひご相談くださいね。
競売のこと
なぜ最近競売で物件を購入するケースが増えているのでしょうか？
メリットとしては、相場より物件の価格が安いということです。
落札された値段は相場の30％以上安い場合も、稀ではありません。
ただし、人気エリアではここまで割安になることは少なくなっています。
次に、一般市場ではなかなか売り物がでない地域でも、競売では
出てくることもあります。どうしてもそのエリアで欲しい人は、その機会が
増える事にもなります。お宝を探している感じですね！
では、物件を手に入れるまでにどんな手続きが必要なのでしょうか？
まず、競売物件の情報は地方裁判所の公告に掲載されます。
ただ、公告では詳細な内容はわかりませんので、裁判所に物件ごとに
調査した記録簿が用意されています。この記録簿には物件の住所、
付近の環境、建物の構造や程度、間取り図、占有者との面接調査などが
記載されていますので、十分調べる事が大事です。最近は、PCからでも
この前のブログのように確認はできるようになりました。
そして、入札をしようと思う物件が決まったら、次に、入札期間内に
入札手続をします。入札をするための書類等を裁判所で受取り、
入札の申込みをします。この時、保証金の納入が必要となりますので、
準備しておきましょう。所有者名義の確認も必要です、あとから夫婦
連名などの変更はできませんので十分ご注意下さい。
その後、開札日に会場にて決定を聞きます。あなたが最高価額で
落札すると、売却許可決定証明を申請します。
そして、交付の手続きをし、住宅ローンを利用する方はその手続きを行います。
所有権移転手続き、抵当権設定書類の提出を行い、物件はあなたのものになります。
ここまではあくまで所有権を手に入れるまでの流れです。所有権が
入れ替わっても、実際に前入居者が住んでいることは当然のようにありますから。
続きはまた次回。
