こんにちは、ろんです。本ブログへご訪問いただきありがとうございます。
本日は株主優待IR発表のあった3社、高利回り銘柄を2社調査しました。その中から、野村不動産ホールディングス（3231） をご紹介します。
「プラウド」シリーズのマンションやオフィスビルなど、不動産好きにはおなじみの総合デベロッパーです。
ご訪問いただいた方の資産形成に、少しでもお役に立てれば幸いです。
今週の1冊です。アニメもやってます。年のせいか、泣けます。。
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■会社の特徴：安定成長 × 高い利益率の“堅実デベロッパー”
結論：売上・利益ともに長期で右肩上がり。ROEも10％台に乗り、配当も着実に増加。
・売上：4114億円 → 9425億円 → 1兆800億円（2008 → 2026 → 2027予）
・営業利益：698億円 → 1382億円 → 1400億円
・当期利益：352億円 → 828億円 → 860億円
・EPS：18.47円 → 96.69円 → 100.68円（2012 → 2026 → 2027予）
・ROE：5.55％ → 10.34％ → 10.73％
→ リーマンショック後の低迷期を乗り越え、利益水準は大きくステップアップ。直近ではROE10％台を維持しています。
■事業の全体像
結論：分譲マンション・オフィス・商業施設・賃貸・運用など、“不動産フルコース”で収益源を分散。景気の波をいなしつつ稼ぐモデル。
野村不動産ホールディングスの主力は、
・分譲マンション「プラウド」などの住宅事業
・オフィスビル・商業施設などの賃貸事業
・不動産投資法人などの資産運用事業
・仲介・CRE事業、運営管理事業
といった、いわゆる“総合不動産”モデルです。
販売して終わりではなく、
・賃貸でストック収益を積み上げ
・運用ビジネスでフィー収入を得て
・仲介・管理で安定収益を確保
と、キャッシュフローの源泉を複数持っているのが特徴です。
→ 「家を売るだけの会社」ではなく、「建てて・貸して・運用して・管理する」まで一気通貫。ビジネスモデルを眺めると、ちょっとした“不動産版・総合商社”のような印象もあります。
■私の投資先分類(該当：緑色マーキング)
・情熱ある実業家(成長株)
・老舗旅館の跡取り（安定利益/財務良好株）
・誠実で実直な会社員（高配当/高優待株）
→売上・利益は長期で安定成長、ROEも10％前後、配当も増配基調です。
■業績：売上・利益ともに安定成長
結論：売上はコロナ後も順調に拡大。利益も高水準で安定し、EPSは右肩上がり。
・売上：5806億円 → 6450億円 → 6547億円 → 7347億円 → 7576億円 → 9425億円(2026）
・営業利益：763億円 → 912億円 → 995億円 → 1121億円 → 1189億円 → 1382億円
・当期利益：422億円 → 553億円 → 645億円 → 681億円 → 748億円 → 828億円
・EPS：46.50円 → 61.56円 → 73.05円 → 78.46円 → 86.77円 → 96.69円
→ 2021年の一時的な落ち込みから、売上・利益ともにきれいに回復。EPSも着実に積み上がっており、「2021年に対してEPSは約2倍」の成長です。
不動産は“景気次第”な側面もありますが、ここ数年の数字を見る限り、案件の質とポートフォリオの組み方でうまく波をならしている印象です。
■財務：自己資本比率約30％、重厚なバランスシート
結論：自己資本比率は約30％前後で安定。有利子負債は多いが、不動産業としては標準的なレバレッジ。
・総資産：1兆9213億円 → 2兆8119億円（2021 → 2026）
・自己資本比率：30.4％ → 28.5％
・利益剰余金：3696億円 → 5712億円
・有利子負債：1兆85億円 → 1兆5993億円
・現金等：706億円 → 368億円
→ 不動産業らしく、有利子負債はしっかり活用するスタイル。その一方で、利益剰余金は毎年積み上がっており、自己資本も着実に増加しています。
「借金が多い＝危ない」というよりは、「資産も大きく、レバレッジを効かせてリターンを取りに行く」典型的なデベロッパー型バランスシート。数字だけ見ると、“筋肉質な重量級ボクサー”のようなイメージです。
■配当：増配基調で、直近利回りは約4.4％
結論：配当はきれいな右肩上がり。配当性向も30〜40％台で、株主還元の姿勢は明確。
・一株配当：16.5円 → 19.5円 → 24円 → 28円 → 34円 → 40円 → 44円（2027予想）
・配当性向：35.5％ → 31.7％ → 32.9％ → 35.7％ → 39.2％
・総還元性向：42.1％ → 47.9％ → 55.1％ → 47.2％ → 45.9％ → 9.9％（2026は一時的な数値）
→ 長期で見ると、配当は“じわじわ、でも確実に”増加。直近の予想配当利回りは約4.4％になっています。
さらに、自社株買いも継続的に実施しており、「配当＋自社株買い」でトータルの株主還元を意識している会社です。優待はなくても、“現金でしっかり返してくれるタイプ”と言えそうです。
”総還元性向、40～50%、DOE4%下限”とIR資料に記載あり。DOE4％は本日時点で3.7％に相当。累進配当の記載までは確認できなかったが、15期連続で増配を予定。
(IR資料より)
■優待：現時点で株主優待制度はなし
結論：株主優待なし
■コメント：安定成長 × 高配当の“堅実デベロッパー”
3年保有時の(配当+優待)利回りは5.4%で仮置き(増配率前提は7.0%/年)
野村不動産ホールディングスは、
・売上・利益が長期で右肩上がり
・ROE10％前後と資本効率も良好
・配当はきれいな増配トレンド
・自社株買いも絡めた総還元志向
「プラウドにはなかなか住めないけど、プラウドを売っている側のオーナーにはなれる」——そんなイメージで、コツコツ配当を受け取りながら長期で付き合うのも選択肢の1つだと思います。
私の判断としては、ウォッチリスト入り。株価は長期で右肩上がりで、直近高値から調整中です。日経平均株価の動きと逆行し、この銘柄だけでなく三井不動産、三菱地所など不動産会社の多くが下げているので、チャンスに見えますが。利回りがもう少し上がるのを待ってみたいと思います。
■本日の調査銘柄と3年保有時利回り(仮)
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