東大阪市不動産会社リナホーム 代表なおきのブログ -5ページ目
この 物価高 異常だよね？
野菜や お米も お肉も
どれもが めちゃ 高いです
わたしは 今 糖質制限で
玉子と 肉だけ 食べるから
お肉は わざわざ
安い お店に 買い出しに 行き
冷凍して ストックしてます
そんでもって
牛肉 豚肉 鶏肉 の中で
圧倒的に 食べるのは 鶏肉
その中でも 骨付き 鶏もも肉
これなら 毎日 食べれます
でもね 骨付きモモ肉 って
まぁまぁ 高いでしょ？
普通の スーパーだったら
１本 500円は する
しかも 大きい サイズなら
1000円くらいします
そこで 耳寄り情報
わたしが 知ってる中で
圧倒的に 骨付きモモ肉が
安いと 思うのは メガドンキです
メガドンキは 食料品も 扱う
大規模な ドンキのことで
わたしが 行くのは
深江橋の メガドンキです
今までで 一番 安かったときは
骨付きモモ肉が 5本入って
ずばり 500円ほど
めっちゃ 安いでしょ？
その他 手羽元や 手羽先や
せせりや 砂ずり とか
鶏肉 全般が 安いの
しかも 量が 半端ないから
冷凍しとけば 何日も いける
今まで 一度も
メガドンキに 行ったことない人
騙されたと 思って
一度 メガドンキに 行きましょう
テンション あがりますよ
今年に なってから
休日の 過ごし方を 変えたの
ゴルフの ラウンド数を 減らし
奥さんと 一緒に 隔週ペースで
鶴見緑地の 水春に 行き
身体の ケアを してるんです
極寒であっても 猛暑でも
お構いなしに ゴルフするほど
お互い 若くないので
気候の 良い時期は ゴルフ
真冬は 岩盤浴で まったり
そんな風に 過ごすことにしたの
そんでもって
水春の 滞在時間は
10：00～17：00の 7時間
午前中は 軽く 温泉めぐりして
岩盤浴の 服に 着替え
食堂前に 11：45に 再集合
12：30頃まで ランチして
その後 岩盤浴コーナー 奥の
リクライニングシートを 陣取り
単行本の 漫画を 読んで
眠たくなったら 昼寝
そして 14：00頃から 岩盤浴
2種類の 岩盤浴と ロウリュウの
フルコースを 終えたら
大体 15：30に なってます
それから 17：00までは 自由行動
午前中に 網羅できなかった
温泉を ゆっくり 浸かり
その後 15分 500円の
マッサージチェアを 2回したら
17：00の 集合時間に なります
なかなか いい感じでしょ？
疲れが 取れて スッキリします
でもね 3/11の 水春は
えらい目に あいました。
15：30までの スケジュールは
ほぼ 予定通りに 過ごし
あとは 17：00までの
自由時間で 身体を 整えるだけ
2階の 脱衣所で 汗だくの
岩盤浴の 服を 脱ぎ棄て
いざ 浴室へ ＧＯ
すると 今まで 見たことない
光景が 広がりました
どこを 見ても 坊主頭だらけなの
年齢は 多分 高校生で
運動部の 部員たちの ようです
その数 ざっと 100名近く
全員 身長180センチ以上で
筋肉もりもり ガタイも 半端ない
そんな 筋肉ボウズたちは
定員5名くらいの 浴槽に
15名くらいで 浸かってるんです
だから お互い 身体が 密着し
余分な スペースが ない
どの 温泉も サウナも
見渡す限り 筋肉ボウズ だらけ
まさに はだか祭りなのよ
坊主たちは 普段 同じ 部活で
一緒に 汗を 流してるから
身体が 密着しても
ちっとも 気に ならないみたい
でも こっちは
赤の 他人の 高校生と 密着して
温泉に 入るなんて 嫌でしょ？
でも 折角の 癒しの 時間を
諦めるわけには いかない
坊主たちの 隙間を 探し
はだか祭りに 参入しました
目の前も 坊主
右も 左も 坊主
身体を 密着したくないけど
温泉内に 空き スペースがない
だから わたしの 姿勢は
なんとも 不安定なのよ
数名の 坊主たちが 立ちあがり
風呂から 出ていくとき
波しぶきが おこり
不安定な わたしは
昆布のように 揺れる
そして すぐさま 数名の
坊主が 風呂に 入ってくる
また 大きな 波しぶきが 起こり
わたしは 揺れて クラゲになる
それでね この坊主たちは
風呂から 出る時も 入るときも
あそこを タオルで 隠さないの
目の前 スレスレを 通るたび
顔に 当たりそうに なるんです
ガタイが ゴツいから
あそこも ゴツイの
まるで 陸カメのように
そんな 陸カメが
あと 数センチで
わたしの 顔に 噛みつこうとする
なんとか 阻止しようとするけど
もともと 不安定な 姿勢で
波で 揺れて 昆布になったり
クラゲに なったりでしょ？
脚は 攣りそうに なるし
疲労感は 半端ない
でも 赤の他人の 学生の
陸カメに 噛まれるのは 嫌
必死で 耐えきりました
そんでもって
その後 16：15まで
坊主たちの はだか祭りは 続き
100名の 坊主が 退散し
一瞬で はだか祭りは 終焉
わたしは 温泉で 足を 伸ばし
傾いた 姿勢も もとに 戻し
昆布でも クラゲでもなく
いつもの なおきに
でもね もう 16：15だよ？
残された 時間も わずか
今から 整う 訳わけもなく
水春を 後にしました
どこかで 大会か 試合があり
その 試合後の 入浴に
部員全員で 来たんでしょう
でも もう 来ないでほしい
はだか祭りは もう いらない
目の前を 通り 過ぎるなら
陸カメは タオルで 隠すように
部活の顧問 指導を お願いします
夢を 見て
ハッとして 目が覚める
３カ月に １度くらい
そんな事が あります
その夢は クセが 強くて
妙に リアルなんです
そんでもって
目が 覚めた 瞬間
スマホの メモ帳を 立ち上げ
どんな夢か？ 記録するんです
そして 今朝 記録した
夢を 紹介します
20：00頃まで 仕事をして
事務所を 出ようとしたら
シャッターが 閉まってて
外に 出られないんです
自分が 閉めたような 記憶が
ぼんやり 残ってます
なぜ？ なぜ？ 閉めたの？
そんでもって
電動シャッターの ボックスは
建物の 外壁に あって
事務所 内から 開けれない
しかも 本来の シャッターは
ステンレス パイプ式なんだけど
なぜか その日は
真っ黒の シャッターで
外の 様子が 分からない
シャッターを どんどん 叩き
誰か！ 居ませんか！
と 大声で 叫ぶものの 反応なし
隣の 散髪屋さんは
すでに 営業終了しています
仕方ない 事務所で 朝まで 待とう
あいにく 暖房は 効いてて
ちっとも 寒くは ない。
冷蔵庫に サラダチキンが ２本あり
お茶や 水や コーヒーは
いくらでも ある
ひと晩 くらい どうにかなる
そう 思った 矢先
トイレは どうする？
当社の トイレは 建物の 裏にあり
一旦 外に 出ないと 入れない
これは 困りました
仕方ない おしっこは
キッチンの シンクで しよう
でも 大は？
悩んだ 挙句 ゴミ箱に
ポリ袋を 広げて
そこで すると しよう
匂いが 気になるけど
何重にも 密封しよう
そして ゴミ箱に 袋を 被せ
応急トイレを 作りました
そして 対策が まとまったので
動揺は 納まりました
そんじゃ どこで 寝よう？
応接室の テーブルだと
足を 伸ばして 寝れるかも？
テーブルの 上を 片付けようと
応接室に 入った 途端
３０代と 思える
ご夫婦と 眼が 合いました
ああ！そうだ 接客中だったんだ・・
まずは 閉じ込められたことを
説明して 謝罪しました。
すると ご夫婦の 奥さんが
最悪やん！
お腹空いてるのに！
相当 怒ってます
取り合えず
少ないですけど
サラダチキンが
２本あります
わたしは お腹
空いてないので
それを食べてください
そしてお水やコーヒーは
いくらでも あります
そう 言いながら
サラダチキンを 手渡しました
そして 食べてる 間は 無言
し～んと 静まり 返ってます
奥さんは 眼を 伏せて
今にも 泣きそうです
その時 ご主人さんが
トイレを
お借り
できますか？
と 聞いてきました
ごめんなさい！
当社のトイレは
建物の裏手にあって
外に出ないと
使えないんです
すると
そんじゃ
どうするんですか！
明日の朝まで
キッチンのシンクを
トイレ代わりに
使います
すると 奥さんが
そんなの嫌ぁぁぁ！
無理！無理！無理！
シンクに立って？
立ってなんて無理！
無理！無理！無理！
すると ご主人さんが
大便は
どうするんですか？
と 聞いてきました。
先ほど
応急のトイレを
作りました
これを使います
そう 言いながら 置くと
それを 見た 奥さんが
きゃぁぁぁ！
無理ぃぃぃ！
きゃぁぁぁ！
その 叫び声と 同時に
ハッと 眼が 覚めました
冷静に 振り返ると
森川君か 自宅の奥さんに 電話して
シャッターを 開けに
来てもらえば 良いだけの事
なぜ 頭が 回らなかったんだろう
でも 目が 覚めなかったら
あの 続きは どうなったのか？
泣き 叫んでいた 奥さんは
ゴミ箱を 使ったのか？
夢の 続きを 見るのが 楽しみです
1月19日の 記事で
ダイエット宣言しました
その後 どうなったのか？
今日は 報告します
まずね この １か月間
米も パンも 麺類も
一切 食べてません。
糖質も 取らないし
小麦粉も 食べない
ひたすら タンパク質です
ちなみに 休みの日 だったら
朝は 目玉焼き ３個と コーヒー
昼は 目玉焼き ３個と お肉
夜は 目玉焼き ３個と お肉
忠実に それだけを 食べてます
１日 9個も 目玉焼き 食べて
飽きないの？ って 思うでしょ？
それが ちっとも 飽きないのよ
奥さんが 作る 目玉焼きは
白身が しっかり 焼けていて
黄身は とろとろの 超半熟
この バランスが 絶品なんです
そして テーブルに
料理が 並ぶと 同時に
黄身に 箸を 突き刺し
ぐるぐる かき回し
余熱で 固まる前に
３個の 黄身を 食べちゃう
すると 残るのは 好物の 白身
白身は 冷めても 美味しいので
お酒の アテにしながら
ちびちび 食べるの
そんでもって
困るのは 出勤時の ランチ
事務所に コンロがないので
目玉焼きは 作れません
そこで 毎日 食べてるのが これ
サラダチキンの ロースト味と
燻製風の 半熟たまご
そして ワカメスープ
１か月間 こればかり 食べてます
ちなみに サラダチキンは
どこの コンビニも
いろんな味が 売ってるけど
ロースト味は ファミマが 断トツ
同じ ロースト味で
サイズが ２種類あるけど
小さい方が 断然 美味い
燻製の 香りが 強いのよね
そして 汁が 少ないのも ◎
セブンの サラダチキンなんて
汁が たっぷりで こぼれちゃう
だから ロースト味なら
ファミマが おススメです
そんな風に 昼は サラダチキンと
燻製風ゆで卵と ワカメスープ
夜は 目玉焼き ３個に
サラダと お肉 そして 焼酎
これを １カ月 続けて
体重は 減ったのか？
はい 76キロが 72キロに
4キロは 減りました
もともと デブだったのが
ちょいデブに サイズダウン
目標 65キロまで あと 7キロ
チキンと 玉子を 続けます
毎朝 めちゃ 寒いよね？
それでも 今年 １度も
タイツを 履いてません
タイツ って 一度 履いたら
温かい 季節が 来るまで
手放すことが できないでしょ？
そんじゃ なぜ
タイツを 履かないのか？
タイツを 履くと
静電気が 半端ないからです
静電気に 怯えながら
仕事するんだったら
まだ 寒い方が マシ
あの パチッと 放電する 瞬間
あれほど 怖いものは ありません
でもね 今年は
タイツを 履いてなくても
ちっとも 寒くないの
カイロの おかげでね
一番 最初は 靴に 入れる
足元 カイロが きっかけ
これ 一度 入れたら
もう 終わり
カイロが 靴に 入ってないと
くしゃみが 止まらないのよ
そして 次は 貼るカイロ
これを Ýシャツの 背中に貼る
これも 貼ると 全然ちゃう
そして 貼らない カイロは
羽織る ブルゾンの
左右の ポケットに 入れるの
ポケット位置が お腹の周辺で
ポカポカして 温かいの
こうして 毎朝
４つの カイロを 開封し
カイロマンに 変身するのが
この冬の 定番です
そんでもって
カイロ代も 馬鹿にならないので
アイリスオーヤマさんの
カイロが おススメ
桐灰さんの カイロより
随分 安いからね
そして 最後に お得情報
こないだ すまたんで 見たんだけど
使い終わった カイロは 捨てずに
湿気の 多いところに 置いたり
靴の 中に 入れたりすると
消臭効果が あるみたい
その効果は １週間 続くみたい
皆さんも 使い終わった カイロは
捨てずに 試してみてね～
今日は 長屋と 言われる
連棟住宅が 実家だった場合
処分する コツを 伝授します
まず 建物の
築年数が 50年以上で
設備や 内装も 汚くて
住める 状況じゃない 場合
古家付の 売土地として
処分することに なります
そのとき 左右するのは
棟が 繋がってる 長屋の
端家なのか？
中家なのか？
当然 良いのは 端家です
中家の 場合 切り離す際
両サイドの 外壁の 修補を
してあげないと 駄目なのと
その際 隣接地の 人から
切り離し承諾書に
応じて もらえないと
切り離すことすら 出来ません
端家ならば １軒だけの
承諾書を 取れば 良く
外壁補修工事も １軒分
承諾が 貰えない リスクと
工事費も 軽減されます
それで 長屋というのは
１本の 柱を お互い
共有して 建っています。
なので 切り離すときも
本来の 境界線上で 切り離すと
柱を 半分に 切ることになり
そうすると 切り離された 建物が
傾いたり 倒壊したり
危険が 伴います。
なので 切り離す際も
共有してる 柱１本を
そのまま 残して 解体したのち
残った 柱の 外側に
隣家の 外壁を 工事するんです
ってことは 本来の 境界線より
柱半分の 52.5ミリと
新たな 外壁仕上げ 30ミリの
合計 82.5ミリほどが
こちらの 敷地側に
越境していることになります
越境物が あることは
将来 揉める リスクがあるので
切り離しの 解体する前に
測量士を 入れて
柱半分の 正しい 境界を 確認し
立ち会ったうえで 境界標を入れる
その際 重要なのは
越境物の
将来撤去の覚書を 交わす
これは 切り離す際
仕方なく 柱を 残して
越境物が 出来てしまった
それは 承諾するけど
もし 将来 建て替えるときは
境界線を 守って
越境を 無くしますよ
それに 合意したと
書面に 残すんです
ちなみに その 覚書は
将来 第３者に 名義が 変わっても
覚書を 引継ぎ 有効であると 明記し
将来の リスク回避をしておきます
切り離す前に 立ち会って
境界標を 入れて
覚書を 交わす
その 手順を 忘れないで 下さい
ここまで 大丈夫ですか？
その次に 長屋を
処分する際の 問題点は
住宅として 売ろうとしても
購入者が 住宅ローンは 使えず
現金購入に なります
あと 建替え用地としても
越境物が 存在する事で
融資不可に なりがちです
なので 売るにしても
住宅ローンは 使えません
あと 昭和30年や 40年代の
長屋の 敷地は 概ね 10坪前後
それを 切り離してたところで
建ぺい率と 容積率を 守って
十分な 広さの 新築が 建つの？
それが 懸念されて
個人の人も 建売業者も
建替え用地として 買ってくれません
そんな 長屋を どうして 売るのか？
まず 買ってくれる 可能性のある
最有力候補は 隣家の 所有者です
今現在 10坪の 敷地だとしたら
利用価値が 低いため
相場の 坪単価を 大きく 下回る
査定額に なります
その土地を 隣が 買って
20坪の 敷地になれば
建替え用地として 十分
まともな 坪単価に なります
そして 隣に アプローチした際
隣の人も 売りたいと なったら
抱き合わせて 一緒に 売るのか？
それとも 買える 資金があれば
隣を 買ってから 一緒に 売る
そんなことに なれば ベストです
あと 築年数は 50年以上だけど
室内設備は 過去 リフォームして
十分に 住める 場合
住宅として 売ることも 可能です
賃貸 暮らしの方が 終の棲家として
買ってくれるかも 知れません。
あと 人に 貸して
家賃収入を 得るため
収益目的として 購入する人も
現れる 可能性は 有ります。
そんでもって
もし お金に 余裕がある場合
売らずに 貸して 収益にして
将来 隣が 売りに出たら 買う
そして いつか 空室になった時
抱き合わせて 一緒に 売る
そんな 野望もありだと 思います
とにかく 長屋は 繋がってる
隣家が キーポイント
隣が 買うのか？ 買わないのか？
それとも 売る気は あるのか？
それだけじゃなく 切り離すことや
将来における 越境遵守など
隣が 鍵を 握ってます
切り離し 承諾が もらえない
そんな状況で 売る場合
住宅として 売るか
売らずに 持っておくか？
そんな 選択しか 有りません
大事なことは
出来る限り 隣家との 関係を
良好に 保つこと
そして いざ 売り出す際
最初に アプローチするのは
隣家の 所有者です
その結果によって
どう売るのか？ のか 見極める
それが 長屋処分の 道筋です
今日の 記事は
ダイエット中の人 以外は
見ちゃ 駄目だからね
食欲 失せちゃうから
そんじゃ 本題
先日 東大阪市役所の
トイレでの 出来事です
ウンチを 出して
お尻を 拭いてるときに
隣に 誰かが 入ってきたの
その人 息遣いが 荒く
はぁはぁ 聞こえてきます
すると 突然
ぶりぶりぶりぶり
ぶりぶりぶりぶり
ドデカイ 発射音で
連続８回の ぶり！
大体 個人差 あるだろうけど
１ぶりで 5ｃｍ 出るじゃん？
よくある ぶりぶりぶりの
３ぶりは 15センチくらいの
うんちが 出てるよね？
それがよ ８ぶりだよ？
８×５センチで 40センチ
これって やばくないですか？
そんでもって
８ぶりの 音の 直後に
はぁ・・・
嘘やろ？・・・
っていう つぶやきが 聞こえたの
その後 耳を 澄ますけど
一向に 水の音が 聞こえない
トイレットペーパーを 巻き取る
音も 聞こえない
はぁ・・・嘘やろ？
そっから 先は 無音なの
一体 何が 有ったのよ？
予期せぬ事が 起こったのは 事実
もしかして
ぶりぶりと 出てきたのが
ぶり
いや そんな事は ない
それとも
大腸が出たとか？
それか ぶりぶり 鳴っただけで
何も出てないとか？
それとも 絶対 出ないような
物が 出てきたのか？
たとえば
パチンコ玉とか？
それとも うんちが 喋ったとか？
流したら殺す
そんな風に 脅されたとか？
確かに そうなれば
はぁ・・・嘘やろ？・・・って
自然と 口から 出るよね？
なんだったんだろ？
めっちゃ 気になる
みなさん 何だったと 思います？
今日は 収益オーナーに
なるときの アドバイスです
まず 家賃収入が 長い期間
途切れずに 入るか どうか？
それが 成功の 分かれ道です
そのために どうするのか？
大家さんとして 成功するための
知識を 伝授しましょう
まず 借りやすい 条件にする
これが 大事です。
借りやすい 条件とは
まず 賃料です
周辺の 賃貸物件と 比較して
若干でも 魅力的に 見える
賃料設定を 見つけましょう
え！ なにそれ？って 思うでしょ？
大家さんの 成功の道は
欲張らない事 これが大事
仮に ８万円の ところを
欲を 出して １万円 高くし
９万円に することで
半年 空室の ままだとしたら
もし ８万円で 募集開始して
すぐ 入居者が 決まったら
８万円×６カ月＝４８万円
48万円の 損失になるでしょ？
この差 大きいですよ
１万円の 賃料に 欲張った為
４８万円を 失うことになり
48万円÷1万円＝48か月
もとの 9万円の 賃料設定で
取り戻すのに ４年 掛かります
だから 重要なのは
欲を 出し過ぎず
入居者募集後 ２カ月以内で
賃貸借契約に 至る
それを 目指しましょう。
そんでもって
敷金 礼金は どうするか？
お勧めするのは 敷金は ゼロ
礼金は 賃料１カ月分
それとも 10万円くらい
出来る限り 初期費用を
低く 抑えるのが
早期に 入居者を決めるコツです
賃貸を 借りる 多くの人は
そんなに 自己資金がありません
一等地の タワマンを
借りる人 以外はね
そんでもって
入居後の 更新料なども 取らず
出来る限り 長く 住んでもらう
借りている人が 今 借りてる
賃貸条件に 不満が 無ければ
ずっと 住んでくれるでしょ？
入居者が 退去するたび
リフォーム費用は 発生するし
再度の 募集活動に対し
仲介手数料や 広告費も 掛かる
これを 出来る限り 減らし
長期間 借りてもらう事
それが 何よりも 重要です
そして 自主管理か？
全部委託管理か？に 係わらず
入居者と 良好な 関係を 築く
入居者が 困って 連絡してきたら
シャットアウトするのでなく
出来る限り 歩み寄って
入居者さんに 不満の少ない
着地点へ 向けて 努力する
あくまで 人と 人ですから
それでも 退去が 出た場合は
いかに 早期に
入居者を 入れるか？
窓口の 仲介業者だけじゃなく
地域の 賃貸仲介会社も
積極的に 募集活動してもらう
その為に 広告費を
若干 多めに 付ける
これも 早期契約の コツです
広告費が 多いことで
業者からの 内見が 増えるし
借主からの 手数料不要にして
動いてくれる 業者も出てきます
ちなみに 広告費とは
貸主が 借主側の 業者に
広告費という 名目で
報酬を 払うと いうものです
あと 悪くない 条件なのに
募集開始時期などが 原因で
早期に 決まりそうにない場合
フリーレントを付けるのも 有り
一般的には 大学入学時期や
就職する 春が 繁忙期です
フリーレント１か月と いうのは
入居した 最初の １か月は
賃料は ゼロにするって 意味
そうすることで 契約に至れば
１カ月間 賃料サービスするのと
１カ月間 空きで
賃料収入が 入ってこないのと
収支は 同じでしょ？
募集時期が 閑散期なら
フリーレント２カ月も 有りです
このように 人に 貸して
大家さんになる場合
早期に 入居者が 決まり
長く 住んでもらう
これを 目指すのが 鉄則
高額な 賃料にして
それが 原因で 入居期間が 短く
入退去を 繰り返すより
賃料は 若干 安くても
入退去が 少ないほうが
長期で 収益率を 見たら
絶対 その方が 利回りは 良い
くどいですけど 繰り返します
借りやすい
募集条件にして
早期入居で
長く住んでもらう
それを 忘れず
大家さんで 成功してください
前回の ブログ講座は
実家の 戸建を 売る際
どのようにしたら 良いか？
それを 勉強しました。
でも 売らずに
貸すのは どうだろう？
そう 考える人も 居るはず
売るのか？ 貸すのか？
その 見極めを 伝授します
まず 収益に 適してる
条件①は
立地が良いこと
条件②は
貸すのにあたって
多大なリフォーム
工事をしなくて良い
条件③は
将来における
メンテナンスの
リスクが少ない
賃貸を 探している
多くの人は 駅から 近くて
生活に 便利なところで
住みたいと 思ってます
戸建と 分譲マンションと
どっちの 立地が 良いか？
必ずしもとは 言えませんが
分譲マンションの 方が
好立地に 建ってます
そして 将来における
メンテナンスの リスクは
戸建のほうが リスク大です
台風被害による 雨漏りや
地震による 損傷など
多大な 修繕費が
発生する 可能性があります
それと 比べて
分譲マンションで あれば
大きな リスクは 潜んでません
まず 雨漏りは 起こらないし
地震や 台風などで
修繕が 必要になっても
管理組合が 修繕積立金で
修繕工事してくれます
実家が 戸建なのか？
分譲マンションなのか？
どちらが 収益に 適してるか？
答えは 簡単です
その通り 分譲マンションです
そんでもって
分譲マンションには
ほぼ 管理組合が あって
入居者が 迷惑行為を しても
注意し 指導してくれます
戸建じゃ そうは いきません
でも 分譲マンションを
賃貸にするか？ 見極める際
現在の 管理費と 修繕積立金の額
貸す場合の 適正な 家賃相場
それらを 注視して
貸したら どれだけ 収益があるのか？
それによって 貸すべきか？
見極めることに なります。
マンション規模が 大きければ
大きいほど 修繕積立金が 安く
貸すのに 適しています
仮に 小規模マンションで
修繕積立金が 極端に 高い場合
高い 賃料で 貸せないと
収益性が 悪くなるので
賃貸には 適してません
あと 人に 貸す場合
いつまで 借りてくれるのか？
それは 分かりません。
必ず 入退去は あるはずなので
退去後 賃料収入が ゼロになり
しかし その場合も
管理費や 修繕積立金は
負担しなければ ならない
その場合 収支は マイナスになります
もし 管理費 修繕積立金が 高い場合
その リスクは 増大します
目安として 管理費 修繕積立金の
合計が 35,000円超で あれば
人気の 立地で 賃料相場が
高い エリアで なければ
貸すのには 適してません
あと 状況が 変わり
お金が 必要になって 売りたいとか
身内に 住ませたいとか
自分の 状況が 変わったときに
長期間 借りて 住んでる
入居者を 立退させるのは
かなり 困難です
あと ５年間だけで 更新できない
定期借家で 貸そうとしても
借り手の 賃料は ぐんと 下がり
収支は かなり 悪くなります
貸そうか？と 悩んだ際に
近い将来 売るかも知れない
子供たちが 住むかも 知れない
そんな 可能性が 有る人は
貸すより 売る方が 望ましいです
あと 貸すか？ 売るか？
その 見極めを 左右するのは
人に 貸すために
どんな リフォームが 必要か？
クロスや 畳や 襖紙などの
内装工事は たかが 知れてる
問題は 設備が どうなのか？
ユニットバスや キッチンを
交換しないと まず 借りてくれない
そんな お部屋の 状況であれば
内装設備の工事に ざっと300万円
多大な 工事費を 投資して
工事代を 回収できるのか？
そんな リスクが 隣り合わせです
貸す場合の 見極めは
マックス 100万円までの
リフォーム工事費 だけで
貸せる 状況であること
その金額は 50万円 30万円と
低けりゃ 低いほど 良いです
ここまで まとめると
収益に 向いているのは
戸建より マンションです
マンションを 貸すかどうか？
その 見極めを 左右する
一番は 内装設備の状況
最大100万円迄の
リフォームで 貸せる
状況に ならないなら
断念し 売りましょう
あと 見極める 要素は
管理費・修繕積立金の金額
合計が 35,000円超であれば
貸すより 売るが 望ましいです
あと 貸す場合の リスクは
入退去の際 賃料収入が 停まる
逆に 売りたい 住みたいと
状況に 変化が 訪れたとき
住んでいる 入居者を
退去させるのは 困難で
将来の 見通しが 付きにくいです
あと 貸す場合の リスクは
設備の 故障があったとき
修繕 交換の 費用負担が 生じます
最大の 負担になるのは 給湯器
しかも 早急に 修理 交換しないと
入居者の 生活が 困ります
貸そうとしたとき 給湯器を
10年近く 使ってれば
この際 新品に 入れ替えて
入居者募集するほうが 無難です
あと コンロは
キッチン ビルトイン型ならば
家主が 修補義務を 負いますが
置き型であれば 残置物扱いにして
修理等は 借主負担と 明記して
契約すれば 修補義務は 有りません
同じように エアコンや 照明も
残置物扱いの 特約を付ければ
修理交換の 負担をせずに
済む 手段も 有ります。
温水電場便座は 常備設備なので
修補義務は 家主負担です
あと キッチン 浴室などの
水栓の 故障も 家主負担ですが
パッキン交換は 借主負担です
あと 鍵交換は 任意にして
借主負担で 交換してもらい
その代わり 交換した 新しい鍵を
２本提出しなければ ならないとか
特約を 付けるのも 良いでしょう
あと 貸す場合に
どんな 入居者が 住むのか？
リスクの ない 入居者なのか？
リスクが あるのか？
それは 正直 運次第です
よくある リスクは
賃料の 滞納と クレームです
クレーマーみたいな 入居者だと
その 対応が ストレスになります
なので 貸すとなったら
管理手数料を 支払ってでも
信頼できる 不動産会社に
全部委託するのが 望ましいです。
ちなみに 管理手数料は
賃料に対して 5％が 相場です
リスクのある 入居者だったときの
ストレスを ケアするため
管理手数料を ケチって
自主管理するのは イマイチです
契約時に 保証会社の加入や
火災保険の加入など 義務付けさせ
管理会社に 行ってもらいましょう
ちなみに その費用は 借主負担です
そして ここまでは
マンションを 貸す場合の
見極めを 伝授してきましたが
分譲マンション賃貸は
修繕等の リスクは 少ないものの
管理費 ・修繕積立金の 負担が有り
収益性は 低く 利回りも 低いので
手堅い 収益を求めてる 人向けです
そして 最後に 戸建の場合
駅から 近く 生活便利な
立地に 建っていて
築年数が 30年以内であって
内装設備の 状態が 良ければ
戸建を 貸すのも もちろん 有り
その場合も 自主管理じゃなく
管理会社に 全部委任しましょう
マンションと 違って
管理費 修繕積立金の 支出がないので
大きな 故障など なければ
戸建の方が 利回りは 上です
そんでもって
貸す場合も 所有権は 自分のもの
貸したのち 退去する タイミングで
売りに 出る事も できます。
空家で 置いておくより
人が 住んでいるほうが
換気や 水道の使用など 行われ
劣化が 少なく済むという
メリットも 有ります
あと 解体して 更地の状態で
駐車場として 貸すのは どうか？
まず 借り手の ニーズがある
立地なのか どうか？
土地の 形状が 効率よく
車を 停めることが 出来るのか？
そして 土地の
固都税が ６倍になっても
収支に 問題は ないのか？
それらを クリアしていれば
初期費用と メンテナンス費用が
低コストで 抑えられる
駐車場経営も 良いでしょう。
尚 駐車場の 契約は
借家契約じゃないので
比較的 容易に 解約できて
空にすることも 可能
その後 売るさいも 更地なので
土地として 処分しやすいです
そして 最後に ひとこと
実家を 売るのか？ 貸すのか？
それは 経済事情が 最優先
余裕があって 資金もあって
収益に適した 住宅であれば
貸すのも 有りだし
収益に 適していても
リフォーム費用が 賄えないとか
施設に 入所するのに
まとまった お金が 必要であれば
貸すではなく 売るの 一択
どちらにしても 困ったときは
見極め アドバイスの 達人
なおきに ご相談ください
みんなも そうだろうけど
詐欺メール ってやつ
めっちゃ 来るでしょ？
わたしなんか
会社に 届く 全メールを
スマホに 転送してるから
半端ない 数に なるのよ
スマホを チェックするたび
80通ほど 受信があって
その数 軽く １日
1000通 オーバー・・・
これって やばくないですか？
その内 大事な メールは
わずか 0.5％ほどで
1000通の 内 995通は
邪魔な 詐欺メールです
でも その内 0.5％の
大事な メールが 埋もれてる
だから 一気に 削除できず
目を 通さないと 駄目なのよ
もう この作業が イラつくの
朝イチの 貴重な 時間なのに
マジ イライラします
ブロックするための 対処として
アドレスと ドメインを
迷惑メールだと 登録するほうが
良いのは 分かってるの
でも 数が 多すぎるでしょ？
ってことで 削除は するけど
迷惑メールと ブロックする
登録作業を スルーしてたら
どんどん 数が 増えて
１日 1000通に なっちゃったの
もう 嫌になっちゃう
そんでもって
特に うんざりするのは
Amazonと PayPayの 偽メール
アホほど いろんな アドレスから
しかも 連発で 届きます
大体 受信フォルダーを 開くと
PayPay
PayPay
PayPay
Amazon
PayPay
Amazon
Amazonと PayPay
どっちも 鬱陶しいけど
その中でも PayPayは 最悪
PayPayと 見るだけで
血圧が 30あがります
だってね
PayPay ユーザーじゃないのに
毎日 毎日 大量の メールって
一体 何狙い なのよ？
だから 決心しました
PayPayを 退治します
１通も 届かないよう
アドレスと ドメイン登録して
完璧に ブロックしようと 思うの
でも この作業
めっちゃ 面倒くさい
朝イチ 1時間ほど 掛かるのよ
でも 負けません
PayPay メールが
届かない日が 来るまで
PayPay退治 やり抜きます！
