こんばんは！
ニュータイプ・エグゼクティブサラリーマン（NEO）
Reoです！
今日は昨日に引き続き、
来週開催予定の
わたしの海外不動産投資のメンターによる
「100億円不動産王！ 驚愕の海外投資実践セミナーin福岡」
の事前学習メルマガ（４日目）のご紹介です！
セミナー直前メール(４日目) ★★★
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
【なぜ今、海外投資なのか？④】
～ ４年で６０％も！“勝ち馬”アジアの高度成長に乗る！
出来レース的アジア不動産投資 ～
今日は、本メルマガ最終の
フィリピンの高級不動産市場には、具体的にどのような魅力があるのか？
という部分です！
1. 高い賃貸利回り
高級コンドミニアムの賃貸利回りは 9％～12％ 程度
（諸経費を差し引いた後のネット利回り）が見込めます。
なぜ利回りがこれだけ高いのか？
これは単純明快です。
フィリピンは安定的なインフレの国で、過去20年を平均すると、
6％程度のインフレ率があります。
そしてインフレ率よりも高いのが銀行金利です。
通常フィリピンで住宅ローンを組んだ場合、借入金利は 10％ 程度なのです。
物件を賃貸に回した場合、銀行借入金利よりも家賃利回りが高いのは
当然と言えば当然のことですね。借入金利のほうが高ければ、
誰も不動産を賃貸してビジネスしようなどとは思わなくなってしまいます。
日本であれば、新築物件で 9％～12％ という高い利回りが得られる物件などありません。
地方の中古物件であれば、その程度で回るものも探せばあるかもしれません。
しかしこれには高い空室率がついて回るのです。
2. 為替メリットを得ることができるのでは？
現在は歴史的な円高水準です。今の円高と比べ、先々ペソという通貨そのものが
値上がりするメリットがあるのではないでしょうか。
フィリピンは中国のように大きく国が成長しているとは思っていません。
しかし増加する人口。そして安い英語の労働力を持っているおかげで、
今後も安定的に成長していく国でしょう。
停滞する日本。
そして借金まみれの日本円に対し、
フィリピンペソが中長期的に見れば
強くなっていく可能性が高い
と感じています。
3. 人口の増加
現在 約9,000万人 の人口が2040年 には 1億4,000万人 まで増加する
統計データが出ています。
人口が増加すれば、不動産需要は大きく増します。
これまでの歴史を見ても、人口が増加する中で不動産価格が下がった国、
というのは皆無です。
人口が急激に増加する国での不動産価格の上昇は、歴史が証明していることなのです。
4. 安定した不動産成長
フィリピン不動産市場はIMF危機以降、停滞を持続していましたが、
2004年から回復を見せ、現在は年平均 9～13％ 程度の上昇を見せています。
2009年は、昨年のリーマンショックの影響もあり、不動産価格は横ばいとなるでしょうが、
フィリピンの経済は概ね 4％ 近い成長を見せています。
今後も、インフレ・GDPの成長に合わせ、不動産価格も上昇していくでしょう。
マカティ地域の住宅・コンドミニアムの賃貸料の上昇を見ると
2004年 9.3％
2005年 12.97％
2006年 17.3％
2007年 21.83％
となっており、4年間で 60％ 以上の上昇を見せています。
2008年の金融危機後は、大幅な賃料上昇こそないものの、大きな下落もありません。
インフレ率が 6％ 程度のフィリピンですので、今後も年間 8％ 程度の
不動産価格の上昇が安定的に見込めるのではないかと予想されます。
そして合わせて大きなメリットとなること。
家賃についても同様に上昇が見込めることがあります。インフレに伴い、
インフレ率よりも高く上昇していくのが不動産価格であり、家賃なのです。
5. 低い空室率
マカティ地区のオフィスの空室率は、2008年前半には
なんと
約 1％ ほどの、極めて低い水準にありました。
2008年の金融危機後はさすがに、新たな物件の供給と重なったこともあって、
一時は 9％ ほどまで上昇しましたが、すでに、コールセンターなど
アウトソーシング企業を中心に新オフィス需要が急拡大しており、
2011年上半期では、4.15%となっております。
オフィスの契約が2～5年という事を考慮すると、
今後5年間は不動産に対する需要は継続的に増加し、
これにより不動産価格も上昇するものと考えられます。
一方のコンドミニアムの空室率は、
マカティ地区、2010年末の段階で 4.8％ 程度となっており、
こちらもこれからのオフィス空室率の低下に伴って
新築物件の需要は大きく増加していくでしょう。
6. 安定した経済成長
市場がこのように反応する主な要因は、ひとつは、
コールセンターをはじめ、ビジネスのアウトソーシングによって、事業の活性化がもたらされた結果として起こった オフィス需要の急増、
そして、もうひとつは、
海外に稼ぎに行き、再び戻ってきたフィリピン人たちの行為によるものです。
フィリピン人の海外労働者たちのフィリピンへの送金は年ごとに増加し、
この金額の 60％～70％ が住宅に関連する資金へ使われているといわれています。
7. カジノ開発
マカティから車で15分程度の場所。マニラ空港のターミナル3の前には、
メガワールド社が大規模に開発したカジノが既に完成しました。
マニラを拠点としてリゾートに入る上でも、
このエリアに最初に滞在し、カジノで遊んでからリゾートへ。。
そんなスタイルも定番化していくかもしれませんね。
カジノが経済に及ぼす影響の大きさは計り知れません。
様々な経済効果を及ぼし、国を発展させていきます。
これまでお話したように、フィリピンには非常に高い可能性があります。
今回は一例として今最も注目すべき国、フィリピンをご紹介しましたが、
世界には様々な国々があり、それぞれが独自の魅力を持っています。
世界経済状況は日々刻々と変わっていきますので、信頼出来る情報を集め、
その時々の状況に応じて、柔軟に投資先を選ぶことが大切なのです。
セミナー当日には、チャーリーさんから最新世界情勢の話も頂きます。
日常では聞くことの出来ない情報ばかりです。
ぜひ楽しみにお待ち下さい！
最後までお読み頂きましてありがとうございました。
当日にお会いできることを楽しみにしております！
