価格

価格について・・・。

価格とは、なにかしら売主が勝手に決めているようなイメージが有りますが、本当にそうなのでしょうか？

物の価値＝価格と定義すると、買手と売手が売買対象物の「価値」をお互い合致する金額で売買する金額を価格と言い換えることが出来ます。

皆様がコンビニエンスストアで缶コーヒーを買うとき、１２０円を払うと仮定します。１２０円で売られているから仕方なく買っているっとおっしゃる方がいますが(笑)、実際は缶コーヒーに１２０円の価値があると思って買っているのです。１２０円の価値が無いと判断される方は、面倒ですが、家でコーヒーを作って飲むでしょう。

誰しも、安く買いたい！、高く売りたい！　と思うのは当然の事ですよね♪　私のその一人です(笑)。

不動産投資の目線から物件価格をどう見るかというと、前述の「価値」を見ないと価格は分かりません。

大阪の中心街である、梅田で利回り２０％の物件が欲しい！という投資家はいません。　なぜなのか？投資家の皆様が、マーケット調査や取引事例で直感的に梅田というブランド立地の価値を理解しているからです。

また、売主サイドも価値を理解しているので、利回り２０％では物件を売却しません。

価値の考え方は様々ですが・・

私の尊敬する経営者から、「不動産を買うことは歴史を買うことである。その歴史を知らずして不動産を買うべからず」というお言葉をいただいた事があります。つまり、「歴史という価値」＝「不動産の価値」を表しているのだと思います。　不動産は、読んで字のごとく、その場所の歴史が始まって以来、ずっと動かず（不動）人々の財産（産）として、その歴史の一番の証人であるからです。そう考えると、その土地の歴史を勉強してから、不動産投資をするのも面白いのではないかと思います。

みなさんはどう思われますか？？

検査済証

物件を購入する際に、金融機関から『検査済証はありますか？』と、質問を受けるケースが多いかと思います。

建築前に建築確認というのを出して、『役所に建築しますよー!!』　と申請し、役所が建築内容がＯＫなら承認して建築がスタートします。建築が終了すると、通常、役所の完了検査を受けますが、完了検査がＯＫなら検査済証が出されるという流れです。

なぜ、大阪の物件は検査済証が無いのか？

ずばり、建築主が完了検査を受けていなかったからです。

そこで、建築主は１階車庫部分を店舗に転用したり、一部建築前に設計変更をして貸スペースを大きくしたりして、建築確認申請時とは一部違う建物にしたりするケースが有ります。そうする事により、容積オーバーになってしまいます。

ただ単に、完了検査を受けていなかったという建物は、検査済証はないけれど、適合物件となります。

単純に検査済証が無いからと言って違法物件とは限らないので、建築概要書（役所で発行）などをよくチェックしましょう。分からないところがあれば、ドンドン不動産会社に聞いて確認をしましょう♪

フルローン

ローンについてのご質問の中で、『自己資金０円　フルローンについて』　という内容が数多くございます。

ほんの数年前は、不動産投資本の中には「銀行評価内ならフルローン可能！！」的な内容が多く見受けられました。

しかし、現在は自己資金０円フルローンに関しては、金融機関目線からみると、非常に難しいというか、無理なケースがほとんどです。

そもそも、不動産投資に限らず、すべてを借り入れに依存する投資は危険すぎます。

例えば、ポジションの取り方によっては、ハイリスクハイリターンのＦＸでも、必ず証拠金と呼ばれる自己資金が無いと取引はできません。株の信用取引・先物・オプション等々も証拠金（自己資金）が必要です。

なぜ自己資金が必要なのでしょうか？？

それは、シンプルで売却時に自己資金部分がもしもの時のクッションになるからです。

具体的には・・・・

■物件価格　５０００万円

■自己資金　　５００万円

■借入金額　４５００万円

投資をスタートして数年後、キャッシュフローもトータルで６００万円あり、そろそろ売却を検討。しかし、若干景気が不安定で売却金額が４５００万円でしか売れないと仮定します。　しかし、トータルのキャッシュフローで６００万円すでに手残りがあるので、４５００万円で売却してもトータルでは損をしていません。それより、売却した事により新規の物件が購入できるようになり、資産の入れ替えという形で、新たなシャッシュフローが望めます。

つまり、フルローンの場合、売却時期によりローンの残債が大きい為、売るに売れない状況になり、ローン残高が減少するまで、ずーと持ち続けないといけない状況に陥りやすいのです。いわゆる含み損が発生しやすいのです。

投資の世界では、損切りという事も多々ありますが、不動産投資では借入額が大きいので損切りするにも、かなりのキャッシュが必要になってきます。少なくても不動産投資の購入時点では、ある程度の自己資金により借り入れを投資家自身でコントロールする事ができるので、景気動向に左右されない投資を当社はおすすめしています！