みなさま、ミセスワタナベってご存知でしょうか？
外国為替証拠金取引（ＦＸ）で日本の個人投資家である主婦やサラリーマンの事を指します。
このミセスワタナベという名称は、海外で生まれました。ミセスワタナベのポジションが意外に大きく、マーケットを動かす力の一部になっているとも言われています。
また、主婦が外国証拠金取引で１億円以上勝って、脱税事件にまで発展したケースもあります。
弊社のお客様で女性不動産投資家もいらっしゃいますが、近々、不動産投資でのミセスワタナベが登場する日も近いのではないかと思っています。
弊社、アールイー・ラボは女性不動産投資家を応援しています♪
現在、収益物件を何棟かお持ちの方なら、所有物件のポートフォリオも検討してみましょう。
ポートフォリオって何よ？？
「不動産の収益性や安全性、地域や物件タイプを分散させお客様の投資スタイルに合う分散投資の組合せ」と言うところでしょうか。
例えば・・
・ 築年数とか構造に関係なく、とにかく高利回りの物件のみの組合せ
・ とにかく高利回りの物件、築浅ＲＣ造で長期間安定した物件の組合せ
・ 同一エリアに集中して投資をする物件の組合せ
・ 日本各地に投資する物件の組合せ
・ オフィスビルとレジデンスの組合せ
という感じでいろいろと有るかと思います。
どのポートフォリオが良いか？という判断基準はないのですが、私個人的な意見としては、数物件もっている投資家は１物件は昨日書いた減価償却が大きく取れる物件を購入し、税引き後のキャッシュフローを最大化するポートフォリオが良いのではないかと思っています。
あくまでも、私の意見ですが・・・。
このポートフォリオの考え方は、不動産のみならず投資全般にあたることです。
今日は、木造収益物件の投資について考えてみたいと思います。
少し、玄人向きかもしれませんが・・・。
正直、銀行融資はつきにくいですが、減価償却が短期間で取れるメリットがあります。理由としては、木造の耐用年数が短い＝残存期間が短い。ですので築年数によっては短期間で大きく償却できます。
※詳細は税理士・会計士の守備範囲なので、ざっくりと説明します。
木造収益
■物件価格 5000万円
■築10年（耐用年数20年とした場合、残存期間10年）
（内訳）
土地価格 2500万円
建物価格 2500万円
■賃料収入 500万円/年
■経費 250万円/年
■ＮＯＩ 250万円/年
さぁ、ここで減価償却費を計算しましょう！
建物価値 2500万円÷ 残存期間 10年＝年間減価償却費 250万円です。
税引き前の、この物件の収入は
ＮＯＩ-減価償却＝250万円-250万円＝０円！！
この０円の意味とは・・・。
現金で投資した場合、実際の手取り額はＮＯＩの２５０万円/年間あります。しかし、税務上、減価償却費認められており、経費として計上できるので、物件の収入としては０円になります。つまり、手取り250万円・税金0円という感じになります。
実際の木造収益の場合は、土地価格＞建物価格になるケースが多いので、こんなに上手くはいかないのですが・・。
一応、参考まで。
※しつこいようですが、不動産投資される際の減価償却費は税理士の先生や会計士の先生に確認してくださいね♪
