今日はRC造とＳ造についてお話ししようと思います。
お客様のご意見として、ＲＣ造の方が銀行評価がでる・長期間の融資が可能・構造がしっかりしている、とよく聞かれます・・。どれも正解だと思います。
逆にＳ造が全部ＲＣ造の反対かと聞かれると、それは間違いと思います。
銀行融資が３０年をマックスとすると、
ＲＣ造の耐用年数が、おおよそ４７年
Ｓ造の耐用年数が、おおよそ３５年
※各金融期間で耐用年数が違う場合があるので、あくまでもおおよそっという事で・・
耐用年数に１２年間の開きがあります。
たしかにＲＣ造で築１７年で、計算上は３０年融資可能です。Ｓ造の築１７年だと１８年の融資期間です。
そこで僕が投資家ならこう考えます・・・。
よし、Ｓ造の方がＲＣ造より利回りは高い。ただ耐用年数がＲＣより１２年間短い。築浅で利回りの良い物件に投資し、耐用年数が短い分、運用期間（所有期間）を５～６年間にしよう！そうすることにより、売却時の買主の融資期間も確保できる！！構造に関しても、梅田のど真ん中のオフィスビルの構造もＳ造じゃないか！
※耐用年数をオーバーしても融資をする金融機関も有ります。
という感じで投資方針を立てます。
ＲＣ造にしろＳ造にしろ、最大限の投資利益を確保するには、投資方針が大切だと思います。
例えば、税引き後のキャッシュフローを計算した場合、築年数が古くて木造やＳ造は減価償却が短期間で大きく取れるとか・・・、これも一つの投資方針です。この話は後日という事で・・・・。