仕事が立て込んでいて、ブログ更新が滞っていました…すみません。
さて、前回、
『R ＝ Discount Rate = 割引率』
とご説明しましたが、もうひとつ追記で
『＝ 期待収益率』
という表現があります。
この、Discount Rateの設定方法はたくさんあります。数学チックな公式もありますが、ここはシンプルに表すと・・・・
R = Discount Rate ＝ 期待収益率 ＝ リスクフリーレート + リスクプレミアム
リスクフリーレートとは、国債や高格付の債権等の比較的安全とされる金融資産の利率を指します。例えば、１０年物日本国債の利率が1.2％位だったと思います。つまり、安全だけど利回りが低い。
期待収益率とは、そのままですが投資家が期待している利回り。
リスクプレミアとは、不動産投資はリスクがあるので、国債の利率よりプラス●％上乗せ。
というイメージです。
例えば、不動産投資信託（JREIT）の資産規模が大きく高格付けの銘柄の場合、おおよそ４％前後の利回りです。これを分解すると
4％＝1.2％（１０年物国債の利率・リスクフリーレート）+2.8％（リスクプレミアム）
※複雑になるので時間軸は無視しています。
つまり、JREITの利回り４％は証券取引所で上場されている銘柄が、マーケットで買手と売手で売買が成立した価格から計算されており、マーケットの期待利回りに近似値と思われます。それに伴い、JREITの投資家は国債に比べてプラス2.8％のリスクプレミアがあると判断した結果になっています。
実物不動産の投資となると、上場している不動産投資信託の2.8％のリスクプレミアムよりは大きくなります＝期待収益率が高くなります。リスクプレミアムの設定は、多種多様ですが、日本の不動産は安全だ！っと考えている投資家はリスクプレミアムを低く設定します（物件価格査定が高くなる）、逆に日本の不動産は危険だ！と考えている投資家は高く設定します（物件価格が安くなる）。一般的にはＲは８～１０％くらいと言われていますが、不動産は個別性があるので、いろいろなデータを収集して考えてみましょう！！