元利均等返済

不動産投資と銀行融資は常にシンクロしています。たとえば、レバレッジとか・・・。

銀行融資を受けた場合、返済方式は基本的には２パターンです。

元利均等返済方式と元金均等返済方式・・・

今回は、元利均等返済方式のお話です。

元利均等返済の導き方は、ローン電卓（金利電卓）とかエクセルのＰＭＴ関数を使えば簡単に計算できるので省略して

■融資条件

①融資金額　5000万円

②融資金利　　　2.5％

③融資期間　　　20年

④返済金額　　264,951円/月　

※（金利変動の無い場合は返済金額は一定）

いつものように分解してみてみましょう！

返済金額　264,951円

1回目返済　利息　104,166円　元金　160,785円　返済合計　264,951円

2回目返済　利息　103,831円　元金　161,120円　返済合計　264,951円

3回目返済　利息　103,496円　元金　161,455円　返済合計　264,951円

・・・・・・・・・

最終返済 利息 550円　元金　264,390円　返済合計　264,940円

利息支払合計　13,588,229円

上の返済表から分かることは、融資実行時は金利を多く支払い元金の返済が少ないって事になります。ちなみに最終回は利息支払はわずか550円です。

元利均等返済のメリットは、元金均等返済に比べて当初のローン返済金額が少ない点、返済済額が一定（金利変動の無い場合）で当初のキャッシュフローが読みやすい点が挙げられます。

逆にデメリットは、元金の減りが少ない為（当初は利息の支払いが大きい為）、もしもの時の物件売却時に残元金の方が売却価格より大きくなり易く売りにくい点が挙げられます。あと、融資期間マックスで返済した場合、元金均等返済より、金利支払いが大きくなります。

長期的に安定した収益を望める物件で、長期の不動産投資には元利均等返済方式がパワーを発揮します！

次回は、元金均等返済のお話です・・・・。

アメリカ不動産投資（ＬＬＣ編）

今日は、トピックを変えてアメリカの不動産投資のお話ＬＬＣ編です。

アメリカで不動産投資を行う場合、物件や場所の選別の前に、法人を設立してその法人で不動産投資を行うのが一般的です。その法人こそＬＬＣ（Limited Liability Company)たる、法人格です！日本語に訳すと有限責任会社ってところでしょうか。

解りやすく言うと、法人格と言うのは「株式会社」や「有限会社」という意味で、

ＬＬＣは、日本で言うと「有限会社」といったイメージです。

このＬＬＣの特徴は、法人税がほぼ０円（州によって違います）。当社がカリフォルニア州に設立しているＬＬＣも、もちろん法人税は０円で年に１回800ドルの更新料を支払うのみです。ただＬＬＣから得たお給料に関しては、しっかり所得税が取られます。

不動産投資でどうしてＬＬＣが有効的なのでしょうか？

理由は簡単で、ＬＬＣの所有する投資用不動産が、運悪く借入金の返済不能になった場合、ＬＬＣの資産を債権者に取られて、ハイ終わりだからです。日本の場合、個人の資産や預金とかを没収されますが、アメリカのＬＬＣは、基本的には個人財産まで債権者は手出しできません。

アメリカの投資家が『破綻したけど、復活しました～』、なんて話は実はＬＬＣが破綻しただけで、そのＬＬＣを運営している個人は、なんら変わり無く仕事（投資）をしています。

その代わりと言ってはなんですが、金融機関は激しく物件の査定をして、もしもの時に損をしないように評価を出します。それこそ、現在価値やのＣＡＰ　ＲＡＴＥやの・・・。

ま～、アメリカは失敗しても復活しやすい土壌であるので、若者がガンガン起業して、facebookやgoogleの様なとてつもない企業が生まれるのかな～っと思ってしまいます。

アメリカは　ｖｉｖａ　ベンチャー！！ですね…羨ましい限りです。

現在価値（その参）

今日は、収益不動産の現在価値を計算してみましょう。

■仮定

①　物件価格　5000万円

②　賃料（１年目）　500万円

　 　賃料（２年目）　550万円

　 　賃料（３年目）　520万円

③　割引率　　10％

④　売却価格（４年目期初）　5000万円　（投資期間4年）

　　　※ 期初なので、4年目の賃料は無と仮定

さー、年次ごとに賃料の現在価値を計算してみましょう！

1年目　500万円×1/（1+10％）＝4,545,454円

2年目　550万円×1/｛（1+10％）×（１+10％）｝＝4,545,454円

3年目　520万円×1/｛（1+10％）×（1+10％）×（1+10％）｝＝3,906,836円

3年間の賃料の現在価値　12,997,744円

ここで一息。

1年目は現在価値（その壱）で書いた内容そのままですが、２年目以降は、（1+10％）を年数分掛けます。２年目・３年目・・・・ｎ年目の賃料を現在価値（今の価値）に置き換える計算式です。

4年目の期初の売却予定価格の現在価値＝売却価格5000万円×1/｛（1+10％）×（1+10％）×（１+10％）×（1+10％）｝＝34,150,672円

4年目（期初）に売却するので（1+10％）を4年分で４回掛けています。

これで、賃料と売却価格の現在価値（今の価値）がすべて出揃いました。

購入物件の現在価値＝賃料合計の現在価値+売却価格の現在価値＝12,997,744円+34,150,672円＝47,148,416円

ん？　物件価格より現在価値の方が安い・・・。

割引率を１０％と判断した場合、現在価値から当物件の購入価格は約4700万円が妥当な物件価格となります。5000万円だと現在価値からは割高となります。

この計算は、『収益還元法』や『ＤＣＦ法』と言われています。投資家が１０％の期待収益率（＝割引率）を望んだ場合、現在価値＝約4700万円になるという事です。

本当は、不動産投資に期間は5～7年が一般的でが、今回は計算を簡素化するため４年に設定しました。

今回で、現在価値シリーズは終了という事で・・・・・。