今日は、海外不動産のお話・・・。
去年、何度か台北に行き、台北の不動産投資家の方とお話しました。
とにかく、スゴイ！！
新築マンションの場合、完成までに１０回くらい転売されていたり、中古マンションも１００㎡くらいで余裕で日本円で１億円超えています。台北市内で1番高いと言われている分譲マンション（中古）３００㎡くらいだったかな～、２２億円・・・。今年の2月に台北の投資家とお会いさせていただいた時に、「あの２２億円の物件売れましたよ」との事。
収益物件に関しても、台北市内のど真ん中だと、表面利回り２％～３％。この利回りでも普通に流通されています。
これってバブル？っというのは別として、不動産マーケットに活気があって、うらやましい限りです。
でも、僕の大好きな牛肉麺は１００円くらいで食べれます。
前々回書きました、利回りの中でＮＯＩ利回り＝Cap Rateについてのご説明。
日本では満室時想定利回りとか現状利回りで判断される投資家が多いように見受けられますが、ちなみにアメリカでは、このCap RateやＩＲＲという利回りが投資判断材料の１つとなっています。
物件価格 ５０００万円
現況収入（満室） ５００万円
想定空室率 １０％ ５００万円×１０％＝５０万円
有効総収入（ＥＧＩ） ５００万円-５０万円＝４５０万円
さーこれから物件保有期間の経費を見積もりましょう！
管理費 ２５万円
固定資産税 ３０万円
保険 １２万円
ビルメンテ・清掃費 １２万円
経費合計(Expense) ７９万円
ＮＯＩを計算しましょう！
有効総収入(ＥＧＩ）-経費(Expense)＝有効収入(NOI)
４５０万円-７９万円＝３７１万円
本題のCAP RATEは・・・・
CAP RATE＝ＮＯＩ÷物件価格×１００＝３７１万円÷５０００万円×100＝7.42％
CAP RATEとはシンプルで賃料収入から経費を引いて、いくらキャッシュが残るのか（これがＮＯＩ）、物件価格に対して手残りシャッシュの利回りを表しています。
ん？っということは、表面利回りが高い物件でも経費がかかる物件はＣＡＰ ＲＡＴＥの利回りが悪くなる。って感じです。
ただ、CAP RATEは、あくまでも投資判断材料の一つなんです。なんで？かって？？見ての通り、融資の内容が入っていないからです。銀行借入で不動産投資をする、いわゆるレバレッジ効果はまたの機会に・・・・。
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今日は、満室時想定利回り、現状利回りについて・・・。
物件の概要書で、満室時想定利回り、現況利回りと書いてあるのが一般的です。
満室時想定利回り＝（現在空室はありますが満室になった時の賃料）÷物件価格×１００
現状利回り＝現状の家賃÷物件価格×１００
っということは現状利回りは、空室に入居いただければ利回り改善のアップサイドポテンシャルが有りと判断できます。満室の場合は、その収入以上は見込めないのでマックスの利回りになります。
空室の家賃の想定を間違えないようにアップサイドポテンシャルを計算しましょう！！
