さて充実の秋を迎えこれからです！
不動産鑑定士てん です。
試行錯誤中なのですが、ブログタイトルとデザインを変えてみました。
そして今日撮影してもらったプロフィール写真も公開してみました
ブログの内容も、もっともっと濃～くしていこうと考えています。
有楽町線沿線の湾岸エリアに属する月島、豊洲、辰巳では大規模開発が活発ですが、中古市場での価格動向は駅によって微妙な違いがあるようです。
月島の相場は、大手ディベロッパーが供給したタワー物件に需要が集中しているのが、豊洲、辰巳とは異なる点であり、また大規模開発・専有面積広め、のいずれかの条件を満たしていない事例は、価格は下落しています。
豊洲のタワー物件の相場は、平均坪単価が250万～350万円程度で、分譲価格が高騰したミニバブル以降に竣工した物件事例については、弱含み傾向が顕著です。タワーに限ると豊洲は月島より坪50万円ほど高めとなっています。豊洲は高い、という印象があります。大型ショッピングセンターもエリア内に複数あり、銀座を中心とする都心部に近く、地下鉄・ゆりかもめ等の交通機関も便利です。
ゆりかもめは現在豊洲が終点となっていますが、豊洲の先については、東京都港湾局は、利用状況を考慮した上で整備を検討するとしているそうですが、豊洲駅の先の高架部分はすでに勝どき方面に向いて大きく左折しており、豊洲－勝どき間の延伸準備がされています。
ゆりかもめの先頭車両の最前列の席に座ると、遮るものがなく前方が見渡せて、有明エリアをぐるっと回って走るので、さながら未来都市探検のようで、大人でもとても楽しいものです。
そして辰巳。タワー物件高騰の反動や1000戸規模の物件供給が続くなどしてタワーの希少性が薄まったこともあり、相場は下落する方向にあります。分譲時と比較し、坪単価で50万円ほど高値で流通している事例もありますが、今後は下落する余地は大きいと見られています。
資料提供 
東京カンテイ
日頃鑑定業務で利用するサイトはたくさんありますが、
マンションの鑑定をする際によく利用するのが、こちら → 東京カンテイ
首都圏沿線別・駅別中古マンション価格について書かれています。東京メトロ有楽町線についてです。
学生時代、習い事で週１回池袋－市ヶ谷間の有楽町線を利用していました。
当時は新富町が終点でしたが、現在は新木場まで延伸して京葉線と接続し、北は和光市まで伸びて東武東上線と接続しています。
沿線の駅ですが、
まず東池袋。駅前タワーマンションが竣工し、駅周辺の様相は以前とは一変しています。平均坪単価は300万円台となっており、さらに今後竣工が予定されているマンションの中には分譲単価が坪300万円超の物件もあることから、今後も上昇傾向にあるといえます。
そして護国寺、江戸川橋。マンションの築年は比較的古い物件も多いのですが、これらのエリアは文教地区で教育に関心が高い子育て層には根強い人気があり、公立小学校は居住地域の制限があるため、これらの学校の校区であることを条件に物件を探すという話もよく聞かれます。そういった面もあり、中古物件でもなかなか価格は下がりません。
そして湾岸エリア。有楽町線が伸びたことと、工場跡地が大規模マンション用地として供給されたことにより、湾岸エリアは一時湾岸戦争、雨後のタケノコと言われたほどの多数の超高層マンションが建ち並び、その建設は今も続いています。
有楽町線沿線に限らず、湾岸エリアは、昔はとても人の住めるところじゃなかった！とよく言われますが、地下鉄・新交通ゆりかもめなどによって割と交通利便性のよい住宅地域となっています。
湾岸エリアのマンションは、ここが好きだー、という層と、湾岸にだけは絶対住みたくない、という層にはっきりと分かれるらしいですが。
つづく
元気な女子はいいね！
不動産鑑定士てん です。
先週土曜日、女性士業の会の方々と屋形船に乗りました！
屋形船に乗ったのは３回目。今から２０年以上前に勤めていたころ、職場の同僚たちと２回乗ったことがあります。うち１回は、退職する女子社員が、「送別会はまた屋形船に乗りたい～。」 というので職場で乗りましたね～。時代ですね、隣の部署の納会は東京湾クルージングでしたし、そういう時代でした。
大川端リバーシティ２１。中央区佃の超高層マンション８棟、東京メトロ有楽町線月島駅から徒歩。
これらの超高層マンション、竣工して１０年以上経ちますが、価格も下がらずいまも人気のマンションです。
台場で船は止まり、屋上に出ることができます。たくさんの屋形船が集まっていました。
台場方面から見るレインボーブリッジ。節電のためライトアップはしていません。
そして女性士業の会の皆様、と、屋形船の粋な深川のお姉さんです。
女性士業の会の皆さんから まり姐さんと慕われている大幹事の 社労士 たいらまり さん
管理人をしてくださっている 福祉系司法書士 あす さん
その他幹事の皆様、ご参加の女性士業の皆様、おかげさまでとても楽しい時間を過ごすことができ、
また、そのパワーに少々圧倒されながらも、またやる気が湧いてきました。
次回も楽しみにしております♪
モーツァルトが大好き
ママ鑑定士てん です。
先週子供のバイオリンの発表会がありました。
今年は上の子がソロを弾く年で演奏したのは
『モーツァルトバイオリン協奏曲第４番第１楽章』
私が子供の頃から大好きなモーツァルトです。
ママの好きな曲だから演奏したわけではなく、教則本の最後の曲なのですが、
全曲だと長いのでカデンツァの前まで。
とても美しい上手な演奏でした。もちろんプロ級の演奏とか音楽の道に進ませたいというのではなくて、単なる親バカ満足程度。
でも、こんな素晴らしい曲を弾けるまでになったのね、と思うと、ちょっと感動しました。
バイオリンを始めたのは３歳の幼稚園年少さんのとき。私は自分が中学生のときに、将来子供が生まれたらバイオリンを習わせようと決めていました。もちろん音楽家にさせるつもりはまったくありません。趣味の音楽です。
その頃私は専業主婦で、週に１回、幼稚園が終わってから、２人乗り子乗せ自転車の前に２歳の下の子を乗せ、後ろに３歳の上の子を乗せてバイオリンを持たせ、２０分かけて教室に通っていました。
幼稚園が終わってからの夕方の時間帯で、教室に着くと、前も後ろも２人とも自転車で寝ちゃってて、私、自転車を降りることすらできない状態（涙）。何とか２人を下ろして、引きずるように階段を登り、教室へ。
習い始めのころは、親が子供のバイオリンを使って練習することになっていました。全くバイオリンを弾いたことのない私が１６分の１の楽器でキラキラ星の練習。その間、子供はそれを見ていることになっているのですが、上の子も下の子も、イスに横たわってぐーぐー寝てる・・・
こんな状態がしばらく続きました。ふと、私いったい何やってるんだろう、と思ったこともあります。
家で練習させるのもたいへん。そのうち泣き出す（子）、怒り出す（私）、「お友達はみんなピアノを習っているから私もピアノがいい。」と言い出す。「とにかく教本の１巻が終わったらバイオリンはやめてピアノ習っていいから、そこまでやりなさい。」と無理矢理習わせ続け、１巻が終わったときには子供は、バイオリンはやめない、と言いました。それから細々と続けています。丸１０年ですね。下の子も一緒にずっと習い続けています。
音楽家になるわけでもない、特別に上手なわけでもない。でも音楽を楽しむことは身に付いていると思います。
ずっと続けること、やめないことの大切さを思いました。
ビジネスブログと分けるつもりなのに
ついついプライベートブログになってしまいます
ママ鑑定士てん です。
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なので、不動産、鑑定、ビジネス、というくくりのほかに、やっぱり私になくてはならないもの、
ワーキングマザー というカテゴリーも作っておきたいと思います。
今朝のテレビで、イクメンならぬ イクジイ について特集していました。
イクメンは既に言わずと知れた育児を積極的に率先して行い育児を楽しむ男性のこと。
イクジイはそのおじいさんバージョン、ということです。ジイっていう言葉はちょっと抵抗ないかなぁ、と思いますが、積極的に孫の育児、実の孫でなくても孫世代の育児サポートに積極的に関わる年配の男性が紹介されていました。
とてもよいことだと思います。女性の社会進出、働く女性の増加、と言っても、育児はとても多岐にわたり、１人でこなせるものではありません。体力的にも、精神的にも。昔の女は全部１人でやっていた、と言われるかも知れないけれども、それは夫婦で役割分担していただけで、今の女子は昔とは違って、女だから勉強しなくていい、とか、働かなくていい、とか、結婚して主人に養ってもらうのが当然、なんて教育は受けていませんから。育児・家事以外のことを女子がやり始めたということは、男子も仕事以外のことをやらないと社会全体のバランスが取れるはずがないのです。女子にしわ寄せがいくばかり。
私は常々、育児に関して母親にしかできないことはたった２つだけ、出産と授乳だけだと思っています。授乳だって、搾乳しておくとか粉ミルクだったら母でなくてもあげられます。パパもバアもジイも、近所のおばちゃんもおじさんも、おねえさんもおにいさんも、みんなそれぞれできる部分で育児に携わったらいいのです。
ワーキングマザーにはサポートが必要です。保育園などもとても大切ですが、実は実家の力に頼っている女子が意外に多いのですよ。実家が近所で頼れる友人達をうらやましく思ったり、どうやって家事と仕事と育児を両立してるんだろう、と感心していたら、実家にサポートしてもらっているという話を聞いて、あー、やっぱりそうか、と思ったことが何度もあります。
でも、実家と言っても今どきの女子は忙しい。もちろんグランマ世代もです。趣味に勉強にお友達とのランチに旅行に買い物に、と、どの年代も女子はやりたいことがたくさんで、元気なグランマはだいたいお忙しいのです。それに比べると、かつては企業戦士で今はゆったりとした人生を楽しんでいるグランパのほうがお時間がたっぷりあったりするものです。しかも男の人はやさしいし根気強い。
私も、近い将来、夫にはぜひイクジイになってもらいたい。そして娘達には自分で自分の人生を拓いていけるよう、特に若いうちはバリバリ働いてほしい。そして私もまだまだこれからたくさん働きたい、と思ってます。
買った知り合いの多くが、衝動買いだ、と言います。
衝動買いじゃないと買えない、とも言います。
ママ鑑定士てん です。
不動産の買い時はいつか。
私、思うのですが、
買い時はない
と思います。自己の居住用不動産の場合です。
投資用不動産の場合は、世の中の経済状況やトレンド、金利、市況等で売り・買いのポイントやタイミングはきっとあると思うのです。
でも、居住用の場合は、もちろん金利とか住宅政策による買い時はある程度はあると思いますが、それより大きな要因はやはり、人生のステージ、です。
すまいを選ぶときに、単身のときに重視される要因としては生活利便性が挙げられます。駅から近い、コンビニに近い、など。土地柄がいいとか、近くの学校の評判はどうとか、近隣の住民の層、みたいなものはほとんど関心はないと思います。
いわゆるＤＩＮＫＳ、子供のいない夫婦世帯も単身に近い志向がある。
子育てファミリー世帯になると重視される要因はガラっと変わります。近くの学校の評判や土地柄、住民層はとても大切です。だって、例えば、近くの学校の評判があまりにも悪すぎて通わせられないと判断するなら、じゃあ小学校から私立？電車通学？学費がかさむ・・・ということになるし、例えば、近くの公園はホームレスや野犬（そんなものはいないか：笑）がたくさんいるとなると、とてもじゃないけどそんな場所で子供を遊ばせることはできないし。最寄駅までの途中の道に、「ひったくり注意」とか「ちかん注意」なんて看板がべたべた置いてあるような地域だと、年頃の娘を暗い時間に徒歩で帰宅させるのは危険だから駅まで迎えに行かなくちゃ、とか、まあ言い出したらいくらでも出てきますが、要するに土地柄は大切です。
ちなみに、娘たちがようやくひらがなが読めるようになったころ、近所をお散歩していて、「ママー、ひったくりってなあに？ちかんってなあに？」と聞かれて困ったものでした。
そしてＤＥＷＫＳ（Double Employed With Kids）、子供のいる共働き世帯となると、上記プラスさらに買い物などの生活利便性、通勤の交通利便性、そして保育施設の充実、など、重視する要因もプラスされることになります。
そしてこの間に、一家の大黒柱の転勤、転職なんかもあったりします。
さらにその先、子供の学齢期は大切、といっても、それは実は小学校と中学校のほんの９年間、高校になると通学圏はグッと広がるし、このくらいの年齢になると、また近所の学校の評判うんぬんは重視されなくなります。私立小中に通うのであれば、これまた元々重視されないけど。
なので、
自己居住用不動産を買うときは、経済状況など外的な要因も大切ですが、やはり個々の事情、子供が学校に上がる年齢だから、とか、頭金の預金ができたから、とか、お父さんの職場が変わったから、とか、それらの個別の要因のほうが大きいのです。
欲しい・買いたいと思う物件があって、それを買うことのできる資金力があったときが買い時 です。
あともう一つ言うなら、それを後押しする 勢い。
勢いがないとあんな大きな買い物、なかなかできません。そういう意味では不動産と結婚は同じだと思う てん です（笑）。
私のささやかな野望の一つ。
いつか私も単身赴任をして一人暮らししたい、と思う
ママ鑑定士てん です。
大和ハウス工業（株）が、女性のためのアイテムが満載の防犯配慮型賃貸住宅商品を発売したとのこと。
http://www.daiwahouse.co.jp/release/20110627132106.html
こういう記事を見るのは、とても卑近で馴染みのある話題なのでおもしろい。
子供が大きくなってきたので、女性とか女子というのは自分のことだけではなくて近い将来の娘に関わることでもあるので最近ますます感心が高くなっています。
記事では
～女性のためのアイテムが満載～
１．防犯アイテムを標準搭載
２．「美容」のための空間とアイテム
３．賃貸面積の約１０％を収納にあて、収納力を高めるアイテムを提案
４．女性に人気の内装デザイン
私も独身時代10年くらい一人暮らしをしていましたが、
防犯アイテムは大切ですよね。一人暮らしの女性が狙われた犯罪が報道されるとほんとに怖いなと思います。
美容のためのアイテム。ちなみに、いま住んでいる家の洗面所には大きな鏡があって、メーカーのうたい文句は「奥様を美しく見せる大きなハリウッドミラー」なのですが、先日夫が、「鏡の周りに電気がたくさんありすぎてもったいないからはずしてもっと暗くしよう。」と言ったので、わたくし、奥様をきれいに見せるハリウッドミラーなのに、と激怒いたしました。
収納も女子にとってはとても大切。
内装デザインの写真をみると、あ～、こんなお部屋で一人暮らしがしたいわ～、と私でも憧れます。独身時代はあんなに一人暮らしがイヤだったのにね。無い物ねだりですね（笑）。
今週末は子供の部活の大会を応援に行く
ママ鑑定士てん です。
都心の公立小中学校は、一時期都心の空洞化が進んで学校が統廃合されました。学校の名前が変わったり、廃校になった学校の校舎がそのまま残っていたりしています。都心のかなりの規模の土地、になります。
今月初めの週刊ダイヤモンドの記事
http://diamond.jp/articles/-/12556?page=2
東京電力保有不動産のうちの目玉物件として挙げられています。東電が所有してるとは知らなかったわ。このあたりはいまオフィスビルの新築が進んでいて、他にもこれから解体されるような大規模なビルがあります。
この土地、中学校の仮校舎跡地ですが、その中学校は昨年別の場所にとても立派な新築校舎が完成して移転済み。もともとは統廃合で廃校になった学校の校舎を、仮校舎として使っていました。要するにいまは空家です。
この土地は住不のオフィスビルと隣接していてその間に緑いっぱいのビオトープが広がっています。都心で幹線道路に面した立地ですが、この校舎の窓からは借景となっているビオトープのいっぱいの緑をのぞむことができるのです。
収益性のみを考えればもちろん用途はオフィスビルでしょうけれども、都心回帰で居住人口も増えつつあり、都心もご多聞に漏れず待機児童が多くて保育園難民があふれています。
高層保育園を作って、とは言いませんが、収容人数の多い保育施設もぜひ作ってはどうかと思いますが。