高市亮 不動産投資ブログ ~サラリーマンの副業で収入源を作る~

不動産投資家、起業家、著者。

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  • 15Jun
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      エッセンシャル思考とか、2対8の法則とか、つまり…

      よく成果を出すだめの秘訣とかで、「大事なことに集中しましょう」とかなんとか言われています。それって、つまりどういう意味?書籍でも「エッセンシャル思考」とか「2対8の法則(パレートの法則)」とかありますよね。でも、そもそもやることが多くて「大事なことに集中する時間がない!」という人も多いと思います。ここで多くの人が大事なことを忘れています。それが、『まずはいらない2割をバサッと切って 自分の時間や容量を開けること。』そうしないと、そもそも飽和状態で大事な2割に割くリソースが生まれない。なので、まずは日ごろの活動の中で優先度の低いことの2割を捨てましょう。でも、いくら優先度の低い2割といっても捨てるのには勇気がいりますよね。でも、「捨てる勇気」を持たないと大事なことに集中するリソースが生まれません。なので、「優先度の低い2割を捨てる勇気」を持てる人になれるかどうかが成果を出せるかどうかの分かれ目かもしれません。そして、「下位2割に使っていた時間を 上位2割に振り分ける」ということを繰り返していくと時間密度が高くなります。これは人づきあいも同じですね。つまりは、「エッセンシャル思考」とか「2対8の法則」は『捨てる勇気』とも言い換えられるかもしれません。(捨てる勇気って本を出そうと思ったら すでに出している人がいたよ。。苦笑)P.S.海を見下ろすテラス席で読書中。

  • 10Jun
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      意外な場所で大活躍したダイソーの100円商品

      昨日はコンサル先のお客さんが購入予定の「土地」を見に行きました。この土地には古家が建っていますが、そこを解体してアパートを建てるように土地です。ただ、この土地には少し難があり、古い測量図しかなかったのです。40年近い前の測量図…謄本には●●㎡と記載があるが、もしそれよりも実際の土地が小さかったら今、プランを考えているアパートが建てられず収益性が下がってしまう…ということで、実際に現地を見に行きました。そして、その際に大活躍した100円商品がありました。(←ダイソー産)それがこちら。め じ ゃ ー - - -(↑ ドラえもん風w)はい、普通のメジャーです。でも、5mもある結構立派なメジャーで今回の土地も簡易的ですが自分で測量することに成功※注 今回はアパートプランに余裕があるので   精度が高くない確認でもOKですが、正しくは土地家屋調査士に依頼しましょうということで、100円のダイソーメジャーでもしっかりと活躍してくれて「ダイソーさんいい仕事するね」という感じでした。昔の測量図は測量の制度が悪く誤っていることが多々あるので登記簿の免責だけをうのみにしないよう注意しましょう!===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 30May
    • 【検証】「都内の資産価値が落ちにくい駅」を見て思ったことの画像

      【検証】「都内の資産価値が落ちにくい駅」を見て思ったこと

      今日は、投資&マイホーム両方関係ある話です。「都内の資産価値が落ちにくい駅」という記事がありました。 内容は、新築から10年経過時の家賃下落や資産価値の下落が少ない駅のランキングとのことです。これを見ると意外な場所が多いですが、その理由を少し考えてみると面白いです。 まず、高級住宅街に分類される参宮橋、原宿、自由が丘、白金高輪がある一方、さほど高級感のイメージが無い御徒町、京成高砂、高円寺などもあります。加えて、麻布、六本木、田園調布など高級住宅街が入っていないのは「なんで??」って思いますよね。そもそも、この記事のデータ元は「リーウェイズ」という会社のデータですが、AIを活用した不動産テック企業なのでそれなりに信頼性があると思います。では、麻布、六本木、田園調布などがランキングに入らなかった理由として、高級住宅街は新築時の売値や家賃が高すぎる場所も多いのだと思います。 なので、下落しても高値ではありますが、新築価格が過剰に高いと言えるかもしれません。逆に言えば、ランクインしている地味な駅は「コスパが良い」と言えるかもしれません。元々の売値や家賃が他と比べて安いので、10年後も下落が少ないのだと思います。 そういった観点でも見てみるとどこに買うとコスパが良いかが見えてくるかもしれません^^===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 24Apr
    • 「不動産投資」個人でやるか?法人でやるか?の画像

      「不動産投資」個人でやるか?法人でやるか?

      こんにちは!大家業のスクールを開催している高市です。このブログでは、経営者で不動産投資家の高市が、一般の会社員や個人事業主の方がリテラシーを持った大家(リテラシー大家)となるための方法をお伝えしています!人気記事はこちら今、融資は出ているの?超まじめに「不動産投資があなたにもたらす変化」を語ってみた不動産投資は積み上げてこそ威力を発揮する投資の本質不動産投資は一般的には「個人で行う」人が多いですが、「法人で行う」ことも可能です。つまりは、自分の会社を作って、その会社で物件を買っていきます。なんでそんなことをするの?「法人」なにそれおいしいの?と思った方もいるかもしれません。笑人によっては個人で行うよりも法人で行うことで、メリットがあるケースが多数あります。その代表的なメリットを以下に記載します。①税率が低い ②経費化がしやすい ③規模拡大しやすい①税率が低い個人の所得税は最大45%の税率が課せられます。住民税10%を加えると、合計55%という。。つまり、半分以上を税金で持っていかれてしまうのであるそれに対して、法人では最大税率が最大35%程度になります。②経費化がしやすい個人で不動産投資を行うと賃貸経営業として開業するので、関わる費用を経費化して税金を抑えることができます。ただし、個人だと購入した物件に関わって支出した費用のみが一般的には経費化できます。なので、自宅を事務所として経費に入れちゃおう…、とか、光熱費を経費に入れちゃおう、とか、携帯電話の通信費を経費に入れちゃおう、といったことがしづらいのです。※一部は経費化できる部分もありますがそれに対して、法人で購入したり、借りているものは法人の幅広い事業の用途の経費に該当するので、経費化がしやすくなります。③規模拡大しやすい人によってはこれが一番大きなメリットになりえますが、個人よりも法人で不動産投資を行った方が信用性が高まります。その結果、銀行から融資が借りやすくなります。もちろん、最初から借りやすいわけではなく、新設したばかりの法人は個人の信用と一緒で、そこからコツコツ実績を積み重ねると法人の方が信用性が高まります。代表的な判断基準として、3期黒字決算を続けて、かつ、増収増益であればそれ以降は融資が圧倒的に引きやすくなります。ということで、法人で不動産投資を行うメリットについてぜひ把握しておきましょう!===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 21Apr
    • 「げげっ」土地を買ったら地中からあるものが…の画像

      「げげっ」土地を買ったら地中からあるものが…

      こんにちは!大家業のスクールを開催している高市です。このブログでは、経営者で不動産投資家の高市が、一般の会社員や個人事業主の方がリテラシーを持った大家(リテラシー大家)となるための方法をお伝えしています!人気記事はこちら今、融資は出ているの?超まじめに「不動産投資があなたにもたらす変化」を語ってみた不動産投資は積み上げてこそ威力を発揮する投資の本質生徒さんからの連絡で、「げげっ」と思ってしまいました。何かというと、新築住宅用の土地を購入してみたところ、買った土地の地面のなかからお墓が出土、、、お墓に加えて人●も出てきたとか、、、(刺激が強すぎるので伏字に)そして、何より大変だったのが、そういった歴史的な埋蔵物が出た場合に、埋蔵文化財の発掘調査を行わなければならないということなんです。文化的価値のあるものが地中から出てしまうとそれを勝手に破壊して家を建てたりしてはいけないというルールになっています。そして、その調査には数百万円かかるということで大慌てだったそうです。ちなみに、こういった場合、専門的な見地からの対応方法を書くと、「売主負担で調査費を出していただく」ことも場合によっては可能です。僕らが土地を買う際には、地中からこういったものが出た場合に売主負担で撤去するような契約にします。そうすることで、土地を買った後に余分な出費が発生しないように事前に手を打っておきます。そして、今回の生徒さんの場合は、区役所といろいろとやり取りをした結果、「埋蔵文化財を地中に残したままでも新築住宅を建てて良い」ということになり、何とか多額の調査費からは免れることができました。でも、こういった知識を持っていないと数百万円の出費が発生してしまうのが不動産の世界です。ということで、不動産を購入する際には十分に気を付けましょう!===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 16Apr
    • これをやったら、開始4か月で会社を設立して大家になれました

      こんにちは!大家業のスクールを開催している高市です。このブログでは、経営者で不動産投資家の高市が、一般の会社員や個人事業主の方がリテラシーを持った大家(リテラシー大家)となるための方法をお伝えしています!人気記事はこちら今、融資は出ているの?超まじめに「不動産投資があなたにもたらす変化」を語ってみた不動産投資は積み上げてこそ威力を発揮する投資の本質先日、3か月間の講座受講終了直後に初めての物件の売買契約を行った受講生さんから講座のご感想をいただきました。これから大家業・不動産投資に取り組む方にとって「初めての物件を購入するまでの経緯」がわかりやすく参考になる内容なので、シェアしたいと思います。ご感想を送っていただいたのは、30代前半の女性会員のAさん。ご主人と未就学児のお子さんを持ち、自らも会社員として働くワーママさんです。まずは、受講してみての感想はこちらです。「当初は不動産について学んでみて、よいと思える物件があれば挑戦したいなという気持ちでしたが、日々物件検索や分析を行う中でそのおもしろさや大変さを知り、実際に物件を購入してスタートラインに立ち経営について学んでいきたい意欲が高まりました。ひとつひとつやるべきことを積み重ねる中でできることが増えたり判断が早まったりし、自分の成長を感じることができました。始めて4か月で会社を設立して売買契約に臨むことになるとはまったく考えておらず、人はこんなにも変われるんだと驚いています。不動産の取得とその後の運営により利益を得ることは簡単なことではないと実感し、努力と知識を積み重ねていける経営者になりたいと思います。その一歩を踏み出すきっかけの場であったと感謝しています。」さらに、契約までの4カ月間の行動がこんな感じでした。・1ヶ月目:サイト検索の方法を教わり実践。・2ヶ月目:検索や不動産業者から得た物件の分析方法を学び、繰り返し実践。物件見学開始。・3ヶ月目:不動産会社ヒアリングなど分析の方法を更に学び、繰り返し実践。 分析や見学した結果からよいと思われる物件を比較検討。 検討する物件が絞られてきたので、今後の契約等の手順。・4ヶ月目:銀行面談。新設法人設立準備。売買契約、融資本申込。こんな流れで見事1件目の物件をGET!あと、ご本人が書いていただいたように、当初それほど目立つ感じではなかったAさんが、「人はこんなにも変われるんだ」というくらい変化を遂げられたのを見て僕自身とてもうれしかったです!引き続き賃貸経営も頑張っていってほしいです!

  • 09Apr
    • 一般人でも優良物件を買えるわけ(不動産屋にも買えない理由がある)の画像

      一般人でも優良物件を買えるわけ(不動産屋にも買えない理由がある)

      昨日から今日にかけて、生徒さんと一緒に建築会社さんと色々やり取りをしていました。生徒さんが見つけた優良物件(土地)にどういうアパートを建てるかについて建築会社さんに相談していたのですよね。ただ、残念ながら他の方に買われてしまい優良物件をモノにすることができませんでした。買ったのは恐らく不動産屋だと思いますが、一般人だと資金力の都合などで太刀打ちできないこともあります。大家業に取り組んでいるとこういった悔しいことも起こりますが、生徒さんはこれをばねにしてまた取り組んでいただきたいなと思います^^さて、今回の事例では不動産屋に物件を取られてしまいましたが、大家業に取り組む初期の方からよくういただく質問があります。それは、「良い物件は全部不動産屋が買っちゃうので、 一般人では買えないのでは?」という質問です。確かに、今回みたいに僕らが手を出そうとしても横から不動産屋が買ってしまうこともありますし、表に情報として出てくる前に不動産屋の間で取引が成立してしまうこともあるんですよね。そんな感じなので、一般人は優良物件情報は回ってこないと思うかもしれません。でも、優良物件を全部不動産屋が買うかというと、または、買えるかというと、そうでもありません。意外かもしれませんが、「不動産屋にも優良物件を買えない事情」があります。例えば、不動産の営業マンに「大家さんをやっていますか?」と聞くと、ほとんどの人がやっていません。もし、不動産屋さんにあったら実際聞いてみてください。笑一部では大家さんをやっている人はいますが、ほとんどの人がやっていないのには理由があります。それは、不動産屋さんはお金が借りづらいからです。「えっ、不動産の仕事をしているのに お金が借りづらいの!?」と思いますよね。そうなんです、実は不動産屋と会社員と比べると会社員の方がお金が借りやすい側面があります。なぜか?不動産業界は結構浮き沈みの激しい業界なので、社員の離職率が高かったり、ぽっと出の会社は10年もたずに潰れてしまうことも良くあります。だから、銀行からも「お金を貸しづらい業種」とみなされています。そうなると、現金が豊富にある不動産屋であれば優良物件を購入することができますが、そこまで現金が豊富でない会社の場合には、目の前に優良物件があったとしても自分では買うことができません。そのため、お客さんである僕らに情報を提供して「手数料」で儲けようとします。これが、不動産屋が優良物件を買いたくても買えないカラクリになります。さらに言えば、不動産屋の営業マンと仲良くなっておくと不動産屋が買えない優良物件を紹介してもらえることも良くあります。ですので、優秀な不動産屋の営業マンとの出会いを出来るだけ多く作っていくことが自分が優良物件を買うための一番の近道だったりもします。ということで、今日は一般人でも優良物件が買える理由をお伝えさせていただきました。P.S.ネットで「優良物件」と検索すると、不動産じゃなくて公務員男性の写真とかが上位に出てきた。男は、女性から「物件」とみられているのか。笑ただ、平凡すぎる年収400万円の公務員男性でも、長期ローンが引けて大家さんになれるので(不動産屋のほとんどは大家になれません)十分に優良物件ですよ。笑

  • 01Apr
    • 見た目で騙されるな!こんな投資用物件には注意の画像

      見た目で騙されるな!こんな投資用物件には注意

      サラリーマン、起業家、経営者のための「副業での収入源構築、資産形成」不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。毎月38,300円の収入が入る物件を見つけました。ローン返済後には不動産という実物も残るので良いかも…。 …と考えてしまった方は危険です。というのも、表面上は毎月それなりに収支があるけど、実は頭金が「720万円」もかかります。 「こんな物件誰が買うの!?」と思いますが、結構買っちゃう人は多いです。でも、支払った頭金の回収に20年くらいかかり、ローンの返済には41年かかります。では、「これだけ覚えておけば失敗しない」見分け方を書いていきます。 それは、「都心の1500万円以上の単身者向け物件」は絶対に避けるようにしましょう。シンプルにこれに該当する物件はほぼ負債になりますので、ぜひ覚えておいてくださいね!理由を知りたい方は、こちらのメルマガに理由を書きますので、ぜひご登録くださいね。https://www.reservestock.jp/subscribe/88156投資用不動産の広告では表面上で甘い言葉が並んでいることが多いですが、実態は甘い結果にならないことがほとんどなので、しっかりと知識を身に着けるようにしましょう^^

  • 30Mar
    • 40代女性会社員のAさんが某地方銀行で1棟目の融資を勝ち取った秘訣とは?の画像

      40代女性会社員のAさんが某地方銀行で1棟目の融資を勝ち取った秘訣とは?

      サラリーマン、起業家、経営者のための「副業での収入源構築、資産形成」不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。昨年から講座の受講を開始した40代会社員の女性のAさんですが、初めての物件、それも、1棟物件で地方銀行からの融資の承認をいただきました!これまで、10件以上の物件を検討してきた際には、融資がつかなかったことが多々ありました。さらには、今回チャレンジした物件は、「土地に自分で新築をプランニングする」物件で、都内で表面利回り8.5%以上の高利回りのプランでしたが、(僕がサポートしてプランを作成)この手法は一般の方が行うのには難易度がとても高いため銀行の融資付けもとても厳しいものでした。はじめのうちにあたったいくつかの銀行は皆融資がNGとなったり、頭金を大量に求められあえなく撤退、ということを繰り返しました。ただ、僕の方で提案した某地方銀行への融資打診を行ったところ、それがうまくはまって審査が進むことになりました。さらには、途中にも障害が発生しました。それが、競合の投資家の出現。「買付の1番手が取れるかどうか」「融資が得られるかどうか」のせめぎあいの期間が続きました。そして、昨日銀行から連絡があり融資承認が下りて、買付の1番手もいただけました!しかも、融資条件もとても良くて、諸費用を含めた総額の9割程度、金利は1%台中盤と申し分ないレートでした。これで、この物件を購入することで月に25万円の収入を得ることができます。そもそも、Aさんが不動産投資を始めるにあたっては大きな決意がありました。本業が会社員ですが、まだ小さな未就学児のお子さんがおり、そのお子さんと過ごす時間があまりとれずにいました。お子さんの小さな時の時間はとても貴重なものですよね。なので、母としてもっと子供との時間を増やしたい、でも時短勤務に変えることで収入が下がってしまうので、もう一つの収入源として大家を始めることを決意しました。そんな強い決意があったので、途中の買えなかった時期でもあきらめずに活動を続けた結果、今回の結果を勝ち得たのだと思います。改めてAさんの頑張りには感心しました!物件の完成は10カ月ほど後になりますが、これからどんな物件が建つかも楽しみです!===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 03Mar
    • 投資の本質

      投資とは、自分より優秀な人やモノに働いてもらうこと。そして、「優秀」というのは稼ぐ力(g)だけでなく、時間、人脈、リソースなどあらゆる面に該当する。

  • 28Feb
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      不動産の融資のためには、まずは口座を開設しておこう

      今日は、不動産の融資を得やすくする方法についてです。先日、都内にある某地方銀行のとある支店に融資相談に行きました。その際には一見さんの飛び込みアポで支店窓口に電話でアプローチしたのですが、 ・ ・ ・あえなく(担当者に会えなく)撃沈。。最近の融資の厳しさを実感しました。さらに、同じ地銀の別の支店2つに連絡しましたが、こちらも門前払い。。じゃあ、次にどうしようかなと思い、「せめて法人口座だけでも開設しておこう」ということで、自宅の最寄りの支店に口座開設をお願いしに行きました。すると、、、口座開設だけであれば意外とあっさりOK.そして、資料を揃えて口座開設の手続きをしに銀行を訪問し担当者にその旨を伝えて口座開設の手続きを行いました。すると30分程度で口座開設が完了。その時には、「また次回融資の相談をしよう」と考えていたのですが、口座開設の手続きが終わった後に、なんと銀行の方から、「口座開設以外に色々と お手伝いできることがありますので、 資金使途などあればご相談ください」と提案をいただきました。他の支店が融資に対しては入口であんなに渋かったのに、この支店では融資をしたいという流れになっていました。やっぱ銀行は一見さんよりも取引がある人を優先するので、まずは口座開設からだけでも行うことで融資が開拓できる可能性が広がります。ちなみに、今都内の板橋区で利回り9%の新築に取り組もうとしている生徒さんもその物件の融資付けのために銀行開拓していますが、「まずは口座開設してから」と言われている銀行の支店もあります。ということで、今融資がなかなか得られないという人はまずは口座開設からだけでも行っておくと将来につながりますので、実践してみてくださいね!===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 25Feb
    • 僕が、相場より4割安く賃貸に住んでいる方法の画像

      僕が、相場より4割安く賃貸に住んでいる方法

      僕は今、賃貸物件に相場よりも4割程度安く住んでいます。今日は、この秘密を少し書こうと思います。さらには、実質家に無料で住むことも可能な方法もあったりします。まずは僕自身の話に関しては、不動産に関する様々な知識を身に着けた結果、自分の住まいのコストも下げることができました。もともとは投資として不動産を学びましたが、思わぬところに波及効果がありました。笑でも、実はこれって目指すところは同じだったりします。というのも、「投資によって大家業でお金を増やすこと」も、「住居費の削減で出費を減らすこと」も、『使えるお金を増やす』という目的においては同じ効果が得られます。そして住居費は収入に対して2~3割を占めるほど大きな出費になりますので、住居費の削減は大きな効果があります。じゃあ、どうやって4割安く家に住んでいるのかの具体的な方法を知りたいですよね。これは「2つの方法の合わせ技」を使っています。まず1つ目は、住みたい場所の賃貸の相場を見極めて、「安くて良い物件」を見つけることです。これは、普段大家さんとして投資する物件を探す中で相場を見極める力が身についてるので自分が住む物件も「安くて良い物件」を探すことができます。加えて、今の家を探した際に決めた条件があります。それが、徒歩圏に「スタバ」と「大きな本屋」があること。というのも、夜にカフェで仕事をしたり、週末にゆっくり過ごすためにスタバが欲しかったのと、本をたくさん買うので、大きな本屋が必要でした。本はAmazonで買えばいいじゃんと思ったかも知れませんが、Amazonでは目的の本しか買いませんよね。一方で、書店では、たくさんある本をぶらっと見て偶然良い本に巡り合うこともあります。あるいは、今売れている本のトレンドも書店で眺めるからこそ見えてきたりします。そして、それをブログのタイトルや内容でこっそり使うこともあります。笑なので、そういう条件も加えて家を探しました。そして、ターゲット設定してからは2、3日物件を見ているとおおよその相場はわかります。そして、住みたい間取り、設備で、安い賃貸物件が出るのを待ちます。その際に、条件設定した物件が新着で出た際にメールで新着物件を知らせる機能を使うと誰よりも早くお得な物件情報が得られます。ちなみに、そういった物件は退去予告と言って、「今住んでいる人が来月に退去します」という段階で新着情報が出ます。なので、その時点では内見できませんが、内見する前に入居申込みを入れてしまいます。えっ、それって内見しないで大丈夫なの?はい、大丈夫です^^というのも、物件の契約自体は内見後に行うことが多いので、内見して何かネガティブな要因があればキャンセルすることも可能です。(そういう仕組みになっています。)その結果、スタバと地域最大級の書店に徒歩3分で行ける駅近の場所に25%程度安い賃料で住んでいます。続いて、2つ目のノウハウがその賃貸物件を社宅で借りることです。僕は会社を持っており、その会社で賃貸物件を借りて会社が僕自身に貸しています。全額を会社負担にはできませんが、賃料の50%程度は会社負担として経費化できます。そして、経費化することで賃料の15%程度の金額が税金圧縮に寄与するので15%安く住んでいることと同じになります。ちなみに、個人事業主の方でも自宅の一部を経費化することが可能な場合もあります。こういった知識を駆使した結果、実質4割程度安く住むことができているので住居費を4割削減していることになります。このように、大家さんの知識って単に投資のためではなく、こういう日々のコスト削減にも役立ちます。しかも、冒頭に書いたように住居費は支出項目の中でも大きな割合を占めているので削減の効果は非常に大きくなります。さらに、僕らの受講生さんの中には家に実質無料で住んでいる人もいますが、それはまた別の機会に書いていきたいと思います。ぜひ、不動産の知識はいろいろな部分で役立つことを知っておいてくださいね!===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 31Jan
    • コロナの影響?不動産への融資が厳しくなってきた中ですべきことの画像

      コロナの影響?不動産への融資が厳しくなってきた中ですべきこと

      連日、生徒さんから物件の相談をいただいています。「優良物件の入手方法」「検討している新築物件について 賃貸需要があるかどうか、 10年後まで満室経営できるかどうかの精査」「収益の出る物件を建築するための 土地情報の入手方法」など、幅広い内容で相談が来ます。そして、特に最近多いのが「良い条件の融資がなかなかつかない」というご相談です。僕らの生徒さんが探してくる物件は世の中全体の水準と比べてもすごく良い物件が多いです。例えば、10万人以上が利用するターミナル駅徒歩10分以内にある、利回り9%以上の新築物件や、都心に15分でアクセスできる都内の8.3%の新築物件(↑ これは僕が案件を作りました)、といった形で、相場利回りよりも2%程度高い物件です。つまり、運営中の収益が大きくなるだけでなく、将来の売却時にも大きな売却益が得られる見込みの高い物件です。(トータル収益が数千万円になる算段です。)でも、こんな物件なのに、融資がなかなかつきません。汗いや、つかなくはないけど、審査基準が厳しくなって、求められる頭金が増えた印象です。以前は「頭金は物件価格の1割でOK」だった銀行が、こんな厳しいことを言い出しました。「上限が積算価格までで、 さらに積算価格に対して 2~3割は頭金を入れてください。」『えっ、それじゃ物件価格の 6割くらいも融資が出ないじゃん…』はい、箸にも棒にもかかりません。8000万円の一棟物件だったら・融 資 :4800万円・自己資金:3200万円みたいな話になります。これだと、キャッシュリッチな人でないと相当厳しいですよね。じゃあ、そんな中でどうすればよいのか?解決策になりえる方法を3つ挙げたいと思います。===①融資に強い不動産業者の開拓 ②自分で金融機関を開拓 ③コロナ融資で自己資金を増やす===順番に解説していきます。①融資に強い不動産業者の開拓これが一番寄与するかもしれません。不動産業者は常に融資先の金融機関を開拓しており、「その業者特有のルート」も持っています。最近では、とある新築物件を手掛ける業者が最近あまり聞いたことがなかった金融機関でフルローンに近い融資が出るようなスキームを開発していました。同じような物件でも、業者が変われば融資が出るということも良くあります。ですので、金融機関へのルートが豊富で融資に強い不動産業者を開拓してみましょう。やり方としては、地道に物件問い合わせをして探す形になります。②自分で金融機関を開拓この方法も融資先の開拓に有効です。自分が住んでいる市区町村、法人所在地の市区町村内、あるいはその周辺地域の金融機関にテレアポしまくります。とはいえ、銀行が無数にあるというケースも多いのである程度選別してアタックが必要です。まず、預金が5000万円持っていない人は都銀(三菱、三井住友、みずほ、りそな)は除外しましょう。預金2000万円持っている人は地方銀行、信用金庫に融資相談していきましょう。2000万円未満の方は地方銀行を外して信用金庫、日本政策金融公庫、ノンバンクに相談しましょう今回はすごくざっくりな説明ですが、このあたりはメルマガの方に書きたいと思います。===「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048===③コロナ融資で自己資金を増やす②で自己資金によってハードルが設けられることを書きましたが、その自己資金を増やす方法もあります。それが、「コロナ融資」です。12月に決まった第三次補正予算で融資の枠が再度設けられました。これによって、昨年よりも売り上げが下がった月、あるいは、半月でも売り上げが規定の基準以下まで下がっていればコロナ融資を活用することが出来ます。(サラリーマンは難しいです)このコロナ融資の審査基準は上記のようにかなり甘いのでこれまでのコロナ融資で数千万円をサクッと借りた人も僕の周りに結構いたりします。それによって、自己資金が先の基準に乗せることが出来る人もいるかもしれません。「個人or法人の所在地+コロナ融資」で検索すると情報が出てきますのでぜひ調べてみてくださいね。ということで、より不動産への融資が厳しくなった今取り組めることを3つ書きました。可能性があることは少しでも実践してみることが結果につながっていきますので、ぜひ取り組んでみて下さいね。

  • 28Jan
    • ●●●●億円の不動産の売却

      タイトルの●の数が多いですが、僕の話ではありません。笑でも、大家さんをする上では知っておくべきことなので書いていこうと思います。広告大手の「電通」がなんと3000億円で本社ビルの売却を検討すると数日前にニュースになっていました。電通:本社ビルの売却検討、国内最大級3000億円規模の可能性も電通グループは20日、東京都港区の本社ビルを売却する検討に入ったことを明らかにした。昨年8月から進める包括的な業務改善の一環だとしている。www.bloomberg.co.jp3000億円というのは桁が大きすぎてよくわかりませんが、省略せずに書いてみると300,000,000,000円になります。笑つまり、桁は僕らとは全然違いますが、電通も大家業を行っています。電通のことが聞きなれない人もいるかもしれませんが、いわゆるTV広告やメディアを使って各社のブランドや知名度を上げるような広告事業を行う日本最大手の会社です。社員は年収1000万円以上は当たり前、2000万円以上の方もざらにいるような日本を代表する会社です。そんな電通ですが、近年のテレビ離れなどの影響で業績が悪化しています。さらにコロナの影響による在宅ワークが増え、オフィスを以前ほど使わなくなったこともあり今回の売却検討になったと推測されます。では、これを僕らと同じ大家さんの立場で考えてみます。不動産は、フロアを全て効果的に使うと大きな収益を生み出します。一方で、活用できないフロアが増えると収益が下がります。このため、不動産自体の価値も下がります。なので、使われていないフロアの多い今の電通本社ビルは不動産の価値が下がっているということになります。でも、こんな時に売ろうとすることは正直不利であることはなんとなくわかりますよね。大家さん(電通)としてはできるだけ高く売りたいが、買いたい人にとっては今は魅力が落ちているという状況です。でも、背に腹は代えられないこともあり電通は本社ビルの売却を検討しています。そして、この話は、電通のような大手企業だけでなく、僕ら大家さんにも同じことが言えます。ちなみに、後で書くように、マイホームでも同じ話です。まずは大家業について書くと、大家業を行っていく中ではできるだけ物件を魅力的な状態に保っていくことが大事です。物件自体をきれいに保ったり、できるだけ空室が無いようにして収益性を上げている状態です。さらには、今のコロナ禍のような売却しづらい時ではなく、(借り手が少ない今は一般的には売却が不利です)景気も良くて、オフィス需要のある時期の方が物件の魅力もアップします。その結果、売却をしたいと考えた際にも多くの人にとって魅力的な状態であれば高く売ることが出来ます。逆に、不利な状況にもかかわらず売却を検討せざるを得ないのは電通にとっては非常に不利な状況です。同様に、マイホームに関しても、家が手狭になったことによる住み替えや、転勤などで住み替えることが良くあります。その際に、ただ流れに任せて売却しようとしても物件自体の魅力が下がってしまっていたり、世間の状況が悪かったりすると不動産の価値は大きく下がってしまいます。その物件が魅力的な状態かどうか、また、世の中の流れが売却に有利なのか、ということを常に考えながら運営していくことが大事ですね。

  • 21Jan
    • 将来に渡って拡大していくビジネスモデル(美しいビジネスモデル)

      僕は大家業に従事しているけど、大家業の社会的意義について考えてみました。現在、日本の持ち家比率は60%強、逆に言えば40%近くが賃貸住まいです。その40%近くの居住場所を支えているのが大家業。なので、大家業自体は社会的意義はとても大きなお仕事になります。一方で、一個人レベルで考えてみると、(法人で事業を行っていますが、ニュアンスとして)数十件住居を提供していたとしても、「大多数の中の一つ」という存在でしかなく、オンリーワンでは決してない。もちろん、大家業・不動産投資は「個人の資産形成」の観点では有益になりえる。そして、家賃収入が得られたり、物件を売却した際に利益を得ることも可能です。でも、それは入居者 → 大家(自分)買 主 → 売 主(自分)という感じで単に価値が移動しているだけです。つまり、世の中全体の価値の総量を増やしているといった行為ではありません。もちろん、自分や自分の周りの限られた人をハッピーにしていくという観点ではこれでも良いかもしれません。だけど、もっと大きな価値を提供しようとするのであれば、「世の中の価値の総量を増やす」ような事業を行っていく必要がありますよね。例えば、近年普及した「zoom ウェブ会議システム」は全世界の人の「距離の壁」を取り払って時間を生み出しています。こういうのが「世の中の価値の総量を増やす」ような事業です。そんな事業を作るべく最近は色々と思考しています。個人的な日記みたいなコラムだけど何か参考になれば幸いです^^

  • 04Jun
    • 今、融資は出ているの?の画像

      今、融資は出ているの?

      サラリーマン、起業家、経営者のための「副業での収入源構築、資産形成」不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。融資に関する質問は、受講生さん、不動産投資家の方などからよくいただきます。このコラムを書いている令和2年6月4日時点での都内・関東の状況を書こうと思います。今、新規物件購入の検討のため、地銀、信金数行に打診しました。その際の各銀行の反応は・・・反応の良い銀行、全く取り組む姿勢の無い銀行と2極化していました!以降はアルファベットで書いていきます。(頭文字ではありません。。)積極的だったのが、以前から不動産投資に積極的な大手地銀のA銀行。電話口に新しい支店の依頼にも関わらず、前向きに検討いただけることとなり、今書類を見ていただいています。また、こちらも不動産に積極的な都内の地銀B銀行もこれから面談予定。加えて、不祥事が取りざたされて不動産融資を一時ほとんど止めていたC信金にも打診してみましたが、、、意外と前向きに取り組みたそうな回答で逆に拍子抜けしました。これらの銀行の進捗はまた書いていこうと思います。一方で、期待外れだった銀行も。都内のD銀行では、電話で依頼したその日に返答があり、取り組みNGとのこと。。一番緩いと思っていたのに残念。。理由は、他のコロナ融資のために不動産投資への取り組みが難しいとの回答。(ホンマかいな??)でも、くじけずに別の支店にも依頼してみようと思います。その他の銀行に関しては、A銀行、B銀行、C信金(、D銀行)の進捗次第で打診してみようと思います。と、コロナの影響で難しいと思っていましたが、そうでもないことがわかり意外と攻め時だと感じました。実際、A銀行については、生徒さんが3人ほど今審査中です。金利も以前より低くなり、1%ジャストくらいでも可能性がありそうでした。「コロナで難しいかな…」という先入観で何もしないよりも、「難しいかもしれないけど とりあえず聞いてみるか」というような行動が大事です。諦めずに取り組んでいきましょう。P.S.最寄りのスタバが復活して嬉しいの巻。===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 03Jun
    • 西京焼きリベンジの画像

      西京焼きリベンジ

      先日、銀座での1億円物件の売買契約の後。ランチで「西京焼き定食」を頼んだら期待していた銀ダラではなく、高級魚の「真魚鰹」でした。  なので、今日は銀ダラの西京焼きを買ってきて自分で焼いてみた。笑グリルではなく、油をさっとひいてフライパンでもおいしいですよ^^良い感じて焦げ目がついておいしそう。P.S.フライパンを何度も洗うのが面倒なので3匹一気に焼いてしまうという。苦笑

  • 30May
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      あなたにとっての投資のベストタイミングとは?

      サラリーマン、起業家、経営者のための「副業での収入源構築、資産形成」不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。昨日は生徒さんの物件契約に同行してきました。初めての一棟物件で、いきなり「億」を超える投資です。もちろん、適当に勢いで決断したのではなく、事前によく調べて「大丈夫!」という確信のもと、契約まで至りました。都内のターミナル駅から2駅で駅徒歩2分の好立地の物件。なかなかでない立地の物件で苦労して契約まで至ったので、ひと段落、、、…とはなりません。この方のさらにすごいのが、、、もう次の物件に向けて動きだしています!今日も別の物件資料を僕宛に送っていただき「これどうでしょうか? 私はよさそうだと思いましたが。」と積極的に動いています。世の中はまだコロナの影響で足踏みしている人も多いと思います。もちろん、「コロナで先行き不透明なので今は様子見」と決めるのもありです。でも、今の時期は確実に競合が少なく、良い物件が出ても以前にように取り合いにはなりづらくなっています。場合によっては一人勝ちも。勝負の時期だと判断できたら一気にアクセルを踏み込んでいく。投資も、事業も、一緒ですね。成功している投資家はやはり決断力があります。加えて、たくさんの物件にアプローチしています。事業ではトライアンドエラーの数、投資ではどれだけ案件を見たかで成功確率は大きく向上します。逆に買えない人は、「今は高いから時期じゃない」「コロナでリスクがある」「知識が十分ついてから」と言います。ベストのタイミングは一生訪れません。知識経験すら行動量が凌駕します。(もちろん、全く知識ゼロでは危険ですが)もう一度書きます。あなたにとっての投資の「ベストタイミング」は一生訪れません。それならば、いつ動くの?===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 22May
    • 超まじめに「不動産投資があなたにもたらす変化」を語ってみたの画像

      超まじめに「不動産投資があなたにもたらす変化」を語ってみた

      サラリーマン、起業家、経営者のための「副業での収入源構築、資産形成」不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。今、コロナの影響により、多くの人が翻弄されてその荒波に流されています。そして、振り返ってみると過去の僕自身もずっと周囲の環境に翻弄され、流されて過ごしてきました。なんとなく就職した会社員時代。就職先はメーカー。製品の移り変わりが早い、携帯電話の設計開発に携わっていた。就職先のH社の携帯の部門は、C社との合弁で成り立っている会社だった。最初は業績はそんなに悪くなかったが、国内の熾烈な争いの結果、徐々に製品のポジションが厳しくなっていった。そして、耐えきれなくなり、なかば吸収されるような形で、N社との合弁が行われました。N社、C社、そして、僕の所属するH社、N社中心でごちゃまぜの社内で僕らH社の人間は一番弱い立場だった。N社のルールに翻弄された。様々なことで虐げられながらの仕事への従事で、辛さを味わった。しかし、業界の競争はさらに激化、海外からも競合が多数参入した結果、その会社も長く続かずに、やがて解体。またしても環境に翻弄された。その後、H社の本社に戻り、3か月間仕事が無い日々を送った。職を失う恐怖に怯えた毎日。でも、運が良いことにグループ内で転籍が決まり、職は保たれた。でも、次の職場でも大きく環境に翻弄される。体育会系の古い旧態依然の地方工場での勤務でした。「重労働も根性で乗り越える」そんな社風がしみついたブラックな職場で、残業、救出が当たり前の労働時間過多の劣悪な環境に今まで以上に疲弊した。後日、知人がこんな人生をうまい表現で言い表してくれた。「サッカーボール人生だね。苦笑」自分の意志に関わらず、蹴られて蹴られて色々な方向に飛ばされていく。当時の僕は無力だった。こんな風に、周りの環境に翻弄されてきたからこそ、「そこから抜け出したかった」というよりも、『小さくても自分で環境を コントロールできる生き方』が欲しかった。僕にとってのその答えの一つが不動産投資だった。不動産投資は、単なる資産形成のためだけの道具ではない。「自分の城」とも言える不動産を持つことによって、自分で収入をコントロールできるようになりました。つまり、周りの環境を自力で少しコントロールできるようになった。全く無力で、周りの環境に依存していた自分が、少しは「自立」できた瞬間でした。そして、今では、さらに自分で生き方をある程度コントロールできるようになったと思っています。冒頭の話に戻りますが、今、コロナの影響により、多くの人が翻弄されています。もちろん、抗うのが困難な状況の人も多いと思います。でも、コロナの影響も「昔の僕」と同じで、今までの時代という環境に依存しているだけだと流される一方です。そうじゃなくて、例えコロナが起こったことにより「時代の変化」があったとしても、『時代の変化柔軟に対応できる』『with コロナの環境でも 自分を変化させていける』しなやかさを身に着けるための自分を変えるツールとしても不動産は大いに寄与します。言わば、不動産は小さくからでもオーナー業のスタートとして「自分の城」ができます。ちなみに、よくポンコツな物件を販売している不動産投資の営業マンもこう言います。「不動産投資で物件を買えれば 一国一城の主になれますよ!」この場合の「一国一城の主」という言葉は、中身がスカスカのセールストークでクソくらえという感じです。でも、「一国一城」という言葉にはもっと本当の意味があります。自分の城を持つことで、自分がコントロールできる環境を手に入れられます。そこから、少しずつ周りの環境もコントロールできるようになります。コロナのような状況のもとでもなんとか翻弄されずにしなやかに生きていくための思考が働くようになります。これを身近な例で例えると、子どもができてマイホームを買った時にも「一国一城の主になる」という表現を使いますよね。これは単に「家を買った」ということ以上の意味があり、家族を自分が養っていく、どんなことがあっても家族を守る。つまり、「家族を守る目的」のために環境の変化や困難に立ち向かう力が生まれます。それと同じように不動産投資で不動産を持つことでも自分が変わります。もちろん、不動産投資によって「自分が労働しなくても 不動産が家賃収入を もたらしてくれて楽ちんだな」みたいなことも得られます。でも、それ以上に得られる恩恵が「環境をコントロールできる力」だと僕は思っています。小さくからでも、自分がコントロールできる環境を持つことによって、やがて周囲もコントロールしていける。コロナが起こったことでますますその思いが強くなりました。今後も、コロナだけじゃない社会の変化、環境の変化が発生する可能性があります。もちろん、コロナの影響により、これまで以上のスピードで社会が変化していくでしょう。その時に、あなたはずっと流されたままでいるのか、自分がコントロールできる力を持つのか。選択するのもあなたです。ぜひ、今日の内容が少しでも心に響いたのであれば考えるきっかけにしていただけると嬉しいです^^===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048

  • 21May
    • 「頭金を抑えて物件購入できました!」

      サラリーマン、起業家、経営者のための「副業での収入源構築、資産形成」不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。頭金…頭金…頭金…昨今は不動産投資に取り組む際に、以前よりも「頭金」を求められることが多くなりました。その大きな原因として、不動産業者や銀行が絡んだ「不正融資問題」があります。①かぼちゃの馬車×スルガ銀行  ← 一千億円の不正融資②TATERU×西京銀行 ← 本田圭佑が広告塔③S社×??銀行   ←new 今話題ですこのため、金融庁から銀行に対して「もっと厳格にしっかり審査しなさい!」と御触れが出ているのです。そうなると、僕ら投資家の立場からしたら「頭金2割!」「頭金3割!」と言われると辛いものがあります。そんな状況なのですが、受講生さんでフルローンが出ました!1億円を超える大型の新築物件にも関わらず、今時、世にも珍しいフルローンが出たのです。本来であれば、頭金1500万円、頭金2000万円、頭金3000万円、と言われても何らおかしくない物件なぜフルローンを勝ち取ったのか?いくつかポイントがありますが、一番のポイントを上げるとしたら、「銀行に投資が安全なことを 理論をもってアピールすること」です。ここで、「投資」と書きましたが、銀行には「賃貸経営業」と話した方が良いでしょう。(銀行は「よく言う投資」にはお金を貸しませんので。)この受講生さんは、30年の返済期間中に「毎月これだけのプラスの収支が得られます」「10年後、20年後、30年後を見据えて、 トータルでしっかりとプラスの収支になります」「私はこれだけ信用のある人物なので 御行が融資するに値すると考えます」などとしっかりとアピールしました。もちろん、一般的には仲介の不動産業者が銀行をおぜん立てしてくれることも多いですが、この受講生さんは業者任せにせずに、「いかに自分や検討している物件を 銀行に良い印象を持ってもらえるように プレゼンするか」を準備して融資に臨みました。業者が言われるがままによくわからずに銀行に来た人と、自分でしっかりとアピール材料を揃えて自信満々にプレゼンしてくれた人。はたして銀行員はどちらにお金を貸したいと思うか?どれだけのお金を貸したいと思うか?しっかりとプレゼンしてくれた人に、出来るだけ多くのお金を貸したいと考えるのは明白ですよね。なので、「銀行員がいかに貸したいと思うか」に焦点をあてて持ち込むことで、今でもフルローンは十分に可能になります。もし「頭金を抑えて取り組みたい」のであればぜひ銀行がどうすれば貸したいと思うか、しっかりと考えてみてましょう!そして、もう少し具体的な方法などは、以下のメルマガでも書いていますので、よろしければ登録してみてくださいね(ᵔᴥᵔ)===不動産投資に関するより濃密な内容はメルマガを中心に発信しています。メルマガは大変多くの方に購読いただいており「毎日メールが来るのが楽しみ!」「不動産投資に関して、いつも勉強になっております!」と好評です。講座やセミナー、イベント情報などメルマガのみでご案内することがほとんどなので、ぜひメルマガにご登録くださいね。もちろん無料で、いらないと感じたらいつでも解除できます。「高市亮公式メルマガはこちらから」↓https://resast.jp/subscribe/88156/1157048