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  • 18Aug
    • 【時間投資001】“忙しい人”が自分のための時間を増やすための大事な考え方

      「明確な『優先順位』を設けていますか?」日々、「やらなければならない仕事」に追われている人はたくさんいると思います。 その結果、 「好きなことをする時間」  「大事な人と過ごす時間」 「夢を叶えるための時間」 などの時間がなかなか取れない、 もっと多くの時間を自分のやりたいことに費やしたい、 と考えている人も多いと思います。   では、そういった時間を持つことは本当にできないのでしょうか?  実は、ちょっと考え方を変えるだけで、誰でももっと自由な時間を増やすことができるかもしれません。   その“考え方”とは、『優先順位』を設けることです。  今この瞬間、そして、先々の人生に向かって『何が本当に大切なのか』ということの優先順位をつけてみましょう。  それが、仕事なのか、家庭なのか、趣味なのか、それ以外なのか。  また、仕事をやらざるを得ない状況になっている方でも、 その仕事が、「誰のための仕事なのか」まで考えてみると良いです。   自分や自分の大事な人の夢を叶えるのに精一杯に取り組んでいるのでなければ、それは、誰か別の人の夢のために尽力している事になります。   そうならないためにも『何が本当に大切なのか』一度優先順位を考えてみてください。       忙しいと思われる人の中にも自分の優先順位を明確にした結果、より豊かな人生を送っている人がいます。  その一人に、facebookを運営するfacebook社のCOO「シェリル・サンドバーグ」がいます。  巨大企業facebookのNo.2という職であれば常に忙しいことは誰でもわかると思います。  しかし、彼女は毎日午後5時半には退社します。  それはなぜか?  2児の母でもある彼女は、facebookの成長よりも子どもとの夕食の時間に最も優先順位を高く置いているからです。  このため、会社を出て30分後には、自宅で2人の子どもとディナータイムを送ります。  つまり、彼女の(5時半以降の)優先順位は『家族の方が仕事よりも高い』のです。   さらに彼女がすごかったのは、それを“公に宣言した”ことです。  家族との時間を大事にするために「毎日、5時半に退社します」と公に発表しました。   当初彼女も同僚たちがどう思うかを気にかけてなかなか言い出せなかったことでしたが、 勇気を出して言ってしまえば、一部のメディアの批判的な意見を除き、多くのメディアからポジティブな反応が寄せました。  特に、CNNはこの発言を「ブラボー!シェリル! 働き方について考えを言うことを可能にするような 重要な会話をシェリルがスタートさせた」と褒めたたえました。     このように、何が大事かについて『優先順位』を明確にし、 さらには、周りの人に少しずつ小さなことからでも自分の大事なことを宣言していくことで、 皆さんの人生が明日から楽しくなると思いますので、ぜひ一度『優先順位』考えてみてください。 ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~  <ワーク>①あなたが大事にしたいことを5個あげてください。 その中で優先順位を1~5までつけてみましょう。②今、一週間の中でどこにどれくらい時間を使っているか 書き出してみましょう。③優先順位の高いことに時間が使われていない場合、 優先順位の高いことに時間を使うためにどうすればよいか、 考えてみましょう。~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~このように、一度自分で書き出してみると意外と大事なことに時間を使えていないことがわかったり、もっと大事なことに時間をつかうためにどうすればよいか改善することができるようになります。ぜひ実践してみてください!*★*――――*★* *★*――――*★*より豊富な情報を提供する公式メルマガはこちら!!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156*★*――――*★* *★*――――*★* 

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  • 15Aug
    • ところで、それって「いくら」になるの?

      「俺はこの店の店員に恨みがあるんだ!!怒」 某カフェでコーヒーを飲みながら仕事をしていたらものすごい剣幕でお店に駆け込んできた男がいた。 そして、カウンターにいる店員に向かっていきなり冒頭のように叫んだのだ。  一瞬のうちにざわついていた店内が凍り付き、「しーん」と静まり返った。  あわてて、マネージャーっぽい女性店員が応対にあたる。  なおも興奮さめやらないその男はレジ前で再度叫ぶ。  「俺はこの店の店員に恨みがあるんだよ!!」  その男をなんとかなだめようとマネージャー店員が続けて応対する。  「お客様がビックリされてしまいますので、 ここではなく外でお話を聞きますので。」  うまくなだめて店の外に連れ出し、いったんベンチに座らせた。  そして、1~2分後に店長らしき眼鏡の男性店員がやってきて侵入男の応対にあたる。   「おいおい、 店長頼りなさそうだけど大丈夫かよ!?」  という、他のお客たちの心の声が聞こえてきそうな中、店員も、お客たちも、店内皆かたずを飲んで店長と侵入男の行方を見守った。  意外なことに、その店長は熟練ネゴシエーターらしく、うまく興奮する男をなだめて5分程度で事をおさめた。   なんとか興奮が収まったその男は、その後登場した警備員に連れられて店を去って行った。    そんな中、冷静にこんなことを考えていた。  『ところで、 それっていくらになるの?』  もちろん、怒鳴り込んできた男に対してである。  「恨み」について以前に何があったかはわからないが、その気持ちを「憂さ晴らし」で晴らしたところで得なことは何もない。(一円にもならないでしょう。)  一方で、デメリットはたくさんあります。 ・無駄なエネルギーを使う ・もうそのお店には行きづらくなる ・万一、行けたとしても、 よそよそしくなるだろう店員の対応で 気持ちよく過ごせない   逆に、もし何か不機嫌なことがあったとしても、ただクレームを言うのではなく、 それを相手のメリットにつながるように相手の立場に立って伝えた方がずっと建設的だ。   例えば、 「前回、店員さんからこんな対応を受けて ちょっと違和感を感じました。  私はそれほど気にしませんでしたが、 他の方は気にするかもしれませんので、 もっとこうした方がお店のためにも 良いと思いますが。。」 と伝えれば、逆に相手に感謝されると思います。  その結果、もしかしたらその後でお店を訪問した際に、相手から感謝されて、何かプラスのことがあるかもしれません。   ちなみに、「何かプラスのことがある」については、100%何かが返ってくるとは限りません。 しかし、0%というわけでもありません。  0~100%の間です。  つまり、こういったことを積み重ねていけば、一定の確率できっと後で何かしらの良いことが返ってきます。   たとえそれが「お金ではない『小さな親切』」のお返しでも嬉しいものです。  親切や感謝の気持ちを伝えることはお金をかけなくても出来ますが、 それが積もり積もっていけば将来「大きなもの」になって返ってきます。  ある意味、『最も利回りの高い投資』かもしれません。    最後に、まとめの一言を。 『クレーマー』になるのではなく、 『クレバー』になりましょう。(賢く生きましょう。)   

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  • 14Aug
    • 週刊ダイヤモンド“特集記事”の取材を受けてきました!

      おはようございます。高市です。皆さん、夏休みを満喫されているでしょうか?ちなみに、僕は世間の休みとは関係なく仕事をしています。昨日も仕事で都内のある大手出版社を訪問しました。実は皆さんもご存じの、“週刊ダイヤモンド”という雑誌がありますが、そちらの取材を受けてきました。昨年の同じ時期に「不動産投資の甘い罠」というタイトルで特集記事が組まれたのですが、今回はその続編をまた掲載予定ということでその取材協力でした。ちなみに、ダイヤモンドさんの社内で「巨大な、ダイヤモンドが頭に刺さってしまいました」その写真がこちら。 見事に頭の上に巨大なダイヤモンドが・・・笑冗談はさておき、本題に入ります。━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【今日のテーマ】不動産投資で一番大事なこととは?━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━冗談で入ったので、少しまじめな話をします。今回、記者の方から特に質問されたのが、「不動産投資で最初に物件を買う際に 何が一番大事でしょうか?」ということについてです。ダイヤモンドの特集の意図としては、安易に参入した結果、失敗した人が多いので、その警鐘を鳴らす意味でも今回の特集を組みたいということでした。では、その答えについてですが、「何が?」と聞かれると一言では答えるのは難しいくらい大事なことはたくさんあります。 しかし、そんな中でも一つあげるとすれば、 ・・・・・読者の皆さんは何だと思いますか?笑少しじらしましたが、一番大事なのは、「不動産投資を行う目的の明確化と それを実現するための目標設定」だと考えています。 何事もそうですが、「なぜ、それを行うのか?」が不明確だと結局成果がでなかったり、逆に損失を被ってしまうこともあります。 特に、不動産投資は高額な物件を扱うため、参入の障壁が他の投資や副業に比べて高いのと、失敗した際の損失の影響も大きくなります。  そのため、「目的や目標」が不明確だと活動を続けられずに成果が出なかったり、 物件を選ぶ際にも流行りの投資に飛びついて方向性を間違ってしまったりします。  さらに、「目的や目標の設定」から始まって、物件購入にいたるまでの『14ステップ』というものがあります。 この『14ステップ』をしっかりと踏めば失敗せずに優良な物件を購入する手順ですが、逆に、この『14ステップ』を踏まずに買ってしまうとたいていの場合予期せぬ結果を招きます。 例えば、当初想定していた利益が得られなかったり、収入を得るつもりで買ったはずが最悪持ち出しになってしまうことすらあります。   ですので、物件を購入するまでには、しっかりと14あるステップを経ることが必要であることを知っておいてください。   では、その『14ステップ』とは?それについては、以下のメルマガでお伝えしていますので、気になった方はぜひお申込みください。◆メールマガジンはこちら!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156

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  • 13Aug
    • 異業種の人でも“これだけは知っておきたい”不動産投資の「3つのポイント」

      “生保営業マン”の方から先日、こんなご相談をいただきました。  「(私のお客様が、) こんな物件を買おうとしていますが、 どうなんでしょうかねえ?」 「(私のお客様が、) 今売りたい物件があるというのですが、 どうすればよいでしょうか?」  普段、生保の営業をされている方と多くお付き合いをさせていただいています。 フルコミの営業職の方も多く、成長意欲が高い方、尊敬できる方ばかりで、素晴らしい方がとても多いです。  そんな生保営業マンの方々から、冒頭のようなお客様の不動産に関するご相談を度々いただきます。(時には無茶な丸投げも。。汗)  営業マンの方も保険、金融のプロですが、やはり不動産(投資)に関しては専門性が異なるので、 お客様からの質問に対しては慎重になり、こちらにご連絡をいただくようです。  ただ、お客様から受けた不動産投資に関するご相談をその場で答えられた方が当然良いですよね。   そうすれば、 「お客様が変な物件を購入してしまうのを止められて お客様からの信頼アップにつながる。 ひては、売上げアップにつながる」  「変な物件を買ってしまってお金を失った結果、 自分の保険に加入する可能性が下がってしまう」  「結果として、お客様を幸せにできる。 (不幸な思いをさせずにすむ)」   など、メリットがあります。  ただ、簡単な知識だけでも知っておくとかなり役立ちますので、以下3つのポイントをシェアしようと思います。    ~これだけは知っておいていただきたい~【3つのポイント】  <①新築ワンルームは基本的にNG>  恐らく一番流通しているであろう、 都心の新築ワンルーム物件。  主要駅から数駅離れた駅にある 2,500万円、徒歩10分程度、20㎡前後、 表面利回り4~4.5%程度の物件です。  よく、不動産投資の営業マンは、 「将来の年金対策に!(その1)」 「節税できますよ!(その2)」 「生命保険対策として!(その3)」 といったセールストークで攻めてきます。  さらには、 「0.1%もつかない定期預金よりも  4%の不動産の方が全然良いです!」 と言ってくるケースもあります。  しかし、 そもそも新築ワンルームは 業者利益が多くのっていて、 最終的には「98%」は 負債になってしまうと思います。  超一等地であれば表面4%でも 将来的に利益が出るかもしれませんが、 基本的には表面6%以下の物件はNGと 覚えておいていただきたいです。 ※ちなみに、 「6%以上であればOK」ということでは ありません。   <②16平米未満、駅徒歩10分以上の狭小アパート>  次に狭小アパート物件です。  4,000万円~8,000万円、 都下、神奈川、埼玉、千葉、 駅徒歩10分以上、16平米未満、 表面利回り7%~8%   こちらについても 多くの場合で儲けられない物件となります。   なぜかというと、 こちらの場合は満室運営が非常に困難です。  2015年の相続税増税や、 不動産投資ブームによって このような物件が大量に供給されました。  このため、 供給過剰となっているエリアが多数あり、 一都三県のアパート空室率が 2015年を境に急上昇しました。  ※写真参照   賃貸需要の見極めができる方、 賃貸経営の経験豊富な方であれば 需給バランスを見てうまく運営できますが、 基本的には供給過剰のエリアで買うことは 上級者にとっても危険です。  価格競争に巻き込まれて 数年後にはダンピング(値下げ)合戦なります。   イメージ的には、 「吉野家」「すき屋」「松屋」が 『280円』に一斉値下げしてしまう イメージです。  ちなみに、 牛丼屋であればお客さんを増やして 売上アップすることはできますが、 賃貸経営においては「お客さんの数」を 増やすことはできません。 (部屋数が決まっていますからね。)   ということで、 16平米未満の狭小アパートについても 基本的には購入を控えることをおススメします。  ※ご相談を受けた際には部屋の広さを  お客さんに聞いてみましょう。   <③築古物件での節税対策>  こちらは富裕層向けの案件です。  例えば、 年収1,000万円、または、 それ以上稼いでいる ハイスペックサラリーマン、 医者、経営者、などの方に対しては 所得税の累進課税が高くなるため、  「不動産の減価償却で節税しましょう」  といった提案をされるケースもあります。   ・築22年以上の木造アパートは4年で償却、 ・築34年以上の鉄骨マンションは6年で償却、 ・築47年以上のRC(鉄筋)マンションは9年で償却、 となります。   そのため、 たくさん減価償却費を経費算入することで 所得税の節税になることもあります。   しかし、こういった物件においては、 減価償却中の期間ではメリットがありますが、 以下のような問題点があります。  (1)築古なので売却が難しい (買う人が少ない、融資がつきづらい)  (2)償却後は経費少なく、返済負担が大きくなる  (3)売却時に、償却した分についても   譲渡所得が課税される   特に、(3)については販売時に言及しない (知らない)不動産営業マンも多いので、 売却時に、  『えっ、こんなに税金がかかるの!?  結局損じゃん ↓↓』  といったことも少なくありません。   法人の利益調整などでは 比較的使い勝手が良いですが、 個人での税務の利益調整は非常に難しいので、 知識が無い方にはお勧めできません。   ◆さらに… 不動産投資においての「落とし穴」です。 それは、「物件の購入」は比較的簡単にできてしまいますが、「物件の売却」は思っている以上にかなり難しいです。  先日もある全国的な「アパートメーカー」の売却予測なるものを拝見しましたが、(新築木造アパート)  将来的に(経年で)105%値上がり!130%値上がり!といったシミュレーションもありました。(なので、売却益が出ますよと。)   『そんなことはまずありません!』  はい、日本においては基本的には古くなったら価値が下がると考えましょう。(当然家賃もさがりますし、 融資も付きづらくなりますので。)   その方が健全な経営ができます。    ということで、不動産営業マンの甘い言葉に騙されそうになっているお客様がいる「保険の営業マンさんの皆さま」は、 上記のような物件をお客様が買おうとした際には一度立ち止まって良く考えるように提案されてみてください。  お客様を救えるのは何も自分たちの商品だけではなく、 その他のご相談でお客様に貢献することでも十分な価値提供ができます。  ぜひ、参考になったり心にとめていただけましたら嬉しく思います^^ 

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  • 10Aug
    • 女性、若手、シニアという「不利な属性」だからこそ融資が得やすい

      こんにちは。  先日の台風13号の襲来前後は涼しい日もありましたが、また夏らしい日に戻りましたね。  そして、読者の方の中には「明日から夏休み♪」という方も多いかもしれません。ぜひ、お休みの期間は普段できないことで有意義にお時間を使えるよう事前にしっかりと計画してみてください。  それでは今日の本題に入ります。━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【今日のテーマ】 女性、若手、シニアという 「不利な属性」だからこそ融資が得やすい━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■何か事業を行う際に利用するのが銀行からの借り入れです。 特に、不動産投資、不動産賃貸業においては物件が高額となるため、多くの場合で融資を利用します。  (9割以上は融資を使うでしょう。)    しかし、読者の皆さんの中には、  まだ20代と若く、年収もそれほど高くない、 といった方や、  女性のため、男性ほどは年収が高くない、 あるいは、 シニア世代で、今から借り入れなどできるのか? といったことを考えている方もいらっしゃるかもしれません。  一般的には、金融機関は個人に融資を行う場合には社会的信用を見て貸すか、貸さないかの審査にかけます。  社会的信用とは、勤務先の企業、年収、勤続年数、そして、所有資産も当然見ます。(年齢、家族構成、親族の資産なども。)   このため、上記に挙げた・女性・若者・シニアなどの社会的弱者と言われる方は、一般的には借り入れが難しくなります。  このため、今日のタイトルを見て不思議に感じた方も中にはいらっしゃるかもしれません。    しかし、実はこういった方々だからこそ融資が得やすい金融機関もあります。  ■続きを知りたい方は、 メルマガで続きを説明していますので、 ぜひ以下のリンクからお申し込みください! https://www.reservestock.jp/subscribe/88156   それでは、よい夏休みをお迎えください!

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    • 【賢人の知恵】ものごとに“うまくいく人”と“うまくいかない人”の唯一の違い

      【ものごとに“うまくいく人”と  “うまくいかない人”の唯一の違い】  どちらもやることは変わらないが、唯一の違いは、  「いつやるか」だけだ。  成功する人が「すぐやる」ことを失敗する人は「あと回し」にする。  事業においても投資においてもこれは共通している。  参入のタイミングであったり、参入後のスピード感。 リスクを見極めたうえで、または、リスクを把握するためにも、 「やるべきときに やるべきことをやる」というのが非常に大事です。   「時間ができたらやります」は、一生やらないことと同じ。  時間は自然と出来るものではなく、「時間は作るもの」。   「やるべきこと」を見極めて、それに集中して取り組んでいきましょう。  多くの人にとっての夏休み前の一日、今日もがんばっていきましょう。   ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~「人生の時間密度を高める」メルマガはこちら!ご興味をもっていただいた方はぜひご覧ください!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~

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  • 08Aug
    • 【不動産投資Q&A】買ってよい物件、買ってはいけない物件を見極めるには

      「不動産投資をしたいですが、 買ってよい物件、買ってはいけない物件は どのように見極めれば良いでしょうか?」  お客さんからいただいた質問に答えていくQ&Aの6回目です。    今回は、物件の見極めについてです。 不動産でも、それ以外でもですが、商品、銘柄の見極めは最も大事なポイントです。  なぜ大事かというと、自分で見極めが出来ずに営業マンに依存して購入してしまうとたいていの場合失敗します!  「あなたに幸せになってもらいたい」のではなく、 「あなたに商品を売りたい」つまりは自分の利益のために商品を提案してくる営業マンは非常に多いです。  そういう営業マンはたいていの場合、商品のメリットを過大に強調し、デメリットを過少に話します。   まあ、もちろんすべての営業マンは自分の利益も考えているのですが、「自分だけが儲かれば お客さんのことは二の次」という人からは買いたくないですよね。   このため、自分で商品の見極めをしたうえで購入することが“必須”となります。  では、不動産投資においての商品、 つまり、物件の見極めができるようになるための方法についてポイントをお伝えしていきます。     <ポイント1.ポータルサイトを知る> 不動産投資においても投資物件がたくさん掲載されている「ポータルサイト」があります。 代表的なサイトは、①楽待(らくまち)②健美家(けんびや)の二つです。 この二つのサイトは不動産投資家にとっては覚えておくべき必須のサイトです。  使い方としては、皆さんが使ったこともある賃貸のポータルサイト「スーモ」や「ホームズ」と同様に、 物件種別(区分、一棟など)、地域、構造、価格、利回り、築年数などを絞って検索すると、該当する物件が表示されます。  ですので、まずはご自身のお住いの地域などに絞って検索してみて、どんな物件があるかを見てみたり、 検索条件を変えてみて検索に慣れるようにしましょう。      <ポイント2.習慣化> さて、ポータルサイトで検索される物件も実は、「玉石混交」で、「多くの物件は購入すべきでない 割高物件」である、ということを知っておきましょう。  しかし、中には利益がでる「お宝物件」も含まれています。  では、「割高物件」と「お宝物件」の違いを見極めるにはどうすればよいか?  答えは『習慣化』が必要です。  物件の見極めは一朝一夕でできるようになるものではなく、毎日継続して物件を見続けることで徐々に目線が鍛えられていき、その結果として購入基準が出来上がります。  「毎日見る」と聞くと大変そうですが、忙しい日は一日5分でも、10分でもよいです。  大事なことは、毎日物件を見続けることを習慣化して、「物件を見ることが当たり前になる」といった感覚を作ることです。  そうすると、早ければ一週間程度で相場観の目線が出来上がってくる人もいたりします。  遅くても一ヵ月程度あればそれなりのレベルには到達できます。  目線が出来上がると、割高物件かどうかについては『1秒~5秒程度』で見極められます。  これ、ホントに。   ですので、出来るだけ早くこのレベルまで達するよう「習慣化」して頑張りましょう。    <ポイント3.10人の意見を聞く> 次は、ネット上の物件情報ではなく、リアルに10人から物件の良し悪しを聞くようにしましょう。  そして、その10人とは不動産業者と不動産投資家です。  バランスとしては、「業者7:投資家3」程度が良いと思います。  この理由としては、ネットの物件情報だけでは他者視点が得られずに、「本当に正しいか」なかなか確信が持てないでしょう。  そこで、ある程度実績や経験のある人からの客観的な意見も知ることで、自身の基準をつくるための助けになります。  ただ、この際に業者2、3社程度だと良い業者にあたる可能性はそれほど高くないので、 少なくとも5社以上は会うことをおススメします。  加えて、同じ立場の投資家からも客観的な意見や購入判断基準を聞くようにしましょう。 業者はどうしても営業トークが入り客観的な意見というわけではありません。 逆に、ある程度経験のある投資家であれば物件に対してのバイアスがかかっていないアドバイスをもらうことができます。   ちなみに、10人と書きましたが、 本当は50人でも100人でも多くの意見を聞いた方が間違いは少なくなります。  しかし、いきなりそんな多くの人に会うことも難しいので、まずは10人を目標にしてみましょう。     ◆まとめると  ということで、物件購入時に見極めるための3つのポイントをお伝えしました。   「なかなか大変だなぁ」と感じる方もいるかもしれませんが、不動産は決して安い買い物ではありません。  また、良い物件を購入できると数年、あるいは、それ以上の期間にわたって収益を生み続けてくれます。  つまり、購入にかけた手間がその後のリターンに大きく影響します。  そのことを理解していただき、ぜひ取り組んでいただければと思います。

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  • 06Aug
    • 【賢人の知恵】努力で才能を磨く

      自分には能力がない…才能がない…●●さんだから出来たんだ… などと思うことってありますよね。 でも、今うまくいっている人、才能が開花した人でも、最初からそうだったわけではない。  他人には見えない膨大な努力を重ねた結果、 今の地位や才能を手に入れたのだと思う。  逆に、皆が努力しなくても出来てしまうものはそれだけ参入障壁が低いということ。  多くの人が努力を続けられないことをコツコツと積み上げてできるようになるのが天才。    イチローのこんな名言があります。  「努力せずに 何かできるようになる人のことを 「天才」というのなら、  僕はそうじゃない。   努力した結果、 何かができるようになる人のことを 「天才」というのなら、  僕はそうだと思う。   人が僕のことを、 努力もせずに打てるんだと思うなら、 それは間違いです。」   ちなみに、『天才と凡人の差』というのは、『わずなかことの積み上げの差』だと思います。  ちなみに、イチローが2004年に1シーズン262安打でメジャー最多安打記録を作った時の打率は3割7分2厘。  そして、262安打のうちの57本が内野安打だった。 イチローの内野安打と言えば、ボテボテの内野ゴロを間一髪のタイミングでボールよりも早く一塁を駆け抜ける姿が印象的ですが、 実はその内野安打が全部アウトだったら3割を切ってしまいます。  つまり、イチローの最多安打も「紙一重」の積み重ねだったとも言えます。   「努力で才能を磨く」ってすごく良い言葉だと思います。   また、 『きわめて高い地位に人であっても、 もとめられるのは能力より努力である』   今週も頑張っていきましょう。

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  • 03Aug
    • 【不動産投資Q&A】不動産業者から有益情報を得るには「●●」になれ!

      「不動産業者から良い情報を 得る方法を教えてください。」  良く寄せられる質問です。  …とその前に、最初に大事なことをお伝えします。  不動産投資の市場に出回っている「95%」程度の物件は儲かりません。  市場の良い悪いで若干上下しますが、遠からずです。  同様に、不動産業者の営業マンの言う言葉、未来に得られるだろう想定の収支も100%実現することはまずありません。  もっと言えば、ほとんどは実際の収支が「下振れ」します。  なぜかというと、事前情報や知識の不足のためです。   このため、物件を購入する前には不動産業者から極力多くの情報を引き出す必要があります。  しかし、多くの人は十分に情報を引き出すことが出来ません。  それはなぜか?   そこで、 「不動産業者から有益情報を得るために ●●になれ!」 というテーマで書きます。   まずはじめに、「そもそもこういう人は 不動産業者から嫌われる」というタイプの人について、ちょっと辛辣な例えとともに説明します。   ・物件を買えない属性の人: →「残念客」 ⇒ NG  ・コミュニケーションが取れない人: →「面倒客」 ⇒ NG  ・Yes/Noの決断ができない優柔不断な人 →「イライラ客」 ⇒ NG  ・文句、理想ばかり語る人 →「クレーマー客」 ⇒ NG   ※わかりやすく説明するために 若干失礼な表現も含んでいますが、 ニュアンスを感じ取ってください。 不動産業者がお付き合いしたい、そして、良い情報を提供したいと思える人とは、以下です。  ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~ ・属性、資産、やる気、決断力がある人 →『お客さま』 ⇒ OK ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~   つまり、有益な情報を得るためには不動産業者にとっての「お客さま」の存在まで昇格する必要があります。  逆に、不動産業者から見て上記の「NG」事例の人は「お客さま」とは見てもらえません。   NGのパターンをいくつか書きましたが、この逆がOKだと思ってよいです。  この中で、「属性」についてはすぐの改善は難しいですが、それ以外の部分については心がけ次第ですぐに改善が可能です。   そして、「お客さま」まで昇格することで、営業マンから初めて有益な情報をゲットすることができるようになります。  加えて、物件購入の相談時であれば、物件を購入する意欲を示す。    購入を検討している物件について、物件地域の業者へのヒアリングであれば、その業者に管理を依頼する可能性がある、など、メリット提示も必要です。    最後に、 ・資産はあるが、知識が無く何でも信じる人 →「カモ」  ⇒ 大NG     これだけにはならないように気を付けましょう。(…汗)  

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  • 02Aug
    • 【賢人の知恵】逆さまに 考えてみる

      挑戦(ちょうせん)の“反対”とは何かわかるでしょうか?  時には、逆さまに考えてみることも必要です。 良い結果のように見えても、実は悪いかもしれない。 相手からお世辞を言われたけど、実はそんなことは全く思われていなかった。 逆に、相手から批判されたが、それは興味や関心(時に嫉妬かも…)を持っていることの裏返しかもしれない。  いつも、見たもの、言われたことをそのまま解釈するのではなく、 時には、全く逆側から考えてみることで、正解、本質が見えてくることもあります。   ということで、冒頭の問題の正解については、以下の写真をひっくり返して逆さまから見てみるとわかるかも。笑<<正解は以下>>

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  • 29Jul
    • 資産形成における「保険と不動産の一番の違い」

      将来への備えとしてよく比較される「保険」と「不動産(アパマン経営)」 しかし、この両者は似ているようで大きな違いがあります。  その違いとは何でしょうか?  将来の年金不安がますます高まる中ではどちらも需要が増えています。   保険は「投資型の年金保険」が一番イメージが近いかもしれません。    両社の違いの説明の前に、まずは共通点から説明します。  それは、 どちらも“自分にあった商品を選ぶ”という観点では“商品選定”が非常に重要です。  これについては、どちらについても商品を販売している営業マンが言うことだけをうのみにせず、自分でもある程度調べたり、勉強することで将来の結果のリターンが大きく変わります。   その上で、保険と不動産の一番の違いについて説明します。   それは、 『他人が運用するか、自分で運用するか』 の違いです。  つまり、・保 険:他人が運用・不動産:自分で運用(事業経営)となります。  保険が「他人が運用」ということはわかりますよね。  商品購入後の運用の部分はその保険会社が運用して、その結果によってリターンが変わります。   一方、不動産においては、「自分で運用(事業経営)」が必要です。  つまりは、運用の部分において不動産では『本人の裁量次第で、結果が大きく変わる』こともあります。   そうは言っても「不動産だって、不動産業者が運用 (管理など)してくれるじゃないか」と考える人もいるかもしれません。  確かに、物件管理、修繕、客付けなど、実務的な部分では業者がオーナーに代わり行ってくれます。  しかし、それらの業者に対してのマネジメント(指示だし)はオーナー自身が行う必要があります。  別のものに例えるのであればオーナーは「サッカーの監督」のような立場になります。  監督がいなくても試合は成立しますが、戦術もなく選手が個々に好き勝手に動いてしまっては“得たい結果”が得られません。  ちなみに、比較的安定していると言われる都心の区分物件においてはオーナーの裁量が必要となる頻度は年に1、2回、あるいは、もっと少なく、それほど多くありません。  しかし、そんな安定した都心の区分物件においても以下の通りオーナーの裁量次第で収支が大きく変わることがあります。  例)①退去後に、管理会社が募集活動を しっかりと行っておらずに 3か月の空室損が発生 →家賃10万円であれば30万円の損失  ②客付け時に選任で募集していたため なかなか決まらずに、家賃が5千円下落 →年間で6万円の収入減  10年間で60万円の収入減 (さらに、売却価格も下落)  ③原状回復時において 割高な修繕費を請求されるが、 修繕費の相場を把握しておらずに 請求された金額で支払う →10~30万円の損失   不動産を所有されている方で、もしかしたら上記のようなことを経験している人もいるかもしれません。   こんなケースはざらに起こっています。   加えて、戸数が多い一棟物件であったり、客付けが難しいエリア、物件が古くなっていくほどオーナーの裁量がより必要になり、上記の例のような損失はより増大していくことになります。   不動産の営業マンは「不労所得が手に入りますよ!」と不動産を勧めてくるケースもありますが、 不動産は「事業経営」です。  つまり、オーナーがしっかりと運営することで収益が最大化しますし、将来に向けて資産をしっかりと残すことが可能です。   反対に、自分で運用することで「運用手数料が抑えられる」というメリットもあります。  つまり、保険に限らずに、プロに運用をすべて任せる商品は運用手数料が多大に発生するためリターンが小さくなります。  再度大事な部分を書きますが、商品によって、『他人が運用するか、自分で運用するか』が異なりますので、それをしっかりと意識することが非常に大事です。  どちらが良い、悪いは一概には言えませんが、不動産においては「他人に丸投げ」することが最も危険であることをしっかり意識して取り組んでほしいと思います。

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  • 27Jul
    • 【不動産投資Q&A その5】投資用不動産を、住宅ローンを使って購入しても大丈夫なのか?

      「投資用不動産を、住宅ローンを使って 購入しても大丈夫でしょうか?」  お客さんからいただいた質問に答えていくQ&Aの5回目です。 専門性の高い難しい回答よりも「わかりやすい内容」を第一にお答えしていきます。   今回の質問は 「投資用不動産を、住宅ローンを使って 購入しても大丈夫でしょうか?」 ということについてです。  不動産業者の中には投資用不動産の購入時に住宅ローンの利用を推奨してくるケースもあります。 中には当然テクニカルな話もありますが、ここでは原則的な内容をお伝えします。   ◆1.なぜ住宅ローンを勧めるのか◆ では、そもそもなぜ業者が投資物件の販売時に住宅ローンを勧めてくることがあるのでしょうか?  それは、住宅ローンは投資用のローンに比べて以下の「メリット」があるからです。  ①金利が低い(1%前後)②個人属性審査のハードルが低い(年収300万円以上でOK)③物件審査のハードルが低い(築古でも35年借りられる、など)  この結果、もちろん投資家にメリットがあります。 …が、業者にとっても投資用のローンを使うよりも不動産を「売りやすい」というメリットが出てくるからなのです。   ◆2.投資用物件の購入に住宅ローンを利用してよいのか?◆ では次に、「投資用物件の購入に住宅ローンを 利用してよいのか」ということについてです。  結論から申し上げると原則「NG」です。   住宅ローンは自宅を購入するためのローン商品ですので、基本的には投資商品への利用はNGとなります。  しかし、例外もあります。  当初自宅として購入して、購入後にやむを得ない正当な事由が発生した際には賃貸に出すこと(投資物件化)は可能です。  ただし、不動産の営業マンが「みんなやってますから大丈夫ですよ!」などと勧めてきてもリスクはしっかりと把握しておくことが大事です。  ちなみに、「やむを得ない正当な事由」とはどんな事由でしょうか?  以下は正当な事由として認められるケースが多いものです。 ・会社の転勤による転居・家族の増加(結婚、出産など)・家族の減少(離婚、独立など)・親の介護などの事由での転居etc  なお、これらに該当しない理由で賃貸に出した場合はどうなるか? 最悪一括返済を求められるケースもありますので十分に注意しましょう。  しかし、実情としては、上記に該当しない理由の際にも、金融機関へのローンの返済が滞らなければ金融機関から問題視されないこともあります。    ◆3.すでに住宅ローンで購入してしまっている場合◆ もし不動産業者からの提案などで、すでに住宅ローンを利用して投資物件を購入して賃貸に出してしまっている場合はどうすればよいでしょうか?  その場合は、銀行から一括返済のペナルティなどを受けないための注意が必要です。   では、そのためには何に気を付ければよいでしょうか?  一番気を付けるのは郵送物を必ず受け取れるようにすることです。  もし、金融機関からの郵送物が受け取れずに金融機関に戻ってしまった場合、オーナーが住んでいるかどうかの調査が入り、賃貸に出していることが発覚します。  そうした場合、ペナルティを受けることになりますので注意しましょう。  ※なお、住宅ローンでの投資物件購入を 推奨するものではありません。    以上の通り、住宅ローンを利用して投資物件を購入することにはリスクが伴うことを十分に理解しておきましょう。  

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    • 【賢人の知恵007】幻想を抱かない

      未来のことに対してよく期待・幻想を抱いてしまいがちです。 しかし、期待や幻想はえてして外れるものです。  例えば、 占い、おみくじ、願掛け、宝くじ、などなど。  あとは、事業を行っていく中であったり、人間関係の構築などにおいても、未来や相手に対して抱く幻想でも同じでしょう。  ただし、淡い幻想を抱いて待っているだけではその幻想は現実化しません。  また、対人間関係においては、相手に抱いている幻想が必ずしもそうでない場合もあります。  なので、賢明さや公正さ、哲学的な考えを持って本質を見抜くことがとても大事です。  逆に、「幻想を抱く」のではなく、知識や経験を積んで作り上げられた『自分の方程式』に基づいて行動した結果、その通りになるということが「理想の姿」なのだと思います。  今日も頑張っていきましょう。  

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  • 26Jul
    • 子どものやる気と成長を左右する「正しい褒め方・間違った褒め方」

      「こんな間違った「ほめ方」をしていませんか?」 「子供の能力を伸ばす「正しいほめ方」とは?」(大人にも使える方法)   普段、教育事業に関わる身として人との接し方はとても気を遣う部分です。  ちょうど何名かの方から、 「子どもがやる気をもって 勉強に取り組んでくれないんです」 という声を聞きました。   特に小学校から中学校への移行期は、 ・学習内容がぐんと難しくなる・成績のつけ方が厳しくなる・手取り足取り教えてもらえなくなる など、多くの子どもが試練を経験します。  加えて、思春期とも重なり、身体の変化や、役割の変化への対応も必要です。  加えて、この時期は周りの大人から「自分たちの優劣が決まってしまう審判のとき」でもあり、 「自分は頭が良いか悪いか」「美しいか醜いか」「スマートかダサいか」 などに対して非常に敏感です。  この結果、思春期の子どもの多くが、あの手、この手を使って、学ぶのではなしに、「自我を守ろう」とします。  その結果、優れた才能があっても努力を止めてしまう子が出てきます。    ◆「やればできる」という気にさせるには?◆ 「ほめればやる気になる」と考えている人は多いと思います。  実際、ある調査では8割以上の親が子どもに自信をつけさせて成績を伸ばすには、「子どもの能力をほめる必要がある」と答えています。  しかし、「ほめ方」次第で、実は子供のやる気や知能が上がったり、逆に、下がることすらあります。 つまり、間違ったほめ方によっては子どもはやる気を失ってしまうのです。    ◆「2種類のほめ方」での大きな違い◆  では、具体的にはどのようにほめればよいのか?  これについて、世界的な心理学の権威である“スタンフォード大学”の”キャロル・ドゥエック博士”が行った以下の研究で明らかになっています。  その研究とは、 思春期の子ども数百人を対象に、かなり難しい問題を10問やらせたあとで、終わった後に2つのグループに分けて、それぞれ異なったほめ言葉をかけました。   <1.その子の『能力』をほめる> 一方のグループには、 「まあ、8問正解よ。 よくできたわ。 “頭がいいのね”」 と、その子の『能力』をほめた。   <2.その子の『努力』をほめる> もう一方のグループには、 「まあ、8問正解よ。 よくできたわ。 “頑張ったのね”」 と、その子の『努力』をほめた。  結果はどうなったか?  「能力」をほめられた子どもたちは、その後能力がないというレッテルを貼られるのを恐れ、次に取り組む問題を選ばせた際に、新しい問題にチャレンジするのを避けて、学びのチャンスを逃してしまった。   一方、「努力」をほめられた子どもたちは、その9割が新しい問題にチャレンジする方を選び、学べるチャンスを逃さなかった。  わかりやすく説明すると、 以下のようになります。  ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~「能力をほめる」 →能力がない、頭が悪いと言われたくないために  難問を面白くないと考えるようになる。 ⇒その後、成績が低下  「努力をほめる」 →難問に対して、努力が足りないとから  もっと頑張らなくちゃ、と考えるようになる。 ⇒その後、成績が上昇~・~・~・~・~・~・~・~・~・~  この結果からわかることは、 「能力をほめると知能が下がり、 努力をほめると知能が上がる」 ということでした。  さらに言えば、 「頭の良さをほめると学習意欲が損なわれ、 ひいては成績も低下してしまいました」    これは、どうしてか?  もちろん、子どもはほめられるのが大好きだが、「頭がいい」と言われた子どもは障害に出くわしたとたんに自信がなくなり、やる気をなくしてしまう。  「成功するのは賢いからだ」とすれば、「失敗するのは頭が悪いせい」というマインドセットに縛られてしまう。   ◆正しいほめ方◆ では、どのようにほめればよいか?  それは、子どもが何か素晴らしいことをした際には、 「努力と成長に注目したメッセージ」 を送るようにするのが「正しいほめ方」とのことです。  そうしたほめ方をすることで、次に何か障害にぶちあたった場合でもまた努力しようという気持ちになります。  <例>「今日はずいぶん長い時間、 一生懸命に宿題をやっていたな。 集中して終わらせることがてきて えらいぞ」   「この絵、きれいな色をとても たくさん使って描いたのね 色の使い方のことを 話してくれるかな?」    ◆失敗した子どもを正しく元気づけるには?◆ では次に、失敗した子どもを正しく元気づけるにはどのように声をかければよいでしょうか?   これに対しても、博士の研究で明らかになっています。   例えば、ある競技会で良い演技をしたにも関わらずに結果が伴わなかった場合はどうすればよいか? その時に、親から子どもに「お父さんから見たら おまえが一番うまかった」といっても気休めにしかなりません。  では、ここで「親から子へかける言葉」としては以下になります。  「悔しい気持ちはわかるが、 まだそれだけの力がなかったんだ。  あそこには、おまえよりも もっと頑張ってきた子が 大勢いたんだ。  本気で勝ちたいと思うなら、 それに向かって本気で努力しなくちゃな」   こういった言葉をかけることで、「失敗から何を学ぶべきか」「将来成功を勝ち取るには 何をしなくてはいけないか」を正しく伝えることができます。   ◆まとめると◆ 「子どもをほめること」は子どものやる気や成長を促すためにとても大事なことですが、 「能力、頭の良い悪い」に対してではなく『努力、成長』に対してほめるようにしましょう。 つまりは、「頑張った」その行動に対してほめればやる気があがるんですね。  

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  • 25Jul
    • 【不動産投資Q&A その4】こんな物件は安いのか?高いのか??<その2>

      今日も、いただいた質問を通じて物件選定においての重要なポイントを書いていきます。   今回は、具体的な物件事例付きです。 ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~<物件事例>・販売価格 :1800万円・表面利回り:6.07%(空室、想定)・有楽町線千川駅 徒歩5分・専有面積 :22.94㎡・築11年、RCマンション(7階建て7階) ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~  さあ、この物件は安いのでしょうか?それとも、高いのでしょうか?  ざっと見で、都内のメトロ沿線で徒歩5分、利回り6%超えであれば、それほど悪くないように見えます。  しかし、ここで大事なポイントとして、「表面利回りをうのみにしてはいけません」 この事例でのポイントを3つあげます。   ◆1.相場家賃と比べて高いか、安いか◆ これは非常に重要なので、『絶対に』確認する必要があります。 今回の物件は、物件価格に利回りをかけると賃料が算出できますが、 「91.050円/月(想定)」 となります。  ある程度目線がある方は気づいたかもしれません。 はい!想定家賃が高いです!  空室の場合、このように、想定家賃を高く見積もることで無理やり利回りを高く出している物件が少なくありません。 ですので、こういった物件には引っかからないよう注意が必要です。   さらに、仮に入居中の場合でも、(実賃料ベースでの利回り)長期間入居していて現在の相場よりも賃料が高くなっているケースもあります。 そうなると、現入居者が退去して次の入居者を募集する際には基本的には賃料がかなり下がります。  このため、物件購入の際に、「現状の相場賃料に引き直して 利回りも再計算する」というのは必須です!  <相場賃料の調べ方>スーモ、ホームズなどの賃貸物件サイトで、購入対象の物件と同様の条件の物件を調べることで賃料相場が把握できます。 ◆2.管理費、修繕積立金を確認する◆「管理費」「修繕積立金」の確認も重要です。この二つは買主(オーナー)にとってはコスト以外の何物でもありません。  今回の物件では、月の想定家賃91,050円、管理費が18,305円となっており、家賃の20%も削られることになります。 そうなると結果的に収支を圧迫し、収益性が大きく下がります。 基本的には、シングルタイプの物件であれば10,000円程度が上限の目安になります。(小さすぎても良いというわけでは ありませんが。)   ◆3.エリアの今後の動向の確認◆ 購入対象のエリアの今後の動向も確認しましょう。   もちろん全体の相場の中での浮き沈みはありますが、都市開発によって地域ごとの 確認方法は、主に以下の二つです。①インターネット調査+マスタープラン(都市計画)  ②地元業者へのヒアリング 【音声あり】 都市開発が進むと地価や物件価格が上がり、将来的なキャピタルゲインが得やすくなります。 その際には、インターネットで都市の開発プランを調べたり、各自治体のマスタープランを見ることで情報が得られます。特に、地方都市の場合はコンパクトシティ化(商圏の集中)が進んでいるので、これを外れた地域に物件を購入することは非常にリスクが高くなります。  また、ネット情報だけでは調べきれない情報については、地元の不動産業者に聞くのが一番手っ取り早く確度の高い方法です。    ちなみに、今回の物件は家賃相場と比較して5,000~10,000円高い設定になっています。 仮に、賃料が10,000円低く見積もると利回りは「5.4%」まで落ちてしまい、かなり割高な物件となります。 このように、物件購入時点においては、1.相場との比較2.管理費、修繕積立金の確認3.エリアの動向の確認は基本的な確認事項ですので、ぜひもれなく行うようにしましょう。

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    • 【賢人の知恵006】2次情報はそのまま信じない ~歪んだ「円グラフ」~

      世の中には様々な情報があふれています。  でも、その情報は本当に正しいでしょうか?  注意して受けとらないと、・間違った情報・ウソの情報・本人が信じていても結果が違う情報・バイアスがかかった情報などがあふれかえっています。  特に、伝聞の情報の場合は、「経由する人の解釈」「感情」「色眼鏡」などで情報がゆがめられることが多々あります。  でも、正しい情報は自分の目で見て体験したものしかありません。    例えば、  「たくさんの人がそう言っているよ」 →「たくさん」って何人? (3人くらいかもしれない)  「それはできなかったって聞いたよ」 →「誰が」できなかったのか? (自分であればできるかも)    「●●さんがこう言っていました」 →「●●さん」はメーカー?消費者?  立場によって情報が変わる。   皆さんも思い当たることがあるかもしれません。  よく、「常識」と言われていることも100年後には全く常識ではなくなっているかもしれません。  少なくとも30年前には、 インターネットやスマホがこんなに普及しているとは誰もが思っていなかったでしょう。    僕も、日頃よく相談を受けます。 「●●さんがこう言っていたんですが、 本当でしょうか?」  人に聞くこと自体は悪くありませんが、「その話をうのみにしないこと」「自分でも調べられる範囲で調べること」が大事だと思います。  というのも、誰かに聞いた情報が必ずしもあっているとは限らないからです。 その結果、情報弱者が搾取されてしまうケースも多々あるので、「自分でも情報を調べる」ことはとても大事だと思います。  「Google先生」の発達で、自分でもある程度情報が調べられます。 しかし、その一方で、その情報の出所も注意して見るようにしましょう。    それが、大きな決断を必要とするものであればあるほどなおさらしっかりと調べる必要があります。   P.S. ちなみに、マスメディアの情報も多分に“ゆがめられている”のでそれを「見抜く力」は必要です。   出典:某TV局の放送より  さて、この円グラフには「情報のゆがみ」「間違い」がいくつあるでしょうか?  

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  • 24Jul
    • 【賢人の知恵005】大きな胃袋が幸運をもたらす

      胃袋の大きさは大事です。  ここでいう「胃袋」とは、ごはんをたくさん食べるための胃袋ではなく、自分におこる物事を消化していくための胃袋です。 この中では「器」という言葉でも出てきます。  何か幸運なことが訪れたときそれを消化できる大きな胃袋があれば幸運をいかしきれたり、困ることはありません。  しかし、胃袋が小さいと食べきれなかったり、消化不良になってしまい幸運を生かしきれません。  胃袋に例えているのがすごくしっくりきます。  例えば、いくら脂ののった高級で霜降りステーキも胃袋が弱い人はそんなにたくさんは食べられないですよね。  それに、無駄に栄養を蓄えすぎても病気を招くことすらあるので行動してエネルギーをアウトプットする必要があります。  食べて、行動して、胃袋を大きくして、そしてまた、食べて、行動して、胃袋を大きくして。  こんな感じで胃袋を鍛えていく。大きな幸運がいつ訪れてもいかせるように。        

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  • 20Jul
    • 【不動産投資Q&A】『今、所有している物件を売却したいのですがどうすればよいでしょう』

      今日もいただいた質問について書いていきます。 今回は、『売却』についての3つのポイントです。  不動産投資において、希望額での物件の売却はかなり難易度の高い内容となります。 一番の理由は、購入の間口が広い実需向けマンションとは違って融資のハードルがより高いことが一番の原因です。 中にはまれに「現金一括購入」みたいなケースも無くはありませんが、基本的には融資を付けて購入するケースがほとんどです。 その際に、いくら自分の希望額を提示しても、その価格での融資がつかないことには売ることはかなり難しくなります。  このため、売却したい方はまずは以下についておさえるようにしましょう。 ※かなり簡単に書きます   ◆1.相場価格と融資状況の把握◆ まずはじめに、売却しようとしている物件についておおよその市場での「相場価格」「利回り」を把握しましょう。 というのも、「相場=売れている価格」なので、「その価格では融資がつく可能性が高い」ということなのです。 反対に、「これくらいで売れるといいな…」くらいの気持ちで、高値で出しても売ることは困難です。  あくまでも「相場でしか売れない」と考えたほうが結果的に売却活動はスムーズに進むでしょう。 相場価格に調べ方ですが、「楽待(らくまち)」「健美家(けんびや)」 などの不動産投資ポータルサイトに多くの物件が掲載されていたり、定期的に相場のレポートが発行されます。  加えて、「残債がどれくらいあるか」「譲渡によりどのくらい税金が発生するか」も売却の際にはとても重要になります。 よく、購入した価格よりも安く売った場合は譲渡の税金が発生しないと思われがちですが、譲渡にかかる税金は建物の減価償却後の「簿価」で計算されますので注意しましょう。      ◆2.購入と売却の諸費用の回収も考慮◆ 不動産の購入から売却までの1サイクルにおいては、手数料や税金などによりおおよそ「10%程度」の諸費用が発生します。 つまりは、極端に言えば今日購入した物件を明日早々と売却する場合でも10%以上高い価格で売れないと利益が出ないことになります。 購入後1~2年で売却したいという人もいますが、家賃収入による収入、残債の減りも考慮して「10%以上の利益」を出していないとトータルでマイナスになるということです。 このため、入口で高く購入してしまった場合はより残債を減らす努力も必須となります。   ◆3.売れないことも想定して、   満室稼働出来る努力をしましょう◆ 上記のように、短期売却が困難な場合には、 「短期での売り抜け」という発想よりも、「家賃を得つつ、残債を減らしていく」ことが必要になってきます。 そうなると、「物件を極力満室経営していく」ことが必要です。 しかし、昨今は埋まらない物件も増えてきたのでただ管理会社に任せているだけでは客付けが難しいことも事実です。 このため、特に一棟物件を所有している方は賃貸経営をしっかり学んだうえで取り組むようにしましょう。 家賃保証して借上げる「サブリース」も崩壊を迎えている時代です。オーナーとしての運営努力がより一層問われる時代ですので、賃貸経営もしっかりと取り組むようにしましょう。     なお、今回は売却のテクニックなどは特に書きませんでした。 というのも、その手前で把握しておくべきことがまずはあるからです。 テクニックに頼る前に、まずは基本的な部分を理解していただいたうえで先に進むようにしていただきたいと思います。  

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    • 【投資脳021】本なんて読んでも意味がない

      今まで読んだ本がどれくらい役立っただろうか?  読んでも、結果につながっていないことも多々あると思います。  (もちろん、僕もあります)    また、それ以前に 積読(つんどく)になっている本がたくさんある人もいると思います。  でも、厳密にいうと『ただ、本を読んでも意味がない』という意味です。  では、読んだ本をいかすための「3つの秘訣」について考えてみました。   ~~~~~~~~~~~~~~タイトル:【投資脳021】本なんて読んでも意味がない投資効率:~300% ~~~~~~~~~~~~~~ ◆①解釈を加える◆ ただ本を読んでも「ふ~ん」で通り過ぎてしまうことがほとんどです。 そこで、本の中で印象に残った部分、新しい知識が得られたことについて、「自分なりに解釈を加える」ことが大事だと思います。 筆者がそういう考えに至った経緯、そこから導き出された結論について、「自分も同じように考えるか」「別の視点から考えられないか」など、自分なりの解釈を加えます。 そうすることで思考が深まります。 また文章に書ききれないことも多々あるので「文脈を理解する」ことも大事だと思います。   ◆②言葉を加工して、アウトプットする◆ 次に、その言葉を加工して文章としてアウトプットします。 ただ書いてあることをアウトプットするだけでも良いですが、 さらに、自分なりの解釈を加えたり、自分の経験に照らし合わせて過去の事例を追加するなどすることで、より自分自身に落とし込みができます。     ◆③試してみる◆ 3つ目が、実際に試してみることです。 筆者の経験や考え、主張が本当にそうなのか試してみることが必要です。 ただ、内容によっては、万物に当てはまるものもあれば、特定の条件でしか当てはまらないこと、もあります。 特定の条件でしか当てはまらないものは、“ことばじり”だけ読み取っても「こんなの使えない」で終わってしまいます。 この場合は条件を明確にした上で、条件を変えれば適用できたり、フレームの部分だけ応用する、など、やはり加工する必要があります。    最近、写真とともにアップしている名言集についても書いてある内容はある意味一般的なものですが、 そこに上記①~③を加えることで(若干でも)より引き立つのだと思います。   ということで、今日は名言でなく「自分の言葉」で。笑 

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  • 19Jul
    • 【不動産投資Q&A】買ってはいけない物件は、どんな物件でしょうか?

       『買ってはいけない物件は、どんな物件でしょうか?』 →下記の「3つ」の物件は買ってはいけません。    不動産投資に関して、普段多くいただく質問について書いていきます。  今回は、『買ってはいけない物件』についてです。  ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~  過去に何人もご相談にいらっしゃった中で、この問題は非常に深刻です。 「相場の倍以上」の価格でつかまされてしまった方も中にはいました。  もちろん、販売する不動産業者側の問題も多いのですが、購入する方の責任もあるので、 ぜひご自身の判断で「失敗が無いように」という思いから投稿します。 ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~ 不動産投資では、「購入が結果の8割以上を決める」というくらい、購入のフェースが非常に重要です。  「業者に良いと勧められたから」という理由だけでは決して買ってはいけません。   物件は世の中にごまんとあり、「テレアポによる営業」「路上で引っ掛けて営業する」「セミナーに来たお客さんに営業する」「既存顧客にお客さんを紹介してもらう」など、様々な形で物件が販売されています。  しかし、購入してよい物件は、世の中の1割もありません。(もう一桁小さいかもしれません。)  判断基準を精緻に書くと非常に煩雑になるのですが、 『これだけはやめましょう』 という物件はざっくりと判断できますので、以下に記載します。  ※市場の流通が多い物件を ピックアップしました。    ◆買ってはいけない物件 その1◆ 「表面利回り5%未満の新築ワンルーム物件」 “不動産投資”と聞くと、まず最初に頭に浮かぶのがこの種の物件です。 市場での流通量も非常に多いです。 しかし、それにも関わらずにこの種の物件は購入してはいけません。 というのも、現状では月々の月々の収支がマイナスになります。(1~2万円の間が多い。)  加えて、将来的にも回収できずに負債となります。 →35年ローン返済の間に ざっくり見積もって1,500万円以上の支出になる。 はたして、築35年の物件でその後回収できるか!?  (家賃下落、、空室損、修積金増額、修繕、など込みで) ⇒ほぼ、できないでしょう。  なので、こういった物件の「営業トーク」も以下のような形で行われています。その、営業トークの“論破”とともに書きます。  ★引っかかってはいけない営業トーク <<①年金対策>> 「ローン返済後に家賃収入が まるまる入ってきます! このため将来の年金対策に なります!」 と言ってきますが、上記のように35年間で1,500万円程度の出費見込みとなり、結果回収できません。   <<②所得税の節税>> 「物件購入時の諸経費、減価償却費などで 所得税の還付が受けられるので 節税になります!」 と言ってきますが、還付があるのは初年度くらいで2年目以降はプラスになりこういった物件では還付効果はありません。 また、減価償却費についても、物件売却時に簿価で計算するため、譲渡時の所得として税金がかけられるので、「行ってこい」になります。 要は“節税”ではなく“繰り延べ”です。 なお、所得税50%の人が、(長期)譲渡時に20%の税金で売るのであれば節税になります。   <<③生命保険の代わり>> 「団体信用生命保険がつくので、 生命保険が不要です!」 と言ってきます これに限っては一理ありますので、メリットとなりえるでしょう。  しかし、何もこういった物件を買わなくてももっとメリットの大きな商品はごまんとあります。 どうせ生命保険代わりに買うならばもっと割安な保険 or まともな不動産を購入すべきでしょう。  あと、ワンルーム物件は実需向けの売却がほぼ期待できません。 そういった意味でも、高値で売り抜けるのが難しいため低利回りのワンルーム物件は控えるべきでしょう。    ◆買ってはいけない物件 その2◆ 「駅から10分以上離れたの15㎡以下狭小物件」(特に、木造アパート) 3路線以上乗り入れるターミナル駅、都心の一等地以外で、 こういった狭小物件は商品力が劣るため客付けが非常に困難です。 また、平成27年の相続税増税の影響でこういった狭小物件が大量に供給された結果競合も多くなっています。 ニーズがあまりないにも関わらずに物件は大量に供給されている。 最近でも、新築で表面利回り8%の物件などありますが、・賃貸需要があるか・供給が多すぎないかをしっかりと確認しないと、表面利回りの数値は絵に描いた餅です。 また、こういった物件は資産価値も低く、売却も困難となりますので、避けるようにしましょう。    ◆買ってはいけない物件 その3◆  「10万人以下の地方都市、 特定の銀行でしか融資がつかない 利回り10%以下の築古物件」 ●●●銀行の融資問題で流通はだいぶ制限されていますが、まだ融資している銀行はいくつかあります。 地方物件、築古物件に関しても客付けが困難であったり、築古で修繕費がかさむ傾向があるので、 業者のシミュレーションとはかけ離れた収支になることが多々あります。(想像以上に出費が多くなる。) また、「特定の銀行でした融資がつかない物件」は売却も困難となるため、初心者の方は特に控えましょう。  もちろん、利回りが15%以上ある場合で、 さらに、将来的に売却が見込めたり、土地値が高くて将来土地で売却できる、あるいは、立て直しが考えられる、といった物件であれば、対象となりえます。    また、上記に該当しなくても、本当に良い物件というのはわずかしかないので、物件については都度しっかりと検討しましょう。  ◆リカバリー方法について◆  なお、「上に当てはまる物件を買ってしまったかも…」といった方でも、 以下のセミナーでリカバリー方法をお伝えしますので、ぜひご興味のある方は御覧ください。  https://www.reservestock.jp/events/276515 

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プロフィール

高市亮@投資脳・インベスターブレイン

性別:
男性
自己紹介:
LYO㈱代表取締役 一般社団法人不動産投資家育成協会 認定講師 「不動産投資家」「不動産投資の講...

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