不動産投資を活かして起業を志す!
サラリーマン大家"ベイビー大家"の不動産投資を通じての
成功への旅路を記します!!
  • 02 Sep
    • 勝手に書評:家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた。

      【勝手に書評:   家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた。】 以前にお話を伺って、「ぜひ書籍化していただきたい」と思っていた書籍が発売になったので、早速拝読しました。  ◆書籍情報◆ タイトル:家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた。  著者  : 亀田征吾(三和エステート㈱取締役)  出版社 : 筑摩書房 ジャンル: 賃貸経営(空室対策)、マーケティング 難易度 : ★★☆☆☆ (低 ★ → ★★★★★ 高)  対象  : ・物件所有者   特に空室対策で悩んでいる、賃料設定に悩んでいる方 ・物件購入のためのマーケティングでも利用  ◆レベル1:書籍の内容◆ 皆さんは、家賃はどのように決めていますか? 多くの方は、「競合物件や相場と比較して」「こんな設備を入れたから」などオーナーとしての想いで決めているでしょう。しかし、そこには明確なロジックやものさしがなかったり、家賃設定のための条件設定が不足してます。 ずばり、本書は家賃設定のための教科書です。ある明確な基準に従い、その項目ごとに査定して家賃をつける方法が書かれています。 例えば、物件の駅からの徒歩時間によってどの程度家賃が変わるか? 具体的に、 ・徒歩1分:+●●円・徒歩5分:+▲▲円・徒歩10分:■■円・徒歩15分:-▼▼円・徒歩20分:-●●円・徒歩20分超:-××円 のような事例が、徒歩時間以外にも多く載っています。 賃貸経営が間もない初心者には少し難しい内容もありますが、家賃設定決定のための明確な指針が得られるので、大家さん全員に読んでもらいたい書籍です。    ◆レベル2:物件購入の際にも使いたい!◆ 上記で書いた通り、すでに物件所有している方が賃貸経営においてこのノウハウを使うのがストレートな考え方です。加えて、物件購入の際にも本書のノウハウは大いに活用できます。 具体的には、購入検討している物件のレントロール確認の際に、現状の適正賃料に対して高い部屋、適正な部屋、低い部屋の見極めを行って購入金額の妥当性を判断しますが、その際にも、物件の各仕様から適正賃料を見極めることでその後賃料が上がるか、下がるかの見極めが出来ます。 例えば、今60,000円となっている部屋は、本書の内容で査定すると55,000円が適正なので、今後5,000円の値下がりが想定される、といった感じです。(結果、利回りは●●%で引き直す必要がある、といった感じ。)    ◆理論の抽象化「高市見解」◆◆レベル3:感情論、根性論だけでは事業は成り立たない。本当に大事なことは…◆ 大家さんの中には、「昔は●●円で決まっていたのに、なぜ決まらないんだ!」「とにかく早く決めてくれ!」といったように、感情論、根性論で考えてしまう方も少なくありません。賃貸経営業も事業であり、そこにはお客さんが必ずいます。 本書では、 「プロダクトアウト」(商品を提供する側の想い) ではなく、 「マーケットイン(商品を購入する側の想い)」 で考えましょうとあるように、お客さんが感じる価値にフォーカスすることが最も大事なことです。 (例えが良くないかもしれませんが、)先日海外に行った際にも、富の格差が大きく、富裕層と貧困層の暮らしは大きく異なりました。 ただ、貧困層の方にとっては、少し豪華な家に移るだけでも大きな価値を感じていただくことが出来るので、日本に出稼ぎに来る外国人労働者にとっては、「田舎の旧耐震の物件でも豪華に見える」ということもあります。 このあたりは、実際に見た経験が無いとわかりづらいことです。 つまり、物件ありきではなく、お客様ありきの考え方で、お客様が何を求めているかを基準に商品提供することが今後の賃貸経営においてはより重要になってくると考えます。(潜在ニーズの掘り起こしの考え方もありますが。) 本書も、その考え方をベースに、より理論的に賃料を決める手法ということで、他の部分にも応用できる理論なので、それを僕も考えてみたいと思います。     

      6
      テーマ:
  • 01 Sep
    • 「瞑想」により心を整える効用

      朝は日の出と共に湖のほとりで『瞑想』から。 澄んだ空気と、厳かな波の音、鳥の鳴き声で心が整う貴重な時間。      最近、瞑想を習慣にしています。 多くの著名人や経営者も瞑想を取り入れています。 例えば、スティーブ・ジョブズやビル・ゲイツも生活の中に瞑想を取り入れていました。 瞑想を行うメリットはたくさんありますが、 ・体をリラックスさせる ・脳を休息させる ・ストレスと軽減する ・脳を活性化させる などなど効果があります。   そして、大事なことは瞑想を習慣化させること。 続けることで効果が高まったり、ビジネスへの良い効果もでてきます。 僕も、ちょっとずつ効果が出始めているので、 また具体的な効果についてはブログでも書いていこうと思います♪   

      テーマ:
  • 11 Aug
    • マクドナルドはハンバーガー屋ではなく、実は●●屋

      皆さん、何屋か知っていましたか?答えは下の方(「レベル3」)に書きました。   何名かの知人(敏腕経営者)の方がおススメしていた映画 『ファウンダー』 を見てきました。 マクドナルドの創業者(?)である「レイ・クロック」の物語です。    今回はこれから映画を見る人にネタばれしないようにざっくり書きます。笑    ◆おススメ対象◆「ビジネスに関わる方」はとにかく見てください。笑     ◆レベル1:概要◆ 52歳のさえない営業マンだった当時のレイ・クロック。田舎のマクドナルド兄弟のハンバーガーレストランと出会い、そこからマクドナルドを世界規模のチェーン店に発展させる!  ◆レベル2:「学び」◆ハイライトは以下です。 ・レイがマクドナルドの何に惹かれたのか!? ・どういう想いで保守的なマクドナルド兄弟から フランチャイズ化の権利を得たのか!? ・強力な人脈があったわけではないにも関わらずに どのように店舗を広げたのか!? ・店舗拡大時の資金繰り悪化で返済を滞納! そのピンチを「発想の転換」で乗り越えた秘訣とは!? ・単なるハンバーガーショップでなく、 それ以上の利益を得るマクドナルドの“真の仕組み”とは!? ・成功するために必要なたった一つの“要素”とは!? ・レイ・クロックが「マクドナルド」との出会いで感じた 「一番の魅力」とは!?  はい、なんとなく映画の予告みたいにまとまったと思います。笑    ◆レベル3:不動産投資にあてはめると◆ 冒頭の伏字の正解を書きます。 実はマクドナルドの大きな収益源として「不動産収入」があります。 そう、マクドナルドの本質は『不動産屋』です。 というのも、アメリカでのフランチャイズ展開の最中で当初のロイヤリティー収入以外の収入源を作るためにある仕組みを作りました。 それが、土地と店舗をマクドナルドが取得(建設)してそれをフランチャイジー(フランチャイズ加盟店)に賃貸して家賃収入を得るモデルです。(または、初期の段階では地主から賃貸しての又貸し) これにより、「ロイヤリティー+家賃収入」の二本立てになり利益率が改善。 しかも、家賃収入の元となる店舗売り上げを本部がしっかりと創り上げるための仕組みを提供することで確実に家賃収入が入ってくる仕組みを作るという当時は画期的なもの。 つまり、「本質が不動産屋」というのは、家賃収入を得るための仕組みがマクドナルドの店舗売上ということ。    なので、入居者の家賃収入をオーナーがコントロールできれば確実に家賃収入が得られるということですね。   <他の事例を考えてみた>マクドナルドと同じ仕組みを作ろうと思うと例えば以下のようなものが考えられます。 ・入居者の雇用をオーナーが斡旋(家賃の原資が確実に発生) (→先日視察した物件も同じ仕組みでした)  ・商業ビルに「●●博物館」「●●街道」(ラー博みたいな) のような、地元名物料理街を作る。(集客と競争を生む) ・き●●… などなど。 単に住居を貸し出すよりも面白く、高収益なモデルが出来そうです。    あと、レイ・クロックの有名な書籍『成功はゴミ箱の中に』もまだ読んでいなかったので、こちらも読んでみようと。 

      9
      テーマ:
  • 10 Aug
    • “無印良品の仕組み”で自動化、差別化効果激増!

      事業や会社組織の“仕組み化”に興味がある、取り組みたいという方は多いと思いますが、おおいに参考になる書籍だったのでご紹介。 『無印良品は仕組みが9割』 松井忠三(良品計画会長)     以下に当てはまる人は学びが多いと思いますので、ぜひ本書や以下の内容を読んでみてくださいね!  ※「無印風のモデルルーム」というのもありますが魅力的ですね!     ◆概要◆ ・会社の仕組み化により楽チン経営・自分の仕事を自分以外の誰でもが再現できる (結果、時間削減、効率アップ、戦力アップ)・他社との差別化、勝てる商品開発 (不動産投資では)・成功している大家さんのうまい仕組み化・良い管理会社の仕組み   ◆レベル1:書籍の内容◆ 無印良品は今では誰でも知っているブランドですよね。しかし、一時期“38億円”の赤字を出すほど不振に陥っていた時期がありました。その際に社長に就任し、短期間でV字回復させ、今の基盤を作ったのが著者の松井氏。 その秘訣は2,000ページにも及ぶ 「MUJIGRAM(ムジグラム)」 という無印良品の店舗で使っているオリジナルのマニュアル。経営から商品開発、売り場のディスプレイや接客まで全ての仕事のノウハウを“仕組み化”したのも。 「マニュアル」というと何か作業的な感じなイメージがあるが、MUJIGRAMは現場の人間が良いと思ったことを新人でも実行できるよう、そして、常に改善をし続けて"血の通ったもの"まで昇華させています。 無印はどの店舗でも同じような良い商品、良い雰囲気の店づくり、接客だと感じていましたが、その秘密がこれだったんですね。 つまり、無印良品の魅力は全て”仕組み化”から成り立っているということでした。   ◆レベル2:学び、得られること◆ 「仕組み化」という言葉にピンときた方には非常に学びの多い書籍です。お客様目線で、改善すべきポイントを日々蓄積して、それを現場の店長レベルの人だけでなく「新人でもできる」仕組みを作り上げた具体的なやり方やノウハウが満載です。・ヒット商品の開発方法・魅力的な店舗の作り方・他社に勝ち続ける仕組み、他社との差別化・お客様のクレームを強みに変える、圧倒的なスピードでの改善・社員のモチベーション向上、優秀な人材の作り方 ちなみに、僕も今の事業で「自分以外の人でも同じ結果が得られる、再現性がある」仕組みづくりを目指しています、「MUJIGRAM」は大いに参考になります。 具体的には、・新入社員でもできる・くらしの良品研究所・良い"ゆでガエル"などなど、勉強になりましたね。 まとめると、文字化、数値化し、それを圧倒的な量で積み上げることで、他社との大きな差別化して突き抜けることが出来る、そんな内容だと感じました。   ◆レベル3:不動産投資にあてはめると◆ 不動産業者や大家さん(不動産投資家)の中でも、同じようにうまく“仕組み化”して成功している事例や、スゴイ仕組みを作り上げた優秀な方の例がたくさんあります。こういう方の仕組み化の話を伺うと僕自身も非常に学びが多いですね。その事例の一部を以下に載せておきます。  <不動産業者の事例>・管理会社の客付けの事例で、 とにかく緻密にデータを集計して、 ・仲介店のデータの仕組み化(北海道の管理会社) ・小エリアごとの入居率をデータ化して土地仕入れ・管理の仕組み化  (東海の管理会社) ・管理物件のスペックから家賃設定の仕組み化(九州の管理会社)により、圧倒的な入居率(地方都市でも常時95%以上稼働)を実現している事例があります。 ※具体的な内容を知りたい方はコメントください  ◆大家さんの事例・自分が関わらずとも、遠隔の物件で自分の思い通りに作業を行ってもらう仕組み化・自分以外の協力者(社員、家族)に自分と同じクオリティで作業を行ってもらう仕組み化・自分以外(社員)でも優良物件が仕入れられる仕組み化  どちらかというと、・プロの業者は"他社との圧倒的な差別化"のため、・大家さんの事例では”自分以外の人でもできる仕組み作り”としての事例が多いですね。  ぜひ他社との差別化や、忙しかったり物理的な距離感でなかなか手がかけられていない取り組みなどで『仕組み化』による大きな改善のヒントが得られると思います。

      2
      テーマ:
  • 02 Aug
    • こういう物件の差別化も「あり」

      【こういう物件の差別化も「あり」】 先日の名古屋訪問の際に見つけたビル。   一瞬、「そんなとこに登っちゃダメだよー」と言いたくなるけど、実は外壁に書いたアート。 こういうの、遊び心があって大好き♪  「アートラボあいち」 というアーティストと芸術系大学が連携した取り組みでアートを啓蒙する活動の一環のようです。 建物の外観は物件の『顔』とも呼べる部分なので、こういうので物件を特徴づけて他と差別化するのもありだと思いました。  「外壁にアートし放題」のアーティスト専門の賃貸物件とか。笑 そうすれば、住んでいるアーティストも愛着がわいて長年住みそうだしもしかしたら物件にプレミアがつく(かも)。    2番目のビルも、一見海外にありそうなレトロなビル。     でも、実は意外と築年は新しめでコンセプトビルらしい。 1Fはラーメン屋(なぜ?笑)だけど、上階は「古城ラウンジ」などが入っている。   さらには、友人から教えてもらいましたが、こんなビルもあるらしい。笑   センスありすぎ。笑 “新築至上主義”の日本でも今後は古い建物をいかす方向にも進んでもらいたい。   何気ない街の風景の中にも「ビジネスの種」は隠れているものだなっと。

      4
      テーマ:
  • 31 Jul
    • ある衝撃の物件。 ~マーケティングの極意~

      衝撃の物件。 人口5万人の美濃加茂市(岐阜県ね)で、築40年近い「旧耐震物件」、かつ、立地悪いにもかかわらず、 なんと『満室経営』 こんなの常識的には誰も買わんから利回り20%超。   常識的に考えたら ・立地が悪い・築年数が古い(ボロボロ)・需要が少ない(前オーナー時はガラガラ) ので満室は相当難しく、「買ってはいけない物件」だけど、 『特定の層』の入居者にリーチすることで満室経営を実現。 埋まりにくい物件も「満室にできる」という素晴らしい事例。   佐藤光久オーナー(Mituhisa Satouさん)、そして、その仲間の方々のチームプレイが光った物件でした。    これで満室稼働できるのはパラダイムシフトだな~    ◆価値を伝える相手を変える◆ 提供する相手を変えることで、「モノ」「サービス」が同じでも、伝わる価値が全く変わることもある。 今回の物件もまさにそう。入居者ターゲットを変えることで大きな価値に買えて提供でき大成功。  例えば、一般的な事例でも、  ①「コーヒー」の事例普通のコーヒーだと競合が多いですが、 「モーニングショット」 は『朝専用』のコーヒーをうたって大ヒット。    ②「烏龍茶」の事例従来は中高年のメタボ男性ターゲットだった 「黒烏龍茶」 ターゲットを『若い女性』向けに変えたらさらに大ヒット。 CMも「ミランダ・カー」に変わりました。笑   まあ、こんなように「価値を伝える相手を変える」ことで売上を劇的に伸ばすことができるというのは、賃貸経営にも応用可能で今回学びが多い物件でした。  物件視察させていただいた佐藤さんに感謝です^^     そして「脂マネジメント」はじめませんか?笑  ※以下はサントリーHPから転載  

      7
      テーマ:
  • 28 Jul
    • 勝手に書評2:出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!

      【勝手に書評:   出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!】  先日の賃貸住宅フェアのブースでご面会した新川義忠さん(富士企画㈱、㈱クリスティ代表)の新刊、 「出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!」 を拝読させていただきました。  ※長文なので以下レベルに合わせてお読みください。     ◆レベル1:書籍の内容◆ 現在の不動産投資市場のトレンド、手法、失敗事例、成功法則、売却のためのノウハウ、など、教科書的な内容というよりも、事例が多く書かれています。業者さんの立場でありながら、冒頭から現在の市場で広がっている「テクニックを使った購入方法」に対してアンチテーゼを投げかけており、「堅実」「身の丈にあった」投資を提唱しております。 そして、何よりもコラムで書かれていた「新川義忠の半生」という著者の新川さんのこれまでのご経歴の部分を拝見して感動してしまいました。泣非常に人柄が表れており、この部分を読むと信頼できるお人柄がよく伝わってきます。   ◆レベル2:実際の現場を知れる◆ Lv.1にも記載しましたが、教科書的な内容というよりも、実践例が多いというのが特徴です。 ・リアルな不動産投資の失敗事例・こだわりすぎが購入チャンスを逃している・どのように不動産会社を探すのか・資産背景を良くするテクニック など、これから不動産投資を始める方には実践的な事例からの学びが多いと思います。     ◆理論の抽象化「高市見解」◆ ◆レベル3:物事を多面的に見る大事さ◆ ものごとには、「メリットだけあって完璧」なものはほとんどありません。 「メリットはあるけれども、相応のデメリットもある」 というものがほとんどで、不動産投資においても該当します。(メリット・デメリットの比率の差はありますが、完ぺきな投資手法など存在しません。)  例えば、 ・ある支店しか融資を出さない物件はやめた方がいい・積算評価が高い物件はお金がかかる!?・「利回り」は絶対ではない・「中間書略」の良し悪し…  といったように、物事の一面(良い面だけ)を見るのではなく、別の面からも見ることの大事さを気づかせてくれます。 特に、初心者の方の中には営業マンから良い面だけを聞かされて、デメリットの方にハマってしまう方もいるので注意が必要です。そのあたりは最初の一棟目を買う前に本書を読んでおくと、そのような失敗をするリスクをかなり減らせると思いました。 書籍のタイトルにもある「出口から逆算…」についても、いかに多くのキャッシュフローが出る物件でも、出口で売却価格がキャッシュフローよりも少なければ最終的には損失となります。  再度書きますが、「物事にはメリットもあれば、必ずデメリットもある」 ということをしっかりと認識したうえで物件を選定しましょう。  ◆書籍情報◆ タイトル:出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!  著者  :新川義忠さん(富士企画(株)、(株)クリスティ 代表)  出版社 :ごま書房新書 手法  :特に推奨はなし(自分にあった投資をしましょう) 年収  :属性制限は特に無し 自己資金:属性制限は特に無し   融資  :属性制限は特に無し 難易度 :★☆☆☆☆ (低 ★ → ★★★★★ 高)  対象  : ・これから一棟目を買う人 ・一棟目でうまく買えなかった人 ・買ってしまった物件をできるだけ高く購入したい人 ・教科書本ではなく、事例や具体的な話を知りたい人  新川さん、ありがとうございました!   ※本書の特定の投資手法を勧めているものではありません※特定の不動産会社を推奨するための投稿ではありません※投資は自己責任であることをご認識おきください 

      7
      テーマ:
  • 26 Jul
    • エベレストの上り方研究 Vol.1「極東船長」

      【エベレストの上り方研究 Vol.1】~今日の超一流:極東船長(石垣幸造さん)~ 今日はメガ大家さん、ギガ大家さんのセミナー聴講、そして、懇親会にも参加。 参加メンバーの資産総額は、ブルゾンちえみもビックリの、   「500億!」  くらい(の方が)集まっていました。(最近、これくらいの感覚には慣れましたが。。)         ◆極東船長は語る◆  特に“極東船長”こと「石垣幸造さん」からは、セミナー聴講、懇親会を通じてたくさんお話しをいただきその言葉に多くの感銘を受けました。  普段から健美家コラムを拝見させていだだいており、テクニック論ではない「本質的な内容」に惹かれ、今日リアルにお会いできたのはとても嬉しかったですね。泣 (しかも、釧路在住の方ということもあるので。。)   やっぱり20年間不動産市場で航海を続けてきた方の言葉は重みがありましたね~。  ただ、言っている内容はとてもシンプル! テクニック論よりも重要な 「継続し続ける」 こと。  まあ、細かい話もたくさん教えていただきましたが、結論はこれにつきますね。   ガソリンがたくさん入ったので、しっかりとスピードを上げて走っていきます!笑      ★キーワード★1.継続2.充足の先送り3.市場のギャップ4.逆算 5.まずは100冊!     

      6
      テーマ:
  • 25 Jul
    • 勝手に書評1:50万円の元手を月収50万円に買える不動産投資法

      【勝手に書評:   50万円の元手を月収50万円に買える不動産投資法】 #ビックリ50万円からでも不動産投資ができる!?#自己資金の貯め方 今日は賃貸住宅フェアに参加しましたが、 会場でお会いした小嶌大介さんから 最近出版した新刊の、    「50万円の元手を月収50万円に買える不動産投資法」  と  「Tシャツ(笑)」   をいただいちゃいました!     「50万円から不動産投資ができる!」という常識破りの内容ですが、 本当に実現しているからスゴイ!     ◆レベル1:書籍の内容◆ 早速拝読させていただきましたが、お世辞にも属性が良くない、かつ自己資金が少ない状況から、 激安、ぼろぼろの不動産を購入し、再生して、 「50万円からでも不動産投資ができる」 の実践録が記されています。  平均利回り“30%”というのも凄いですね。   もちろん、人並み外れた努力とアイデア、チーム戦の末で、簡単に出来るものでもありません。 ただ、書籍の中には実際に買い進めるための「買い進め例(合計家賃収入が65万円/月)」 もあるので、チャレンジしてみたい方は参考になると思います。  ※ただ、それなりの努力は必要であることはご認識を。    ◆レベル2:自己資金の貯め方◆  少ない元手からでも不動産投資は始められますが、それでも自己資金は必要です。 書籍では小嶌さんが実践した「自己資金の貯め方」も紹介されています。  一番面白かったのは、たばこをやめて節約するために 『禁煙セラピー』 の書籍が紹介されていたのは面白かったです。  自己資金が少ない人は、とにかく月々の「出費を減らす」こと。  上記では具体的にたばこを辞めるための書籍でしたが、たばこ以外にも、  ・ギャンブル・酒・ショッピング・お菓子・趣味・×× などなど、誰しもが何かしら 「思わずお金をつかってしまうモノ」 があるものです。    そういったことから節約することで自己資金を貯めることが出来ると思います。   ◆理論の抽象化「高市見解」◆  ◆レベル3:結局はマインド◆  人は多かれ少なかれ、 何かしら「できない理由」を探したがります。 (もちろん、僕も含めて)   ・自己資金が少ないからできない・融資がつかないから買えない・やったことが無いからできない  しかし、現状を変えたい、想いを実現したいのであれば、  『どうすればできるのか?』  を考えるという発想への転換が必要です。  『そういったことを気づかせてくれる書籍』 でもあります。    その際には、もちろんリスクもあるので、取れるリスクを考慮したうえで、  ・努力する覚悟を持つ・知識をつける・すでに経験を持っている人に教えてもらう・仲間に協力してもらう ことが大事です。  もちろん、書籍に書いてある内容が皆が皆必ずしも再現できるわけではありませんが、 少なくとも小嶌さんの考え方に関しては学びがあると思います。  そのような意味でも、ご興味を持った方はぜひ読んでみていただければと思います。  ◆書籍情報◆ タイトル:50万円の元手を月収50万円に買える不動産投資法  著者  :小嶌大介さん  出版社 :ぱる出版 手法  :築古戸建て、アパート再生 年収  :300万円からでも可 自己資金:50万円からでも可   ※ただしリスク対策資金あるのが望ましい 融資  :公庫、ノンバンク、信金・信組など可 難易度 :★★★☆☆ (低 ★ → ★★★★★ 高)  対象  : ・自己資金少なくても不動産投資にチャレンジしたい ・リフォームの知識がある ・リフォームの時間が作れる ・リフォームが好き、器用 ・協力してもらえる仲間(業者)がいる ・保険の知識がある  小嶌さん、ありがとうございました! 

      4
      テーマ:
  • 21 Jul
    • ビジネスにも応用できる「素振りの流儀」

       どんなスポーツでも基本動作の 「素振り」 とても大事な練習である。  でも、ただ素振りを漫然と1,000回行っても  「腕が少し太くなる」  だけ。  ボールに当たらなければ全く意味がない。   より意味のあるものにするためには、  「改善点にフォーカス」 すること。   そして、  「場面を想定すること」 が重要。    ここでもいろいろなシチュエーションが想定される。  例えば野球の場合は、 「相手ピッチャー」 が存在する。 ・右投げ・左投げ・オーバー・サイド・アンダー・球種(ストレート・変化球)・球の切れ・コース さらには ・何回の表・裏・何対何・カウント・相手ピッチャーの球数  まで考えて、初めて意味を成す。    さらに大事な要素として、 「相手の感情」 と、 「自分の感情」 も考える必要がある。  相手ピッチャーの心理を読み、 どんな球が来るかを推測して振る。   そうすれば、HRを打った手ごたえ、さらには、観客の歓声さえもイメージできる。      「無駄な筋肉」  をつけるのではなく、  『必要な筋肉』(頭の筋肉) をつけるのが本質。     ちなみに、「頭を使う」と言うとこういう人もたまに見かける。笑   ※ジダンではありません

      1
      テーマ:
  • 20 Jul
    • 「孫子の兵法」で楽勝状態を作る

      【「孫子の兵法」で楽勝状態を作る】  <なぜイオンモールに人が集まるのか?>   <空室対策で競合物件に勝つためには?>    『孫』繋がり…、ということではありませんが、 友人のM氏が紹介していた   『孫子の兵法』  を読んでみた。     ちなみに、「孫正義」や「ビル・ゲイツ」をはじめとした多くの経営者の愛読書になっています。  実は2,500年前に書かれたものだが、現代にも通じる戦略、考え方があるわあるわ。  ・彼を知りて己を知れば、百戦して殆(あや)うからず。・兵は拙速(せっそく)なるを聞くも、いまだ功の久しきを賭(み)ず。 ・百戦百勝は善の善なるものにあらず。 戦わずして人の兵を屈するは、善の善なるものなり。   あと、もう一つとっておきの言葉がありましたがそれは秘密にしておきます。笑  ◆今風に要約すると◆ 孫氏の考え方としては、 『「勝つこと」よりも「負けないこと」』 を重視しています。 「勝つため」の戦略、準備をとことん創り上げ、 一方、 「勝てない戦いはしない」「退却する」ことも問いていますね。(要は、「どうすれば勝てるか」を考えろということ。)    加えて、 『準備には時間をかけるが、行動は素早く』 ということも重要です。  ◆ビジネス全般への応用◆ 何かの事業で新規参入しようという場合、重要なのが「競合分析」。 競合が提供する「商品」「サービス」に対して、自分が提供する「商品」「サービス」が上回っていれば基本的には勝てます。  また、自分で「良い商品が開発できた」と思ってもプロダクトアウトの考え方だと市場から受け入れられないことも良くありますね。 なので、市場分析も必須です。 その際には、「すでに売れている商品、サービス」のフレームや仕組みを 『TTPする!』 のが有効。   ん?TTPって??   「環太平洋パートナーシップ協定」じゃなく(笑) 『TTP:てっていてきにぱくる』 です。 まずはTTPして、そこに何か要素を一つでも加えれば勝てる可能性が高くなります。(競合の追従、参入障壁など考える必要ありますが。)  ここで、「競合の追従」「参入障壁」対策も重要です。 こっちがパクったら、相手からもすぐにパクられるリスク大です。  なので、 「すぐにパクられない規模」 で参入することも大事です。  例えば、ウェブ上のマーケットの例として、競合が10種類の商品でNo.1ポジションを築いている場合、「15種類」揃えて参入するのではなく、例えば3倍の 『30種類』 揃えていきなりオープンすれば、相手はすぐにはついてこれませんし、圧倒的なNo.1になります。   これは、何もモノを売る場合だけでなく、サービスや知識の提供でも応用出来て、中途半端に勝てるレベルではなく 「圧倒的に勝てるレベル」 まで仕上げてから参入すれば楽勝なわけですね。笑    ◆ショッピングモールがなぜにぎわうか?◆ よく仕事で全国各地の地方都市に行きますが、田舎の小売りではたいてい 「イオンモール」 や  「アウトレット」  のような大型ショッピングモールが独り勝ちです。 そして、旧来の駅前商店街などは悲しいかなシャッター街になってしまっています。(これの良し悪しはありますが。)  それでもなぜイオンが勝てるかというと、「圧倒的な質・量を誇る」ので選ばれるのですね。  地方の商店街にとっては、巨大なイオンモールがいきなり現れたらたまったものではありません。 商品のラインナップ、価格などスケールメリットで圧倒的されてしまいます。 このように、「絶対に勝てる規模」  まで準備、仕上げてから参入すればほぼほぼ勝てるのです。     ◆「不動産投資」に応用するとこうなる◆<客付け、空室対策の場合> 部屋が埋まらない理由はズバリ「競合に負けているから」 という理由が大きいです。  なので、競合に勝つために 「しっかりと競合を研究して、 自分の物件がどうすれば勝てるかを把握する」 ことが大事です。  最近は大家さんにとって非常に便利なサービスが続々とでてきていて、 例えば、 SUUMOの「賃貸経営サポート」というサイトでは ・競合分析・自分の物件の強み分析・競合に勝つための改善ポイントの提案 などの機能があり、これを使って分析すれば自分の物件に何が足りないか、賃料、設備などどの条件を改善すればよいかほぼ丸分かりです。笑 しかも、ユーザー登録するだけで、何と“無料”で使えちゃいます。 これは使わない手はないですね!   ※SUUMO「賃貸経営サポート」については以下のリンクから  https://www.suumo-onr.jp/   まさにリアル 「彼を知りて己を知れば、百戦して殆(あや)うからず」   のツールです。   ということで、今後の新規事業立ち上げの際には「孫子の兵法」が大いに役立つので、色々と試してみようと思います。笑

      2
      テーマ:
  • 16 Jul
    • 孫社長のむちゃぶり解決仕事術を「不動産投資」にいかすとこうなる

      【孫社長のむちゃぶり解決仕事術を「不動産投資」にいかすとこうなる】 <これで、Facebookの「いいね!」も増やせます♪> 今や売上高8兆円となったあのソフトバンクで、社長室長として孫正義さんを支えた「三木雄信さん」の書籍。 なぜソフトバンクが急成長したかの秘密と、その仕組みが紹介されています。     タイトルにあるとおりPDCA(PLAN・DO・CHECK・ACTION)に沿って行っていくのですが、 ポイントは、大きな目標を ----------------------------「毎日できる」「具体的なアクション」に落とし込む---------------------------- ことと、 ----------------------------ゲーム感覚で「毎日を勝ち負けの基準で決める」---------------------------- ことです。 ここでいう「勝ち負けの基準」というのが ----------------------------必ず「数字に落とし込む」---------------------------- こと。 そして、 -----------------------------毎日「勝ったか負けたか」の分析を必ず行う----------------------------- 言葉だけだとありきたりですが、目標を毎日勝ち負け判定できる数字に落とし込んでしっかりと分析することは意外とやっていない人は多いのではないでしょうか。  書籍の中での事例では、不動産オフィス賃貸の営業マンが電話営業で月のノルマ、成約までのプロセス、分析結果から 「毎日3人以上と10分以上話す」 という毎日の目標に落とし込んでいます。  別の身近な事例に当てはめた場合、  例えば、Facebookの「いいね!」を増やそうとした場合でも、数字に落とし込めるものとして ・投稿頻度・文字数・写真の数・投稿の時間・投稿の内容 などなど これを毎日「いいね!」との相関を分析することで「いいね!」を増やしていくことができます。 投稿の内容にしても、数字化するのは難しいかもしれませんが、例えば、 「今日の投稿内容を5段階評価で評価してください!」 などと書けば、読者の方が数値化してくれるかもしれませんね。   また、これを不動産投資に当てはめると、 大家さん・不動産投資家が空室物件の客付けする場合の事例では、物件にお客さんが成約までのプロセスとして 「ウェブ閲覧 > 問合せ > 内見 > 成約」 となっていますが、これを毎日分析していきます。ある統計では、ざっくり 「 50 > 5 > 3 > 1 」 で成約まで至るようです。 なので、毎日7件以上の閲覧となるようにウェブ閲覧数を改善していく、となります。 まあ、空室対策の場合は曜日ごとの数値のばらつきもあるので、週間での測定でも良いかもしれませんが、「曜日ごとの比較」であれば毎日計測できますね。  ちなみに、上記の事例では、 「ウェブ閲覧数 」「問合せ数」「内見数」「成約数」 それぞれのプロセスで改善が可能ですが、 例えば、成約数を「2倍」にしようと思った際に、それぞれのプロセスで2倍にしなければいけないかと言うと、 ・・・・・ 実はそうではなくて、それぞれのプロセスで 『1.3倍ずつ改善すれば良い』 のです。  なぜかというと、最終的な成約数を2倍にする場合、それぞれのプロセスで1.2倍増えたとすると 『1.3×1.3×1.3 ≒ 2.2』 となるので、2倍を超えます。 なので、客付けしたい方はそれぞれのプロセスで1.3倍にする方法を考えましょう。笑 各プロセスで数を2倍にするのはすぐには大変ですが、3割増しくらいなら少し頑張れば達成できそうですよね。  ちなみに、上記の事例では間のプロセスが3段階ですが、間のプロセスが4段階ある場合は、それぞれを「1.2倍」増やせば2倍に増えます。 『1.2×1.2×1.2×1.2 ≒ 2.07』  このように「数値化」「分析」「改善」することで結果はどんどん良くなっていきますので、色々なところで実践してみましょう。  ということで、よろしければ「今日の投稿内容を5段階評価で評価してください! 笑」 ※1:良い ~ 5:悪い

      5
      テーマ:
  • 14 Jul
    • お客さんから選ばれるには“権威の力”を利用しよう! ~例えば、「ペット可物件」を埋めるには~

      ここ数日で、同じような事例を二人の方から聞いてとても大きな学びがあった。  それは、何かモノやサービスを提供する側の人は、お客さんに選んでもらうために 『権威の力』 を使うと良いということ。  よく営業マンで、 「自分から売り込んでしまい押し売りになっってしまい失敗…」 ということや、 「商品は凄くよいのに、なぜか売れない…」 といったことは良くありますよね。  大家さんの立場でも、 「物件をバリューアップしたのにいまいち反響が無い…」 「“ペット可物件”にしたけど反響が全然増えない…」  といったことは良くあるのではないでしょうか?   そういった時に有効なのが、この 『権威の力』 を使うこと。 どういうことかというと、例えばあるシューズメーカーが「ランニングシューズ」の新商品を売ろうとした場合。普通に売ってもすぐに売れる商品になるのはなかなか難しいですよね。その場合有効なのが“トップアスリート”という権威に使ってもらうこと。 ランニングシューズの場合では、 ・ボルトが履いている・イチローが履いている・メッシやロナウドが履いている といったようなトップアスリートが履いているシューズであれば皆買いますよね。笑  料理用品で言えば、 ・道場六三郎が使っている●●・川越達也が使っている●●・平野レミが使っている●● といった人気シェフ、料理人が使っているものであれば、鍋でも包丁でもフライパンでもなんでも売れそうです。 あとは、歯磨き粉で言えば「歯医者さんが勧める●●」といえばほぼ誰でも信頼して買うものです。 まあ、こんなように事例はいっぱいあります。  じゃあ、これを自分の提供する商品の分野で当てはめて考えると色々とアイデアが生まれてくるかもしれませんね。 例えば、生命保険を売りたいのであれば、保険営業マンやFPの人が必死にお客さんに訴えるよりも、命の重みをわかっているお医者さんや看護師さん、相続に絡む税理士、弁護士など権威ある人の言葉の方がよほど信頼するものです。(なので、そういう人から勧めてもらう、紹介してもらう、とか。)  また、これを大家さん、不動産投資家の事例であてはめると、例えば “ペット可物件” を埋めるのであれば、賃貸仲介の営業マンや店子さん(賃貸のお客さん)に直接アピールするよりも、 権威化の理論を使って、例えば、 ・ペットショップ(コジマとか)・動物病院・ドックラン・ペットホテル・ペットの美容院・ペット可のレストラン・ペット可のショッピングモール・ペットのための●●  など権威のある場所やお客さんが集まる場所にマイソク(賃貸の概要書)やチラシを置いてもらうと、より効果がありそうです。 なので、皆さんの物件の最寄りの場所に上記のようなお店が無いか調べてみて、マイソクやチラシを置いてもらうようお願いしてみるのも良いかもしれませんね。  つまりは、何か“強み”や“価値”を自分が勧めるのではなく、それに関連した“権威ある人”に勧めてもらう方がお客さんの信頼が得られる、ということを利用しましょう。 ここでのアイデア発想のマジックワードは、  『●●のための▲▲』 ●●に権威のある人▲▲に対象の商品やサービス を当てはめるとアイデアがたくさん出るかもしれませんね。  僕もこれを色々なところで試してみて効果があったので、ぜひ皆さんも有効に使えるかもしれないので考えてみてくださいね。 何か実際に効果があったらコメント欄にメッセージしてもらえると嬉しいです。笑

      3
      テーマ:
  • 25 Feb
  • 06 Dec
  • 19 Nov
  • 16 Nov
  • 01 Nov
  • 25 Oct
  • 20 Oct

プロフィール

高市亮

自己紹介:
LYO㈱代表取締役 一般社団法人不動産投資家育成協会 認定講師 「不動産投資家」「不動産...

続きを見る >

読者になる

カレンダー

1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30