【不動産投資・相続不動産の改善・お宝化】あなたの「お荷物不動産」を『お宝化』して収益アップ・改善するための方法

親や親族から相続した不動産の扱い方がわからずに困っている、収益を改善したい…。
あるいは、安易に不動産投資に取り組んで買ってしまった物件を改善したい。

そんな、今は「お荷物不動産」となっている物件も、
実は改善して『お宝化』していくことが可能です。

所有不動産の扱い方を身に着けて、

✓入居率をアップして毎月数万円~数十万円の収益アップ
✓ワンルーム物件の赤字の改善
✓相場よりも高値で売却

するための方法をお伝えしていきます!
  • 29Sep
    • 【著名投資アドバイザーに騙されるな!】「長期ローンで物件購入する『3つ』のデメリット」

      こんにちは!   「温厚」 「怒ることあるんですか?」「平和の象徴」「アンパンマン」 ←小学校時代のあだ名  僕はこれまで色々な呼ばれ方をしてきまして、だいたい雰囲気は上のような感じです。  ・・・ですが、今日はちょっとヒートアップ。  というのも、資産形成の分野の「某著名な方」のある動画を拝見して、絶句…。   ちょうど、不動産投資がテーマでしたが、こんな投資はNGという啓蒙も含めて書きます。  ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【今日のテーマ】「長期ローンで物件購入する『3つ』のデメリット!」━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■では本題に。  その動画ですが、上記にも書いた通り、資産形成の分野で著名な方が出演している動画でした。  銀座にBarがある…。(あっ、言っちゃった。。)   そして問題発言についてですが、 最近では都内に物件を購入されているようですが、  『「45年ローン」でキャッシュフロー(手残り)が 毎月1万5千円もでるんですよ。  頭金も10万円で買えて、 所得税の還付で戻ってきて実質0円。  なんで買わないのか僕にはわからない。』 ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^    などと発言。(文字数削減のため、同じ意味のまま少し変えています。) 一瞬、絶句してしまいました。  そして、「あほかー!!」と。。  「なんで買わないのか僕にはわからない」という発言自体が僕には全く理解できません。   45年ローンの危険性 最も伝えたいことは、「45年ローン」という信じられない長期ローンにより、無理やりキャッシュフローを出しているということです。  今年に入って、オリックス銀行などが従来最長でも35年ローンまでだったのに対して、 「45年ローン」の商品を出しました。 不動産投資の収益の仕組みとして、「家賃収入から、ローンと経費を差し引いて 残った手残りがキャッシュフロー」となります。  このため、ローン期間を長く伸ばせば毎月の返済額が下がり毎月のキャッシュフローは当然上がります。  しかし、45年ローンということは、 「45年間ローンが終わらない」「45年間(最悪)返し続けなければならない」 ということであり、 さらには、ローン期間が伸びるほど残債の減りも遅くなります。  つまり、返済のつけを未来に先延ばししているだけなのです。  ちなみに、20年後でもローンは3分の1しか減っておらず、3分の2もローンが残っていますので、売却も難しくなるでしょう。   長期ローンを組むと売却が難しくなる というのも、今から20年後の物件というのはそれなりに古くなっており、当然資産価値も下落しています。  残債が3分の2までしか減っていない状態で、それ以上の価格で20年後の物件が売れるというイメージが僕は持てません。  ちなみに、一般的に家賃は年間で1%下落すると言われておりますので、それを考慮するともっと厳しいでしょう。 わずか月に1.5万円を積み上げても、20年後までに貯まるお金は、入退去、修繕、広告費などを考慮するとほぼ残らないでしょう。  そいういった状況で、20年後に勝てる買い方かと言ったら、99%僕はそうは思いません。  ファミリー物件は勝機あり そんな中でも、仮にこれがファミリー物件であれば勝機も出てきます。  分譲私用のファミリー物件であれば実需の方向けの売却が期待できるので、 立地が良くて、内装さえパリッとすればそれなりの高値で売ることも可能だからです。  実は、ワンルーム投資用のローンと、実需向けの住宅ローンは全く別の商品で、 前者が事業性を見て融資するのに対し、後者は借りる方の年収ベースで融資を出します。  このため、築年数が古い物件であってもそれなりの価格でも融資がついて売れてしまうこともあります。  とはいえ、今回の話はワンルームなので。。  まとめるとということで、良いことではないとわかってながらも啓蒙のためディスってしまいました。。  いくら毎月のキャッシュフローがプラスでも、45年という長期ローンによってのものであれば買ってはいけません。  大事なのでもう一度書きますが、 「45年ローンで無理やり1.5万円程度のキャッシュフローしか出ない物件は買ってはいけません!」  皆さんも、(初心者の方は特に)こういった物件に引っかからないよう十分注意しましょう。 ~・~・~・~・~・~・~・~・ 【公式メルマガのご案内】 より詳細な情報をメルマガで配信していますので、よろしければこちらもご覧ください!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156   ~・~・~・~・~・~・~・~・   

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  • 23Sep
    • 投資用区分マンションを100~200万円高く売る「ちょっとした方法」

      投資用区分マンションを持っている方にとって、ちょっと興味を引くテーマについて書いていきます。  しかも、「知っているか」「知らないか」だけの非常に簡単なテクニックです。  まあ、本当はこういった「ちょいテク」は本質的でないのであまり好きでないのですが、 割高な都内ワンルーム物件を購入してご相談をいただくこともとても多いので、情報をシェアします。    今の不動産市場は買い時? 売り時? 本題の前に現在の不動産の市場について少し書こうと思います。  2012年から上昇を続けた市場は、現在いったん高止まりして、ピークを打った感があります。(価格が天井から、下降し始めという感。)  ピークを打った一番の要因は、スルガ銀行をはじめとした不正融資により金融庁から金融機関への監視が強まった結果、各銀行が不動産事業への融資を控え出したためです。  もっと言えば、スルガ問題発生前から、すでに金融庁の不動産市場への警戒感が強まって2017年後半には融資が絞られ始めていました。  投資不動産の市場に関して、市場価格に一番影響するファクターが金融機関の融資姿勢です。  というのも、ほとんどの人が融資を利用して購入するため、融資姿勢が物件価格に大きく影響します。  融資が積極的であれば価格が上昇し、融資が消極的になれば価格が下落します。  ということで、現在は融資がかなり絞られてきているので、価格が下落傾向にあります。   一方で、区分物件の融資に関しては、地銀、信金以外の金融機関、特に信販系、ノンバンク系が引き続き融資を行っているので、それほどの下落は起こっていません。  つまり、区分物件においてはまだ高値で売れる可能性もあります。   区分物件を100万円~200万円高く売る「ちょっとした方法」  では、ここから本題。  そういう市場の中において、投資用区分マンションを売却しようとした際、 「ちょっとした方法」を知っているだけで、100~200万円高く売ることも可能です。  その方法とは、『サブリース(家賃保証)を解約してから売る』ということです。  というのも、都内のワンルーム物件などでは不動産業者にサブリース(家賃保証)で管理を任せている物件も多いのですが、 サブリースを解約するとサブリース保証分払っていた管理費が無くなりその分の家賃収入を高く得ることができるからです。 (その分、入居者がいない状況での 家賃保証は無くなりますが。)    そうすることで、具体的には毎月5,000円~10,000円程度多く家賃収入を得ることが可能です。  ここでポイントなのですが、投資用区分物件の売値がどう決まるかというと、 得られる(年間)家賃収入を、相場の利回りで割り戻して決まります。  つまり、毎月10万円の家賃収入の物件(年間120万円)を相場5%の市場で売る場合、 『120万円÷0.05(5%)=2,400万円』 となります。  実際にはもっと複雑ですが、ざっくりはこんな感じです。  その際に、サブリースを解除することで5,000円~10,000円家賃収入が増えた場合、 以下のように「100~200万円」売値がアップします。     ==========<5,000円アップした場合> +5,000円/月 +60,000円/年 ・利回り6%で売ると「+1,000,000円」 ・利回り5%で売ると「+1,200,000円」  <10,000円アップした場合> +10,000円/月+120,000円/年 ・利回り6%で売ると「+2,000,000円」 ・利回り5%で売ると「+2,400,000円」  ==========    このように、「売りだす前にサブリースを解除する」ということを知っているだけで、これだけ価格が変わります。    ということで、あまり“好きではない”テクニック的な話を書きましたが、 特に高値で物件を購入してしまいお困りの方には参考にしていただけると幸いです。   ~・~・~・~・~・~・~・~・ 【公式メルマガのご案内】 より詳細な情報をメルマガで配信していますので、よろしければこちらもご覧ください!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156   ~・~・~・~・~・~・~・~・   【本日の内容のまとめ】 区分物件でサブリースがついている場合、解除して家賃を上げてから売りに出すと100~200万円高値で売れる可能性がある。 

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  • 19Sep
    • えっ、税金高っ!?不動産投資の節税の間違い

      こんにちは、高市です! 今日の内容は、不動産投資を使った節税に関して、『9割以上の人が間違った使い方をしている』という衝撃の事実についてです。節税を目的の一つとして不動産投資を始めた方で、多くの人が後から気づく「あるある」なので、・すでに投資用(賃貸事業用)不動産を持っている人・これから買おうと思っている人は、ぜひ読んでください。 (最近もこの件で何名か当てはまった方が結構いました)  不動産投資の営業で「節税しましょう!」と言って営業してくるケースがよくあります。  でも「結局は節税になってないじゃん!」という話です。    不動産で「節税」できるという主な理由の一つに、『不動産の減価償却を利用する』というスキームがあります。  減価償却とは、モノ(資産)はある一定の期間で価値が減って(償却して)いきますが、 この価値が減っていく部分を毎年の経費に算入することが可能だからです。  例えば、新築のRCマンションでは47年かけて、新築の木造アパートでは22年かけて、価値がゼロになり、  モノの価格を47年間で等分して減価償却費として経費算入できます。  ※説明を簡略化しています。  例えば、2,350万円の新築RC区分マンションの場合、ざっくり毎年50万円ずつを減価償却費として経費に入れられます。   なので、物件を所有していると毎年50万円を経費として参入することで、その分を節税することができる、というものです。 ※もちろん、家賃収入や他の経費とのプラマイで プラスになれば節税にはなりません。   しかし、ここからが大事な部分です。   この減価償却で経費算入した額については、売却時に別途税金が発生します。 ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^   つまり、所有中に節税できたとしても、 出口(売却)の際には結局税金を払うことになるので トータルではトントンになるというオチです。  この事実を知らずに不動産で節税できると認識している方が非常に多いので、売却時は注意が必要です。    ちなみに、厳密には、高所得で所得税率が高い個人であれば、税率のギャップを使って節税になります。   メリットがあるのは「年収2,000万円」を超えてくるあたりからです。   ですので、「節税トーク」だけを鵜呑みにして購入するのは間違いということを理解しておきましょう。     ~・~・~・~・~・~・~・~・ 【公式メルマガのご案内】 より詳細な情報をメルマガで配信していますので、よろしければこちらもご覧ください!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156   ~・~・~・~・~・~・~・~・    【本日の内容のまとめ】・減価償却として参入した経費は、 売却時に税金がかかる。 ・高所得者であれば 税率のギャップを使って節税になる。  ・営業マンのトークをうのみにせず、 正しい知識を身に着けることで    ちなみに、以下補足しておきます。(今日の話が難しいと感じた方は スルーしてください。) ~・~・~・~・~・~・~・~・  ※不動産の償却の際は、 建物と設備に分かれて償却するので、 厳密には47年均等ではありません。 ※減価償却によって「今」のお金を生み出し、 売却までの期間で賢く運用するのであれば、 このスキームも有効になります。  ※諸費用の経費算入も 「節税トーク」に使われますが、 そもそも、こちらは単純な出費なので 「節税」の意味すら成していません。 

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  • 11Sep
    • 不動産投資の物件選定における3つのポイント

      今日のテーマは、「不動産投資物件購入の14ステップ」の2番目のステップ「物件選定」についてです。 不動産は物件の良し悪しで結果の8割が決まると言われています。このため、 物件選定は非常に重要です。  しかし、世の中には物件は無数にあり、初心者の方が物件の良し悪しを見極めるのは非常に難しいことです。  そこで、今回は絶対に抑えておくべき「3つのポイント」に絞ってわかりやすく解説していきます。<不動産投資の14ステップ> 1. 目的・目標設定 →2. 物件選定 3. 物件検索 4. 資料請求 5. 業者面会 6. 物件評価 7. マーケティング 8. 現地調査 9. 買付 10.融資打診 11.融資承認 12.売買契約 13.金消契約 14.決済・引渡━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【今日のテーマ】物件選定するための3つのポイント━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■前回は不動産投資を始めるにあたり最も大事なポイントである「目的・目標設定」について説明しました。目的と目標を明確化することで、皆さんの叶えたい未来を実現できる可能性が向上します。反対に、このステップを経ずにして不動産投資を進めてしまうと、軸がぶれてしまい、当初思い描いていた結果が得られません。 ということで、まず最初に一番重要なポイントとして「目的・目標設定」がありました。  そして、「目的・目標設定」が出来たら、次のステップは『物件選定』となります。  このステップで何をするかというと、目標を達成するためにターゲットとなる物件の種別、エリア、価格帯、などを具体的に設定します。  一口に不動産投資と言っても、大きなくくりでは、 ・戸建て・区分・一棟があります。  さらには、・投資対象エリア・価格帯・利回り・構造・築年数・間取り・土地条件などなど無数に条件の異なる物件があります。  こういった条件から先に決めるのも悪いことではありませんが、そうすると非常に効率が悪くなることもあります。  なぜか?それは、いくら希望の物件を設定しても、その物件に対して融資がつかなければ購入見込みが大きく下がるからです。  このため、希望条件を設定するとともに、 “その物件に対して融資してくれる金融機関が存在するか?” についても共に明確にする必要があることを理解しておきましょう。  ■具体的にどんな物件を狙えばよいか? 物件選定のポイントとなる要素として「融資」がありますが、 融資の根拠となる銀行の評価方法として主に以下の二つがあります。  1.収益還元評価 2.積算評価 ご存じでない方もいると思いますので、今回は簡単に上記について説明します。■1.収益還元評価不動産投資は、基本的には部屋を貸し出すことで家賃収入を得ます。  そこから、銀行で借りたローンの支払いや、運営経費を支払った手残りがざっくりの収益となります。※さらに、減価償却や税金も 考慮する必要がありますが 今回は省略します。  その収益率がどれくらい高いかによって評価する基準が「収益還元評価」となります。もちろん、多くの人が気にする表面利回りが高ければ収益還元評価も高くなる傾向がありますが、 加えて、実際にどれくらいの入居率で稼働するか、経費はどれくらいかかるか、銀行の融資条件がどうなるか、 なども考慮されます。  ■2.積算評価 次に、積算評価です。  積算評価とは、土地と建物のそれぞれの価値を所定の数式に当てはめて評価する方法です。  俗に「担保評価」というように、もし収益が立ち行かなくなった際に土地と建物の価値で処分するために、担保としてどれくらいの価値があるか、の基準となります。具体的な求め方ですが、土地は相続税路線価と面積から求めます。  また、建物は構造、築年数から計算される再調達価格と延床面積から求めます。 それぞれの詳しい求め方については、また次回以降に説明しようと思います。 ■ということで、今回は物件選定のポイントとして3つお伝えしました。・融資・収益還元評価・積算評価この3つのポイントは最低限抑えるべき大事なポイントですので、まずはそれを覚えていただければと思います。  ちなみに、もし皆さんがご自宅を所有している場合にもこういった点が評価の一部としても反映されますので(加えて坪単価など)、将来的にご自宅を高く売りたいという方はご自身のご自宅についても計算してみるとおおよその評価額が分かります。ご参考まで。 ★☆ メルマガのご案内 ☆★ブログでは書けない限定情報はメルマガで書いていますので、ご興味ある方はご登録ください!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

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  • 03Sep
    • 【本日発売、週刊ダイヤモンド掲載!】不動産投資の『1億円の重み』について

      先日取材を受けた週刊ダイヤモンドが、本日発売しました!  その中で、 大事なことをお伝えしていますので、今日はそれについて書いていきます。   いきなりですが、二つ質問です。  1.「456分の1」という数字は何かわかるでしょうか? 2.日本人の生涯年収をご存知でしょうか?   ※大学卒業から(あるいは、高校卒業から) 定年までの期間での一般的に得られる 給与所得の総額についてです。  正解は、本日の内容とともに後程書きます。  本題に入ります。    僕のところには、ほぼ毎日、お客様や知人の方から購入したい投資用不動産の相談に関する相談が来ます。  または、セミナー開催した際や、講師として登壇させていただいた会場で、 その後の個別相談などの場でも「今、こんな物件を買おうかどうか 検討しているのですが、 いかがでしょうか?」と、相談を受けます。  (といっても、見ず知らずの方がメッセンジャーなどでいきなり送ってくるのは控えてくださいね。笑)  または、購入後の物件に対して、 「この物件はどうなんでしょうか?」 と聞かれる場合もあります。   ◆買ってよい物件はどれくらいあるか? まず前提として、  「不動産投資」というジャンルで物件を見た場合、市場には買ってよい物件などほぼありません。  「ほぼありません」というのがどれくらいかというと、市場の95%の物件は買ってはいけないものです。  なぜかというと、事業収支、あるいは、将来売却まで見据えた場合、トータルでプラスとなる物件はほぼないからです。   ◆残り5%は買ってよい物件か?  また、残り5%は必ずしも買ってよい物件かというとそういうわけでもありません。  その理由として、中には熟練大家さんがうまく運営すれば非常に高い収益性となる物件もありますが、 それを初心者の方が運営した場合、入居率低下などの問題により、逆に負債となるケースもあります。    ◆必要な力とは?  このように、上記のポイントをまとめると、  ~・~・~・~・~・~・~・~①物件を見極める力 ②運営していく力 ~・~・~・~・~・~・~・~ の両方が必要になります。 (加えて、融資開拓の力も重要ですが、 本題からそれるので本日は割愛。)    しかし、(最近は市場の過熱も収まってきましたが、)そんな中でも1億円もするような物件を、 さして検討もしていなかったり、販売業者の資料だけで決めてしまうケースが少なくありません。   ◆1億円の買い物をする重み ここからが一番お伝えしたいことです。   ここで冒頭の質問に戻りますが、生涯年収はおよそ「2~3億円程度」 (2の質問の答え)といます。  ※ユースフル労働統計より  学歴や性別によっても変わりますが、例えば、22歳から60歳まで正社員として『38年間』こつこつ働いた場合の収入がこれくらいになるのです。  繰り返しますが、『38年間』です。  しかし、その2分の1、または、3分の1にあたる金額の買い物を、ほんの1か月程度で決めてしまう方も非常に多いのです。  実はこれが最初の問題の答えなのですが、   38年間×12か月=456  ということで、 456か月働いて得る収入に匹敵する買い物を、 わずか1か月程度で決めてしまうケースが(あるいは2~3か月で)不動産ではとても多いのです。  その場合、高額の価格に対して・①物件を見極める力・②運営していく力がその人の実力についてきている状態ではないにも関わらずに購入してしまう。  その結果、ほぼほぼ失敗してしまうことになります。  では、失敗しないようにするためにはどうすれば良いか?   また、今持ってしまっている物件と今後うまく付き合っていくためにはどうすればよいか?  その答えは、必要な知識や経験を得ることです。  当たり前すぎる回答ですが、やはり高額な商品に見合っただけの知識や経験は必要になります。   それも、38年間も勉強しなければいけないわけではなく、 「買ってはいけない物件を見極められる」 くらいであれば、1か月~3か月まじめに勉強すれば、ほぼほぼ見極められるようにはなります。   ◆伝えたかった結論 ということで、お伝えしたかった結論としては、  生涯年収に匹敵するだけの(あるいは、そこまでではなくても高額な)不動産投資に参入するにあたっては その重みをしっかりと考えて取り組んでほしいと考えています。 ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~より詳細な情報をお伝えする公式メルマガはこちら!◆高市亮公式メルマガ◆https://www.reservestock.jp/subscribe/88156継続的にブログを深堀した内容を提供しております!~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~

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  • 28Aug
    • 物件購入のステップ1「目的・目標設定」

      こんにちは!  メルマガで「不動産投資物件購入の14ステップ」について書いているのですが、こちらのブログでも一部情報をシェアしたいと思います。  その前に、(以前に書いたかどうか…)不動産投資をこれから始める方にとってまず最初に知っておいていただきたい物件購入までの14ステップがあります。 その中で、今回は「1. 目的・目標設定」について紹介します。 <不動産投資の14ステップ>→1. 目的・目標設定  2. 物件選定  3. 物件検索  4. 資料請求  5. 業者面会  6. 物件評価  7. マーケティング  8. 現地調査  9. 買付  10.融資打診  11.融資承認  12.売買契約  13.金消契約  14.決済・引渡━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【今日のテーマ】「目的・目標設定」が一番大事な理由 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■不動産投資のファーストステップとして何から始めれば良いのでしょうか? よく言われるのが、まずは不動産投資の書籍を購入しましょう、とか投資物件のポータルサイトを見てみましょう、とかとりあえずセミナーに参加してみましょう、といったことが思い浮かぶかもしれません。  しかし、こういった具体的な活動を始める前にやるべきことがあります。  それは、「あなたがなぜ不動産投資を行うのか?」 という目的を明確にすることです。  「そんなのお金が欲しいからに 決まっているじゃないか」と言われそうですが、 『じゃあ、それが何の目的で、いくら必要なのか』『いつ必要なのか』 までを明確にする必要があります。 というのも、仮にあなたが30歳から不動産投資を始めるとした場合、  ・30年後の年金対策として、月に30万円の副収入を得たい ・3年後に子どもの教育資金として月に5万円程度ほしい ・45歳までにやりたいことで起業したいので、 ベースの収入として月に50万円が欲しい といったように、それぞれの目的によって、「いつまでに」「いくら」が当然変わってきます。  そうなると、(次のステップになりますが、)選定していく物件も変わっていきます。  さらに言えば、目的は一つではなく複数あるかもしれません。 上記の例で言えば、3年後は子どものためですが、15年後は自分の起業のため、となります。そうすると、33歳までには+ 5万円、40歳までには+30万円、45歳までには+50万円、といったステップで考えることもできます。■ここで言葉の整理をしておくと以下のようになります。・目的:何のために、実現したいこと・目標:いつまでに、いくら得たいか、の具体的な数値ですので、まずは目的を明確化、それも、一つだけではなくやりたいことと達成したい時期をより具体的に洗い出します。  そのうえで、そのためにいくら必要となるかを数値として設定したものが目標となります。   ■では、目的・目標設定をしないとどうなるか? ・・・これ以降について知りたい方は、以下のメルマガでこの先を公開していますので、ぜひ一度ご覧になってみてください!!◆高市亮公式メルマガ◆https://www.reservestock.jp/subscribe/88156継続的にブログを深堀した内容を提供しております!

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    • たった10問で『富裕層思想』かどうか診断します!

      先日、投稿した、 「お金を時間で買う人」vs「時間をお金で買う人」 をまとめた表がかなり反響がありました。  「時間をお金で買う」という考え方は、富裕層の人ほど身に着けていますが、   いただいた意見の中には、「お金で時間を買う人になっちゃっている…」「わかっているけど、ついついやっちゃいます…」などと、多数の反響をいただきました。   ということで、せっかくなのでこの機会に  『診断コーナー』 を作っちゃいました!笑 たった10問のお金と時間のどちらを大事にするかの問いに答えるだけで富裕層に近い思考かどうか判断できます。  もちろん、【無料】で実施できますので、気になった方は以下のリンクから実施してみてください!★☆★ 診断はこちら!! ☆★☆https://www.reservestock.jp/page/fast_answer/4434★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

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  • 23Aug
    • ビックリ!「7/29の記事」がGoogle検索39万件中の『2位』に!?

      先ほど、google先生で調べ物をしていたら、 なんと、、僕の7/29の記事が「39万件」中の上から2番目に!ちなみに、記事はこちらです。https://ameblo.jp/rankin-123/entry-12394096783.html  しかも、まだ先月末に書いた1か月もたっていない記事にも関わらずに。汗   なので、 思わずに証拠を添付しちゃいました。笑    ちなみに、Google検索ワードは、 「資産形成+保険+不動産+比較」 で、2番目に出てきます。   その記事は、資産形成のツールとしてメジャーな、 「『保険』と『不動産』の比較」 について書いたものです。  コメント欄にリンクを添付しますので、ご興味ある方は見てみてください^^   また、今晩になりますが、 『保険と不動産の違い』 をわかりやすく説明するセミナーも昨日開催しました。 また、来月にも  「Google検索『2位』記念!」として開催しようと思います。笑  *★*――――*★* *★*――――*★*より豊富な情報を提供する公式メルマガはこちら!!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156*★*――――*★* *★*――――*★* 

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  • 22Aug
    • 「お金を時間で買う」vs「時間をお金で買う」

      安いものを求めてお店を回ったり、ネットサーフィンしている人は危険です。 その理由は、「お金を時間で買っている」からです。  世の中では、「お金を時間で買う」という発想、「時間をお金で買う」という発想の2種類があります。  割合としては、前者:後者で「9:1」でしょう。(または、もっと差があるかもしれません)   「お金」は誰にとっても大事なものです。  このため、「時間」をかけてでも安いものを求めたり、自分で時間のリソースを割いて節約する人も多いと思います。   しかし、「時間」をもっと大事なものだと考えている人もいます。   特に、忙しい経営者の人ほどそのように考えています。  なぜか?  それは、「お金」が増やしたりできるものですが、「時間」は増やすことができない有限のものだからです。  人間は一人ひとり全く平等ということはなく、むしろ生まれた時点から差があります。  その中でも誰にとっても平等なのが一日の時間が24時間と言うことです。  これは増やすことも減らすこともできません。   もちろん、人によっては「時間」よりも「お金」が大事な人も多いのは事実です。  しかし、有限の人生の中で「出来るだけたくさんのことを成し遂げたい」と考えている方は、 「時間をお金で買う」という発想をちょっとずつにでも取り入れることが必要です。  そうでないと、時間は減っていく一方です。    以下に、「お金を時間で買う」人と、「時間をお金で買う」人の違いをまとめました。できることならば、右側に移りたいと考える人も多いでしょう。とはいえ、お金も大事です。   では何から始めればよいか?  まずは、「自分が1時間で生み出すことができる価値」を考えてみましょう。  そして、「今から時間をかけて行うことがその価値以上のものを生み出すのかどうか」毎回自分に問いかけてみましょう。  その行うことが、「自分が1時間で生み出すことができる価値」よりも大きければ、時間を使ってそれを行っても構いません。  しかし、そうでないようであれば、それに時間をかけずにできる方法を考えましょう。    そして、「自分が1時間で生み出すことができる価値」は変えることができます。  時間を使って「自分が1時間で生み出すことができる価値」を向上させることもできます。   その結果、どんどん生み出す価値が大きくなれば、自然と「お金」よりも「時間」が大事になっていき、 『時間をお金で買う』 という習慣が浸透していきます。   それこそが多くの富裕層が富裕層に成りえた考え方の一つです。   最後に、あなたはどちらのタイプにあてはまりますか? 

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  • 21Aug
    • 【時間投資002】現状を打破して自由な時間を増やす「3つのマジックワード」

      前回の投稿で、『優先順位を設けてみましょう』という内容を投稿しました。  「そうは言っても、なかなか…」   個別にも何名かからいただいたお声です。  中には“忙しくてそんな余裕がない”という人もいらっしゃると思います。  では、そういう状況でどうすればよいでしょうか?  現状を打破して自由な時間を増やすための『3つのマジックワード』があります。  以下の3つのワードとともに質問を問いかけてみてください。 ◆3つのマジックワード①委託②再設計③断念  ◆詳細 ①委託『この仕事は自分にしかできない仕事か? 社内外で誰かほかにやれる人がいないか?』  優秀な人ほど仕事を抱えてしまいがちですが、果たしてその仕事が自分にしかできないのか? それとも、他の人でもできるのか?  社内にできる人がいなければ、社外にできる人がいないか?  このように、誰かに仕事を任せることで自分のリソースを作り出すことができます。  「この仕事は自分じゃなければ…」と考えがちですが、 優秀なリーダーほど仕事を部下に任せたり、外部に委託しています。    ②再設計『もし半分の時間しかなかったら、 どうやってこの仕事を終わらせるだろうか?』 もっと手っ取り早いプロセスで同じ成果をあげられないか?を問う質問です。 いつも同じ仕事を行っていると考え方が固定化されてしまいがちですが、ふと立ち戻ってみて、今のプロセスの中にもっと改善できる部分が無いかを考えてみます。 この際に考えがちなのが、「10%の改善」といったような微妙な改善の場合既存の枠組みの中で考えがちです。 一方、「半分の時間で」となると、既存の枠組み外の取り組みが必要となるので、今までにないアイデアや発想が思い浮かぶことがあります。 ですので、あえて高い目標を設定してみることも時には有効になります。   ③断念 『この仕事はどれだけ価値があるのか? この仕事の一部、または、全部やめたら どんなことが起きるだろうか?』 ①や②がさらに進むと、時間を今割かれている仕事に対して、それを止めることも考えてみると良いでしょう。 “本当に必要な仕事”というのは実はそんなに多くないものです。 または、プロセス全体ではないにせよ一部を無くせないか考えてみます。 その際は、まずは無くても大丈夫だと思う小さな部分から無くしてみて、 もし無くしても影響が小さい、または無いようであれば、徐々にその枠を広げていきます。    ◆まとめると普段は固定観念が働いて、今行っていることが当たり前に感じてしまいがちです。  しかし、一度立ち止まって『これは本当に必要か』と問いかけてみることで、余分なものが少なからず削減でき、その分の時間を作り出すことが出来ます。  ぜひ、①委託②再設計③断念の3つのワードを、今の皆さんのお仕事などに当てはめて一度考えてみてください。   最後に、アメリカの偉大な経営者で「鉄鋼王」の 『アンドリュー・カーネギー』 の墓標に書かれた有名な言葉を紹介します。   『 己より賢明なる人物を   身辺に集める術を修めし者     ここに眠る 』*★*――――*★* *★*――――*★*より豊富な情報を提供する公式メルマガはこちら!!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156*★*――――*★* *★*――――*★*

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  • 18Aug
    • 【時間投資001】“忙しい人”が自分のための時間を増やすための大事な考え方

      「明確な『優先順位』を設けていますか?」日々、「やらなければならない仕事」に追われている人はたくさんいると思います。 その結果、 「好きなことをする時間」  「大事な人と過ごす時間」 「夢を叶えるための時間」 などの時間がなかなか取れない、 もっと多くの時間を自分のやりたいことに費やしたい、 と考えている人も多いと思います。   では、そういった時間を持つことは本当にできないのでしょうか?  実は、ちょっと考え方を変えるだけで、誰でももっと自由な時間を増やすことができるかもしれません。   その“考え方”とは、『優先順位』を設けることです。  今この瞬間、そして、先々の人生に向かって『何が本当に大切なのか』ということの優先順位をつけてみましょう。  それが、仕事なのか、家庭なのか、趣味なのか、それ以外なのか。  また、仕事をやらざるを得ない状況になっている方でも、 その仕事が、「誰のための仕事なのか」まで考えてみると良いです。   自分や自分の大事な人の夢を叶えるのに精一杯に取り組んでいるのでなければ、それは、誰か別の人の夢のために尽力している事になります。   そうならないためにも『何が本当に大切なのか』一度優先順位を考えてみてください。       忙しいと思われる人の中にも自分の優先順位を明確にした結果、より豊かな人生を送っている人がいます。  その一人に、facebookを運営するfacebook社のCOO「シェリル・サンドバーグ」がいます。  巨大企業facebookのNo.2という職であれば常に忙しいことは誰でもわかると思います。  しかし、彼女は毎日午後5時半には退社します。  それはなぜか?  2児の母でもある彼女は、facebookの成長よりも子どもとの夕食の時間に最も優先順位を高く置いているからです。  このため、会社を出て30分後には、自宅で2人の子どもとディナータイムを送ります。  つまり、彼女の(5時半以降の)優先順位は『家族の方が仕事よりも高い』のです。   さらに彼女がすごかったのは、それを“公に宣言した”ことです。  家族との時間を大事にするために「毎日、5時半に退社します」と公に発表しました。   当初彼女も同僚たちがどう思うかを気にかけてなかなか言い出せなかったことでしたが、 勇気を出して言ってしまえば、一部のメディアの批判的な意見を除き、多くのメディアからポジティブな反応が寄せました。  特に、CNNはこの発言を「ブラボー!シェリル! 働き方について考えを言うことを可能にするような 重要な会話をシェリルがスタートさせた」と褒めたたえました。     このように、何が大事かについて『優先順位』を明確にし、 さらには、周りの人に少しずつ小さなことからでも自分の大事なことを宣言していくことで、 皆さんの人生が明日から楽しくなると思いますので、ぜひ一度『優先順位』考えてみてください。 ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~  <ワーク>①あなたが大事にしたいことを5個あげてください。 その中で優先順位を1~5までつけてみましょう。②今、一週間の中でどこにどれくらい時間を使っているか 書き出してみましょう。③優先順位の高いことに時間が使われていない場合、 優先順位の高いことに時間を使うためにどうすればよいか、 考えてみましょう。~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~このように、一度自分で書き出してみると意外と大事なことに時間を使えていないことがわかったり、もっと大事なことに時間をつかうためにどうすればよいか改善することができるようになります。ぜひ実践してみてください!*★*――――*★* *★*――――*★*より豊富な情報を提供する公式メルマガはこちら!!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156*★*――――*★* *★*――――*★* 

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  • 15Aug
    • ところで、それって「いくら」になるの?

      「俺はこの店の店員に恨みがあるんだ!!怒」 某カフェでコーヒーを飲みながら仕事をしていたらものすごい剣幕でお店に駆け込んできた男がいた。 そして、カウンターにいる店員に向かっていきなり冒頭のように叫んだのだ。  一瞬のうちにざわついていた店内が凍り付き、「しーん」と静まり返った。  あわてて、マネージャーっぽい女性店員が応対にあたる。  なおも興奮さめやらないその男はレジ前で再度叫ぶ。  「俺はこの店の店員に恨みがあるんだよ!!」  その男をなんとかなだめようとマネージャー店員が続けて応対する。  「お客様がビックリされてしまいますので、 ここではなく外でお話を聞きますので。」  うまくなだめて店の外に連れ出し、いったんベンチに座らせた。  そして、1~2分後に店長らしき眼鏡の男性店員がやってきて侵入男の応対にあたる。   「おいおい、 店長頼りなさそうだけど大丈夫かよ!?」  という、他のお客たちの心の声が聞こえてきそうな中、店員も、お客たちも、店内皆かたずを飲んで店長と侵入男の行方を見守った。  意外なことに、その店長は熟練ネゴシエーターらしく、うまく興奮する男をなだめて5分程度で事をおさめた。   なんとか興奮が収まったその男は、その後登場した警備員に連れられて店を去って行った。    そんな中、冷静にこんなことを考えていた。  『ところで、 それっていくらになるの?』  もちろん、怒鳴り込んできた男に対してである。  「恨み」について以前に何があったかはわからないが、その気持ちを「憂さ晴らし」で晴らしたところで得なことは何もない。(一円にもならないでしょう。)  一方で、デメリットはたくさんあります。 ・無駄なエネルギーを使う ・もうそのお店には行きづらくなる ・万一、行けたとしても、 よそよそしくなるだろう店員の対応で 気持ちよく過ごせない   逆に、もし何か不機嫌なことがあったとしても、ただクレームを言うのではなく、 それを相手のメリットにつながるように相手の立場に立って伝えた方がずっと建設的だ。   例えば、 「前回、店員さんからこんな対応を受けて ちょっと違和感を感じました。  私はそれほど気にしませんでしたが、 他の方は気にするかもしれませんので、 もっとこうした方がお店のためにも 良いと思いますが。。」 と伝えれば、逆に相手に感謝されると思います。  その結果、もしかしたらその後でお店を訪問した際に、相手から感謝されて、何かプラスのことがあるかもしれません。   ちなみに、「何かプラスのことがある」については、100%何かが返ってくるとは限りません。 しかし、0%というわけでもありません。  0~100%の間です。  つまり、こういったことを積み重ねていけば、一定の確率できっと後で何かしらの良いことが返ってきます。   たとえそれが「お金ではない『小さな親切』」のお返しでも嬉しいものです。  親切や感謝の気持ちを伝えることはお金をかけなくても出来ますが、 それが積もり積もっていけば将来「大きなもの」になって返ってきます。  ある意味、『最も利回りの高い投資』かもしれません。    最後に、まとめの一言を。 『クレーマー』になるのではなく、 『クレバー』になりましょう。(賢く生きましょう。)   

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  • 14Aug
    • 週刊ダイヤモンド“特集記事”の取材を受けてきました!

      おはようございます。高市です。皆さん、夏休みを満喫されているでしょうか?ちなみに、僕は世間の休みとは関係なく仕事をしています。昨日も仕事で都内のある大手出版社を訪問しました。実は皆さんもご存じの、“週刊ダイヤモンド”という雑誌がありますが、そちらの取材を受けてきました。昨年の同じ時期に「不動産投資の甘い罠」というタイトルで特集記事が組まれたのですが、今回はその続編をまた掲載予定ということでその取材協力でした。ちなみに、ダイヤモンドさんの社内で「巨大な、ダイヤモンドが頭に刺さってしまいました」その写真がこちら。 見事に頭の上に巨大なダイヤモンドが・・・笑冗談はさておき、本題に入ります。━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【今日のテーマ】不動産投資で一番大事なこととは?━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━冗談で入ったので、少しまじめな話をします。今回、記者の方から特に質問されたのが、「不動産投資で最初に物件を買う際に 何が一番大事でしょうか?」ということについてです。ダイヤモンドの特集の意図としては、安易に参入した結果、失敗した人が多いので、その警鐘を鳴らす意味でも今回の特集を組みたいということでした。では、その答えについてですが、「何が?」と聞かれると一言では答えるのは難しいくらい大事なことはたくさんあります。 しかし、そんな中でも一つあげるとすれば、 ・・・・・読者の皆さんは何だと思いますか?笑少しじらしましたが、一番大事なのは、「不動産投資を行う目的の明確化と それを実現するための目標設定」だと考えています。 何事もそうですが、「なぜ、それを行うのか?」が不明確だと結局成果がでなかったり、逆に損失を被ってしまうこともあります。 特に、不動産投資は高額な物件を扱うため、参入の障壁が他の投資や副業に比べて高いのと、失敗した際の損失の影響も大きくなります。  そのため、「目的や目標」が不明確だと活動を続けられずに成果が出なかったり、 物件を選ぶ際にも流行りの投資に飛びついて方向性を間違ってしまったりします。  さらに、「目的や目標の設定」から始まって、物件購入にいたるまでの『14ステップ』というものがあります。 この『14ステップ』をしっかりと踏めば失敗せずに優良な物件を購入する手順ですが、逆に、この『14ステップ』を踏まずに買ってしまうとたいていの場合予期せぬ結果を招きます。 例えば、当初想定していた利益が得られなかったり、収入を得るつもりで買ったはずが最悪持ち出しになってしまうことすらあります。   ですので、物件を購入するまでには、しっかりと14あるステップを経ることが必要であることを知っておいてください。   では、その『14ステップ』とは?それについては、以下のメルマガでお伝えしていますので、気になった方はぜひお申込みください。◆メールマガジンはこちら!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156

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  • 13Aug
    • 異業種の人でも“これだけは知っておきたい”不動産投資の「3つのポイント」

      “生保営業マン”の方から先日、こんなご相談をいただきました。  「(私のお客様が、) こんな物件を買おうとしていますが、 どうなんでしょうかねえ?」 「(私のお客様が、) 今売りたい物件があるというのですが、 どうすればよいでしょうか?」  普段、生保の営業をされている方と多くお付き合いをさせていただいています。 フルコミの営業職の方も多く、成長意欲が高い方、尊敬できる方ばかりで、素晴らしい方がとても多いです。  そんな生保営業マンの方々から、冒頭のようなお客様の不動産に関するご相談を度々いただきます。(時には無茶な丸投げも。。汗)  営業マンの方も保険、金融のプロですが、やはり不動産(投資)に関しては専門性が異なるので、 お客様からの質問に対しては慎重になり、こちらにご連絡をいただくようです。  ただ、お客様から受けた不動産投資に関するご相談をその場で答えられた方が当然良いですよね。   そうすれば、 「お客様が変な物件を購入してしまうのを止められて お客様からの信頼アップにつながる。 ひては、売上げアップにつながる」  「変な物件を買ってしまってお金を失った結果、 自分の保険に加入する可能性が下がってしまう」  「結果として、お客様を幸せにできる。 (不幸な思いをさせずにすむ)」   など、メリットがあります。  ただ、簡単な知識だけでも知っておくとかなり役立ちますので、以下3つのポイントをシェアしようと思います。    ~これだけは知っておいていただきたい~【3つのポイント】  <①新築ワンルームは基本的にNG>  恐らく一番流通しているであろう、 都心の新築ワンルーム物件。  主要駅から数駅離れた駅にある 2,500万円、徒歩10分程度、20㎡前後、 表面利回り4~4.5%程度の物件です。  よく、不動産投資の営業マンは、 「将来の年金対策に!(その1)」 「節税できますよ!(その2)」 「生命保険対策として!(その3)」 といったセールストークで攻めてきます。  さらには、 「0.1%もつかない定期預金よりも  4%の不動産の方が全然良いです!」 と言ってくるケースもあります。  しかし、 そもそも新築ワンルームは 業者利益が多くのっていて、 最終的には「98%」は 負債になってしまうと思います。  超一等地であれば表面4%でも 将来的に利益が出るかもしれませんが、 基本的には表面6%以下の物件はNGと 覚えておいていただきたいです。 ※ちなみに、 「6%以上であればOK」ということでは ありません。   <②16平米未満、駅徒歩10分以上の狭小アパート>  次に狭小アパート物件です。  4,000万円~8,000万円、 都下、神奈川、埼玉、千葉、 駅徒歩10分以上、16平米未満、 表面利回り7%~8%   こちらについても 多くの場合で儲けられない物件となります。   なぜかというと、 こちらの場合は満室運営が非常に困難です。  2015年の相続税増税や、 不動産投資ブームによって このような物件が大量に供給されました。  このため、 供給過剰となっているエリアが多数あり、 一都三県のアパート空室率が 2015年を境に急上昇しました。  ※写真参照   賃貸需要の見極めができる方、 賃貸経営の経験豊富な方であれば 需給バランスを見てうまく運営できますが、 基本的には供給過剰のエリアで買うことは 上級者にとっても危険です。  価格競争に巻き込まれて 数年後にはダンピング(値下げ)合戦なります。   イメージ的には、 「吉野家」「すき屋」「松屋」が 『280円』に一斉値下げしてしまう イメージです。  ちなみに、 牛丼屋であればお客さんを増やして 売上アップすることはできますが、 賃貸経営においては「お客さんの数」を 増やすことはできません。 (部屋数が決まっていますからね。)   ということで、 16平米未満の狭小アパートについても 基本的には購入を控えることをおススメします。  ※ご相談を受けた際には部屋の広さを  お客さんに聞いてみましょう。   <③築古物件での節税対策>  こちらは富裕層向けの案件です。  例えば、 年収1,000万円、または、 それ以上稼いでいる ハイスペックサラリーマン、 医者、経営者、などの方に対しては 所得税の累進課税が高くなるため、  「不動産の減価償却で節税しましょう」  といった提案をされるケースもあります。   ・築22年以上の木造アパートは4年で償却、 ・築34年以上の鉄骨マンションは6年で償却、 ・築47年以上のRC(鉄筋)マンションは9年で償却、 となります。   そのため、 たくさん減価償却費を経費算入することで 所得税の節税になることもあります。   しかし、こういった物件においては、 減価償却中の期間ではメリットがありますが、 以下のような問題点があります。  (1)築古なので売却が難しい (買う人が少ない、融資がつきづらい)  (2)償却後は経費少なく、返済負担が大きくなる  (3)売却時に、償却した分についても   譲渡所得が課税される   特に、(3)については販売時に言及しない (知らない)不動産営業マンも多いので、 売却時に、  『えっ、こんなに税金がかかるの!?  結局損じゃん ↓↓』  といったことも少なくありません。   法人の利益調整などでは 比較的使い勝手が良いですが、 個人での税務の利益調整は非常に難しいので、 知識が無い方にはお勧めできません。   ◆さらに… 不動産投資においての「落とし穴」です。 それは、「物件の購入」は比較的簡単にできてしまいますが、「物件の売却」は思っている以上にかなり難しいです。  先日もある全国的な「アパートメーカー」の売却予測なるものを拝見しましたが、(新築木造アパート)  将来的に(経年で)105%値上がり!130%値上がり!といったシミュレーションもありました。(なので、売却益が出ますよと。)   『そんなことはまずありません!』  はい、日本においては基本的には古くなったら価値が下がると考えましょう。(当然家賃もさがりますし、 融資も付きづらくなりますので。)   その方が健全な経営ができます。    ということで、不動産営業マンの甘い言葉に騙されそうになっているお客様がいる「保険の営業マンさんの皆さま」は、 上記のような物件をお客様が買おうとした際には一度立ち止まって良く考えるように提案されてみてください。  お客様を救えるのは何も自分たちの商品だけではなく、 その他のご相談でお客様に貢献することでも十分な価値提供ができます。  ぜひ、参考になったり心にとめていただけましたら嬉しく思います^^ 

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  • 10Aug
    • 女性、若手、シニアという「不利な属性」だからこそ融資が得やすい

      こんにちは。  先日の台風13号の襲来前後は涼しい日もありましたが、また夏らしい日に戻りましたね。  そして、読者の方の中には「明日から夏休み♪」という方も多いかもしれません。ぜひ、お休みの期間は普段できないことで有意義にお時間を使えるよう事前にしっかりと計画してみてください。  それでは今日の本題に入ります。━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【今日のテーマ】 女性、若手、シニアという 「不利な属性」だからこそ融資が得やすい━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■何か事業を行う際に利用するのが銀行からの借り入れです。 特に、不動産投資、不動産賃貸業においては物件が高額となるため、多くの場合で融資を利用します。  (9割以上は融資を使うでしょう。)    しかし、読者の皆さんの中には、  まだ20代と若く、年収もそれほど高くない、 といった方や、  女性のため、男性ほどは年収が高くない、 あるいは、 シニア世代で、今から借り入れなどできるのか? といったことを考えている方もいらっしゃるかもしれません。  一般的には、金融機関は個人に融資を行う場合には社会的信用を見て貸すか、貸さないかの審査にかけます。  社会的信用とは、勤務先の企業、年収、勤続年数、そして、所有資産も当然見ます。(年齢、家族構成、親族の資産なども。)   このため、上記に挙げた・女性・若者・シニアなどの社会的弱者と言われる方は、一般的には借り入れが難しくなります。  このため、今日のタイトルを見て不思議に感じた方も中にはいらっしゃるかもしれません。    しかし、実はこういった方々だからこそ融資が得やすい金融機関もあります。  ■続きを知りたい方は、 メルマガで続きを説明していますので、 ぜひ以下のリンクからお申し込みください! https://www.reservestock.jp/subscribe/88156   それでは、よい夏休みをお迎えください!

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    • 【賢人の知恵】ものごとに“うまくいく人”と“うまくいかない人”の唯一の違い

      【ものごとに“うまくいく人”と  “うまくいかない人”の唯一の違い】  どちらもやることは変わらないが、唯一の違いは、  「いつやるか」だけだ。  成功する人が「すぐやる」ことを失敗する人は「あと回し」にする。  事業においても投資においてもこれは共通している。  参入のタイミングであったり、参入後のスピード感。 リスクを見極めたうえで、または、リスクを把握するためにも、 「やるべきときに やるべきことをやる」というのが非常に大事です。   「時間ができたらやります」は、一生やらないことと同じ。  時間は自然と出来るものではなく、「時間は作るもの」。   「やるべきこと」を見極めて、それに集中して取り組んでいきましょう。  多くの人にとっての夏休み前の一日、今日もがんばっていきましょう。   ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~「人生の時間密度を高める」メルマガはこちら!ご興味をもっていただいた方はぜひご覧ください!https://www.reservestock.jp/subscribe/88156~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~

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  • 08Aug
    • 【不動産投資Q&A】買ってよい物件、買ってはいけない物件を見極めるには

      「不動産投資をしたいですが、 買ってよい物件、買ってはいけない物件は どのように見極めれば良いでしょうか?」  お客さんからいただいた質問に答えていくQ&Aの6回目です。    今回は、物件の見極めについてです。 不動産でも、それ以外でもですが、商品、銘柄の見極めは最も大事なポイントです。  なぜ大事かというと、自分で見極めが出来ずに営業マンに依存して購入してしまうとたいていの場合失敗します!  「あなたに幸せになってもらいたい」のではなく、 「あなたに商品を売りたい」つまりは自分の利益のために商品を提案してくる営業マンは非常に多いです。  そういう営業マンはたいていの場合、商品のメリットを過大に強調し、デメリットを過少に話します。   まあ、もちろんすべての営業マンは自分の利益も考えているのですが、「自分だけが儲かれば お客さんのことは二の次」という人からは買いたくないですよね。   このため、自分で商品の見極めをしたうえで購入することが“必須”となります。  では、不動産投資においての商品、 つまり、物件の見極めができるようになるための方法についてポイントをお伝えしていきます。     <ポイント1.ポータルサイトを知る> 不動産投資においても投資物件がたくさん掲載されている「ポータルサイト」があります。 代表的なサイトは、①楽待(らくまち)②健美家(けんびや)の二つです。 この二つのサイトは不動産投資家にとっては覚えておくべき必須のサイトです。  使い方としては、皆さんが使ったこともある賃貸のポータルサイト「スーモ」や「ホームズ」と同様に、 物件種別(区分、一棟など)、地域、構造、価格、利回り、築年数などを絞って検索すると、該当する物件が表示されます。  ですので、まずはご自身のお住いの地域などに絞って検索してみて、どんな物件があるかを見てみたり、 検索条件を変えてみて検索に慣れるようにしましょう。      <ポイント2.習慣化> さて、ポータルサイトで検索される物件も実は、「玉石混交」で、「多くの物件は購入すべきでない 割高物件」である、ということを知っておきましょう。  しかし、中には利益がでる「お宝物件」も含まれています。  では、「割高物件」と「お宝物件」の違いを見極めるにはどうすればよいか?  答えは『習慣化』が必要です。  物件の見極めは一朝一夕でできるようになるものではなく、毎日継続して物件を見続けることで徐々に目線が鍛えられていき、その結果として購入基準が出来上がります。  「毎日見る」と聞くと大変そうですが、忙しい日は一日5分でも、10分でもよいです。  大事なことは、毎日物件を見続けることを習慣化して、「物件を見ることが当たり前になる」といった感覚を作ることです。  そうすると、早ければ一週間程度で相場観の目線が出来上がってくる人もいたりします。  遅くても一ヵ月程度あればそれなりのレベルには到達できます。  目線が出来上がると、割高物件かどうかについては『1秒~5秒程度』で見極められます。  これ、ホントに。   ですので、出来るだけ早くこのレベルまで達するよう「習慣化」して頑張りましょう。    <ポイント3.10人の意見を聞く> 次は、ネット上の物件情報ではなく、リアルに10人から物件の良し悪しを聞くようにしましょう。  そして、その10人とは不動産業者と不動産投資家です。  バランスとしては、「業者7:投資家3」程度が良いと思います。  この理由としては、ネットの物件情報だけでは他者視点が得られずに、「本当に正しいか」なかなか確信が持てないでしょう。  そこで、ある程度実績や経験のある人からの客観的な意見も知ることで、自身の基準をつくるための助けになります。  ただ、この際に業者2、3社程度だと良い業者にあたる可能性はそれほど高くないので、 少なくとも5社以上は会うことをおススメします。  加えて、同じ立場の投資家からも客観的な意見や購入判断基準を聞くようにしましょう。 業者はどうしても営業トークが入り客観的な意見というわけではありません。 逆に、ある程度経験のある投資家であれば物件に対してのバイアスがかかっていないアドバイスをもらうことができます。   ちなみに、10人と書きましたが、 本当は50人でも100人でも多くの意見を聞いた方が間違いは少なくなります。  しかし、いきなりそんな多くの人に会うことも難しいので、まずは10人を目標にしてみましょう。     ◆まとめると  ということで、物件購入時に見極めるための3つのポイントをお伝えしました。   「なかなか大変だなぁ」と感じる方もいるかもしれませんが、不動産は決して安い買い物ではありません。  また、良い物件を購入できると数年、あるいは、それ以上の期間にわたって収益を生み続けてくれます。  つまり、購入にかけた手間がその後のリターンに大きく影響します。  そのことを理解していただき、ぜひ取り組んでいただければと思います。

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  • 06Aug
    • 【賢人の知恵】努力で才能を磨く

      自分には能力がない…才能がない…●●さんだから出来たんだ… などと思うことってありますよね。 でも、今うまくいっている人、才能が開花した人でも、最初からそうだったわけではない。  他人には見えない膨大な努力を重ねた結果、 今の地位や才能を手に入れたのだと思う。  逆に、皆が努力しなくても出来てしまうものはそれだけ参入障壁が低いということ。  多くの人が努力を続けられないことをコツコツと積み上げてできるようになるのが天才。    イチローのこんな名言があります。  「努力せずに 何かできるようになる人のことを 「天才」というのなら、  僕はそうじゃない。   努力した結果、 何かができるようになる人のことを 「天才」というのなら、  僕はそうだと思う。   人が僕のことを、 努力もせずに打てるんだと思うなら、 それは間違いです。」   ちなみに、『天才と凡人の差』というのは、『わずなかことの積み上げの差』だと思います。  ちなみに、イチローが2004年に1シーズン262安打でメジャー最多安打記録を作った時の打率は3割7分2厘。  そして、262安打のうちの57本が内野安打だった。 イチローの内野安打と言えば、ボテボテの内野ゴロを間一髪のタイミングでボールよりも早く一塁を駆け抜ける姿が印象的ですが、 実はその内野安打が全部アウトだったら3割を切ってしまいます。  つまり、イチローの最多安打も「紙一重」の積み重ねだったとも言えます。   「努力で才能を磨く」ってすごく良い言葉だと思います。   また、 『きわめて高い地位に人であっても、 もとめられるのは能力より努力である』   今週も頑張っていきましょう。

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  • 03Aug
    • 【不動産投資Q&A】不動産業者から有益情報を得るには「●●」になれ!

      「不動産業者から良い情報を 得る方法を教えてください。」  良く寄せられる質問です。  …とその前に、最初に大事なことをお伝えします。  不動産投資の市場に出回っている「95%」程度の物件は儲かりません。  市場の良い悪いで若干上下しますが、遠からずです。  同様に、不動産業者の営業マンの言う言葉、未来に得られるだろう想定の収支も100%実現することはまずありません。  もっと言えば、ほとんどは実際の収支が「下振れ」します。  なぜかというと、事前情報や知識の不足のためです。   このため、物件を購入する前には不動産業者から極力多くの情報を引き出す必要があります。  しかし、多くの人は十分に情報を引き出すことが出来ません。  それはなぜか?   そこで、 「不動産業者から有益情報を得るために ●●になれ!」 というテーマで書きます。   まずはじめに、「そもそもこういう人は 不動産業者から嫌われる」というタイプの人について、ちょっと辛辣な例えとともに説明します。   ・物件を買えない属性の人: →「残念客」 ⇒ NG  ・コミュニケーションが取れない人: →「面倒客」 ⇒ NG  ・Yes/Noの決断ができない優柔不断な人 →「イライラ客」 ⇒ NG  ・文句、理想ばかり語る人 →「クレーマー客」 ⇒ NG   ※わかりやすく説明するために 若干失礼な表現も含んでいますが、 ニュアンスを感じ取ってください。 不動産業者がお付き合いしたい、そして、良い情報を提供したいと思える人とは、以下です。  ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~ ・属性、資産、やる気、決断力がある人 →『お客さま』 ⇒ OK ~・~・~・~・~・~・~・~・~・~   つまり、有益な情報を得るためには不動産業者にとっての「お客さま」の存在まで昇格する必要があります。  逆に、不動産業者から見て上記の「NG」事例の人は「お客さま」とは見てもらえません。   NGのパターンをいくつか書きましたが、この逆がOKだと思ってよいです。  この中で、「属性」についてはすぐの改善は難しいですが、それ以外の部分については心がけ次第ですぐに改善が可能です。   そして、「お客さま」まで昇格することで、営業マンから初めて有益な情報をゲットすることができるようになります。  加えて、物件購入の相談時であれば、物件を購入する意欲を示す。    購入を検討している物件について、物件地域の業者へのヒアリングであれば、その業者に管理を依頼する可能性がある、など、メリット提示も必要です。    最後に、 ・資産はあるが、知識が無く何でも信じる人 →「カモ」  ⇒ 大NG     これだけにはならないように気を付けましょう。(…汗)  

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  • 02Aug
    • 【賢人の知恵】逆さまに 考えてみる

      挑戦(ちょうせん)の“反対”とは何かわかるでしょうか?  時には、逆さまに考えてみることも必要です。 良い結果のように見えても、実は悪いかもしれない。 相手からお世辞を言われたけど、実はそんなことは全く思われていなかった。 逆に、相手から批判されたが、それは興味や関心(時に嫉妬かも…)を持っていることの裏返しかもしれない。  いつも、見たもの、言われたことをそのまま解釈するのではなく、 時には、全く逆側から考えてみることで、正解、本質が見えてくることもあります。   ということで、冒頭の問題の正解については、以下の写真をひっくり返して逆さまから見てみるとわかるかも。笑<<正解は以下>>

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プロフィール

高市亮@『所有不動産のお宝化』コンサルタント

性別:
男性
自己紹介:
『所有不動産のお宝化』コンサルタントとして、累計500人以上、200億円以上の不動産に関する個別相談...

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