融資の申し込みを行ってから一週間くらいで、追加資料のご連絡がきました。
追加資料に対応しつつ、電話口では4500万円のうち4000万円程度は稟議前だが融資できそうと回答を頂きました。
融資が通りそうと分かった段階で、売買金額の交渉を行い、売り主と売買契約の日程の調整に入りました。
売買契約の日程は12月下旬となり、もうすぐ不動産オーナーの仲間入りだ～とワクワクしてました。
【物件の詳細】
価格：4,500万円
賃料：年間230万円(月額19万)
※サブリース(簡単に言うと不動産会社が借り上げてくれて空室時も家賃が支払われる状態)
利回り：5.1％
ざっくり収支の計算をしてみます。
基本的に経費+空室+賃料下落込みで賃料の30%とします。
空室というのは、入居者入れ替えのタイミングの誰も入居者がいないことです。賃料計算は一年間満室であったときの収入なので、空室の期間の賃料を差し引く必要があります。
ワンルームなどでは、3年位に一度程度の入居者の入れ替えが発生します。２ヶ月空室になるとすると2÷36≒5%となります。
今回はサブリースなので25%とします。
230万円×25%=57.5万円
これが経費になります。
返済を除いた利益は172.5万円となります。
返済は、googleなどで「ローン シミュレーション」と調べて計算するのが良いでしょう。
例えばこちら
【返済条件】
期間:35年
金利:2.3%
金額:4000万円
500万円頭金
で計算します。
年間返済は166.5万円です。
【キャッシュフロー】
利益172.5万円-166.5万円=6万円
ということで、年間の実入り(キャッシュフローといいます)は6万円ということになります。
実際は、30%も費用がかかる物件はそんなにありません。特に都心の物件は経費率が低くなります。
6万円だけ？と思う方もいるかもしれませんが実際は借金の返済は利益になっているので資産は増えてます。
今回の物件では、35年間で平均したら年間160万円の返済のうち120万円が利益、40万円位が金利になってます。
今回の物件は、サブリースを外したら、+10%くらいの利益増加が見込める物件だったので検討しました。
つづく
【余談】
実際のところ9割融資となると返済がきついのでキャッシュフロー(CFと略します)は若干プラスになるくらいだと思います。
融資金額を3200万円(7割融資)とすると
年間返済は133万円となり
CF=172.5-133=39.3万円
とかなりプラスになります。
実際は、ここから更に税金を払うので、CFは悪化します。
基本的には、法人であれば投資初年度から数年は、赤字と赤字繰越で税金はかからない場合がほとんどです(法人化と税務申告の記事で詳細記載します)。
つづく
