続きです。
株と不動産ならどちらがいいのか？というところまできました。
【知識面】
私は株取引は10年以上やってますし、本業は不動産系の仕事をしてるので知識的にはどちらも可能です。
【リスク・リターン】
・株
ハイリスク・ハイリターンと言われています。
信用取引はざっくり3倍の借り入れをすることができます。
1000円の株を現金で買った場合、3000円の借金(信用取引)で追加購入できます。金利などの手数料はざっくりは3%です。
株式のリターンが5%とすると、11%のリターンになります。
リスクは25%の株価下落が起こると持ち金が０になります。ロスカットなどを調べてみてください。
1000円が750円になると、持ち株が4000円→3000円となります。しかし、借金は減らないので3000円のまま。差引0円になります。
【計算】
「利益」
4000円の株式×5%→200円
「費用」
3000円の借入×3%→90円
「差引」
200円-90円=110円
「リターン率」
110円÷1000円=11%
株は、かなりハイリスクです。25%の価格変動は、珍しくありません。
・不動産
ミドルリスクミドルリターンと言われています。
1000万円の物件を買う場合、頭金は100万円、頭金以外の手数料を50万円とします。
借入は、900万円で金利は2%、30年返済で計算してみます。
不動産の家賃収入は6%とします。(板橋区、北区、足立区あたりのアパートで築15年、徒歩10分くらいなら6%は平均的です。)
「収入」
1000万円×6%→60万
「費用」
空室損失、修繕費、不動産賃貸手数料など合わせて収入の25%くらいです。
60万円×25%→15万円
「利益」
60万円-18万円=45万円
「返済」
40万円
「現金収入」
5万
「リターン」
5万÷150万円=3.33%
と計算されます。
3%って微妙だなと感じますが、実際は返済の大部分は、利益となります。借金の金利ではない部分は、自分の資産になってます。
初年度の金利はだいたい18万円なので、
「利益」45万円－18万円=27万円
27万円÷150万円=18%
となります。
18%のリターンは驚異的ですね笑
30年後には「利益」45万円が、そのままリターンとなります。
45万円÷150万円=30%
さらに驚異的です。
しかし、実際は家賃の下落などもあるのでこの通りには行かないので注意してください。
不動産も株の時と同じように価格の下落のリスクがありますが、株と異なるのは価格下落が起こっても勝手に精算されないです。
不動産の価格の変動は株に比べてかなり緩やかです。
株価が10倍になることはあっても、不動産の価格が10倍になることはほぼ聞きません。
不動産は、ミドルリスクハイリターンなのでは？
逆に株はハイリスクミドルリターンなのでは？
という結論に至り、不動産を借金をして投資することに決めました。
実際に、不動産投資した現在のリターンは年20%超えてます。
つづく
