不動産はちょっとお休み
築古戸建を中心に、DIYリフォームで貸家を増やしてきましたが、
この路線で良いのか、世の中の様子を見るため
少しお休みしています。
その分、本職に集中しています。
不動産もいいのだけれど、やはりどうしても気を取られますね。
本業がおろそかになってしまっては
何のための人生なのか分からなくなるので。
でも、やはり、世の中変わりますね。
スルガ銀行は、やっぱりこけましたなあ。
ちょっと、象徴的な事件です。
皆さん、ご存じのとおり、この銀行の個人向け融資はとてもゆるかった。
僕は、どうもいやな感じがしました。
そのため、ここでの融資は、もちろん使いませんでした。
夢中になってやっていると、落とし穴に落ちつつあることも気づきません。
バブルの時も、その後訪れた、ネットバブルの時も・・・そんな感じでした。
僕も少しだけ賢くなったのかもしれません。
不動産賃貸事業も、個人の参入者がとても多くなってきて、
正直、ちょっと嫌な感じになっていると感じます。
サービス付高齢者住宅を研究
良く聞くサービス付高齢者住宅・・・
普通の集合住宅は、今後なかなか満室は難しそう・・といういうことで
いろいろと研究しています。
これからは、高齢者向け住宅！ではありますが、やはり需要があるから、即、入居が順調というわけでもなく、なかなか現実は難しそう。
本を読んでもあまり実態はわかりませんが、
ブログなどを見ると、
サ高住は、結構、苦労しているようです。
普通の集合住宅は、今後なかなか満室は難しそう・・といういうことで
いろいろと研究しています。
これからは、高齢者向け住宅！ではありますが、やはり需要があるから、即、入居が順調というわけでもなく、なかなか現実は難しそう。
本を読んでもあまり実態はわかりませんが、
ブログなどを見ると、
サ高住は、結構、苦労しているようです。
低額の融資を少しずつ利用
昨年の秋から、低額の融資を少しずつ利用するようになりました。
サラリーマンであれば、安定した属性を生かして1億近くの融資を組むというのも一つの手段です。そうした本も多いですね。
しかし、金利が高くなったりしたら、破綻します。
その可能性は年々高くなっています。
一億の融資の場合、金利が１％上がれば、年間の返済額は100万増えます。
また、RCなどの物件は修理費も数百万レベルで一度にかかってきます。
特に、金利はこれから高くなる可能性があるので、大きな融資を組むためには、それなりのバックアップの手段が必要かと思います。
同時に、年々入居付けが難しくなっています。
しかし、個人事業者である私の場合、融資の利用といっても対象が戸建ですから大変低額です。
あまり深く考えずに、とにかく一度利用してみよう・・という感じでスタートしました。
融資を利用する・・という積極策の理論的な後押しは、
元本返済額＝利益
ということにつきます。
しばらくはこの方法で進もうと思います。
サラリーマンであれば、安定した属性を生かして1億近くの融資を組むというのも一つの手段です。そうした本も多いですね。
しかし、金利が高くなったりしたら、破綻します。
その可能性は年々高くなっています。
一億の融資の場合、金利が１％上がれば、年間の返済額は100万増えます。
また、RCなどの物件は修理費も数百万レベルで一度にかかってきます。
特に、金利はこれから高くなる可能性があるので、大きな融資を組むためには、それなりのバックアップの手段が必要かと思います。
同時に、年々入居付けが難しくなっています。
しかし、個人事業者である私の場合、融資の利用といっても対象が戸建ですから大変低額です。
あまり深く考えずに、とにかく一度利用してみよう・・という感じでスタートしました。
融資を利用する・・という積極策の理論的な後押しは、
元本返済額＝利益
ということにつきます。
しばらくはこの方法で進もうと思います。
6件目の戸建を契約
先日、新たな物件の契約をしました。
今回は、またまた築古戸建。
すごく街中で便利なところなので、住居件、店舗にしたいと思っています。
決済までは、一か月ほどかかると思うので、それまでゆっくり考えるつもり。
店舗はなかなか入居者が付かないので時間がかかるかもしれません。
早速、この物件の融資のお願いに某金融機関行ってきました。
前回の融資から半年ほどしか経っていないので、ダメかな・・・と、思っていましたが、
何とかなりそうです。
前向きのお返事を頂きました。
ただ、できればもう少し物件をまとめてほしい・・とのこと・・・
金額が少ないから手続きが面倒なんでしょうね。
僕も、できれば数件まとめたいのですが、
戸建物件はそれでなくても物件がない。
今回は、またまた築古戸建。
すごく街中で便利なところなので、住居件、店舗にしたいと思っています。
決済までは、一か月ほどかかると思うので、それまでゆっくり考えるつもり。
店舗はなかなか入居者が付かないので時間がかかるかもしれません。
早速、この物件の融資のお願いに某金融機関行ってきました。
前回の融資から半年ほどしか経っていないので、ダメかな・・・と、思っていましたが、
何とかなりそうです。
前向きのお返事を頂きました。
ただ、できればもう少し物件をまとめてほしい・・とのこと・・・
金額が少ないから手続きが面倒なんでしょうね。
僕も、できれば数件まとめたいのですが、
戸建物件はそれでなくても物件がない。
またリノベの下見
また、リノベ物件の下見です。
古い戸建。
築年は40年くらいでしょうか。
古いの大好き！＾＾
ちょっと郊外の住宅地。
お近くの方が購入して、
遊び用としてリノベしたいとのこと！
概算見積もりをだしてもらうため、
施工業者さんにお願いして、
一緒に現地調査しました。
その時のスケッチがこれです↓
急いで撮ったスケッチなので、正確ではありません・・・（^^;
基本、一回の間取りは1フロアーにして、
フローリングになる予定です。
まずは、概算の見積もりだしてもらいます。
古い戸建。
築年は40年くらいでしょうか。
古いの大好き！＾＾
ちょっと郊外の住宅地。
お近くの方が購入して、
遊び用としてリノベしたいとのこと！
概算見積もりをだしてもらうため、
施工業者さんにお願いして、
一緒に現地調査しました。
その時のスケッチがこれです↓
急いで撮ったスケッチなので、正確ではありません・・・（^^;
基本、一回の間取りは1フロアーにして、
フローリングになる予定です。
まずは、概算の見積もりだしてもらいます。
小林大○さんのセミナーと自分の立ち居地
リフォームを安く上げるセミナー、ということで参加させていただきました。
当日のスケッチ↓
「リフォームコスト削減ノウハウ○○」
という本も出されているので、そちらも前もって読ませていただきました。
セミナー内容は、本にはないことも多く、かなり参考になりました。
それでも、セミナーとかＤＶＤとか本とか・・・なるべく多くツッコミを入れながら聞くようにしています＾＾；
何故かって・・・ついつい、妄信してしまい、１００％信じそうになるから・・
あと、不動産の場合は、個々の立ち居地で正解が異なるから。
小林さんの立ち居地は、ご本人が何度もセミナー中におっしゃっていたように、
ＶＩＰ客へのコンサルがメインの仕事になっていらっしゃる。
あと、一枚５万円の！ＤＶＤ販売かも？
一方、ボチボチ戸建て大家さんの私は、同じ大家さんでも数万をケチる・・立ち居地。
ですから、だいぶ違うんですよね・・・
小林さん曰く、２００万以内の予、算は、「リノベ」とは言わない！んだそうです。
そうですか＾＾；
(英語なので一言・・・アメリカでは、リフォームっていう言葉は、使われていない。修繕すべてがリノベーション＾＾；あえて区別するなら、大規模renovationは、remodel。リフォームが安価な原状回復で、リノベが高価な間取り変更大規模な修繕、っていうのは間違い。ま、ここは日本だから、いいか。きっと、ＶＩＰ様向けに、３６０万の企画が、あたりまえ！っていう方向にもっていきたいんだろうと思うんだけど、リノベに変な定義付けしてほしくないなあ。１０万のリノベでもいいじゃん！）
小林さん曰く、最低、３６０万、とのことです。
ＶＩＰ客は、そうですね！！ってなるんですが、
私ならもう一軒、古家を購入したいですね。 ＾＾；って、いう感じで立ち居地が違う。
小林さんに大きく賛同する部分は、
「今は不動産投資（アパート経営）は薦めません！」
っていうところ。
これだけ需給が崩れているのに、リフォームも業者まかせ、管理も業者まかせでやっていけるはずがありません。
そのとおりだと思います。
セミナー出席しても自分の立ち居地はぶれないようにしたいと思っています。
当日のスケッチ↓
「リフォームコスト削減ノウハウ○○」
という本も出されているので、そちらも前もって読ませていただきました。
セミナー内容は、本にはないことも多く、かなり参考になりました。
それでも、セミナーとかＤＶＤとか本とか・・・なるべく多くツッコミを入れながら聞くようにしています＾＾；
何故かって・・・ついつい、妄信してしまい、１００％信じそうになるから・・
あと、不動産の場合は、個々の立ち居地で正解が異なるから。
小林さんの立ち居地は、ご本人が何度もセミナー中におっしゃっていたように、
ＶＩＰ客へのコンサルがメインの仕事になっていらっしゃる。
あと、一枚５万円の！ＤＶＤ販売かも？
一方、ボチボチ戸建て大家さんの私は、同じ大家さんでも数万をケチる・・立ち居地。
ですから、だいぶ違うんですよね・・・
小林さん曰く、２００万以内の予、算は、「リノベ」とは言わない！んだそうです。
そうですか＾＾；
(英語なので一言・・・アメリカでは、リフォームっていう言葉は、使われていない。修繕すべてがリノベーション＾＾；あえて区別するなら、大規模renovationは、remodel。リフォームが安価な原状回復で、リノベが高価な間取り変更大規模な修繕、っていうのは間違い。ま、ここは日本だから、いいか。きっと、ＶＩＰ様向けに、３６０万の企画が、あたりまえ！っていう方向にもっていきたいんだろうと思うんだけど、リノベに変な定義付けしてほしくないなあ。１０万のリノベでもいいじゃん！）
小林さん曰く、最低、３６０万、とのことです。
ＶＩＰ客は、そうですね！！ってなるんですが、
私ならもう一軒、古家を購入したいですね。 ＾＾；って、いう感じで立ち居地が違う。
小林さんに大きく賛同する部分は、
「今は不動産投資（アパート経営）は薦めません！」
っていうところ。
これだけ需給が崩れているのに、リフォームも業者まかせ、管理も業者まかせでやっていけるはずがありません。
そのとおりだと思います。
セミナー出席しても自分の立ち居地はぶれないようにしたいと思っています。
ケーブルライトで壁を照らすリフォーム
照明って、結構リフォームでは効果的だと思います。
日本の賃貸物件の場合、照明がない物件が多いのですが、
差別化のチャンスをなくすのは、もったいない。
照明を付けるだけで、結構、差別化できるんですよね。
最近では、スポットライトとかペンダントライトを付けられている大家さんも
増えてきていると思いますが、まだまだ少ない気がします。
さて、もっと差別化しよう！っていう方には、ケーブルライトというのがあります。
日本では、まだあまり使われていませんよね。
ご覧のように、ワイヤーというかケーブルというか、に照明がついているもので、
部屋の端から端まで・・という感じで、簡単に設置することができます。
こちらはバンクーバーのギャラリーのリノベの画像ですが、一般のマンションでも使えそう。
このように壁際につけると、おしゃれでしょ！＾＾
スポットライトよりも軽い感じでいいですよね。
日本の賃貸物件の場合、照明がない物件が多いのですが、
差別化のチャンスをなくすのは、もったいない。
照明を付けるだけで、結構、差別化できるんですよね。
最近では、スポットライトとかペンダントライトを付けられている大家さんも
増えてきていると思いますが、まだまだ少ない気がします。
さて、もっと差別化しよう！っていう方には、ケーブルライトというのがあります。
日本では、まだあまり使われていませんよね。
ご覧のように、ワイヤーというかケーブルというか、に照明がついているもので、
部屋の端から端まで・・という感じで、簡単に設置することができます。
こちらはバンクーバーのギャラリーのリノベの画像ですが、一般のマンションでも使えそう。
このように壁際につけると、おしゃれでしょ！＾＾
スポットライトよりも軽い感じでいいですよね。
マンションのリフォームへ、アドバイス
明けまして、おめでとうございます！本年も、どうぞよろしくお願いいたします。
昨年は、３件目の貸家をスタートできて、なかなかよかったです。
とってもスローペースで、中古戸建て賃貸を現金で購入し、ＤＩＹ中心の節約リフォームで運営しています。
でも、本業が芸術系なので、ＤＩＹリフォームも自然と他とは違った感じになって、結構、客付けは順調です。
さて、そんなことをしていたら、少しずつ他の方からリフォーム、リノベのディレクション的なことを相談されることが増えてきました。
先日は、岡山大家さんのお仲間のＳさんのマンションリフォームに、顔をださせていただきました。
マンションは、壁などもコンクリートの直張りクロスなので、なかなか造作がしにくいです。
でも、そうした制約の中で、ノウハウがつかめると物件数が多いだけに、皆さんの参考になるかもしれませんね。
Ｓさんは、ご自身も建築の知識がある（すごい！）ので、前もってきちんとプロみたいなプランニングを作られてプリントされていました。
ここまでプランニングされていたら、もう、あまり言うことはないです。
やはり、賃貸営業では、建築、リフォームの知識は、大きなアドバンテージだと思います。
その後、岡山大家さんの車で、照明器具などを扱っているリサイクルショップめぐり。
とっても楽しかったです。
家にもどってから造作してくれる大工さんに連絡、本日夕方に、また現場に行って、具体的な話を進める予定です。
昨年は、３件目の貸家をスタートできて、なかなかよかったです。
とってもスローペースで、中古戸建て賃貸を現金で購入し、ＤＩＹ中心の節約リフォームで運営しています。
でも、本業が芸術系なので、ＤＩＹリフォームも自然と他とは違った感じになって、結構、客付けは順調です。
さて、そんなことをしていたら、少しずつ他の方からリフォーム、リノベのディレクション的なことを相談されることが増えてきました。
先日は、岡山大家さんのお仲間のＳさんのマンションリフォームに、顔をださせていただきました。
マンションは、壁などもコンクリートの直張りクロスなので、なかなか造作がしにくいです。
でも、そうした制約の中で、ノウハウがつかめると物件数が多いだけに、皆さんの参考になるかもしれませんね。
Ｓさんは、ご自身も建築の知識がある（すごい！）ので、前もってきちんとプロみたいなプランニングを作られてプリントされていました。
ここまでプランニングされていたら、もう、あまり言うことはないです。
やはり、賃貸営業では、建築、リフォームの知識は、大きなアドバンテージだと思います。
その後、岡山大家さんの車で、照明器具などを扱っているリサイクルショップめぐり。
とっても楽しかったです。
家にもどってから造作してくれる大工さんに連絡、本日夕方に、また現場に行って、具体的な話を進める予定です。
リノベのサンプル写真送ってくれます・・クロスなどの品番もあり
大阪のアップというリノベ会社のD.Departmentというサービス。
会員登録すると、つきに１、２件ですが、サンプルを送ってくれます。
良い点は、使用されている壁紙とかの品番、メーカー名も教えてくれることです。
写真でリノベサンプルを見ても、大体はクロスなどの品番が分からないので、
再現が難しいので、このサービスは助かります。
早速、登録してみました。
http://www.uptoup.com/ddepart/
HPに載っている既存のサンプルですが、結構、リッチでゴージャスな感じ。
私がやる素材感あふれる、カフェ的な感じ・・とは違いますが、
それでも、参考になると思います。
最近は、リノベーションも浸透してきましたね。
会員登録すると、つきに１、２件ですが、サンプルを送ってくれます。
良い点は、使用されている壁紙とかの品番、メーカー名も教えてくれることです。
写真でリノベサンプルを見ても、大体はクロスなどの品番が分からないので、
再現が難しいので、このサービスは助かります。
早速、登録してみました。
http://www.uptoup.com/ddepart/
HPに載っている既存のサンプルですが、結構、リッチでゴージャスな感じ。
私がやる素材感あふれる、カフェ的な感じ・・とは違いますが、
それでも、参考になると思います。
最近は、リノベーションも浸透してきましたね。
岡山市南区・リフォーム貸家”のんびりできる家”バージョンアップと申し込み
岡山市南区・リフォーム貸家”のんびりできる家”のリフォームは、
デザイン要素をあまり付け加えていないので、
個人的に物足りない部分がありました。
実は早々に、２件の申し込みがあったものの、
いろいろな事情で２件ともキャンセルされてしまっていたのです
そこで、この際、もっと魅力あるものにバージョンアップするぞ
和室には丸いシーリングライトでした。
ここには、４連スポットライトを取り付けました。
スポットライトの光が、ペイントした白壁にあたって、
とても美しくなりました。
台所には新しく買った安いダウンライトを取り付けていましたが、
こちらにもスポットを取り付けました。
スポットライトは最近、よく使われますが、
好き嫌いがありますよね。
スポットよりも、ダウンライトの方が気に入られる場合があるので、
難しいところですが、私個人としてはスポットは大好きです。
その後、楽しいペイント作業をちょこちょこっと窓枠にする予定でした。
ペイントで、とってもおしゃれになります。
台所の木の窓枠をペールブルーにしようかな・・＾＾
以前の物件は、２、３回塗り直したものもあります。
ところが、不動産屋さんから電話がありました！Ӥä
「これから内見してもいいですか～？
実は、以前申し込みされた方なんですけど、
やはり、ロッカーキャットさんの物件が忘れられないということで・・・」
「おお、そうでございますか！
散らかっているので、ちょっと片付けますので、
ぜひともおいで下さいませませ・・・」
１５分ほどで、入居希望者がいらっしゃいました。
とっても感じの良い若夫婦。
とても家を気に入ってくれていました。
幸せ感じた時間です。
そして、その場で入居決定・・再申し込みです！
入居者さんと直接お話すると、お互い安心ですね。
こちらも、この方ならちょっとサービス・・っていう感じになります。
入居者が決まってしまいましたが＾＾；
キッチンの窓枠など、時間があればペイントしておこうと思います。
（これも自分の作品なので）
デザイン要素をあまり付け加えていないので、
個人的に物足りない部分がありました。
実は早々に、２件の申し込みがあったものの、
いろいろな事情で２件ともキャンセルされてしまっていたのです
そこで、この際、もっと魅力あるものにバージョンアップするぞ
和室には丸いシーリングライトでした。
ここには、４連スポットライトを取り付けました。
スポットライトの光が、ペイントした白壁にあたって、
とても美しくなりました。
台所には新しく買った安いダウンライトを取り付けていましたが、
こちらにもスポットを取り付けました。
スポットライトは最近、よく使われますが、
好き嫌いがありますよね。
スポットよりも、ダウンライトの方が気に入られる場合があるので、
難しいところですが、私個人としてはスポットは大好きです。
その後、楽しいペイント作業をちょこちょこっと窓枠にする予定でした。
ペイントで、とってもおしゃれになります。
台所の木の窓枠をペールブルーにしようかな・・＾＾
以前の物件は、２、３回塗り直したものもあります。
ところが、不動産屋さんから電話がありました！Ӥä
「これから内見してもいいですか～？
実は、以前申し込みされた方なんですけど、
やはり、ロッカーキャットさんの物件が忘れられないということで・・・」
「おお、そうでございますか！
散らかっているので、ちょっと片付けますので、
ぜひともおいで下さいませませ・・・」
１５分ほどで、入居希望者がいらっしゃいました。
とっても感じの良い若夫婦。
とても家を気に入ってくれていました。
幸せ感じた時間です。
そして、その場で入居決定・・再申し込みです！
入居者さんと直接お話すると、お互い安心ですね。
こちらも、この方ならちょっとサービス・・っていう感じになります。
入居者が決まってしまいましたが＾＾；
キッチンの窓枠など、時間があればペイントしておこうと思います。
（これも自分の作品なので）