自己資金なしから始める!不動産投資
  • 22Dec
    • 不動産投資はパートナーが大切!

      こんにちは。NATORIです。今日は不動産投資はパートナー選びが大切です、というお話です。賃貸経営の運営はほとんどパートナー企業でまかなうことができます。管理会社、税理士、保険代理店、リフォーム会社、その他関係各社の皆様。日々大変お世話になってますし、よくやっていただいてます。管理会社もミスをする。その中でもメインでお仕事をお願いするのが、管理会社です。入居者の募集、退去の立会い、クレーム対応、リフォームの手配、その他なんでもやってくれます。私がその中でも一番重要視しているのが、入居者募集です。一番難しいお仕事ですが、オーナーとしては一番優先順位が高い仕事です。私のように古い物件を持っていると、管理会社も頭を悩ますことが多いです。新築のように新しい物件に勝つには。いくらリフォームしても新築そっくりには難しい。家賃を下げるか。初期費用を下げるか。ペットと一緒に住めるか?創意工夫が必要です。先日、管理会社が1つミスをしました。管理会社と入居者募集に関して、家賃を下げるだけの提案を辞めてくれ!と言いました。古い間取りなので、間取り変更しましょうと。間取り変えたら家賃は上がるの?いや~リノベは家賃下落を食い止める役割であって、家賃上昇につながらないです。なんだそりゃ。100万円レベルのリノベするけど。じゃ、少しは上げてみましょう。100万円のリノベで、月に1万円あげても100ヶ月。回収までに8年以上かかります。費用対効果は悪いけど、それだけではない。満室経営のため、多少コスパの悪い投資も必要と判断して、リノベを開始しました。うっかりミスで家賃あげられず管理会社経由のリフォームはとても高いので、数年前から安く、腕が良く、相性のいいリフォーム業者さんへいつも依頼しています。今回もそのいつもの業者さんへ依頼しました。とても仕上がりもよく、良い部屋が出来上がりました。しかし、管理会社が一つ大きなミスをしました。この部屋に関しては100万円のリノベをするので、家賃を1万円あげると約束したはずが、ネット上で安いまま掲載していたのです。さらに、そこへ入居希望者を案内するという始末。リフォーム途中でしたが、すぐに申し込みが入ったのです。入居者決まりましたよ。いくら?あ~、ネットの募集家賃上げるの忘れました。何やってんの?オーナーがチェックしなかったから悪いのでは?私は会社の上司ではないぞ。そのレベル感のことはやってほしいですよね~私は管理会社やその他関係会社を泣かせるように価格を極度に下げさせたり、値切るのは好きではありません。もちろん値切りますが、相手が困るほど徹底的にはやりません。関係各社も、ありがとう!と思ってもらえるような仕事をしたいと思うからです。自分ばかりが極端に利益を得るために、優越的地位の濫用だけはしたくない。そんな思いで、賃貸経営をしています。今回も少しのお叱りで、すませました。お読みいただきありがとうございました。

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  • 22Nov
    • 所有物件で水もれ発生

      こんにちは。管理会社から連絡があり、RCのマンションの配管が逆流して、階下の部屋が水浸しになりました。のこと。配管が逆流した部屋がリフォーム中の空室であったので、水漏れに気づかずに、階下に滝のように降ってきたようです。入居者さんには申し訳ないです。保険を利用して、被害品の弁償をすることになります。洋服3万円テレビ10万円パソコン10万円管理会社によっては、これを入居者さんが言ってますので、早急に立て替えてください!!という勉強不足な営業マンがいます。もちろん、こちらが悪いですし、誠意を持って対応はします。しかし保険は上記のようなテキトーな金額で決まるわけでもなく、購入時の金額を全面的に保証するものでもありません。パソコン10万円が、もし10年以上前のもので10万円と言っているのなら、時価ではほぼゼロです。保証額はゼロ円です。それを大家に支払えという管理会社も普通に感情に流されて、このようなことを言ってきます。時価での評価になるので、出てきた金額に納得できない被害者は激怒することもあります。そのような場合でも冷静に説明することが大切です。もちろん1円も払わないつもりはないですけど、言い値がなんでも保証されるという認識は変えて欲しいですね。

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  • 09Nov
    • 女性向け不動産投資メルマガのお知らせ

      昨日は、Clubザ大家、講師陣の打ち合わせをみっっちりやりました。Clubザ大家のセミナーお知らせは、一番下⬇︎でご案内します。さて、女性向け不動産投資。不動産投資はやってみたいけど、ハードルが高い。借金が怖い。そんな女性向けに良いサークルがあります。まずはメルマガ登録してみてはいかがでしょう?私と一緒にClubザ大家を運営している奈湖ともこさんのぜろすた、のお知らせです。以下、奈湖さんより私がぜろすたを始めた理由の1番は、不動産投資をしている方、これから始める方と、もっと関わり合いたいと思ったからでしたなこ大家の勉強会という都度払い制の会を主催していますが、主催側なので1人1人とゆっくり話す時間はありません時々、大変な物件を買った後に、ご連絡をいただくことがあったりすると、もっと早く言ってくれれば・・・と思うこともありましたなので、不動産投資をしっかり学べる場を作りたいと思い、ぜろすた始めました(shiny)女性の方はぜひご参加してくださいね!初月3000円ぜろすた奈湖ともこと60分面談付き↓https://ex-pa.jp/LL55070/611499/58メルマガはこちらhttp://nako-estate.com/mail%E3%80%80magazine/★★★★★★★★★★★★★★★★★★不動産投資コミニュティ&スクールCLUBザ・大家11月のセミナーは、11月17日 開催予定です!女性人気不動産投資家の奈湖ともこさん登壇。初心者向け、これからはじめる不動産投資。名取幸二がお伝えする、これから不動産投資で規模拡大を目指すセカンドステージセミナー。の2本立てのセミナーです。https://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/34291楽しい懇親会もあります。さらに12月は16日、日曜日開催です!12月16日(日)は、佐藤アツキさん、岡村直紀さんによる、初心者向け不動産投資セミナー。来年2019年スタートダッシュをするために。https://ex-pa.jp/item/112532018年11月17日(土) 15:00~18:00(開場14:50)会場 TKPガーデンシティ渋谷「CLUBザ・大家セミナー」東京都渋谷区渋谷2-22-3アクセスhttps://www.kashikaigishitsu.net/facilit…/gc-shibuya/access/運営★★★★★★★★★★★★★★★★★★

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  • 19Oct
    • 台風の保険は下りない?!

      先月、関東でも台風が直撃して、暴風が吹いて、死者もでる災害がありました。その時に私の物件に付いていた看板が、強風で吹き飛ばされて、入居者さんの車に当たってしまいました。申し訳ないです。当然、保険の申請をすれば、保険金でクルマを直してあげられると思っていました。しかし、保険金は出ません!保険会社から連絡がありました。えー。今回は台風で、看板が飛んで行ったので、オーナーには過失がないので、支払われないとの事。風災では?それもダメみたいです。法的には支払わなくても問題ないのですが、オーナー責任で自腹を切りました。(T_T)不動産投資もたまには悪いこともおきますね。毎日がお勉強です。**************************ここでCLUBザ・大家の内容について少しご紹介させてください。不動産投資をはじめてやってみようと思っている方。何から始めていいか、わからない方。ぜひお問い合わせください。私たちは、不動産を販売する業者でなく、不動産投資を教える活動をしています。当然、全員が大家さんをやってます。業者さんではなく、投資家、大家さん目線でお話できると思います。不動産投資はいろいろな角度からの学習も必要です。CLUBザ・大家ではまず入会していただいた方へ以下のような各10分程度の動画を見ていただき、基本的な項目を学んでいただきます。動画のタイトルはこんな感じです。↓1.入会説明動画2.物件の種類・特徴動画3.物件概要書とレントロール資料の見方について4.融資・キャッシュフローについて5.物件購入の流れ6.不動産投資のリスクについて7.物件購入後の対応8.税金について★★★★★★★★★★★★★★★★★★CLUBザ・大家への入会、お問い合わせは下記より。https://resast.jp/inquiry/31057★★★★★★★★★★★★★★★★★★

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  • 14Oct
    • 来たのはいいけど早すぎ!

      ここで一句!取得税、忘れた頃に、やってくる。と思っていたら、最大のは2カ月足らずで来やがりました!準備出来てないじゃん‼︎クレジット払いでと思ったら、クレジット払いは100万円まで。普通に支払いました☆*:.。. o(≧▽≦)o .。.:*☆20日のセミナーのご案内です。不動産投資をはじめてみたものの、最初の1棟は買ってみたものの。次の物件が買えなくて悩んでいませんか?銀行融資が厳しくなって買えない。属性の問題で。自己資金がなくて。買えないと立ちどまっていませんか?今、融資が厳しいということは物件は安くなり買い時です。解決方法のヒントをお知らせします。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーCLUBザ・大家のセミナー10月20日(土) 次回のセミナーでは岡村さんと名取で、2棟目以降の物件の買い方セミナーをいたします。https://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/33836ーーーーーーーーーーーーーーーーーーCLUBザ・大家11月17日セミナーも事前予約受付中です。11月は初心者向け不動産投資セミナーになります。事前予約は下記よりお願いします!https://resast.jp/events/296649ーーーーーーーーーーーー

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  • 13Oct
    • 10月20日CLUBザ・大家のセミナーのご案内です。

      不動産投資をはじめてみたものの、最初の1棟は買ってみたものの。次の物件が買えなくて悩んでいませんか?銀行融資が厳しくなって買えない。属性の問題で。自己資金がなくて。買えないと立ちどまっていませんか?今、融資が厳しいということは物件は安くなり買い時です。解決方法のヒントをお知らせします。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーCLUBザ・大家のセミナー10月20日(土) 次回のセミナーでは岡村さんと名取で、2棟目以降の物件の買い方セミナーをいたします。https://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/33836ーーーーーーーーーーーーーーーーーーCLUBザ・大家11月17日セミナーも事前予約受付中です。11月は初心者向け不動産投資セミナーになります。事前予約は下記よりお願いします!https://resast.jp/events/296649ーーーーーーーーーーーー

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  • 12Oct
    • 【孫子大家さんより献本いただきました!】

      孫子大家さんより、最新刊を頂戴しました。孫子大家さん、ありがとうございます!https://www.amazon.co.jp/サラリーマンが副業で-最短で年収を超える不動産投資法-孫子大家/dp/4827211469/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1539213871&sr=8-1&keywords=孫子大家経歴や内容は著者よりご覧いただければと思いますが、、、実は、、、、不動産投資家の仲間内では、とても評判が良く、評価の高い投資家さんです。ぜひ一読してみて下さい!私のセミナーのご案内です。不動産投資をはじめてみたものの、最初の1棟は買ってみたものの。次の物件が買えなくて悩んでいませんか?銀行融資が厳しくなって買えない。属性の問題で。自己資金がなくて。買えないと立ちどまっていませんか?今、融資が厳しいということは物件は安くなり買い時です。解決方法のヒントをお知らせします。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーCLUBザ・大家のセミナー10月20日(土) 次回のセミナーでは岡村さんと名取で、2棟目以降の物件の買い方セミナーをいたします。https://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/33836ーーーーーーーーーーーーーーーーーーCLUBザ・大家11月17日セミナーも事前予約受付中です。11月は初心者向け不動産投資セミナーになります。事前予約は下記よりお願いします!https://resast.jp/events/296649ーーーーーーーーーーーー

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  • 27Sep
    • 家賃の値下げ交渉に対する対抗策

      私の物件のエリアは、とにかく家賃を安くしてくれ!!という要望が多いです。オーナーにとっては一番嫌なセリフです。わかっているのかな??募集をしてもなかなか入居者が決まらない時は、苦肉の策で家賃を下げることがあります。今回も管理会社の要望に応え、家賃の値下げを敢行しました。すると・・・既存の入居者から、うちも下げろという要望が2件入りました!!いままでは・・仕方ないので下げてということで対応してきました。しかし、今回は値下げ額を提示したのに、それでは納得できない。もっと値下げしろとのこと。と、激怒しています。どうしましょう?と管理会社より。入居者にもムカつくが、管理会社が家賃をさげろといったのを飲んだら、この始末。管理会社へもムカついたので。うちのマンションからは出て行け!もうあなたは住ませません!というように指示しました。さらに・・・・家賃を決めるのはオーナーだ!嫌なら出て行け!これも付け加えました。管理会社からの返答はまだありません。退去したら、私も募集に経費がかかります。リフォーム代金もかかります。しかし入居者も引っ越し代から次の入居する部屋の諸経費などかかってきます。そこまで言うなら、体力勝負だ!受けて立つよ。こちらもお客さんを選ぶよ!!最近の賃貸事情では、オーナー側の立場が異常に弱くなってます。これからはナメた人は強気にいきませうう。主婦でもわかった。カンタンにわかる不動産投資 の小冊子のダウンロード申込はこちらhttps://resast.jp/inquiry/29694

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  • 26Sep
    • ケンタで税金の支払い

      不動産を買うと不動産取得税の支払いが必要です。購入してから9ヶ月も経ってからの請求書です。定期口座から引き出して支払ってもらうため、またまた銀行マンとケンタで待ち合わせ。^^仕方ないけど、なんとかならないかなぁ。とは言うものの、この銀行はオフィシャルオーバーローン、諸費用分もしっかりカバー。いい銀行です。さらに自宅の建て替えできないか、も聞いてみました。—————————————————————9/30のセミナー残席わずかです!!【CLUBザ・大家】佐藤アツキ✖奈湖ともこ 5年で2000万貯まる不動産投資術●これから不動産投資を検討する方。●興味はあるけどなかなか踏み切れない方2人の講師が成功の秘訣をお話しします!!https://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/33210========================

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  • 15Sep
    • 2018年これからの不動産投資戦略   vol4、これからどのような方向を向いてやって行くのか?

      前回までのお話はこちらから。https://ameblo.jp/potetocotto/entry-12403577235.html?frm_id=v.mypage-checklist--article--blog----potetocotto_12403577235融資が厳しい!ス●ガ銀行の不正報道が止まらない!不動産投資に新規算入はもう無理!毎日、このようなニュースや記事を見ます。私にとって、このような記事はプラスに働きます。まさに追い風です。本当にありがたいです。不動産投資、投資は相場が安い時に買うのが基本です。上記のような記事は、ますます物件価格の引き下げにつながります。株でも安い時に買って、高い時に売るのが、基本です。不動産投資も例外ではありません。しかし不動産投資の場合は、そこに融資が絡んで来るから思うように行かないのです。2008年のリーマンショックの後も融資が厳しくなり、物件価格が下落しました。この時買った物件は、確かに利回りは高いです。2015年以降に始めた方からは、いいなぁと言われました。そのいいなぁと言われた方、今、買えばいいと思います。が、全く動いてないじゃん動かないと、買えません。買付入れなくては買えません。それではまたいいなぁと 言うこととなります。ちなみに、私はそれほど規模は大きくないですが、今年の7月以降で3棟の物件を買っています。融資が厳しいという時期に過去最高の購入をしています。ではまた次回・・・次回以降はメルマガで発信します。登録は下記よりお願いします。https://resast.jp/subscribe/95746

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  • 12Sep
    • 2018年これからの不動産投資戦略 vol3

      不動産投資は買った瞬間に勝敗が、決まるゲームです。前回までのお話はこちらから。https://ameblo.jp/potetocotto/entry-12403577235.html?frm_id=v.mypage-checklist--article--blog----potetocotto_12403577235物件の利回りとファイナンス状況により、月々のキャッシュフローは決まってきます。しかし本来は、物件を数値化して、物件自体のパワーを確認する必要があります。これを金利が安いから、なんとか周る。これでは融資条件頼りです。融資期間を延長したから、なんとか周る。それは利益の先取りです。悪くはないと思いますが、本質からはかけ離れています。本来は物件自体のパワーを確認する必要があります。もしかして、このあたり気になっている人多いかもしれませんね。物件本来のパワーを確認してから、その上で、金利、融資期間とのバランスになります。ファイナンス頼りではない、物件本来のパワーのある投資をすれば間違えなくキャピタルも確保できます!そして何より重要な指標は、返済比率です。物件自体のパワーを確認することはもちろん重要ですが、100点を取り続けるのは難しいです。結局のところ、融資条件である程度調整するということになると思いますが、あくまでも目標は物件のパワーであることは忘れてはいけません。決済後に出来る事は、金利交渉、セルフリフォーム、節約、節税などありますが、購入時のインパクトからするとわずかな事でしかありません。やはり買った時の物件の利回り、築年数、ファイナンス状況により購入物件の勝ち負けは購入時に決まります。また金利交渉をして銀行との関係性を悪くするくらいなら、銀行との関係性の方が大事だと思います。なぜなら不動産投資の物件価格、不動産投資の市場は銀行がコントロールしているからです。ですから、物件購入時には多少、融資条件が悪くても融資を受ける。購入する事を最優先で取り組むことが必要です。ではまた次回・・・

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  • 11Sep
    • 2018年これからの不動産投資戦略 VOL2 誰が保証するのか?

      こんにちは。2018年これからの不動産投資戦略 VOL2 です。前回のお話はこちらから。https://ameblo.jp/potetocotto/entry-12403577235.html?frm_id=v.mypage-checklist--article--blog----potetocotto_12403577235割高な物件、業者の言われるままに買ってしまい自分では何も判断しない。サブリース、高値の物件を買ってしまっても、誰も助けてはくれない。売った会社は倒産。サブリースも契約時は優しい営業マンも、サブリース契約金額の減額の際は態度が豹変!このように誤った物件を買ってしまった場合、誰が責任をとるのでしょうか??今一度、確認ですが、不動産投資の判断は投資家本人の責任です!上手くいかないのは、業者のせい?銀行のせい?挙げ句の果てに訴えてやる!あまりに甘えてないか。投資は自己責任。事業は自己責任です。2016.2017年に買った物件が高くて、結構、やばい人もいます。不動産投資の場合、急激にはやばい事にはなりません。少しずつ押し寄せる波。ゆでガエル理論です。やばいのを先送りにして、気付いた時には取り返しのつかない事になっている。想像してみてください。車がパンクしたら・・・すぐに修理します。ケガしたら、・・・医者へすぐに行きます。しかし、人間ドックは、先送りしてしまいます。お金のことも、やはり先送りしてしまいます。不動産投資の問題点も、やっぱり先送りしてしまいます。緊急でない、重要な事をなかなか実践出来ないのです。これは誰しも陥りやすいところではありますが、すぐに手を打つ。行動に移せるかが成功と失敗の分かれ道になります。続きはまた次回・・

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  • 08Sep
    • 2018年これからの不動産投資戦略  vol 1

      空室が多くて借金の返済ができない!!!破産だー‼︎ なんて考えているなら、ちょっと待って!そんなの冷静に考えれば、怖くない。対応方法はいくらでもある。そもそも不動産投資をはじめたのは、ネガティヴになるために始めたわけではないはずです!儲ける為、資産を築くために始めたはずではないですか?始め方、やり方に少し問題があったのかもしれません。不動産投資をしているあなたの悩みはなんですか?・一棟マンションを買ってみたもののその先が続かない!・勉強はしているが、物件が買えない。・2016.2017年に高い物件を買ってしまった。・思うように、キャッシュフローが出ない・手残りが少ない。・実は持ち出しになる月がある・かぼちゃの馬車みたいにサブリースがなくなるか、怖い・買った物件をサブリースで管理してもらっている。・投資用新築ワンルームマンションを融資を受けて買ってしまった!市場が高騰したとき、実は結構、現場で遭遇していた。私:1億円でないと買わない。指値ききますか?業者:1億5000万円で買う人がいる。私:買って大丈夫かな?? その金額では回らないよね。業者:でも1億5000万円で買いたい人がいれば、売主さんもそちらで売りますので。私は高値では買わないので、買うことに関しては負けたわけですが、果たして物件を購入した人はどうなったのでしょうか。買うのをやめて、と言ってあげたくても止めることはできないのも事実です。利益のでない物件を買ってしまった人が助けてと不動産投資のスクールとかに駆け込んでも、リカバリーはなかなか難しいと思います。それだけ不動産投資は買った時に決まる。流動性の低い投資になります。続きはまた次回で・・・・・

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  • 10Aug
    • 銀行の営業担当者とお会いしてきました。

      こんにちは。NATORIです。銀行の営業担当者とお会いしてきました。かれこれ面談は10回を超えました。昨年末に依頼した案件。ところがまだまだ融資がおりない。(≧∇≦)私側に問題があるのでしょう。銀行マンも頑張ってくれています。物件一つ買うのに、半年以上かけて、10回以上面談。さらに定期積立の金額を増額したり、いらないクレジットカードを作ったり。そんなコツコツ努力が必要な案件もあります。不動産投資は、大変だけど、だから面白い!不動産市況は購入希望者にとって厳しいです。しかし今、投資家として成功している人は、融資が厳しい時期に買っています。銀行マンとどのように接していくか、ということですが。不動産投資において、融資を使わない方を除き、銀行マンとどう接していくか、どのように融資を依頼するかは、不動産投資が成功するかどうかの分かれ道となります。今年に入り、ご存知のように融資が閉まり、その影響で業者さんの数も減り、物件価格も下がりつつあります。2007年に当時、不動産投資への融資を積極的に行なっていたSMBCが方向転換をして融資が閉まりました。 その後、ゆるやかに融資条件が厳しくなり、完全に閉まるということになりました。数年後にSMBCの扉は開きますが、あくまで高属性向けの不動産融資でした。この融資が閉まっていた期間、私も不動産投資に参入していましたが、決して諦めることなく、物件を買うために努力していたことを思い出します。そこで買えた物件は、結果的に非常に安く買えたことになります。何より諦めないことが大切です。お読みいただき、ありがとうございました。

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  • 27Jul
    • クルマ屋さんへ行って来ました(^^)

      今日はマイカーの購入を検討しに、クルマ屋さんへ行っていました。かれこれ20年以上、お付き合いのあるクルマ屋さんで、とても親切に対応してくれます。ディーラーさんではなく、街のクルマ屋さんです。どこのメーカーでも関係なく、良し悪しを言ってくれるのでクルマの知識にうとい私には最適なのです(^^)しかし今のクルマ事情は進んでますね。ビックリです。半分くらいのようですけど、自動運転の技術も進んでいるようですし。今回、希望しているクルマは新車で購入しても納期まで4か月待ちの人気車種です。新古車はプレミアになってるみたいです。生産が間に合わなくても、人気車種は慌てなくても売れるみたいですね。人気商品はいつでも、いい商売が出来ますね。しかし、かっこいい!ただいま私の書いた小冊子プレゼント実施中です。【主婦でもわかった。カンタンにわかる不動産投資】以下よりアクセスしてください。https://resast.jp/inquiry/29694

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  • 26Jul
    • 物件を購入できる体制を作りたい

      【実践大家コラム】現在の不動産投資市場で、物件を買い進めるために。こんにちは。NATORIです。今日は本気のタイトルで書いてみたいと思います。自分自身への戒めのつもりでもあります。現在の不動産投資の市況は、ご存知の通り融資がかなり厳しくなりました。軒並み、不動産業者さんからは、どこの銀行も融資が出ない。門前払い状態のようです。私も相当、厳しいと言われました!これは昨今の不動産関連の問題があるわけで、仕方ない流れだと思います。では全く融資が出ないかというと、そんな事はありません。出ている所には出ています。昨年の今頃、物件価格が高い、早く融資が閉まって安くならないかなーと言っていました。今年の酷暑のように、気温が高い時は早く寒くならないかなーと言っている感じです。いざ冬になると逆のことを言います。物件価格が安くなりつつある今、買おうとしない人は同じ事を繰り返し言う事と思います。では何が問題かと言いますと融資を業者さんに任せるから、ダメなのです。私自身も、しばらく融資が甘い時期が続いていたので、楽な方を選択していました。仲良しの不動産業者さんに恩返しする。今の時期は、銀行開拓は自分ですることです。業者さんは、門前払いなのだから、自分でやるしか選択肢はありませんけど。業者さんが門前払いなら、投資家が銀行開拓し、仲良しの不動産業者さんに恩返しをするチャンスにもなります。銀行マンの立場になって、考えてみてください。収益不動産を取り扱っている業者さんは、門前払い。個人、1人であれば、個々の話を聞いて個別案件として取り扱う事も可能です。プロパー融資での取り扱いです。今の市況で、キャッシュを持っていれば強い、BSの状況が良ければ強い、それはそれです。が、急にはそんな事は出来ません。相場が高い時に準備をしておくべき、と言われても、そもそも相場の高い時に買った物件では、そんな美味しい物件ではないはずです。なんとか利益を出す事で精一杯です。それが出来た人は良いですけど、私のように出来ない人は、人の何倍も努力が必要です。今年、もう少し買えるように、しっかりと行動していきたいと思っています!お読みいただき、ありがとうございました。

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  • 16Jul
    • 広告料を5ヶ月分使われてしまいました。

      大家業も健康第一ここ数日間はとても暑い日が続いておりまして、みなさまいろいろと大変だったかと思います。私の住んでいるところは、埼玉県の熊谷市の近くということで全国1暑いエリアの1つでもあります。私自身は、なんと風邪をひいてしまったようです。夏風邪はなかなか辛いですね。思うように頭が回転しませんね。その間、水、木、金、土と不動産投資関係の仕事&勉強は非常に充実して、盛りだくさんでした。とても私のスーパー頭脳では付いていけません。^^;;;今週いっぱいかけて復習です。^^;2ヶ月に1回定期開催の不動産投資勉強会では、本当の生の情報が飛び交うので通常のセミナーよりもかなり情報としては濃いいです。管理会社へ広告料を5ヶ月分使われてしまいました。そもそもコミュニケーション不足だったのだと反省しています。なかなか物件の空室が埋まらないということで、管理会社と相談して、うまる条件を相談していました。まずは初期費用を抑えるようにということにし、本来入居者さんが支払う仲介手数料1ヶ月分をオーナー持ちにしましょう。それでも埋まってこないので、追加条件を出しました。では少し家賃を下げていきましょう。それでも埋まらないので、フリーレントをつけましょう。それでも埋まらないので、プレゼントキャンペーンをしましょう。もともとは管理会社の店長と、私の方で出せる広告料は3ヶ月です。その3ヶ月分をマックスに、初期費用を抑えるために利用するのか、フリーレントにするのか、プレゼントキャンペーンにするのか、裁量は店長の任せるので、入居募集にどこが最適なバランスか検討して決めてください、という話にしておきました。ところが店長が転職してしまい、店舗に管理者不在の時期があり、今回の事態になりました。私は、わたしが提案したものの中で選択して、3ヶ月程度の範囲内で調整して利用するものと思っていました。管理会社の担当者は、私が提案したものは全て利用しても良いと思っていたようです。家賃明細をみた私は、広告料で5ヶ月分も利用して、この家賃?ということで怒り心頭。管理会社へ返金の打診をしました。これはどうなるか?わかりませんが。しかしながら、今回の件は私もしっかりとお話ししてなかった部分もあり、反省です。やはりコミュニケーションは大切だと痛感しました。

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  • 08Jul
    • 1棟目の買い方

      初心者の投資条件はこんにちは。NATORIです。一棟目の買い方について、私の私見を書いて見たいと思います。これから不動産投資をしようと考えている人に聞くと、4室くらいで、木造で、新築の建売りのアパートで、土地勘のある、そこそこいい立地。練習なので、儲からなくていい。出来れば自己資金は使いたくない。こんな感じで手堅くスタートを切って、経験をして、実績を作って、銀行から次々に融資を受けて物件を増やしたい。このような事を言う人がいます。もしこれに近い思考の方は、もう少しお勉強が必要です。この答えのキーワードは、4室くらい木造で、新築の建売りのアパートで、土地勘のある、そこそこいい立地。練習なので、儲からなくていい。出来れば自己資金は使いたくない。文章全てでした。(><)投資は理論です。全ておいて、理論的に説明できる必要があります。私は、なぜ小さい物件なら大丈夫という思考になるか、分かりません。小さい物件なら安全でしょうか?仮に規模が小さい物件でも、フルローンなら月10万円以上の返済額はあります。今のお給料から生活費を引いて、さらに10万円以上毎月持ち出し出来ますか?4戸の物件は1室空きが出たら、稼働率75%です。アパートでは退去がない事はないので、いつでも75%なる可能性を秘めています。2室同時に退去など、当たり前にあります。その時は稼働率50%です。返済比率が50%なら、銀行返済以外は持ち出しになります。私はこのような物件は怖くて、買えません。自己所有の土地に建てる、頭金をある程度入れるなど、勝算があって、計画的に購入されるのであれば良いでしょう。単に小さい物件なら安全、という思考は外してください。土地勘のある、も同じです。確かに近所とか土地勘はあるのでしょう。ではあなたは、そのエリアの不動産賃貸マーケットについて、詳しく知っているのでしょうか?適正な家賃は?どんな間取りが人気?どんな設備が人気?入居希望はどんな人が多い?土地勘があるのと、アパート経営をする事は関係ありません。東京に住んでいて北海道の物件を持っている人、東京に住んでいて福岡に物件を持っている人は山ほどいます。全てがダメという訳ではないですが、この土地勘のある場所なら、安心という思考だけで考えるのも危険です。自宅の隣にある、儲からない物件。自宅から1000キロ離れた儲かる物件。あなたはどちらを選びますか?単に、土地勘がある、規模が小さいというだけで投資判断をするのは危険だと思います。お読みいただき、ありがとうございました。

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  • 03Jul
    • 本日は決済日!

      今日は物件の決済日でした。購入の決済は、これで8回目になります。これだけ融資が厳しいと言われ、遂には不動産投資は社会問題になっている時期にも何とか購入が出来ました。物件は、自分の中では過去最高の50世帯を超える物件です。感無量です。今回、この時期に買えた理由は、あきらめずに頑張ったこと。に付きます。こんな精神論は聞きたくないと思うでしょう。しかし一見派手に見える、こうした投稿の裏には地道な努力があるという事です。今回、融資を受けた銀行について、普通の人は名前も聞いた事がない金融機関だと思います。私は、6年の歳月をかけて、銀行開拓をしました。当時、物件の融資をお願いします、と気楽に電話をかけたところ、門前払いでした。しかし銀行ですから、お金を貸すのが仕事でしょ。どうしたら、融資を検討してもらえますか?と聞くと、積み立てから。ということでした。私は積み立てを6年以上に渡り行って、その間に必要のない少額な融資も受けました。それはわずかな金額でしたが、融資を受けて、完済した実績を作りました。その後、物件価格が高騰する中、何十回と物件の審査を持ち込みました。門前払い、または検討は難しいという事で断られ続けました。今回の物件は利回り、積算など断る理由はないと自信を持って持ち込みました。最後の最後までいろいろとありましたが、無事決済になりました。やはり出来る営業マンと組むと最強ですね!

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      テーマ:
  • 24Jun
    • 不動産投資のリスク

      不動産投資のリスクこんにちは。NATORIです。先日も大きな地震が各地でありましたね。被害に遭われた方にはお見舞い申し上げます。初めて不動産投資をしようと思った時には、あらゆるリスクを考えてしまうことがあります。火事になったらどうしよう。地震が起きて、津波に流されたらどうしよう。空室だらけになって、借金が支払えなくなったらどうしよう。不動産業者に騙されるのでは。何においてもネガティブに考えてしまうことがあります。先般、問題となったシェアハウス投資問題。あれは業者が悪い、銀行が悪いと言っているが、一番悪いのは勉強していなかった投資家本人であることを忘れてはならないと個人的には思っています。投資は自己責任です。 この原則は忘れてはいけません!ちょっと厳しかったですね。確かに騙す人もいますので、騙されないように、しっかりと理論武装しましょう。そうは言っても私も不動産投資家のひとりですから、私自身いつそうなるかはわかりません。このようなことが自身に起きてしまったら、自分ひとりで考えずに周りの人に相談して解決策を考えましょう。万が一ですが、借金が返済できない!という事態になったら。自殺してしまう、などという悲しいことにはならないでほしいと思います。解決策はあるからです。借金=自殺。借金=自己破産。こんなのは昭和の時代の話です。不動産業界でも一般社会と同じで進化しているので、不幸なことにならないように何歳になっても勉強が必要ということですね。ぜったいに自殺なんてありえない!自己破産だってありえない!解決策は必ずあります。冒頭のリスクの話に戻ります。火事になったらどうしよう。地震が起きて、津波に流されたらどうしよう。空室だらけになって、借金が支払えなくなったらどうしよう。火事、地震は火災保険、地震保険で対応可能ですし、空室対策もやり方しだいでいくらでも対応していくことは可能です。しっかりと勉強をして、知識と知恵をつけることでこのリスクは回避できます。リスクの解決策が明確になると、リスクではなくなります。通常の会社経営同様のリスクは当然ありますが、不動産賃貸経営は比較的、安定した利益の得られる仕事ではないかと思っています。コンテンツは沢山ありますので、ぜひ勉強して、健全な経営をみんなで出来たらと思っています。お読みいただき、ありがとうございます。

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埼玉県
自己紹介:
2006年より不動産投資を初めて10年以上サラリーマン大家をしてきました。 自己資金も少なく、属性的...

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