不動産動いてきてます！

不動産動いてきてます！

横浜の夜景綺麗ですね！o(^▽^)o

最近、ブログの更新怠っていましたが久しぶりに書いてみました。

今の東京の不動産市況、そして今後の不動産市況を考えてみました。

①これから物価が上がれば、不動産価格が上がる？

②東京の賃料はどうなる？

③新築の市場はどうなる？

④不動産の流通は？

⑤中古市場は？

今日は、

①これから物価が上がれば、不動産価格が上がる？

について書いてみます。

物価が上がる＝不動産価格が上がる

当然、建築コストが高騰するので物価の影響はあると思いますが、土地も物価上昇＝高騰と思いますが、以前みたいにはいかないと思います。

やはり、場所の価値＝不動産の価値としてより細分化されてくると思います。

ちなみに、日本のＧＤＰの２３％は丸の内で作られています。政治にしても中心は永田町ですよね！

結局、そこで働く人が多い＝その人達の時間をお金で換算した場合＝家賃が高くても近くがいい！

＝価格が高くても近くがいい！

となるのは、至極当然だと思います。

そこで問題となるのが、環境ですが

最近はすごいですね(＝⌒▽⌒＝)

東京が変貌してきています。

意図的に東京をよくしようと思っているので、当然ですが、本当に良くなってきています。

先日土曜日に、東京駅を車で通過しましたが、観光客の多さにビックリしました！休日に、こんなに人が多いのは、はじめてぐらいのイメージです。東京駅が完成したからだと思いますが・・・

池袋が少し老朽化が激しいかなと思っていましたが、池袋駅前の豊島区役所が近くの東池袋に移転しますが、すごいですよ、豊島区役所と一体型の高層マンション。

完成は、再来年ぐらいですかね？

この開発を機会に、西武も頑張って池袋をよくするような気がします。サンシャイン60もそろそろ立て替えですかね？赤プリも立て替えですし、最近、西武がいろいろやっている記事も目立ちだしましましたよ。

私が10年前位に販売した時のマンション価格は安かったのに、

押上駅周辺も本当に高くなりましたよ！

今日は、普段思っていることを、書いてみました。

とにかく、国は物価を上げようと死に物狂いのような気がしますので、

不動産・とくに場所がいい所

もしくは、これから良くなるであろう所は押さえておいたほうがいい気がします。

今日は以上です。

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石神井公園で開発

石神井公園で開発

少し間が空いてしまいました。すいません

昨日、西武池袋線石神井公園駅の開発の記事が出ていました。

少しうれしかったです！

なぜか？

西武がまた動きだしたかな？

と思ったからです。

渋谷＝東急

東急が業績がいいと渋谷がよくなる・・・

池袋＝西武

西武の業績が良くなると池袋周辺が良くなる・・・

こんな感じでしょうか・・

最近、西武線沿線沿いの物件をよくやるので少しうれしかったです。

話は変わりますが、池袋といえばサンシャイン６０

サンシャイン６０と言えば、巣鴨拘置所跡地ですが、先日あるお客様のところに行ったとき、サンシャイン60の話をしたところ、学生の頃サンシャイン60でアルバイトをしていた人にお会いました。

お化け出るんですか？

よく出ましたよ・・・

やっぱり・・・

少し余談でした。（‐＾▽＾‐）

今日は以上です。

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ある不動産関連記事にビックリしました！

ある不動産関連記事にビックリしました！

びっくりしました。購入予定価格が高いことに・・・

新宿の物件

「スペーシア新宿」新宿3丁目駅より徒歩5分

総戸数・90戸

築年数・来年3月で10年

購入予定価格　・25億2500万円

利回り・５・５％→記事に書いてありました

※単純に、全部の入居者の入金家賃（空室もあるため予想家賃含む）÷購入予定価格

購入予定者・日本賃貸住宅投資法人

なぜ高いか？

ざっと計算してみました→自分で家賃は想像してみました！

ワンルーム・２６㎡～３０㎡・７２戸

１DK　　３５㎡位　　　　　　　　６戸

２LDK　　５０㎡位　　　　　　１２戸

ワンルーム平均家賃　１１万

１１万×１２ヶ月×７２戸＝９５０４万円

１DK平均家賃１７万

１７万×１２ヶ月×６戸＝１２２４万円

２LDK平均家賃２２万

２２万×１２ヶ月×１２戸＝３１６８万円

合計の年間入金家賃合計　約１億３８９６万円

合計年間収入家賃÷５．５％（利回り）＝２５億２６００万円

ほぼ、ビンゴでした！

そこで、まとめです！

仮に、戸別でワンルームを販売する場合

２４００万円（１１万×１２ヶ月÷５．５％）です。

築約１０年で、２４００万円しかも、２５億とまとまったお金で不動産のプロの法人が

この値段です。

個人のお客様が購入する場合いくらになるのでしょうか？

高いと思いませんか？

今日は以上です！

ちなみに、新築と中古の価格が、最近、近づいてきてるような気がするのは、

私だけでしょうか？

東京の家賃も、下げ止まっている気がします・・・

うちの、賃貸店舗の営業マンに聞いてもやはり同じ答えが返ってきました(-^□^-)

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賃貸不動産の住宅ローンについて

賃貸不動産の住宅ローンについて

今日は、賃貸不動産の住宅ローンについて書いてみます。

今日の新聞に出ていましたね！主力企業　金融が収益源

ちなみに、イオンさんも賃貸不動産の住宅ローンやっています。

結局、金融機関さんから見た場合

１・利益が出ればいい

２・回収ができればいい

この２点が重要です。

そして、賃貸経営の住宅ローンは通常の住宅ローンに比べ

①１％位高い

②変動金利のみ（５年間支払額は一定のものが多い）

こちらも、この２点を押さえてください。

したがって、賃貸経営の住宅ローンは、利益がでやすいです。

しかも、融資の基準が高いため、優良なお客様が多く回収率もいいです。

では何故、どの金融機関でも扱わないのか？

①対象となる賃貸不動産の査定の能力

②自宅のローンを払わない＝対象物件を取られる＝家を出ていかなくてはいけない

　 賃貸住宅ローンを払わない

＝対象物件を取られる

＝通常、連保なし、別物件等の追加担保なし, しかも他人が使っているので

→どうぞ持っていってくださいと開き直る可能性あり

→しかも、家賃を別債務に充てる可能性もあり

　したがって、融資する側の審査能力が重要

以上２点のため賃貸不動産の住宅ローンを扱う金融機関が限られます！

そのため、これらの点を押さえれば、通常、賃貸不動産の住宅ローンを扱っていないもしくは積極的ではない金融機関でも、ご自分で金融機関に行き融資をお願いする事も出来ますし、融資の借り換えもできると思います。

借り換えの一例を出しますと・・・

○茨木県の地銀

○東京の賃貸不動産を購入した方は、その地銀の近くに住んでいてその地銀に通帳もあり

○その地銀は、東京に支店があり

結果

金利３．５％→０．９％へ

別の追加担保なし・連帯保証人もなし

で借り換えができました。

理由

○以前よりこの地銀を使っており信用力があった。

○地元にも自己所有の戸建てがあり（ローン残債も少なかった）

→金融機関側は、最悪、逃げる恐れはないだろうとの判断（あくまでも私の私見）

○東京に、この地銀の支店がありそこで対象不動産の評価ができた。

※評価額は、ある程度でたが、実際にはその評価額の７割程度の融資額になった。

皆さんも試してみてください。

今日は以上です。

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マンション経営儲かるの？

マンション経営儲かるの？

たぶん皆さんが一番聞きたい事だと思いますので書いてみました。

結論から言うと、

１・長い年月をかけないと儲からないです。

２・経営と言うくらいなので、パートナーが大事です。

１について・・・

単純です、2000万のマンションを購入・年間家賃収入100万→利回り５％→20年間ほぼ出費なし→その間多少の節税と保険替わり→家賃収入が同じであれば→ローン残債約1000万→利回り１０％

ということで、願い年月かければ利回り１０％の金融商品になります。

ちなみに、中古は20年という期間を短縮できますが、20年の短縮＝リスクの増大となりますので、そこは気を付けてください！

外苑前のマンションみたいに、中古の価格が新築よりも１．４６倍という事例もありますが。

２について・・・

ほとんどの不動産の営業マンはいいかげんです。担当がしっかりしていれば、賃貸も空いたら頑張ってすぐつけますし、何かと相談にも載ってくれると思います。

捕捉

不動産の営業マンは口がうまいので気を付けてください。

今の世の中、情報がすぐに手に入りますので、営業が言った事をちゃんと調べてください。すぐに、本当かどうかわかると思います。

自分が経営者のつもりでやればいいのでしょうが、本業が忙しくそうもいかないと思いますので自分の代わりに経営してくれる人を探さなくてはいけません。それが＝担当です。

以上です。

今月からはもう少しまめに書いていきます。(＝⌒▽⌒＝)

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賃貸用不動産の相続について

賃貸用不動産の相続について！

先日、お客様から聞かれたので賃貸用不動産の相続について書いてみます。

基本的には、現金で相続する場合と比べ三分の一程度と覚えてください！

簡単ですいません。

ちなみに、もともと基礎控除（＝相続の際引いてくれる金額）が、5000万+法定相続人一人当たり1000万だったものが変更になります。→3000万+法定相続人一人当たり600万

例）奥様・子供2人の場合

5000万+3000万＝8000万まで無税→3000万+1800万＝4800万まで無税

に変更になります。※変更後はわかりませんが、ちなみに、現行で奥様は、1億6000万までは無税です。

震災の影響で、税の改正は来年度に持ち越されました！

余談ですが、生前贈与は1年間のうち110万までの贈与は無税ですが、税務署につつかれないために120万位贈与をして納税している方もいます。

今日は以上です。

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仙台のアパートが売れてます！

仙台のアパートが売れています！

先日、仙台のある戸建てメーカーの店長さんと話しました。

仙台のアパートがかなり売れていると！

現状、家賃も高騰していて空いている部屋も少ないみたいですね。しかも、販売価格も高騰しているとか・・・

話は変わりますが、この戸建てメーカーさんは、戸建ての受注を受けても１年とか２年先にならないと工事に入れないと言ってました。アパートを建てるにしても同じような事が言えるみたいです。

話は戻りますが、二人とも最後には同じ意見で、４～５年先には安くなったアパートが売りに出されるのでは・・・と言う話で終わりました。

東北方面も元通りに戻れば、賃貸の需要も必然的に減ってくると思います。その時には、たたき売りのアパートがもしかしたら出てくるかもしれないですね。

中小企業金融円滑化法も来年の３月で終わるので、来年の４月位から首都圏でもつぶれそうな会社から、資産＝不動産が安値で出てくるかもしれないですね！

今日は以上です。

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家賃の滞納者に対して！

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家賃の滞納者に対して！

家賃の滞納者について、悩み中です・・・・

結局、人生相談のってあげました。(^∇^)

当社は、ほとんど家賃の滞納がないのですが、何人か常習犯がいます。

すべてに共通しているのが、入居の際の審査が甘かった！これに尽きます。ちなみに、当社で家賃を滞納している方のすべてが、つぶれた保証会社が連帯保証人になっていた物件です。だから潰れたといえばそれまでですが・・・ちなみに、保証会社＝入居者様の連帯保証人の代わりになる会社です。

あくまでも緊急連絡先ですが、たいがい親になっています。緊急連絡先の方でさえ、全ての方が、最後は開き直りました。

法的な措置は並行して行っていますが、払えないものは払えないので、結局行き着いたのが、人生相談です(*￣Oﾉ￣*)

ちなみに、就職先を斡旋してます。(＝⌒▽⌒＝)

滞納者で悩んでいる大家さんは参考にしてみてください。払えないものは払えないので・・・

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家賃は上げられるの？

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家賃は上げられるの？

賃貸の更新は通常2年更新になっていますが、先日、当社のオーナー様から更新時に家賃を上げてくれと言われ、取りあえず入居者の方に伝えてみました。

結論から言うと、家賃は上げれなかったのですが、今後は、物件によっては可能ではないかと思っています。

何故か

気持ち賃料相場が底をつき、若干強気でもいいかなという気配が出てきました。あくまで、現場レベルですが(＝⌒▽⌒＝)

話を戻しまして、

ではどうすれば家賃を上げれるか？

基本的に家賃の増額については、ｵｰﾅ様側から適正である旨の資料を提示しなければなりません、入居者の方が応じてくれればいいですが、通常は応じないケースが多いです。ちなみに、応じなかったと言って出ていけとは絶対に言えません。

どうしても、賃料を上げたいのであれば裁判という手もありますが、費用の事等を考えるとお勧めはできません。

でも、言ってみるのもいいのでは？と思いますよ(＝⌒▽⌒＝)

今日は以上です。

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掘り出し物件は、来年の4月以降？

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山梨県からみた富士山です。

掘り出し物件は、来年の4月以降？

最近、銀行さんと打合せをする機会が多くなりました。

そこで感じたことが、

来年の4月以降に掘り出し物件が出てくるのでは？

と思いました。

何故か？

平成21年9月に公表した中小企業金融円滑化法が、来年の3月まで延長しましたが、来年の3月以降の延長は、銀行さんいわく、あり得ないと言っていました。

ちなみに、この法案は、中小企業が銀行さんから借りているお金の支払いを猶予してあげてといった内容です。

リーマンショック以降、当社もこの法案のおかげで、助かり、元通りになりました。(＝⌒▽⌒＝)

銀行さんいわく、まだまだ厳しい企業はかなりあると言っていました。

銀行さんも世間の目があるので、厳しい取り立てはできないと思いますが、今現在、貸出先企業さんを選別して、粛々と取り立ての準備をしているのは事実です。

そこで、一番先に言ってくるのが当然、不動産を売れと言ってくるわけです！

銀行さんも強気で出てくるので、いままで、するする逃げていた人も逃げ切れなくなると思いますよ。

細かい事を書くときりがないので、今日はこの辺で終了しておきます。

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