文京ビルの概要

3年以上物件を購入しておりませんでしたが
９月にようやく5棟目となる物件を購入致しました。
文京区内のビルです。

そこで「文京ビル」の物件概要を
記録しておきたいと思います。


文京区内の地下鉄ターミナル駅から徒歩6分。
6階建てのRCビルです。

僕にしては珍しく接道もまあまあよく、
幅員８メートルほどの区道に接していて、
もちろん再建築可能な所有権の土地です。

こう聞くと「どこがハイリスクなんだ！」
と思われるかもしれませんが、
今回も勿論、超ハイリスク物件なのです・・・


実は、僕のビルと隣地のビルがくっついてる
テラスハウス仕様（長屋造り）のビルなのです！！

従って僕のビルだけで建て替える事も、
解体する事もできませんが・・・
なんと築44年の築古ビルなんです！！


他にもリスク要因が多々あるのですが
ブログ上では問題が多いので伏せておきますw


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5棟目、購入しました！

本日、3年以上ぶりに物件を購入しました。
久しぶりの決済でしたので、
ちょっと緊張しましたが、気持ちよかったです。

これで物件は、全部で５棟になりました。
物件の概要は、また記事にしてまとめたいと
思います。。。

と言いつつ、実は来月
もう１棟、決済が控えていますwww

利回り20％＝建物坪単価60万円

物件を購入するかどうか判断する基準は、
「利回り20%以上」かどうかだと前回書きました。

そして「利回り20%以上」かどうか判断するため
建物の坪単価を見るということを書きました。

では僕が具体的に、
建物の坪単価をどうやって見ているのか
備忘録として簡単に記しておきたいと思います。


僕が物件を探している
「都心もしくは城南」エリアの場合、
アパートにしろシェアハウスにしろ、
坪１万円／月ぐらいであれば運用が可能と考えます。
そうすると年額にして坪12万円になりますから、
利回り20％以上＝坪60万円以下
という計算になります。

つまりは諸経費やリフォーム費なども含めて、
坪60万円以下で物件を仕込むことができれば
OKという事になります。

すごくざっくりですが、
坪45万円の建物に
坪10万円のリノベーションをかまして、
坪5万円の諸経費を足して、
合計坪60万円というイメージでしょうか。

まぁ、しかし、
物件を検索する際に、坪60万円以下で検索すると
ほとんど物件が見つからないと思いますので、、、

坪80万円位をボーダーラインにして
資料請求や現地調査をしていく事が多いです。


この際、遵法性や土地の権利の状況など、
そういった事はあまり気にしないのが
ポイントで、、、

「資産性」を重要視せず
「収益性」のみを大切にしているのが、
ハイリスクたる所以です。

でも僕は、
全く問題のない利回り12%の物件よりも
既存不適格な利回り20％の物件の方が欲しいし、
郊外の利回り20%の物件よりも
都心の利回り20％の物件の方が欲しいので、
これでいいと思っています。。。

【改訂版】購入するか判断する指標は？

お久しぶりです。
ブログもほとんど更新しておりませんし、
もう３年間、物件を購入しておりませんが、
引き続き物件を買おうと努力はしております。

しかしその３年間の間に、
物件を購入するかどうか判断する基準も
僕なりに変わってきておりますので、
一度整理をしようとブログを書く事に致しました。


以前は「土地の坪単価」を判断材料にしておりました。
具体的には、路線価を調べ、0.7掛けより安いかどうかを
目安にしていました。

しかし最近では・・・
よりシンプルに「利回り」を判断材料にしております。
具体的には、利回りで20%回るかどうかを目安にしています。


また別の表現をさせて頂くと・・・

以前は、物件を検索した際に「価格」を「土地面積」で割って
瞬間的にアリかナシかを判断するようにしていましたが、
最近では、物件を検索した際に「価格」を「建物面積」で割って
瞬間的にアリかナシかを判断しています。

いずれにせよ物件の検索条件をシンプルにしてあげて、
1日5分で毎日物件検索するのが効果的だと考えています。

老人の国になるニッポン！

前回の続きです。

また、週刊現代の恐ろしい煽り系の記事がありました。

「人口8000万人、うち3000万人が老人の国になるニッポン 」

まぁ、知っていることっちゃ、知っていることなんだけど

あらためてデータで見ると恐ろしくなりますね。。。

（※記事より引用）

これから50年間で、少子化が進展するのは周知の事実ですが、

怖いのは生産年齢人口が激減すること。

それに対して老年人口は、今よりもむしろ増えるんですから。

生産年齢人口を老年人口で割ってみると、、、

2010年は2.77人で1人のご老人を支えています。

しかし2060年は1.28人で1人のご老人を支えるんです！

これは年金破綻どころの騒ぎではないですね。。。

さて本題ですが、、、

また例によって、総務省統計局のデータから
各都道府県の人口を合計して、
50年後、4000万人の人口が減少し、

老年人口が3464人になるという日本というのは、

つまりどんな状況なのか、日本地図上で再現してみました。。。

すると、、、

こんな状況だという事が分かりました。

0歳～64歳の人間が住んでいるのは、

わずか東京を中心とした１都４県、大阪に愛知だけ！

これだけ広大なエリアが消滅し・・・

これだけ広大なエリアに老人しか住んでいないんです。。。

不動産経営なんて、はたしてあと何年できるんでしょうか？？？

恐ろしくなってきました。。。