新規事業をやるって、めちゃくちゃエネルギーを使います。たぶんこれが最後になると思う。全くの新規事業ってまぁ不可能じゃないとは思うが、60歳ではじめても、何年できるのか？従業員の人生も考えないといかんので。
俺はまだ還暦まで長いのでやることにしたんだよ
って言っても還暦まで
のこり7年だけど
人生の残り時間はどんどん短くなっていく
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わたくし個人的には、東京都２３区と静岡市および富士市での不動産価格の推移をチェックしているんですが特に静岡県富士市に関しては、不動産を所有しているための税金が高すぎるため加速度的に実際に売れる価格が下がっている。
マンションは自分が住むならいいが賃貸には不向きですね。
管理費や税金が高すぎて、安い日本で賃貸に回しても収支が合わない。
よって私は区分所有物件は段階的にすべてを売却することにした。残り静岡１、立川１、川崎１だが、順番は静岡→川崎だなぁ。
ただし立川はしばらく残したい。
収支が合う不動産は日本では都道府県で言えば唯一東京・大阪・沖縄だけのようなきがする
最近の日経新聞の特集記事「安い日本」でも見られるように
日本をどうにかしなきゃいけないという思いはどうも日本人の多くが感じているようです。
自分は20代で就職を控えたとき、そもそも自分よりも４，５年前に就職した人たちとは全然ちがいはっきり言って所謂一流企業は学校推薦、教授推薦すら無くなっていた。
早稲田駅前のテレアポのバイトで知り合った２年年上のW大学の１文女子の方にもどこに就職されるのか？聞いたりしても、トランス・コスモスに行くとか言ってるだけで、よく理解できなかった。
https://dot.asahi.com/wa/2019100900050.html?page=2
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「安いニッポン」脱せるのか 識者に聞く
ネット・IT 住建・不動産 サービス・食品
2019/12/12 2:00日本経済新聞 電子版
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日本のモノやサービスの価格の安さが際立っている。かつて「世界一高い」と言われた日本の姿は今は昔。インバウンド（訪日外国人）の増加など良いことばかりではなく、人材の買い負けなどリスクもはらむ。日本はこのまま少しずつ貧しくなってしまうのか。識者に聞いた。（聞き手は中藤玲）
■賃金停滞が物価低迷の悪循環招く
永浜利広・第一生命経済研究所の首席エコノミスト
第一生命経済研究所の永浜利広・首席エコノミスト
第一生命経済研究所の永浜利広・首席エコノミスト
日本は長いデフレで企業が価格転嫁するメカニズムが破壊された。製品の値上げができないと企業がもうからず、賃金が上がらず、結果的に物価が上がらないという悪循環だ。
モノよりもサービスの方が海外との価格差が大きい。サービスは人件費と結びつきやすく、日本は賃金が上がっていないためだ。日本は「人手不足だ」と大騒ぎしているが、長らくデフレを放置してきたので当然のこと。普通は人手を確保するために賃金を上げ、消費が増えて、好循環になっていく。
安い賃金で働く人が増えた結果、他国では成り立たないような格安のファストフードや美容室が出てきた。まさにデフレが生み出したビジネスモデルで、新興国はそうならないように日本を反面教師にしている。今後も日本と海外の価格差はさらに広がるだろう。
■「安さ」を商機に
清水順子・学習院大学の経済学部教授
学習院大学の清水順子教授
学習院大学の清水順子教授
コンビニエンスストアのおにぎりなど、日本のモノやサービスは安いだけではなくて品質が良いので、企業は値上げのチャンスがない。でもそれで今は成り立っているので、無理して値上げをするよりも、その「安い日本」をもっと活用すべきだ。
海外に住んでいる友人が日本に来て、「これで1万円以下なんて安い」と日本ブランドのスニーカーを大量に買っていた。「高品質で安い」という価値をもっと海外やインバウンドにアピールすれば、ビジネスチャンスにつなげることができる。円安の今こそ「日本は割安」と思っている国や人々にマーケティングをする必要がある。
■イノベーション生む施策必要
宮前耕也・SMBC日興証券のシニアエコノミスト
SMBC日興証券の宮前耕也エコノミスト
SMBC日興証券の宮前耕也エコノミスト
安い日本から脱するためには、賃上げや所得減税などで家計に回すお金を増やすしかない。優秀な人材には高給を払うべきだし、人件費の削減など企業が合理化に動きすぎると、消費が減ってマクロ経済では良くないことが起きる。
日本は2020年代半ばに労働力（働く人の数）が頭打ちになるだろう。企業は今のうちに中途採用を活性化するなどして、異業種間での雇用の流動性を高める必要がある。それがイノベーションを生むことにもつながる。働く人口を増やすため、高等教育の無償化や学力向上のための教育改革も必須だ。子どもを増やしやすくする環境を作らねばならない。
いろいろと思うところがあって今まとめておこうと思う
40歳過ぎて結果出せないやつ... やっぱりだめだよね...
ここで結果出すの定義は社会で活躍するということです
端的に言えば
１ 問題解決能力
２ 事業創造力
このふたつです
必要なのは学歴じゃないです
１の問題解決のためにうまく回りの人々を巻き込んでいく力が最も必要であると私は思う
２の事業創造には徹底的なインプットが必要だと思う
１には学歴はほぼ関係ない
２は確かにインプット能力の高い傾向がある高学歴は有利
しかし、稼げないやつは当たり前だけど現代日本では事実として価値がない
日本も30年以上昔は学歴社会だった...学歴に関して言えば
私は浪人してまでいい大学に行こうって考え方はナンセンスだと思う
なぜならビジネスって何でもそうだけど期限があり納期があります
１年時間かければ アウトプット高くて当たり前だよね？
何でもそうだけどコストとアウトプット比較が大事です
① １年という時間コスト ＜ 上昇したアウトプット量
② １年という時間コスト ＞ 上昇したアウトプット量
①はOKだけど ②はNGって話です
でもさ、受験勉強に時間割いて覚えたって社会で役立つことは正直あまりない
浪人するって １年ぐらいならまぁいいかもしれない
しかし２年は無駄だよなぁ、私も事実上２浪（１浪１留）なので自分の人生を恥じてます
実際に地方と都会では情報量に違いがあり若い子にとっては田舎はかなり不利でしょう
４０超えている者には今はインターネットがあり、検索能力があれば田舎都会の不利有利は
昔と比べればかなり少なくなったよね。
ですから、10代後半から20代までは都会でもまれるのはいいことだと思う
結局 高学歴だけどコミュニケーション能力低いやつは結果が出せないんです
私は「プライド高い奴って頭が悪いって」思う
林修が高学歴ニートと激突！君たちはなぜ働かないのか - 林先生の初耳学
見てて、学歴だけは高いけど結果出せないやつの本質的な共通点は「プライドが高い」
自分に自信がありすぎてコミュニケーションで苦しむ...
というところにあると気が付いた。。。そうだよねぇ
興味がある方は
#高学歴ニート で検索してください。
https://life-and-mind.com/effective-communicator-features-114
疲れたんで今日はこれまで！
札幌市は27室がすでに令和元年の瞬間から満室継続中です。
静岡市の６室はもともと問題ないです！
ところで、富士市の１６室は一瞬満室かと思っていたが、急遽退去が決まって再び一室空室になってしまいました！
よって２７室は満室になり
静岡の２２室中２１室が入居したところです。
こういうタイミングでは、株が急上昇したら、換金して1500万くらいは個人の不動産を中心に繰上げ返済をしておいた方がいいのかもしれない。
法人の資金は常に800万程度は口座に残しつつ。
個人の資金は常に証券口座と銀行口座合わせて
証券口座1500万と銀行口座には3000万程度は残しておかないとね。
新幹線グリーンで置いてあった雑誌の記事
http://wedge.ismedia.jp/ud/wedge/release/20190520
いろいろ考えさせられました。
俺も多分、５年年齢が上だったら、一生サラリーマンだったかもしれないので、人ごとだとは思えない話でした！
自分もサラリーマン時代、終身雇用は持たないだろうと思っていた。
https://www.youtube.com/watch?v=kHsEVwN4MwU
ホリエモンの意見を聞くと最もであるなぁ
自動運転技術は2030年には実用化されるでしょうからね
電気自動車も週になるだろうって話もね、今の工業製品から置き換わるんだろうってはなし
結局 雇用そのものが要らなくなる
そもそも終身雇用なんて無理 そんなことはわかってるって話！
シェアリングエコノミー と スマホで事足りてしまう
究極的には自動運転車をパーク２４で借りればいいわけ。
車なんて買わなくていいし 税金も払わなくていい
僕は個人的に日本はもう終わってるって思っている
しかしすでに終わっている日本で社員を２０名近くも雇用している親父
それを補助する俺というすでに思っていることとやってることがリンクしてないわけ(笑)
俺の存在も含めて、歴史を作ってきた親という存在、親世代が築いてきた社会というのも事実ではある。
しかし、終身雇用や工業製品社会はもう成り立たないというすでにもうほぼ現実となっている事実をはじめとして、時代は大きく変わっているにもかかわらず、既存の枠組みで制度設計が行われている。
今の労働法制しかり、年金制度しかり...
私の眼にはすでに10年前には破たんするだろうという予測はあった....
だから自分のビジネスを持とうと思ったのが36歳前後だったと記憶してる
それが現実化しつつあるということはだんだん明らかになってきたな。
時代が俺にやっとついてきたという印象(笑)
長くなったので今日はこの辺で
賃貸不動産、取得後の資金繰のテーマです。
新築アパート建築の落とし穴
賃貸アパートやマンションを、
銀行からの借入金で１棟を買って、
家賃収入から借入金を返済する、
こういうやり方は広く知られています。
スルガ銀行の問題が起きてから、
全額借入はむずかしくなりましたが、
一部の自己資金を入れて、
賃貸不動産を購入することができます。
借入での不動産投資は合うのでしょうか？
以下の木造アパート１棟で考えてみます。
○ 取得価額･･･１０，０００万円（１億円）
○ 自己資金･････２，０００万円
○ 借入金･･･････８，０００万円
○ 借入金利･･･････････････２％
○ 借入期間･････････････２２年 木造耐用年数
○ 年間家賃･････････５００万円
建物は減価償却ができますので、
取得価額の１０，０００万円を、
土地と建物に分ける必要があります。
土地と建物の区分については、
契約書に記載がある場合は、
原則として記載金額となります。
ただし、中古物件の場合は、
区分が記載されていないことが多いです。
となると、固定資産税評価額など、
合理的な金額であん分することになります。
土地：建物の比率は、
６：４くらいのケースが多いと思います。
○ 土地部分･････６，０００万円
○ 建物部分･････４，０００万円
ここまでを整理すると、
○ 新築アパート１億円を、
○ 借入金８，０００万円で買って、
○ 金利２％を２０年支払って、
○ 家賃を５００万円受け取る、
ということになります。
利回りは、１億円の投資に対して、
５００万円の家賃で５％になります。
一方で金利は２％ですから、
差引で３％は得するように思えます。
さて、毎年の資金繰りは以下となります。
（１）家賃収入･･･････５００万円
（２）固定資産税･････△３０万円
（３）減価償却費･･･△１８２万円
（４）借入金利･････△１６０万円
（５）管理費等･･･････△３０万円
（６）差 引･･･････････９８万円
（７）所得税等 ※････△１９万円
（８）税引き後･････････７９万円
※ ２０％として計算
お金はいくら残るでしょうか？
（８）税引き後の７９万円と、
経費のうち、お金が出ていかない
（３）減価償却費の１８２万円で、
合計で２６１万円となります。
さて、ここから借入金を返します。
８，０００万円 ÷ ２２年ですから、
３６３万円が返済額となります。
２６１万円 － ３６３万円 ＝ △１０２万円
これが毎年マイナスとなります。
さらに、
○ 空き室が増えると・・・
○ 金利が上がると・・・
○ 修繕費がかさむと・・・
ということで１億投資(しかも自己資金2000万)していたらよほどしっかり入居率維持しても、１億の土地建物で年間700万以上は稼いでくれないと収支は赤字になりかねないという計算になります。
〇ルガ銀行などの金利は安くても３．５％だったということですから、単純計算で利回り８．５％はないと収支はすぐにマイナスになるということは容易に理解できるかと思います。
（融資期間が耐用年数と同じ22年だったと仮定）
対策としてできることは
１．利回５％ではなく７％の物件を探す
→ ＋２００万円のプラス
２．２％の金利を１％にしてもらう
→ ＋８０万円のプラス
３． 劣化等級２級以上を取得することで融資期間を３０年
まで延ばすことができます
８０００÷３０＝２６７
→ ３６３－２６７＝９６万円のプラス
これらにより、年間収支を△１０２万円から
２００＋８０＋９６－１０２＝２７４万円
にでき多少の金利変動や入居率の変動にも耐えられるだけの安定感を維持できるようになります。
私はもともとサラリーマンを20年以上やっていたんですが、自治体の税金の計算処理などを扱うシステムを扱っていた部門にいたこともあり、国民健康保険について所得割、均等割、平等割はどこの自治体にもあるが、資産割は自治体によってあったりなかったりだと当時の仕事仲間に聞いて知っていました。
「国民健康保険の資産割は特定の自治体にしかない」
つまり住所によって同じ医療を受けても固定資産税の負担額に応じて、国民健康保険税も変わってくる自治体があるということです。
このことは、わたくしのように地方自治体の税の仕事をしていた経験があれば知る機会がありますが、ふつうは知る術がないわけです。
社会保険労 務士などの専門家も知らないケースが多いらしく
取り上げてくれてるページもすくないですね。
https://www.growthwk.com/entry/2019/04/18/155646
任意継続健康保険は、毎月３万円程度が保険料の上限です。一方、国民健康保険料の場合は、市町村ごとに少し違いはありますが、月８万円程度が上限になっています。
人手不足の業界 業績に明暗
外食、人件費増重く/陸運、価格転嫁で増益
- 人手不足に苦しむ業界のなかでも、業績の明暗が分かれ始めている。外食や小売りはアルバイトなどの時給上昇によるコスト負担で、2018年度は業績悪化が相次ぐ見通し。半面、陸運各社は賃上げでドライバーを確保し、荷受けする能力を高める一方で、配送料引き上げの効果も重なって増益となる。市場占有率などの違いを背景に、人件費を価格転嫁できるかどうかが業績の差につながっている。
ヤマト運輸はトラック運転手を中心に待遇を改善する
外食や小売りは人件費高騰が業績の重荷になっている
「未曽有の人手不足」。吉野家ホールディングスの河村泰貴社長は嘆く。外食業界ではパート・アルバイトの奪い合いが激化し、時給をさらに引き上げざるを得ない状況が続く。既存従業員の残業代なども増え、18年3～11月期は本業のもうけを示す営業損益の段階で赤字となってしまった。
人手不足はいまや日本全体を覆う問題だ。生産年齢人口（15～64歳）は18年までの10年間で約1割減少し、18年平均の有効求人倍率は高度成長の末期である73年に次いで過去2番目の高い水準となった。最低賃金の上昇が続くなか、求人情報大手のリクルートジョブズによると三大都市圏（首都圏・東海・関西）のアルバイト・パート募集時平均時給は1月、前年同月比で2.6%高い1046円と過去最高水準となった。前年比プラスは67カ月連続だ。
この影響を外食業界は特に受けやすい。パートやアルバイトなどの人手に依存し、売上高に対する人件費の比率が3割前後と他の業界よりも高いためだ。すかいらーくホールディングスやリンガーハットも人件費の増加が響いて、18年度の業績予想を下方修正した。
小売りでも食品スーパーのいなげやなどは減益を見込む。建設業界でも20年の東京五輪に向けた工事案件が多く、労務費が上昇する。17年度は最高益だった大成建設と鹿島は減益に転じる見通しだ。
一方で、同様に人手不足にさらされている陸運業界の業績は好調だ。ヤマトホールディングスは18年4～12月期に人件費が4%増えたものの、営業利益は前年同期の2.3倍に拡大。19年3月期通期でも大幅な増益を見込む。
賃上げで自社ドライバーを確保して荷受け能力が高まったのに加えて、配送料を引き上げている効果が大きい。18年4～12月期に宅配便の単価は14%上昇。「今後も料金交渉を進める」と芝崎健一専務は述べる。
佐川急便を傘下に持つSGホールディングスも増益の見込み。ヤマトHDに先駆けて配送料の引き上げに踏み切った同社だが、「今期で打ち止めということはない」（嵯峨行介取締役）として、段階的に値上げを続けていく方針を示す。
背景には市場占有率などの差がある。「陸運は寡占的な状況で値上げがしやすい半面、外食や小売りは供給過剰気味で価格転嫁の壁が高い」と大和総研の熊谷亮丸チーフエコノミストは指摘する。
主要顧客の違いも見逃せない。外食や小売りは価格に敏感な消費者が相手で、「（転嫁値上げは）客離れにつながる」（いなげやの高坂忠司執行役員）と警戒感が強い。一方、陸運は「（主要顧客である）法人相手なら価格引き上げの理解が得やすい」（JPモルガン証券の姫野良太氏）。ネット通販などの拡大で需要増が続いていることも、陸運業界には価格交渉のうえで追い風になる。
外食や小売業界は省人・省力化を進めるほかない状況だ。日本マクドナルドホールディングスは全店の7割にあたる約2000店で注文と受け取りを分けたカウンターを設置。従業員1人当たりの生産性が上がり、18年12月期は売上高営業利益率が過去最高に迫った。
ローソンは経験の浅い従業員にも使いやすい自動釣り銭機能の付いた新型レジを全1万4千店に導入する。こうした変革をいかに大胆に進められるかが、外食や小売企業の今後の競争力を左右する大きな要因となる。（亀井亜莉紗）