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(１) 事案の概要
平成11年３月、業者Ｘは、一括賃借しているマンションの一室を、Ｙに期間２年、賃料月額４万８千円で転貸する契約を締結した。本件貸室は、Ｘの転貸開始以前からＹに対し賃貸されており、Ｙは本件貸室をいわゆる借上社宅として使用していたもので、平成３年よりＹの従業員であるＡが住居として使用していた。
平成13年１月、本件貸室においてＡが自殺しているのが発見され、翌２月、ＸとＹは、賃貸借契約を解約することに合意し、２月末日、Ｙは本件貸室を明け渡した。なお、合意解約に当たり、ＹはＸに対して本件貸室の２か月分の賃料と、その遅延損害金及び修繕費の合計額から敷金を控除した残金の46万円余を支払った。
しかし、Ｘは、以後、10年間にわたり従前賃料の半分でしか賃貸することができなくなり、損害（得べかりし利益の喪失）を受けるとして、Ａの使用者であるＹの債務（善良なる管理者の注意をもって本件貸室を使用し保存すべき債務）不履行に基づく損害賠償を求めて提訴した。
(２) 判決の要旨
（ア）貸室において入居者の自殺があると、通常人からみて心理的に嫌悪すべき事由（心理的瑕疵）があるものとして、通常の賃料額よりもかなり減額した賃料額で賃貸せざるを得ない。実際にＸは本件事故を告げたうえで他に賃貸したが、その賃料は従前の半額強であった。
（イ）ＹはＸに対し、本件賃貸借契約上の債務として善良なる管理者の注意をもって本件貸室を使用し、保存すべき債務を負っていたというべきであり、その債務には通常人が心理的に嫌悪すべき事由を発生させないようにする義務が含まれる。
（ウ）Ｙは、履行補助者たるＡが本件貸室において自殺したことにより債務不履行があったものと認められる。
（エ）本件のような貸室についての心理的瑕疵は、年月の経過とともに稀釈されることが明らかであり、本件貸室が大都市に所在することを斟酌すると、２年程度を経過すると瑕疵と評することはできなくなるとみるのが相当である。
（オ）よって、Ｙは、Ｘが平成13年６月から２年間、１年間当たり24万円の得べかりし利益を喪失する被害を受けたので、その損害の現価から、中間利息を控除した43万円余について支払え。 |
