内閣府認証NPO法人日本住宅性能検査協会 建築・不動産ADR総合研究所

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「日住検」は建築・不動産を巡る紛争の予防および解決を目的とする第三者機関。有識者による7つの専門研究会、弁護士や一級建築士等による第三者委員会で構成。客観的な立場から公正・公平な評価を行ないます。
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■ 建築・不動産取引問題に関する第三者委員会

日本住宅性能検査協会「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」は、不動産取引問題や建築問題等を解決するための専門委員会です。委員会は、中立・公正な専門家のみで構成されます。委員会は、予防・改善し、建物の安全性と快適性と価値を高め、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、より良い住環境の創造と建築防災・地域社会に寄与することを目的とします。


■ 委員会・研究会活動

・建築士委員会
・敷金・賃貸借契約問題研究会
・太陽光発電研究会
・サブリース問題研究会
・リバース・モーゲージ研究会
・空き家等情報バンク運営研究会
・再生可能エネルギー普及研究会


マンション外壁タイル剥離事案が続発

<マンション外壁タイル剥離問題解決支援センター>

 

特に昨今、マンション外壁修繕でトラブルが続発し、裁判となるケースも少なくありません。大阪地裁には建築関連の訴訟を専門に扱う「建築部」があり、そこでは常時10数件が係争中です。

 

ある訴状によると、神戸・三宮の20階建てマンションは2005年の完成で、2015年に14階の外壁タイルが幅1.5メートルにわたって剥がれ、4階のベランダに落下、一部は歩道に散乱した。補修会社の調査で外壁全体の15%に問題があるとされました。検討の末、管理組合は施工会社などに約2億4300万円の損害賠償を求める訴訟を起こしました。

 

貼り替えを余儀なくされた管理組合は「タイルを取り付けるコンクリート面の処理に手抜きがあった」と主張。逆に施工会社は「原因は経年劣化」と争っている状況です。

 

     多くの解決事案の経験を基に問題解決支援

 

マンション外壁タイル剥離問題解決支援センターでは、この様な事案に対応するため、多くの解決事案の経験を基に、問題解決に精通した一級建築士・弁護士・マンション管理士等の専門家チームを組んで問題解決の支援を行っております。

 

同時に、個人・中小企業の不動産取引問題や建築問題等を解決するために設立されたNPO日本住宅性能検査協会「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」では、事案ごとに専門委員を招集し、第三者委員会を設置します。

 

 

マンション外壁トラブル無料相談

https://gaiheki.sltcc.info/

 

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日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)
受付時間(例:10時~17時 平日)

 

 

 

 

#賃貸借契約問題   Q&A Vol.43-1(第365号)


<契約金の支払い>(1)

(質問)

契約金の残金支払いを入居日直前まで待ってほしいと言ったが断られた。

(回答)

建物の売買契約などでは、当事者双方のリスクを軽減するために、
同時履行と言って、売買代金の支払いと不動産の移転登記手続きを同時に行うことが多いのですが、賃貸借契約ではどうなのかということがポイントです。

つまり、賃貸借契約においても、「同時履行の抗弁権」を主張できるかどうかということです。

「同時履行の抗弁権」を主張するためには、次の3つの要件を満たす必要があるとされています。

一つ目は、ひとつの双務契約(どちらも何らかの義務を負っている契約)から生じた双方の債務が存在すること、賃貸借契約は、家主には借主に物件を引き渡す義務があり、借主には家主に契約金を支払う義務がありますので、これに該当します。

二つ目は、相手方の債務が履行期にあること、賃貸借契約では、借主の立場からすると、家主の履行期(=物件の引渡し日=カギ渡し日)はまだ来ていませんので、この点は要件を満たしていません。

そして、三つ目が、相手方が自己の債務の履行又は履行の提供をせずに履行を請求してきたこと、つまり、賃貸借契約においては、カギ渡し日を過ぎたのに、カギ渡しをしないで、契約金の支払いだけを要求してきたという場合ですが、これもカギ渡し前ですから、用件には該当しません。

つまり、入居直前まで契約金の支払いを保留するということは、
法律上では認められないということになり、家主との協議次第ということになるのです。

一般に、家主は、入居直前のキャンセルを恐れるために、契約金の支払いを早めにしてもらおうとしますので、どうしても、入居直前まで費用を用意できないのであれば、その説明をきちんと行う一方で、「キャンセルは行わないし、万が一契約金の支払い前にキャンセルする場合でも、契約金は全額支払う」というような念書を家主に提出して、了解を得るというような方法が必要です。

 

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スルガ銀行   第三者委員会   調査結果要旨(7)  

■スルガ銀行発表「元本一部カット基準の概要について」 (スルガ銀行HPから)  2019年5月15日

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*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

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*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

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■ 「投資判断との間に相当因果関係が認められる場合」

を第三者委員会の「調査結果要旨」から検証する。

 

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スルガ銀行 

 第三者委員会   調査結果要旨(7)

  

不正行為等の多様化 

           

    本件で行われた不正行為等は多岐に亘っていたため、スルガ銀行の行員自身が積極的に関与していた事例、黙認していた事例や疑いを持ちながら融資を実行していた事例も多かったと思われるが、スルガ銀行の行員自身も気付かぬままに行われていた偽装も多かったものと考えられる。 

                       

  シェアハウスローン            

     シェアハウスローンが発生した主な原因と考えられる要素は、いずれもシェアハウスローンに固有のものというわけではない。収益不動産ローン全般で見られた数々の問題点がシェアハウスにも等しく合致したことが、現在のような事態が生じている原因であると考えられる。                                                    

 

(3)   内部監査体制の問題

   監査部による内部監査は、事前に作成した監査計画・監査方針・監査チェックリストに基づき、社内規程の整備状況などの形式的かつ外形的な確認のみに終始しており、実効的な業務監査が行われず、多数の不正行為や審査の機能不全の兆候が見過ごされた。 

  

   実際にも、2014 年~2017 年に業務監査を行っていた複数の役職員にインタビューしたところ、以下の重要な事象を把握・認識していた役職員は一人もいなかった。

       

   2015  年頃から、シェアハウスローンが急増していたこと。

 

   収益不動産ローンの融資で、自己資金確認書類やレントロールの偽装が多数存在していたこと。

   

   融資管理部が副社長と「出口から見た気付き」の会議を開催し、融資管理から見える融資審査の問題等について多数把握していたこと。   

             

   審査部によって収益不動産ローンの物件調査が実施されており、シェアハウスローンについて 2015 年 9 月の時点で多数の物件で空室率が 50%程度にとどまると見受けられたこと。  

     

   横浜東口支店の実行する収益不動産ローンでは稟議書に「PB  協議済み」と記載され、実効的な審査が行われていなかったこと。  

     

   審査部による指摘、反対にもかかわらず、営業の意向が優先されて融資実行された案件が多数に及び、審査部がその形跡を残すために自動審査システム内で融資実行への疑義を多数記録していたこと。            

   2016 年にシェアハウス会議が開催され、シェアハウスローンに特有のリスクが把握されていたにもかかわらず、ローンの継続が決定されたこと。

            

   これらの重要な事実は、多数の審査役が認識していたものであり、業務監査の際に実質的なヒアリングを行うなどしてその兆候を掴み、経営会議に報告するなどすれば、より早期に審査の機能不全を改善することができた可能性がある。しかし、これらの兆候は業務監査で把握されていなかった。   

 

   以上の通り、形式的・事務的なチェックリストの確認にとどまったことが、実効的な監査を阻害したと考えられる。 

  

   実効的な監査が行われなかったその他の要因としては、次の点も指摘することができる。 

               

   監査部長に社内の重要な会議体への出席権限が与えられていなかったこと。

 

    監査部が重要情報のレポーティングラインに組み込まれておらず、また、能動的に重要情報の収集に取り組んでいなかったこと。            

    監査対象が限定的であったこと。

 

    業務監査が前例踏襲的かつ受動的であったこと。            

(続く)

 

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#賃貸借契約問題   Q&A Vol.43(第365号)


(質問)

<消毒費>

(質問)

消毒料を支払えと言われたが、支払う必要があるのか?

(回答)

家主が請求するにしろ、仲介業者が請求するにしろ、どちらにしても支払う必要はありません。
家主には、家賃という対価を取って他人に物件を貸す以上、借主に「使用収益させる義務」があります。

つまり、借りる人が、安全快適に生活できるようにするのが家主の務めなのです。

従って、万一、「消毒しないと住めない」状態であるなら、家主の費用と責任で消毒すべきなのです.

 

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■スルガ銀行発表「元本一部カット基準の概要について」 (スルガ銀行HPから)  2019年5月15日

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*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

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*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

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 「投資判断との間に相当因果関係が認められる場合」

を第三者委員会の「調査結果要旨」から検証する。

 

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スルガ銀行 

 第三者委員会   調査結果要旨(6)

  

(2)   営業の問題            

       営業のプレッシャー  

          

    スルガ銀行の単年度の営業目標(営業推進項目)は、現場の意見を聴取しないトップダウン方式で策定されており、営業現場の実態が勘案されない厳しい営業ノルマとなっていた。 

                              

    さらに、営業推進項目を策定する営業企画をはじめとする本部組織において、営業推進項目の進捗をモニタリングする仕組みがなく、目標が過大で現場に歪みを生むリスクがないか、といった観点からの検証はされることがなかった。    

                             

    近年のスルガ銀行の収益を支えたとみられる収益不動産ローンが包摂される項目(いずれも純増目標)につき、各年度とも、極めて高い割合(年度によっては 100%) でその達成可否をパーソナル・バンクに依存していた。   

                         

   かような高い営業目標を課されたパーソナル・バンクは、公式な営業目標である営業推進項目とは別途、さらに高い営業ノルマ(ストレッチ目標)を設定し、パーソナル・バンク内の営業拠点に賦課した上で、その達成のため、センター長会議等において拠点長に対して強度のプレッシャーをかけていた。  

                  

             効率性指向とチャネルへの依存  

     

   スルガ銀行においては極端な形式主義(書類だけ揃えれば良いという考え方)が広まっており、形式主義の結果として、収益不動産ローンについては、物件の評価が出てしまえば融資額は固まるので、債務者に貸すという感覚が希薄になってしまった。 

                   

    形式主義の結果、書類は債務者から徴求するよりも、融資の事務処理に慣れている業者から徴求した方が効率的であるから業者からの徴求がスタンダードとなり、行員は債務者と金銭消費貸借契約の締結の際にしか顔を合わせないこととなった。   

                                   

   また形式主義の結果、「最初から融資条件を業者に教えておけば、融資条件を充たすような案件しか持ち込まれないから、否決となる案件が減って、銀行側の作業に無駄がない」という発想で、業者への審査条件の暴露が盛んに行われ、業者側が審査条件に合うようなエビデンスを偽装してくる工作を行うことを可能にした。  

                  

   上記のような効率性重視の結果として、スルガ銀行側は、業者(チャネル)の働きなくして融資を実行することが難しい状況に陥っていた。     

                   

    業者側は、自分達に依存しているスルガ銀行であれば多少無理のある案件であっても取り扱ってくれるという認識を持つことになり、通常であれば通らないような案件がスルガ銀行に持ち込まれてしまうという悪循環が生じていた。 

                                

   スルガ銀行の行員からすると、例え偽装が疑われるエビデンスが業者から提出されてきたとしても、

①そうした業者からの依頼を拒絶して業者が離れていけば、自らのノルマの克服が極めて困難になる上に、

②自分が断ったとしても他の支店が取り上げてしまえば、結局はスルガ銀行の貸付債権になり、かつ、ノルマを達成したとして賞賛されるのが他の支店になってしまうという思考回路に陥ることになり、そのような案件でも断らずに取り上げることを正当化してしまう素地が産まれた。                                 

             業者の管理の不徹底   

         

    スルガ銀行においては、チャネル PRM というチャネルの管理システムを整備していたが、システムへの登録のルールが明確でなかったため、偽装された書面を持ち込  むような業者を適切に排除することができていなかった。   

                     

   業者の側も、取引停止処分となったとしても、すぐに別の法人を設立したり、既存の別の不動産業者に転籍したりすることで、姿形を変えてスルガ銀行の前に現れてくるため、いたちごっこの様相を呈してしまった。   

                              

   その結果、銀行全体として、業者の管理を適切に行うことができず、悪質な業者との付き合いを絶つことが徹底できなかった。         

(続く)

 

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スルガ銀行及びチャネラ―(販社)不正行為の例 《シェアハウス等投資不動産不正取引調査委員会

 

シェアハウス等投資不動産不正取引調査委員会

運営:NPO法人日本住宅性能検査協会

 

スマートデイズ(かぼちゃの馬車)(※1)他、ゴールデンゲイン(※1)、サクトインベストメントパートナーズ(※2)、ガヤルド等、でその周辺の土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるものや取引において、宅地建物取引業違反が疑われる悪質なケースが多くあります。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。

 

(※1)ゴールデンゲイン

2015年3月26日に設立された会社であり、シェアハウスの運営を行っていた。

ゴールデンゲインを主に取り扱ったのは渋谷支店であった。同社は2018年5月22日に破産手続開始決定を受けている。

スルガ銀行が把握しているゴールデンゲインの取扱件数は128件、そのうち渋谷支店が127件である。

 

(※2)サクトインベストメント

2010年6月25日に設立された会社であり、遅くとも2014年頃からはシェアハウスの運営を行っていた。

スルガ銀行でサクトを主に取り扱ったのは二子玉川支店であった。同社は2017年2月に差押えを受けるなどして、シェアハウスの運営を行うことが不可能となった。

スルガ銀行が把握しているサクトの取扱件数は116件、そのうち二子玉川支店が106件であり、残り10件は渋谷支店である。

宅地建物取引業違反が疑われる事例のご紹介

物件の価格に加算のやり口

大きな問題点は、不動産の業者たちの様々な介入による物件の価格が跳ね上がるという、特殊な手口です。

(1)新中間省略登記

その一つが新中間省略登記と呼ばれるものです。

地主が(2)不動産業者に土地を売り、(3)投資家に転売する際、(1)→(2)の登記を省略し、(1)→(3)に直接移転したようにできる登記のこと。

これが「第三者のためにする売買契約」で、(2)を「三為業者」と呼ぶ。彼らの取り分は20~30%で、それだけ物件価格が相場より高くなります。

 

オーナーのBさんの例

上の方法で、売主と買主の間に5人の業者が入る、「五為業者」となり、元値は4700万円の土地が、3社が間に入ったせいで7980万円で買ったことが後で判明。

そしてその確認書類には、Bさんのサインがありましたが、それはBさんがしたものではなく偽造されたものでした。

 

(2)キックバック

キックバックとは、スマートデイズ社が建物の建築を依頼したとすると、建築会社から建築費の一部がSD社に支払いがあるということがあらかじめ決まっているというものです。

Cさんの場合は、自分の知らないところで、正規の代金の他にさらに「業務委託費」としてSD社が受け取っていたといいます。

 

銀行と業者で引き出しの金額を決める

預金が勝手に引き出されたという信じられない事案も報告されています。

オーナーDさんの例

Dさんは、土地代の約9800万円は融資されましたが、その後、約1億円が私に無断で引き出されていました。土地代プラスアルファのお金がどこに消えたのか、通帳の出金先が空欄なのでよく分かりません。

 

上記オーナーBさんの例

7980万円の融資の実行後に約8400万円が知らない間に引き出されていた。その分は経費と手数料だったが、被害者の多くは、金額が空欄の引き出し伝票に名前と日付だけを書かされており、銀行は指示通りに販売会社から預金の引き出しを行った。 さらに、過剰融資を受けた分からきっちりと200万円ほどスルガ銀の定期預金として組み込まれていた。

もちろん定期預金は、フリーローンと同じく条件だったもので、無断で横領したということではあませんが、それにしても、預金者への確認なしに多額の引き出しが行われた事態問題です。

これらの取引に絡んだ全ての当事者に法的な問題を問わざるを得ません。

シェアハウス等投資不動産不正取引調査委員会で纏めたスマートデイズ相関図

 

soukanのサムネイル

 

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#賃貸借契約問題   Q&A Vol.42-1(第364号)


(質問)

保証金と敷金は、どのような違いがあるのか?

(回答)

保証金と敷金の違いとしては、実態としては、ほとんど同じような意味で使われていることが多いのですが、厳密に言えば、次のような違いがあるとされています。

1  保証金は、事務所、店舗やテナントなどの主に法人契約によく使われ、敷金は、個人の住居の契約によく使われています。

2  保証金は、約定によって、退去時に敷引き(解約引き、償却などと呼ぶ場合もあります)があることが多いのに対し、敷金は、通常、敷引きがなく、実費精算です。

3  保証金は、法律上規定のないお金ですが、敷金は、民法第316条,第619条などに規定のあるお金です。
ただし、判例では、敷引きのない保証金は「敷金」と同じ扱いとなっているようです。

4  保証金は、約定がないと権利の承継がありません(次の家主に引き継がれない)が、敷金は原則として新しい家主にも引き継がれます。

5  保証金=敷金+礼金という解釈もあります。
つまり、保証金方式をとっている場合には、同時に、敷引きなどがある代わりに、礼金を取ることがなく、敷金方式をとっている場合には、敷引きがない代わりに、礼金を取る地域が多いということです。

 

 

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■スルガ銀行発表「元本一部カット基準の概要について」 (スルガ銀行HPから)  2019年5月15日

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*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

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*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

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「投資判断との間に相当因果関係が認められる場合」

を第三者委員会の「調査結果要旨」から検証する。

 

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スルガ銀行 

 第三者委員会   調査結果要旨(5)

                

収益還元法による担保評価額と実勢処分価格との乖離                          

シェアハウスローンでは収益還元法による担保評価額の 100%までの融資が許容されていた。特にシェアハウスについては、建物が特殊な構造であるため、市場のニ ーズに合わずシェアハウスのビジネスモデルそのものが崩壊した際には、担保実行時の処分価値も大幅に下落することが見込まれ、収益還元法での担保評価額が担保実行時の処分価値の実勢から乖離することが懸念される。  

                      

実際にも、シェアハウスローンの一部    127    件を抽出して検証した結果によれば、収益還元法による評価額が積算法に比して平均 1.7 倍高くなっており、シェアハウスローンでは担保実行時に回収ロスが拡大する可能性が懸念される。  

                           

    サブリースによるリスクの増幅       

サブリースが設定されるとしても、期間が  5 年や 10 年の有期であるなど、35 年に及 ぶ長期間の返済期間をもともとカバーしていない。30    年などの長期間にわたるサブリースが設定されることもあるが、シェアハウスのビジネスモデルが崩壊すれば、サブリース会社の財務健全性も同時に毀損され、サブリースによる家賃保証が得られない。このような懸念があるにもかかわらず、サブリースによる家賃保証が喧伝され、投資者の投資判断を歪め、返済能力を超えた融資申込みを誘発するおそれがある。特定のサブリース会社への集中によって、ポートフォリオの分散が図られなくなるという問題もある。                      

実際にも、シェアハウス業者が自転車操業を続けた後に破綻しており、サブリース会社の財務健全性を慎重に検証すべきであったことが事後的に明らかとなっている。 

                   

   当初の時点ではシェアハウスローンの試験的な取扱いを許容することがあり得たとしても、次のように、シェアハウスローンのリスクは 2015 年中頃から 2016 年にかけて、複数の審査部内の担当者において認識されるようになっていた。これらのリスクの顕在化に対し、速やかに融資基準の厳格化やシェアハウスローンの取扱中止などが検討されるべきであったが、そのような対処はなされなかった。                              

    スルガ銀行では 2013 年 10 月から一棟収益不動産の定期的調査が実施されており、シェアハウスについても 2015 年 4 月頃から物件調査が開始された。その結果、2015年中頃から、シェアハウスの入居状況が芳しくないことが担当者レベルでは明らかとなりつつあった。                     

     2016  年  5  月のシェアハウス会議では、シェアハウスローンのリスクが明確に分析され、サブリース会社が自転車操業に陥るリスクまで指摘されたが、営業側の意向により、取扱地域や業者を限定して、シェアハウスローンを継続する方針が採用された。

                        

     少なくとも 2015 年中頃の時点で、空室リスクが重大であることが担当者レベルでは明らかとなっており、2016  年  5  月のシェアハウス会議でシェアハウスローンのリスク特性がより鮮明に指摘されていた以上、速やかに融資基準の厳格化やシェアハウスローンの取扱中止などの対処がなされるべきであったと言える。                                   

 

    2015 年には岡野副社長の指示でスマートライフとの取引が禁止されたものの、その指示は口頭でなされたのみで、実際には別会社による迂回がなされていた。審査担当者においても、現況確認をしたところ、カボチャの馬車の表示があり、スマートライフとの取引が実質的に継続されているのではないかとの疑いが徐々に芽生えていったようであるが、営業担当者への指摘を十分には行うことができず、結果的に、スマートライフがサブリース会社となっているシェアハウスローンが多数継続されることとなってしまった。  

     

   シェアハウスローンを含む収益不動産ローンについての上記のような問題は、審査部の担当者において早期の時点から把握・認識されていた。しかし、次のように、審査の営業からの独立性が確保されておらず、審査部が実効的に機能せず、信用リスクや顧客保護の観点で問題のある融資が実行されるに至った。    

            

  審査担当者が営業担当者に対し、レントロールの偽装の疑義などについて指摘したとしても、すぐに反論され、再度疑義を指摘すると、所属長が登場して威圧的に反論がなされ、最終的には麻生氏(元専務執行役員・Co-COO)が審査第二部長や審査部長に対し、直接かけあって、稟議を押し通していた。  

          

   審査部の役職員のなかには、麻生氏の強圧的な姿勢をもって、恫喝と表現する者もいる(他方で、審査担当者のなかには、麻生氏の特性について、恫喝というよりも、何を指摘しても反論され、平行線に終わり、結局意見を押し通されることの方が多かった。」と表現する者もいる。)。

             

   現場の審査担当者は相応に営業担当者に対し、否定的な意見を述べるなどしていたようであるが、最終的には、麻生氏が審査第二部長に厳しく問い詰めるなどして、稟議を押し通していたようである。営業担当者や所属長らも麻生氏に協議した事実を審査担当者との協議材料の決め手として使うようになり、横浜東口支店の所属長は稟議申請書の冒頭に「パーソナル・バンク協議済み」と書いて審査部に承認するようプレッシャーをかけていた。 

  

  審査担当者が否定的な見解であったにもかかわらず、稟議が通された案件において、審査担当者の一部は審査部限りでの記録として審査意見を残しており、その案件数は 200 件を超える。その内容を見ると、「家賃設定に疑義あり」といったコメントが目立ち、レントロールの妥当性の疑義にかかわらず、融資実行がされていた案件が多数存在していた可能性をうかがわせる。 

               

   このように審査の現場では、審査担当者が否定的な意見を述べたとしても、最終的には営業側の意見が押し通されて融資実行されることが大半であり、資産形成ローンは 2015 年の取扱開始以降、2017 年度上期に至るまで、半期毎の承認率の平均が常に    99.0%を超えて推移していた。収益不動産ローン全般について見れば、2008    年度上期~2010 年度上期は半期毎の承認率は平均 80~90%の水準で推移しているのに対し、2010 年度下期以降に承認率が上昇し始めて 90%を超えるようになり、2014 年度下期以降は 99%を超えて推移するようになっている。このような審査承認率の上昇と高止まりは、審査の独立性が徐々に毀損していったことを示すものと思料される。                       

  また、上記の個別与信の稟議手続のほかに、融資基準の設定を検討する際、審査よりも営業企画や営業本部の意向が優先された事案が多々みられる。たとえば、2014年に審査送付書類が簡素化され、自己資金確認書類を審査部に送付しないこととされたが、この取扱変更は営業企画の要請によるものであった。2016  年  5  月のシェアハウス会議でシェアハウスローンの取扱方針が決定されたのも、麻生氏の判断によるものであった。 

                           

    以上のように、融資基準の設定においても、また個別の与信判断においても、審査の営業からの独立性が確保されておらず、結果的に多数の不正行為が広がったり、信用リスク管理の不全を招く原因となったものと考えられる。

(続く)

 

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#賃貸借契約問題   Q&A Vol.42(第364号)

 

 

 

(質問)

礼金が高額なので支払いたくないのですが。

(回答)

礼金というのは、法律上、特に規定のないお金です。
礼金のやり取りは、単なる慣習に過ぎません。
問題は、家主が礼金の支払いを求め、借主がそれを拒否した場合に
家主が契約を拒否するだろうということです。
借主にも、物件を選ぶ自由があるのに対して、家主は、誰と契約するかの自由があるのです。

従って、「礼金が高額なので支払いたくない」と言っても、家主が認めてくれなければ、契約できないだけなのです。
契約そのものを強制することはできないからです。

 

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■スルガ銀行発表「元本一部カット基準の概要について」 (スルガ銀行HPから)  2019年5月15日

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*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

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*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

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「投資判断との間に相当因果関係が認められる場合」

を第三者委員会の「調査結果要旨」から検証する。

 

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スルガ銀行 

 第三者委員会   調査結果要旨(4)

                

2    発生した問題の原因

 

(1)   審査体制の問題

             審査部内の融資管理部は、延滞事案における回収等を行っており、その職務を通じて、収益不動産ローンの融資基準や審査体制について、次のような問題点を認識し、岡野副社長との間で開催していた「出口から見た気づき」の会議で指摘していた。   

 

しかし、当該会議で指摘された問題点は審査部内でも共有されておらず、また、岡野副社長以外の経営層にも届いておらず、収益不動産ローンの融資基準や審査体制の検証を促すきっかけとして十分に活用されなかった。   

    

事後的に見れば、当該会議で指摘された問題点が審査部内や営業企画部内で真摯に検討され、また経営会議や取締役会でも取り上げられるなどしていれば、スルガ銀行の審査体制が早期の段階で改善されていた可能性がある。  

                          

             収益不動産ローンにおいて、レントロールの疑義、空室リスクの重大化、満室想定賃貸収入の 70%を返済原資とみなすことの危険性、担保評価額の実勢価格との乖離傾向、家賃保証への過度な依存による不適切な投資判断等の問題が見受けられるほか、収益不動産ローンの延滞案件のほぼ全てで自己資金確認資料が架空・偽造であったこと。   

                              

          2016  年 4 月 18 日の「出口から見た気づき」の会議資料では、シェアハウス案件の動向を今後調査する予定である旨の記載がある。この記載は、当時、横浜東口支店で所属長が変わった直後にシェアハウスローンの融資実行額が急激に伸び始めており、それが融資管理部にとって異常値として不審に映ったことによるものであった。た                                 

             収益不動産ローンのリスクとして、①返済原資(年間所得と賃貸収入)の変動リスク、②収益還元法による担保評価額が実勢価格と乖離しがちであること、③適切な判断能力を欠いた顧客による収益不動産投資が見受けられること、④不良チャネルによる不適切勧誘や不正行為の可能性があること、⑤家賃保証・サブリースの過信などがあること。   

                     

             シェアハウスローンには次のような重大なリスクが存在したにもかかわらず、スルガ銀行ではその取扱いが開始された当初、既存のアパートローン事務取扱要領が適用され、その後、資産形成ローン事務取扱要領が適用されることとなり、独自の新商品と しての審査が行われなかった。審査担当者のなかには、シェアハウスローンの取扱いが開始された当初の頃から、そのビジネスモデルの合理性を疑っていた者が複数いたようであり、そうであればなおさら、シェアハウスローンを独自の商品とみなして新商品の検証を実施すべきであったといえる。

 

①                             

     返済原資の変動リスク

シェアハウスローンでは、「年間所得の 40%+満室想定賃貸収入の 70%」をもって返済原資とみなし、その水準までの年間返済額を許容する融資基準が適用されていた。しかし、30~35    年等の長期間にわたって、現在の年間所得が維持されることは現実的でない。また、満室想定賃貸収入の    70%についても、満室想定賃貸収入から   

30%を減じることで、空室リスク、家賃下落リスク、修繕費等の負担、固定資産税 等の負担を見ていることになるが、満室想定賃貸収入のわずか    30%でこれらのリスクや費用負担を全て考慮しきれているのか懸念が残る。                            

実際にも、直近の状況で、物件完成済みかつ入居状況の確認が完了した物件の約半数において、シェアハウスの入居率が    50%以下にとどまっているなど、満室想定賃貸収入に対する    70%の掛け目が空室リスクを考慮するものとしては不十分であったことが事後的に明らかとなっている。                            

(続く)

 

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