「原状回復バスターズ」は、オフィス・店舗等のテナントの原状回復問題の専門家です
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貸室の修繕がいったい賃貸人・賃借人のどっちの責任か、それについて特約でカバーできるのかということについては、基本的に修繕義務は賃貸人にあります。民法606条で修繕義務は賃貸人にあるとされ、賃貸人は修繕をしたうえで賃借人に使用収益させる責任があることになります。したがって、建物が不可抗力で破損したような場合でも、賃貸人側が修繕する義務があります。
そして、この修繕義務についての特約をどうするかに関しては制限がありませんので、原則として当事者間の特約で自由に内容を決めることができます。一般にテナントとの契約においては、この修繕に関する特約はかなり利用されていると思います。
テナント側に修繕義務を課する特約がある場合、テナント側が具体的にどの程度まで修繕義務を負うかが問題になります。テナント側の義務の範囲が特約自体によって定まっている場合は問題がありません。例えば、テナントが新品の冷暖房機器・給湯器が設備された新築のビルに入居し、この設備についての修繕義務を負うことが特約上明記されていれば、これらの設備についての修繕義務はテナント側にあります。
しかし、テナント側の修繕義務の範囲が具体的に明示されていない場合には、通常テナント側が負担する修繕の範囲は小修繕ないしは通常生ずべき破損の修繕の範囲に限られると解するべきでしょう。
また、一般にテナントの専用で使用する部分についての修繕は、テナント側がするという特約が行われていることが多いと思いますけれども、ビルの躯体部分とか共用部分については、基本的に賃貸人側に修繕義務があるわけですから、いかに特約といえどもテナントにそれを負担させるということはできないということになります。
テナントが修繕をした場合の修繕費用についての支払いを賃貸人に請求してくるということがあります。必要費と有益費の二つに分けられていますが、必要費というのは、本来賃貸人が負担するべき、貸室を使用収益するうえにおいて必要不可欠な部分の修繕費用のことであり、テナント側は直ちに賃貸人に償還請求ができるということになっております。 これに対して有益費というのは、賃借人がもっぱら自分の都合で自己の使用の都合上有益な改良を施した場合です。必要費になるのはその建物、その賃借部分を使用するために必要不可欠な工事内容、例えば基本的な雨漏りを防ぐとかの修繕ですけれども、有益費の場合は、例えば冷暖房効率を上げるためによりよく改良をしたというような場合ですから、それによって建物自体の価値が上がるということになる場合、その分を契約の終了時に建物自体の価値が増加した限度で、その改良に応じた有益費の支払いを賃貸人に請求できるということになっています。
