こんにちは、母ちゃんです。
週末は決済でした、昨年取得した物件で、大手HMのサブリースが付いており
毎月サブリースで定額お家賃頂いていても全然良かったんですが
土地のつもりで購入してましたのでサブリース解約通知を送り
解約に半年以上掛かりました。
サブリース解約後数件残った入居者さんにご退去頂き
次は解体更地で販売するか建替えしようと思ってましたがそのまま欲しい！
という方が表れて、あっという間に契約→決済（わずか1週間！）となりました。
買主は儲かってる事業者さん、融資無しの現金決済！強いですww
お陰様で売却しようと思っていた土地価格で売れた事も有り
解体費が浮いた分プラス利益も有難いです～✨
この戻って来た資金を元に、少し借入返済を進めようと思います。
コロナ中に借入した運転資金枠を空けておきたい事も有り
主に運転資金で借入している無担保債権分を返済する予定です。
有担保債権はそれぞれの物件に紐づいてますので、単独で返済可能。
しかし無担保債権枠は、返済が進まないと保証協会枠が空かないので
いざって時に借入し難くなるんですよね。
とは言え、無担保枠で0％台金利で借りてる分は返済しません。
今だったらそんな0％台金利で運転資金借りれないですから（苦笑）
返済しようと思っているのは1～2％で金利しんどいなって思う分だけです。
毎年1回全ての借入銀行の返済明細をエクセルデータで入力してます。
これらを足せば、年間いくら返済しているか、月額返済が幾らか
1円単位で出せますので銀行資料として使っています。
ホントは年間10億とか借入したい！！
でも返済は年々進みますのでどんどん元金額が減るんですよね。
売却も進んで返済も進み、決算書はどんどんブラッシュアップされて行き
良い決算書が出来上がりますが、買う方が追い付いてません（笑）
今週別件で買付頂いた物件、個人物件です。
保有期間で既に5年以上経過、築古ちゃんなので減価償却も終わりました。
残債がガッツリ減っている事も有り資金が手元に戻ってくる感じです。
元々は10年以上前に、個人物件で購入した築古アパートを再生。
当時100坪もの土地が付いてて、僅か数百万で販売されていました。
これを耐震改修から1棟丸ごと改修など3000万以上の工事費掛けて
全空から満室にして稼働させていました。
これを長期保有期間の切れる5年後売却、築古アパートに今も昔も
融資が付き難いのは変わり無く、元々借入していた金額が少ない事も有り
残債が非常に少なかった印象です。
そして売却により手元に戻ってきた現金で、半分を次の投資用物件へ
残りの半分を現在の自宅建築頭金としました。
当時、投資用物件を2棟購入、その内の1つが今回売却となる物件です。
当時頭金として出した金額の倍は戻って来ます。
所有期間中のCFも多少は有りましたが、個人物件なので
ほぼ息子らの学費に代わってます。
そして投資した現金が5年間で200％、年間40％で回していたのと同じ。
CF分も含めると、実質年利回り44％位で回した計算になります。
もう強制貯金と同じですね（笑）
不動産投資の一番良い所だと思いますが、表面利回りは全然大した事無くても
所有期間が経過するにつれて、どんどん元金が減り強制貯金してる感覚。
築が古くても利回りが良いと、土地貯金としての価値があると思います。
もちろん土地としての価値が落ちない資産性のある物件を選ぶのがコツ。
正に私の最初の個人物件がそのタイプの物件でした。
土地が広くて人気エリアである事で、建物がどんなに古くても
土地の価値が落ちませんので高値で売れて行ったのでした。
法人ではそこそこ物件所有してますし、戸数も賃料収入もありますが
個人物件は残り2棟、僅か9戸しか有りません(^^;
個人所有してるのは、息子らの学費確保の為です。
学費支払いもあと残り4年で終わる～！あー長かった！！
学費支払いが終わってくれたら、次は自分の為にお金を使う番ですｗ
個人的には、残り2棟、9戸の賃料収入があれば十分生活は出来ます。
戻って来た資金を、今度は何に投資するか？コレが難しい問題です。
現金で持っていてもどんどん減っていく一方なので、何かに投資する以外は無い。
個人で拡大したいとは思っていませんので出来れば利回りは無視しても
資産価値が落ちない管理し易い物が良い。
それには普通の住居系賃貸は入退去があるのでメンドウクサイｗ
不動産なら店舗物件や土地貸しのみ等の手間があまり掛からない物件が良い。
若しくは株式投資です。とは言っても公開株ではありません。
自分の法人へ貸付、数年後金利込みで返済して貰う。
会社を儲けさせるか否か、全部自分次第です（笑）
株式投資なら証券会社が間に入る分、自分の好きに株価操作は出来ませんが
自分の法人なら可能ですので、ブラックボックスが無い。
他は金融商品としてバスケット組んで海外債券とかかな～
今も多少は米国債券とか外貨預金、金の積立等あるんですけど
微々たる金額です、株式投資も本格的に勉強しなきゃなって思います。
去年購入して放置気味なこちらの物件、そろそろ本格的に動き始めます。
現金で買うと、ついつい放置しがち💦あきませんね～😅
プラン作成するのに机にかじりついてでもやらなきゃいけません。
さて、今日は遠方の友人が遊びに来るので、1日案内へ行って来ます～