こんにちは、母ちゃんです。
毎日雨降りばっかりで嫌になりますね。。。。
せっかく晴れた！と思った翌日は、また雨！！
この梅雨時期が終わると、今度は夏で猛烈に熱くなるんでしょう。
それもイヤだな🥲 やっぱり秋～春が好きですｗ
さて、物件紹介を頂き、現地調査へ行って来ました。
閑静な住宅街にある築古1棟物件なのですが、色々と難しい物件。
エリア的に賃料が安い、再生をするには賃料を伸ばせるエリアで無いと
リノベの収支が合いません。
満室にしてこれ位の金額か～と逆算をし利回り見てみると
ちょっと厳しいと言う結果が数字に出ます。
ちょうど先日ミーティングでウチのスタッフと、次の工事予定物件の
予算組を話してた所です。
最初から保有にするのか、それとも売却予定なのかによっても
予算の立て方は違うのですが、基本的に回して良し、売って良し、所有して良し
3方ヨシが無ければ、リノベをしてはいけません。
どれかがグラつくと、とても後悔する事になるからです。
スタッフミーティングで、ウチのスタッフの勉強用にと事前に自分で考えて
事業計画を練る様に伝えた所、経験値が浅いスタッフでは答えが出なかったです。
まず、売却出口の相場で利回り何パーなら売れるのか。
ここからの逆算です。
仮にこの利回りを12％で設定します、今の相場なら高い方だと思います。
安全パイな12％で計算すると、おのずと賃料が出て来ます。
その賃料で募集する為に、必要な設備は何なのか
何を交換する工事しないといけないのか？ここが分かって無いと
大よその工事費予算が出て来ません。
圧倒的に安く購入してると予算組みがし易くなります（利益が出易い）
そんな話をミーティングの時にしながら、予算を決めました。
昨日は提出用資料を作成しながら、コラム原稿を書いて、レジェメ作り。
そんな時に限って来客があります。
突然電話でやって来られたお客様、初めましての方でした。
ウチが所有している物件を売却されませんか？との事。
ちょっと工場などに近いエリアに位置するこの物件。
工場などを建設する場合は、工業、準工業で無いと建てられません。
なぜかウチが持ってる物件はそんな中でも共同住宅です。
両隣も工場さんなんですけどね。
突然来られた営業さんは、この共同住宅を更地にして売りませんか？
と言う話でした、現在満室のウチの物件。入居者どうするの！？
せっかくリフォーム費用も掛けてピカピカにして満室経営してるのに
なんで更地にして売る必要があるんだよ？と心の中で呟き
ボロボロならまだしも、まだ平成二桁築年のウチの中では若い物件です。
勿体ない～！！しかし事業をされてる法人さんからすれば
どうしても新たに工場を新築する事情があるのでしょう。
かなり破格の坪単価で提示されてました。。。。グラつくな～ww
取り敢えず一旦はお断り、まだ売却するつもりは有りません。
もう一度欲しいと言っている法人さんと相談して来ますと言われ
帰られましたが、まだ価格を吊り上げて来る可能性あると思います。
そんなに希少価値のある立地だと思えないけどなｗ
ずっと書類作業してると外に出たくなって
お昼のランチはご近所の自家製バーガー食べにやって来ました。
スゴイボリューム！！アウトドアな店内で開放的！
トライやるウィークの中学生たちが頑張ってお仕事体験してました。
意外と味付アッサリ目で濃く無くて食べやすい。
でも完食は出来ず、残念無念です💦
最近ドハマりしてるのが、【押しの子】アニメ
最初YOASOBIの「アイドル」が耳について離れなくなって
YouTubeで見てたらアニメの方が目に付いて、1話目を見たら
余りにも衝撃的過ぎて、そこからハマってますｗｗ
良かったら聞いてみて下さい、エンドレスループで聞いてます🤣
今日も天気予報では雨ですね。。。。もう嫌になる。。。。
雨の日はダル重い～外に出たくなくなる日です。
そうも言っていられないので、今日もお仕事頑張ろうと思います！