父母や祖父母から家を建てるときにまとまった資金をもらうことはよくあるケースです。
通常は1年で110万円をこえる金額をもらうと贈与税がかかりますが、家を建てるときに限って
一定金額に贈与税がかからないという制度です。
平成25年については、一般住宅で700万円まで、長期優良住宅などの省エネなどの性能を証明できる建物は1200万円まで無税です。
詳細は、国税庁のＨＰが分かりやすいのでそれを見てください。
土地取得資金に贈与資金を使う場合には、2つほど注意すべき点があります。
あくまで住宅取得の時での贈与だから、土地だけ買うときにはこの制度は使えません。
新築に伴う土地購入代金には、贈与資金を使って構いません。
①主人の借り入れで家を建て、奥様の贈与で土地を買うケース。
土地の決済が最初にまとまった資金が必要になるタイミングでしょう。
ここで贈与資金を使いたくなります。
奥様の贈与資金だけで先行して土地を購入した場合は、土地の名義を奥様にする。
その場合でも、一部の資金を残しておいて、建物登記の際に一部でもいいので、奥様の持分登記にする必要があります。それにより、建物を建てるときの贈与だという証明になります。（国税庁に問合せした返答です）
権利的には奥様名義の土地に使用貸借で（借地代無しで土地を借りて）ご主人が家を建てて、建物一部が奥様の持分になっている。
ご主人様の名義にしたいのであれば、奥様口座からご主人口座へ資金をシフトしてから、ご主人様口座から土地売り主へ支払います。奥様から短期的に資金を借りているということになり、建物の登記の際には資金負担分に応じて持分登記します。こちらの方が建物の持分は奥様が多いです。
権利的には、主人が金融機関で借りたお金で土地を買い、建物を奥さんと持ち合っていることになります。
いずれにしろ、奥様は担保提供者として連帯債務者ということになるので、借り入れ契約も連名で行います。
夫婦が返済終了まで一緒に暮らしているのであれば、実質的にはどちらでも問題は無いのですが、土地は償却しませんが建物は償却資産です。
あくまで建物取得時の特例を使おうってことだから後者の方がよろしいのではないかと、私個人は思いますし、世帯主の感情からしても、前者は「オレが稼いでローンを返していくのに面白くない」。となるかもしれません。
一方で、資金提供者の親にとってみれば、
前者の場合は「娘夫婦のために土地を買ってあげた。」感覚でしょうし、
後者の場合は「家づくりの資金を援助してあげた。」感覚でしょう。
どっちにしたほうがいいのかは、関係各者で協議したほうがよさそうです。
②夫の親からの資金提供の場合
妻からの時よりは自由です。普通に土地購入時で使って構いません。
ただ、税制の年度をまたぐと問題が起こります。
「＊贈与を受けた年の翌年３月 15 日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。」とあります。
（これは建売は該当しません。注文住宅の場合のみの条件です。）
例えば、25年の10月に資金をもらって土地を買ったならば、26年の3月15日の確定申告の時までに登記などが終わって住んでいることが原則です。
3月15日に間に合わなくても、その時に建物が屋根がかかっていることを証明した約定書の提示ができれば大丈夫です。
もしも、打合せが長引いて、「工事の工程がそれまでには間に合わない。」というのであれば、面倒でも土地取得は別枠で借り入れを起こして、贈与は翌年でいただいたほうがよろしいと思います。