専業主婦だけど居ながらにして稼いでます。
ママときどき大家です。
小４ムスメ、小２ムスコがいます。
アパート経営は５年ほど。
東京近辺で 1棟アパート・超築古戸建・区分マンションなど8室運営してます。
戸数は言うほど多くないけど、
家賃年収は1000万円、そっから返済や税金・管理費を差し引いての粗利は600万円くらいです。ヒソヒソ…
不動産投資が趣味でありライフワークであり、大家仲間がほしいんで、
「東京ママ大家の交流会」って会をやってます。
大家さんにとって、２年に一度、３年に一度の一大イベント、
物件購入フェスティバルを開催中です(笑)。
8割くらいの確率で買えると思います。
南無阿弥陀仏…
・法人口座の開設
・火災保険の見積もり
・リフォームの算段
・空いてるパーキング活用の調べもの
・もちろんカネの算段
前後にやることはいっぱいありますが、
この物件、当初出てきたレントロールが数字が現況より低くて！！
盛る人が大半だと思うんだけど、
減らしてんのよ。
※ で、 「※管理費・駐車場代は含まれてません」
ってゆ～～の。
で売主がこの不動産屋さんなんだけど、収益物件バリバリ売ってまっせ！
ってとこじゃなくて、管理とか中心？にやってるっぽいのよね。
６室が一般的な住居、２室が店舗なんだけど、
店舗のひとつは空室と聞いてたんだが
売却後、自分が家賃を払って入居するつもりだったらしい。（リースバック）
管理費・駐車場代・リースバック を含めたレントロールをもう一度提出してもらったんだけど・・・
それでも満室時賃料とかが低いんだよね。
よくよく賃貸契約書を見たら、空き駐車場は５台分あり。
最安で 一台5,000円/月 で埋まったとしても月25,000円はアップするし。
そもそも店舗の家賃が安いから、退去してもらったら賃料アップも図れるし。
入居中に賃上げ交渉も考えたほうがいいかもだし。
なんて考えてたら、
・当初の満室時賃料の利回り 11.27％
・駐車場まで満室になった場合の利回り 14.25％
だったよ。
↓ 売主からのレントロール
↑
まず合計って書いちゃってる数字が合計に見えるけど、
合計じゃないのさ。
大幅に低いのさ。
↓
盛らなくて事実に即して書くだけでもこんなに変わるんだよ？
ラッキィ～～～！
がんばるぞぉ～～
フタを開けてみたら、なかなかポテンシャルの高い物件だったことが判明してきて、嬉しい❤
世にいう悪い不動産業者・売主ってのは
想定賃料を盛るわけだよね。
さらに、10年経っても家賃下落が起きない想定で数字を組んだり。
これは全く逆だね。
辛くシミュレーション出してるというか、
いやそれはこちらへの誠意として辛めにしてるんではなく、
意識が低いだけで、入れるべき項目入れてない。
ワタシが得するから、いいですけど。
指値に対しては、いや、売れないなら売れないで・・・
ってスタンスで強気な売主さんでしたが。
満室時の表面利回り、12％くらいになるように物件売ることもできたんじゃないかな。
本店融資、承認下りますように。
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。