はじめてのブログです。
ドキドキ。
アパート経営、教育ママ、子供外遊び、ユーチューバー、スピリチュアル、ママさんブラスバンド、ボランティア、難民支援など、趣味を同じくする方々とご縁がありますように！
アパート経営歴は10年以上。
新たに物件を増やし始めて3年。
都内の、山手線内、徒歩10分程度といった好立地の中古マンションをひと部屋ずつ購入して、３部屋買い進めました。
不動産投資のなかでは、こういった物件を 「中古区分所有マンション」 と言います。
私は物件の管理は基本、自分でしてます。
客付けなんかもします。
それから青色申告なんかもアウトソーシングはしません。
とはいえアパート大家は、入居付けのときや故障などトラブル発生したとき以外の仕事はほとんどありません。
でも、幼稚園のママと話してて、仕事とかしてる？と聞かれれば、「アパート経営はしてる」と答えます。
もしかしたら話があうような人がいるかも、という期待からです。
でも、全然あったことない。
これは寂しい～！
で、今日は大家さん勉強会に行ったんです。
主催者は、女性メガ大家の内本智子さん。
働くアラフォーママで、
「夫にナイショで家賃年収4千万円」 のかた。
書籍もブログも大人気の方です。
講師としてお話されるのが↓
不動産鑑定士で書籍も出版されてる大家さん、鈴木宏史さん
鑑定士投資家である 本郷 武さん
とっても楽しみだったんですが、幼稚園のイベントで行けず、ランチ会に参加したんだけど。
結果、とってもとっても楽しかった～～。
経営者は孤独と言いますが、大家も経営者のはしくれで、大家業の話ができる場所はありませんが、
こういうオフ会w、なんて楽しいんだろう！
私、2年前に区分購入したとき、1,000万円程度の物件買うのに200万頭金入れてたりして。
もちろんその割にどんどん貯金が増えてく感もなく。
ちゃんとキャッシュフローが出る物件にしなきゃ！と戦略を変えて。
利回りの高い地方の１棟アパート、5,000万円くらいのものをフルローンで買おうという方針にしたんですが。
物件みてくうちにやっと、群馬とか栃木とか岐阜とか、遠すぎるところはダメってとこまでやっと方針が固まったんです。
通常の管理は委託するにしても、なんかあったら駆けつけたりしたいし、
空室になったらどこをリフォームするかなどは自分で決めて手配なんかもしたいし。
今現在も、東京都だけど23区ではない、西武新宿線 田無駅 徒歩20分くらいのとこにあるアパートに買付をいれてて。
動きたくても進まない 2年だったんだけど。
今日は同席した中野の大家さんとお話したり、女性の大家さんとお話して、メンタルブロックになってたことに気づいたり、こういうのもアリだな、と思う手法を知ることができたりして、すごくすごく勉強になりました。
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■今日の学びその１
けっこうみんな地方を攻めている。
書籍をだしておられる女性大家さん、舛添菜穂子さん
https://www.rakumachi.jp/news/column/84877
に物件選定の仕方をきいてみました。
近隣に工場がある、大学がある、などの条件は勘案しますか？
との質問に、
むしろそういうのは怖いからしない。
ワンルームなどで、近くの大学頼みだったり、近くの工場頼みだったりすると、
かえって撤退されたときにリカバリーできないから。
私が扱ってるのは戸建でファミリーむけだから、そういうのじゃない。
という答えをもらった。なるほど～。
同席した皆さんも、福井、滋賀、埼玉といった地方に物件を持っておられて。
参考になった。
世界広がった。
地方の壁ってのがあったから。
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■今日の学び その２
みんなわりと銀行まわりをしてる！
下の子が幼稚園入ったら、私、銀行回りをする！といっときながら、下の子いま年中。
だって、不動産屋さんが融資とかアレンジしながら価格交渉とかしてくれてるんだよ。
飛び込みでいくより、いいんじゃないかな？
でも、我が家の属性は、
Aグループ：メガバンク
Bグループ：地方銀
Cグループ：ノンバンク
のCグループ。
今日聞いた話では、Aグループは相手にされないことも多いけど、信金なんかは判断基準が違うから、回る意義があるっぽい。
信金で融資してもらえたら、いいなあ！
そしておもしろかったのが、信金には、これをアピールせよ！
もし本人がぽしゃっても、家族が金持ってる？
と思わせるようなプロフィールはガンガン書け！
親兄弟に大学教授、医者なんかがいたら、それも書けっ！
俺なんか妹が銀行員だってことまで書いたぞっ！
・・・うちなら、めちゃめちゃあるよ～～。
夫の兄弟はみんな高学歴で、早稲田・東大医学部・東大文学部だし！
舅は大学教授だし！
夫は資格すごく持ってるし！
営業経験もあるし、たまにはドブ板営業でもしてみるか・・・！
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■今日の学びその３
新築１棟アパートも結構いいらしい！
利回りとお得感を優先してたんで、中古しかアタマになかったけど、
いま中古だって安くない。
そうそういい利回りのものは転がってない。
てことで新築やってる人も多いみたい。
借りられるんなら、だけどなっ！
ちょっと新築系の不動産屋のセミナーいくつか回って、融資の相談もしてみよっかな！
とまぁ、勉強にはなるわ、同士はいるわで、楽しかった・・・。
大家としての知識はこんなんですが、今まさに走りながら模索してるアパート経営の奮闘レポートをアップしてこうと思ってます。
どうぞよろしくお願いします！