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早くも2月になりましたね。
年明けからの1ヶ月、まさに怒涛のように過ぎていきましたが、皆さんはいかがだったでしょうか？
1月は全国的に寒波が続き、日本海側では大雪、関東でも厳しい寒さが続きました。
幸い、数年前のような大規模な凍結事故は少なく、コールセンターも比較的落ち着いていましたが、その中でも室内で亡くなられる案件など、特殊対応が続いた月でもありました。
そういった特殊案件の中で、月末でも大変な事がありました。
管理の現場では避けたい”火災案件”です。
〇火災で隣地で被害が。現場に向かって感じた「火災の怖さ」
今回の火災は弊社管理物件そのものではありませんでしたが、隣地で火災が発生し、周辺6棟に影響が及ぶ大きな事故でした。
ニュースにも出ていたため詳細は控えますが、第一報は入居者様からの「ニュースで見たのですが、うちの建物は大丈夫でしょうか？」という問い合わせ。
都内にいた私は急遽現場へ向かいました。
駅に降りた瞬間、に焦げた、煤の臭いがしていました。
現場に近づくと
消防車がずらりと並び、
黄色い“KEEP OUT”テープが張り巡らされ、
消防隊が周辺の安否確認を行っている状況でした。
管理物件が被害を受けているのか？
隣地からの延焼はあるのか？
建物の安全性、影響ははどうか？
気が気でありませんでしたので、事情を説明して、１５分ようやく現場へ。
入っていったところ、複数のホースが床に這っている間をすり抜け、多くの消防関係の人がおられ、チームで周辺の安否確認をされているなか、現場を確認、おおむね大きな被害がない事を確認。
その後消防関係者の方とも名刺を渡し、一旦この日は出ました。
そして、後日現場にて被害状況を確認したところ、電気ボックスが熱で変形している、煤汚れがある？においなど、少なからず影響はありましたが、
周りの被害を考えますと比較的被害は落ち着いていました。
なお、後日いった現場でも、ちょっとした名所になっており、通行される方が興味本位で見られていました。
実際、今後は、火災等の保険対応にて、申請に必要な罹災証明書を消防に申請、取得し、見積もりを上げ、保険適用後、改善作業という流れになり、ここからまた一通り作業に結構時間が掛かります。
〇ちなみに、この被害（賠償）はどうなるのか？？
なお、今回の事故、「加害者に損害賠償の請求できないのか？」というのもありますが、
日本の失火法という法律があり、
その内容にて”重過失”がないと、隣家への損害賠償責任を負わないという法律内容のため、
実際に重過失なのかを確認するにあたり、重過失の究明等ににも時間が掛かり、且つ実際に重過失がなければ責任追及もできない為、
今回のようなケースのため、ほとんどの所有者様が建物保険の一環として火災保険を加入されており、今回はそれを使用するといった流れになります。
つまり、
・重過失かどうかの調査に時間がかかる
・重過失でなければ請求できない
という現実があるため、ほとんどのオーナー様は火災保険で対応することになります。
〇経験がないと混乱する。火災対応はPM会社の“質”が出る場面
火災については、そんなにあるないのではないので、対応経験がないと本当に混乱します。
あまり経験はしたくはないのですが、私自身、これまで何度か対応してきたため流れは頭に入っていますが、初めての管理会社だとパニックになるケースも多いです。
そして改めて痛感したのが、どれだけ自分の物件を安全・安心に管理していても、隣地の管理不全やトラブルは防ぎようがないという現実です。
そう、隣地が管理不全等の状態で、それに伴い今回のような事件、事故等があり、その影響を受けるケースです。
〇越境・空き家・騒音・漏水…「周囲の無責任さ」が最大のリスクになる
それを予防するのがなかなか難しい点です。
賃貸管理の現場では、
・植栽の越境
・空き家の放置
・上階からの漏水（区分１室管理）
・騒音トラブル（区分１室管理）
・ベランダゴミ、異臭問題（区分１室管理）
など、“自分の物件以外”が原因のトラブルが本当に多いです。
所有者が対応してくれない
連絡が取れない
費用を出したがらない
こうしたケースは珍しくありません。
例えば、簡単な例でいいますと植栽の越境、
この件も、何度か迷惑しているから何とかして！といって、改善していた出るかどうか？
剪定の手間や大きな木々になると剪定コストも大きいため、そのお金が出せないとか？もあり、
現代の問題になっている空き家問題も、越境等もしていないものの草木が多く、害虫が発生して困っているのに、所有者は放置している、そして、こちらが色々な探す手間等をかけて連絡が取れても、対応してくれない？！といった事（実際連絡が取れればいいのですが取れないケースも多いです）などなど。
ましてや、
分譲マンション（１室管理）でも上階からの漏水（改善に協力しない）、周りからの騒音（何度注意してもお構いなし）、またベランダゴミ問題、異臭、害虫問題（ベランダ荷物をおいたり、室内が汚部屋や無断でペットを飼っているなどで異臭やG等の発生）、などなど、
どんなに専有部をきっちりと管理していてもまわりの無責任
人の事を考えないで生活されている方の迷惑行為に対する対応が管理運営側として非常に難しいです。
〇 オーナーが備えるべき3つの対策
こういったトラブルに備えるのは難しいのですが、
その中でも出来る事をすることが大事です。
そう、こうした“予防できないリスク”に備えるために、オーナー様に強くお伝えしたいのは次の3つ。。。
① 近隣との良好な関係づくり
トラブル予防の基本はここです。そう、隣人を知る事は大事です。
関係ができていれば、越境や騒音なども話し合いで解決しやすくなります。お互い注意啓蒙もできますので予防できます。
② 火災保険・施設賠償保険の適切な加入
「もしもの時」に備える唯一の手段です。
すべてをカバーできなくても、リスクヘッジとしては必須。
全部が全部まかなえないかもしれませんが、被害に関していくらかのカバーが出来る安心感やリスクヘッジが出来ます。
③ 事故対応に強い管理会社をパートナーにする
火災・漏水・孤独死・近隣トラブル…
“対応力”は管理会社の実力が最も出る部分です。
しっかりと対応できる管理会社といったパートナーと一緒に管理運営できるかも大事だと思います。こういった大きな事故が起こった時は円滑な対応ができるかどうかは非常に大事になってきますので。
〇管理の現場は、毎日が“リアルな教材”
今回の火災は、故意ではないにせよ、
「管理している物件の周囲から受ける影響の大きさ」
「火災の怖さ」
を改めて実感した案件でした。
今後も、実際の現場で起きた出来事をもとに、賃貸管理・賃貸経営に役立つ情報を発信していきます。
繁忙期はまだ続きますが、2月も気を引き締めて頑張っていきましょう。
それでは、また。
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