『繁忙期後こそ要注意。賃貸管理【現場】が直面する“春のトラブル対応・最前線”』

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3月も下旬へ。

そして、賃貸の繁忙期もほぼ終わりに。。。

３月が決算、年度末という会社様も多く、バタバタされている方もおおいのではないでしょうか？！

そして、桜の開花宣言。

満開まではあと少しですが、晴れたり、雨が降ったり、まだ肌寒かったりと、春らしいようで春らしくない日が続きますね。

そんな中、皆様は如何お過ごしですか？！

私は、事務所に、現場に、そして、トラブル案件の対応であったりと、相変わらず先週も慌ただしく過ごしていました。

具体的には漏水トラブルの継続案件であったり、亡くなられた案件の退去立ち合いの同席だったり、

工事の完成立ち合いであったり。。。

などなど、通常業務とは違う“現場ならでは”の対応が続いています。

とここで本来ならこのあたりを深掘りしたいところですが、詳細をお話しできない案件も多いため、今回は別のテーマを。

そう、今日は季節柄のリクエスト対応についての話をしたいと思います。

〇季節で変わる「リクエスト対応」の話

賃貸管理のリクエスト対応には大きく2種類あります。
・通年の通常リクエスト
（換気扇・照明・水栓などの設備不具合、排水つまり、経年劣化など）
・季節特有のリクエスト
（梅雨の大雨、夏のゲリラ豪雨・落雷、エアコン故障、害虫・動植物、台風、落ち葉、冬の凍結など）

そして、””2月後半〜4月半ばに集中するのが「人・ソフト・素行系トラブル」””です。

〇春に増える「人トラブル」
 

この時期は“人が動く季節”。
退去・入居が重なり、生活が終わり、新しい生活が始まるタイミングでもあります。
そのため、以下のようなトラブルが一気に増えます。

そう、主に人。、ソフト、素行系（人の素行上の問題が原因の）トラブルです。

というのもこの時期は移動のシーズン、退去されたり、入居されたりと”人が動くシーズン”、生活が終わり、新たな生活が動き出す時期になります。

そしてそれにともなうトラブルが何点かあります。

① ゴミ問題
　• 退去時の粗大ゴミ放置
　• 未分別ゴミ

　　→出る物件だから怒られてもあとは知らない？！
　• 入居時の段ボールや引っ越しゴミの散乱

　　→棄て方が分からない？！

② 新生活に伴う騒音
　• 長電話
　•  友人が集まる

　→上記２つは寂しいから、ついつい。。。
　•  初めての一人暮らしでテンションが上がりすぎる

　
③ 入退去時の連絡不備によるトラブル
　• 引き渡しの連携ミス
　• 鍵の受け渡しの行き違い
　• 清掃・工事のスケジュール調整ミス

さらに、
　• 入居して初めて気づく設備不具合
　• 訪問販売（新聞・換気扇フィルターなど）
といった“春特有のリクエスト”も増えてきます。

そして、この春のトラブルで一番気をつけないといけないのは、特に新しく入居して頂いたお客様に対する対応です。

正直、退去される方は、お互いある意味、どうしても接点が弱くなるのですが、

これから入居して頂く方は、お互いの関係構築するうえで、一番大事な時期、入居者さんと管理会社との初めての接点になります。

ここでお互いの関係がよくなかったり、壊れたりしますと、その後、入居中、更新、退去時、退去後、ずっとトラブルになったケースを何度も経験しています。

それだけ最初の対応は大事ですし、ここでしっかり対応できるのかが管理のキモの部分になりかねないですね？！

〇オンサイトマネジメント事業部は、今、そして、ここからが本番
 

そう、これらは、私がいるオンサイトマネジメント事業部（現場管理をしている事業部）で対応する内容にて、

通常の繁忙期よりも遅れて忙しくなります。

そのため、ただいま私の部門は絶賛忙しくバタバタしております。

それが４月半ばまで。。。。

更にその間に、会社間関係のイベント、

そう、年度の〆の会議や入社式などイベントも多く、さらにバタバタとします。

そしてそれが終わると、梅雨時期の季節柄のリクエスト対応がはじまり、

そして、そして夏、オンサイトマネジメント事業部で一番忙しい、夏のシーズンに入るといった季節の循環になっております。

なので、以下のの業務を見越したうえで、

そうまとめますと

・最優先緊急対応（ライフライン、お客様の生活に直接影響を及ぼす内容）

・通常の業務対応（ルーティンリクエスト）

・季節柄の業務対応

そして、

・年単位での計画的な修繕等の対応

といった内容を、優先順位やタイミングを見ながらお客様に迷惑にならないような早期対応をすべく対応しております。

そう、普段よりお客様からのリクエスト対応はこれらの事を全体的に頭に入れて対応する必要があります。

〇賃貸管理は“縁の下の力持ち”であり、基盤そのもの

という事で、今回はリクエスト対応の分類と、季節柄にて対応しないといけない案件、その中で、この時期にて起こるトラブルについて書かせて頂きました。

そう、見て頂くと分かるかと思いますが、ほんと賃貸管理の、特に現場管理のスタッフは、なかなか閑散期という時期がなく働いてる、

一年中、季節と共に動き続けている、普段から対応しているという事分かって頂いたのではないでしょうか？

そう、普段は、その存在自体、なかなか感じて頂けていない仕事かもしれませんが、

”縁の下の力持ち？！”

ほんと賃貸管理の基礎基盤となる仕事であると私自身考えております。

そんな内容、気持ち、考えが少しでも伝わるといいのですが。。。

〇最後に

そして次週は４月スタート。気づけば新年度。
時間の流れの速さに驚きつつ、また次の季節の準備を進めていきます。

ほんと早いですね。ふとした瞬間に感じる過ぎる時間の速さにただただ驚く私でした。。。

それでは、また。

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『【漏水が保険料を上げる理由】マンション保険と個人賠償の関係を整理する』

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春が近づいてきたと思えば急に寒くなったり。。。

先週と同様に春まで、こういった気候のせめぎ合いから、徐々に春へ向かっているんですね？！

それと並行して花粉も本格化してきて、花粉症の方には本当に大変な季節です。

花粉が多いと、ちの奥さんも毎日つらそうで、

世間の皆様も同じように苦しんでいる方多いのではないでしょうか？！

そんな中、私は相変わらず現場中心の毎日。

 漏水案件の調整、工事立ち合い、

現場対応

（付着物の除去）

（ほんとうは指だけでなく道具を使いつつ）

（素材が素材だけに無理にすると傷つきますので慎重に除去作業）

お客様との会食、管理組合の交流会など、色々な場面に顔を出していました。

よく「橋本さん、ほんと色々やってますよね？」とと突っ込まれるほどですが。。。

そのなかで、マンション管理組合の交流会の場に参加していましたが。。。

〇マンション管理組合で話題になった「保険料の値上がり」

色々な話題があった中、特に印象的だったのが、マンション保険の値上がりについての話題でした。。

＜なお、これから保険についての経験談等を含めてお話しますが、保険はあくまでも契約内容によって異なり、加入されている保険によって異なりますので、その点につきご自身様でのご確認と、それをふまえた内容としてお読みください。＞

という事で改めて。。。

インフレの影響で管理費・修繕積立金の見直しが進む中、 

「保険料も上がっているが、どうにかならないか？」 という相談があり、

その中で、保険料についても話題が言及されました。

どんな話かと言いますと。。。

背景には、築古マンションで増えている漏水事故があります。

 特に、配管の劣化による漏水が増加しており、保険会社も事故率と支払額のバランスから保険料を引き上げざるを得ない状況です。

（そう、正直、保険会社ももらう保険料と実際支払う被害との事故率やかかる費用のバランスにて、保険料を決めていることから建物が古く、漏水確率が高い、また実際に漏水しているマンションに対して安い保険料で契約すると事はなく、逆に契約するならそれなりの金額や条件でない契約を結ばない？！といった内容です。）

こちらも他のインフレと同様に値上げ基調です。

〇実は“専有部の漏水”がマンション保険を押し上げている

ただ、マンションが古くなって漏水事故を起こす。。。

大枠の話ではそうなのですが、

実際どこで、何が劣化して漏水するかと言えば、共用部での配管劣化などによる漏水もありますが、

専有部内での埋設配管などの劣化による漏水が多いです？！

そう、マンション保険の値上がりの大きな要因に、専有部内の漏水事故も関係しているのです。

ここで感のいい人なら思うかもしれませんが、

共用部の保険なのに、なんで専有部の保険が関わる、関連するのか？

共用部の保険内容だから、専有部は使えないんじゃないの？！と思われるかもしれません。

事実そうですし、基本は加害者のオーナー様が加入されている火災保険の特約でカバーする話じゃないか？！と考えるのが自然の流れです。

理由は、マンション保険の特約として多くの組合が加入している 個人賠償責任保険（個賠） にあります。

そうマンションの共用部の保険内に、個人賠償責任保険という内容が特約で入っている場合が多く、これは、 専有部内の漏水事故で階下に被害が出た場合に、加害者の代わりにマンション保険が補償する仕組み です。

〇なぜ管理組合が“専有部の事故”をカバーするのか？

なんでマンションの管理組合が共用部の保険にて専有部内の漏水をカバーする保険の特約等に加入しているかと言いますと、

答えはシンプルで、被害者救済のためです。

・区分所有者の中には火災保険に加入していない人が一定数いる。

・加害者が無保険だと、被害者が復旧できない

・専有部同士で解決しようとしても、費用負担で揉める

・結果として、建物全体の資産価値が下がる

こうしたリスクを避けるため、管理組合がこの保険特約を付けているケースが多いのです。

しかし、専有部漏水の件数が増えると、 この個賠部分の保険料が最も高騰する という構造になっています。

とはいえ、マンションの所有者様、管理組合員の皆さんの保険はいっていますか？！と聞くとほとんどの人が入っていますと言われる方が多いのですが、

その保険内容を把握されていない人がその中でも多いです。

そう、火災保険は加入されている方でも、個人賠償責任保険や施設賠償責任保険の特約に入られていない方が結構多いです。

その結果、そういった保険に加入されているお部屋から漏水事故が起こり、階下の部屋に被害が与えた場合、被害を受けている人は、保険カバ―されておらず、直してもらえないリスクが出てくるのです。

そういった被害の人を守る為（被害者救済、弱者救済）、マンションの共用部の保険にて特約として加入されているマンション（共用部の保険）が多いです。

〇さらに「地震保険」の値上がり

それらともう一つ、影響して保険料が上がってきているものの、もう一点高い保険料は地震保険にて、

これは地震大国日本において、この地震保険に加入しないという選択肢、気持ちには現実的になりませんね。

〇その結果。。。

これらを踏まえ、マンションの管理組合において、毎年、保険料については、契約内容の見直し（免責項目の追加や総額の補償額などを下げたりしながら）をしながら、

これまでは、なんとか管理費の中で賄ってきましたが、そろそろ、賄うレベルを大幅に超えた値上がり率のため、

この個人倍書責任保険をマンション側にて外す動きが出始めて言うとの話がありました。

そう、専有部で起こった漏水は、専有部（自分たち）が責任をもって補償して被害者救済までしてくださいという流れです。

〇個人賠償責任保険が外れたらどうなるか？

専有部で漏水事故が起きた場合、 加害者（区分所有者）が自分の保険で全て対応する必要がある ということです。

確かに火災保険に特約として個人賠償責任保険をつけるのは、そこまで費用が掛かるわけではなく、組合が支払う個人賠償責任保険に比べ保険料が安価なため、理には、かなっています。

しかし、現実には。。。

・火災保険に入っていない

・保険に入っていても個人賠償責任保険の特約を付けていない

・保険内容を理解していない

こうした所有者が一定数います。

私みたいに管理について本業としており、普段から漏水対応をしているから分かりますが、このような内容を知るのは実際の加害者になり、自身でその賠償をしないといけなくなった際に気付くことがほとんどです。

結果として、 被害者が復旧できないリスクが一気に高まる という問題が発生します。

更に管理会社は、難しい状況での対応に追われます。

・入居者様からのお叱り（早く直せ、被害賠償しろ）

・賃料補償、退去

・部屋が貸せない？！

〇マンション所有者が“最低限”やるべきこと（最低限のリスクとしての保険を考えるなら？！）

ですので、これらをふまえてマンションを所有するにあたり、

最低限のリスクとしての保険を考えて頂くなら。。。

・共用部の保険内容を確認する。

　→保険適用内容の把握

・理事会・総会での議題を把握する。

　→管理組合の方向性の把握（今後どのように運営するのか？）

・自分の火災保険に個人賠償責任保険が付いているか確認する

・設備の計画修繕を検討する（給水・給湯管、UB、キッチンなど）

・賃貸なら入居者の質の向上、管理する（排水詰まりなどの事故防止）

これらをすることで、漏水等による周りへの加害やそれに伴う賠償リスクを軽減できます。

〇賃貸管理の現場から：リスクは“いつでも・どこでも・突然に”

とにもかくにも、建物が古くなりますと、色々なリスクが発生しますし、またそれに伴う改修費用もこれまで以上に発生します。

そして、現状の社会の流れ、そうインフレにともなう物価上昇。

（そしてコストアップから管理の質より“安さ”を優先する風潮 が強まっており、これは個人的に非常に危険流れだと思います。）

それらのことを総合的に考えてできる限り自己防衛できるように、資産を守れるようにすることが大事です。

そして、そのお客様の大切な資産（不動産）を管理を任され、お預かりしているPM会社の責任は今後益々高まりますし、管理の質が求められるようになると思われます。

賃貸管理は色々なリスクがあり、それを以下に軽減できるようにするか？それを考えているか考えていないか？考えて運営しないと一つの事故で取り返しのつかない損失が起こる事例は、どんなに考えて管理をしてもおこるリスクは０ではありません。

よくセミナーなどで話しますが、皆さんも記憶にある東日本大震災、3.11にて、管理している区分マンションにおいて地震に起因する漏水事故で加害として8室約400万の被害、賠償が発生しましたが、地震保険を加入されていなかったために、全額負担しないといけない事例もあります。

＜保険会社にかけあいましたが、天災（地震なので）保険適用されませんと断られました。

ただこの話には続きがあり、オーナー様のご負担は。。。それはまた別の機会にお話しできればと思いますが。＞

不動産を所有する、賃貸管理運営をする、これらのようなリスクが、日常いつどこであるか分かりません。

いつ起こるか、分かりませんが、そういった事件、事故、リスクに対して、

「何を備え、だれにそれを任すのか？どうリスクヘッジ、分散するか？！」等々が本当に大事にて、色々とご検討頂けましたらと思います。

〇最後に少しだけ日常の話を

最後は、先日弊社のスタッフとオーナー様に会食させて頂きました。

私も入社以降、ずっとお世話になっており、

今回も美味しい料理と楽しい時間を頂きました。

この場をお借りしてお礼申し上げます。

ほんと、このような時間を頂けますのは、感謝、感謝しかございません。そのお気持ちに応えるべく、引き続きしっかりと仕事して参りたく思います。

という事で、3月もすでに半ば、繁忙期もあと少し、ラストスパート、色々な事ありますが引き続き頑張ります。

それでは、また。

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『見た目で差がつく！現場で感じた“建物修繕”のベストタイミングと資産価値を守る方法』

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そろそろ春が来そうだな？！と思いきや、まだまだ寒い日が続いていますね。

そして、花粉も舞い始めるこの季節。

毎年この“春までの過程”を乗り越えて、ようやく春がやってくる気がします。

皆様はこの3月、いかがお過ごしですか？！

私は相変わらず、慌ただしく過ごしています。

特に先週は、建物修繕関係の打合せなど、事務所に現場に、と慌ただしくです。

〇 修繕工事の完成立ち合いで“新築のような仕上がりに！”

一つは修繕工事をした後の完成立ち合いに。

築年数的にも、ちょうど全体修繕のタイミングだった物件。

施工が終わり、改めて現地を見て

完成時には、ほぼ””新築と同じような奇麗さに！！””

施工前を知っているだけに感慨深いです！

〇物件に対する、美観、第一印象は収益に直結する！！

そう、お部屋探しも、色々と決める基準があるかと思いますが、

・賃料

・立地

・環境

・間取り

・設備内容

その他、友達や家族の家と近いとか、ペットと住みたいから（ペット可物件に住む）とか、理由は千差万別ですが。

その中で、やはり建物の見た目や清潔感は第一印象としては大事です。

そして、その見た目で、その他の事も、ある程度、想像がつくからです。

奇麗な外観、しっかりとした管理されている物件（ゴミや掲示物、私物などが置かれていない＜ルールがしっかり守られている＞）、

そう、そういった物件は、安心、安全、快適を想像させます。

そして、管理会社やオーナー様への信頼感が増します。

そうすると退去も抑制できます。

併せて、そういった物件は、ある意味賃料についても反映されます。

室内のリフォームはその部屋だけかもしれませんが、建物全体ですと、お部屋全般に対しての賃料アップへの効果が見込めます。

逆の状態ですと反対の想像をさせてしまい、入居付けや賃料に関してもマイナスな点での影響が出てきます。

そう、不動産投投資として賃貸経営、運営管理を考えられるのであれば、物件の第一印象はやはり大事です。収益に影響するからです。

〇修繕は“収益改善”の投資。遅れるほどリスクが増す

そして、

建物メンテナンスについては、それ以外に、建物リスクの発生や古くなる、劣化する、不具合がある、それらの事は早かれ遅かれ直さないといけいない内容です。

建物の劣化や不具合は、いずれ必ず対応が必要になります。
そのタイミングを見極めて、適切な修繕を行うことで資産価値を守り、収益改善にもつながるのです。

修繕する事で、いい意味での建物の好影響を享受する方が、色々な点でメリットがあります。

逆に遅れるほど、その利益の享受も遅れますし、

•  修繕費用がインフレで高騰
•  工事が大掛かりになり費用増
•  被害が拡大し、退去や空室リスクが発生（その間賃料が入らない）

といったリスクを抱えることになります。

〇修繕は“なんでも直せばいい”ではない。現場での打ち合わせがカギ
 

もちろん、修繕は「全部直せばいい」ではありません。
どこまでやるか、どういう内容でやるか、色はどうするか、など、現場での打ち合わせが非常に重要です。

建物を資産価値を下げない、逆に上げるためにどうしたらいいのか？このあたりは、PM業務、視点において、現場管理のオンサイトマネジメントとして大事にしている部分です。管理会社の質にも直結します。

そう、奇麗な建物は、入居者の満足度を高め、賃料にも反映され、退去も減る。そして、オーナー様の資産価値も守られる。
そのために、「どのタイミングで、修繕したほうがいいのか？」
「何を、どこまでの内容をすすめるか？」「付加価値を上げるためにどうしたらいいのか？」

そのあたり、気にされる方は、是非ご相談頂けましたらと思います。

〇最後に、春が待ち遠しい！

という事で、今回のブログでは、日常の業務から日頃取り組んでいる事、またその理由などをお話をさせて頂きました。

ほんと春が待ち遠しい、寒いのは嫌？！とそんなことを思いながら、

今日も現場を駆け回る橋本でした！

それにしても。。。

ほんと今日の雪は”びっくりでしたが？！”

引き続き、オーナー様・入居者様のために、全力で頑張ります！
それでは、また。

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『【漏水事故は突然に】セントラル給湯設備から考える“メンテナンスコストと賃貸経営リスク”の話』

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寒さが落ち着くと、次は花粉が。。。

寒暖の差があり、なかなか服装も難しい日が続いていますが皆様は如何お過ごしですか？！

私は幸い花粉症とはいまのところ無縁ですが、花粉症の方には本当に過酷な季節ですね。お察しします。

さて、そんな中でも私は現場対応に全力疾走。

漏水事故に伴う保険鑑定会社との立ち合い、

原状回復工事の打ち合わせ、

事故現場の完了確認など、

慌ただしい日々を過ごしておりました。

そんな現場で対応した中で、今回は建物設備について深堀をさせて頂ければと思います。

〇セントラル給湯設備とは？

管理物件の現場にて、屋上にて水が漏れており、そこから湯気が出ているとの現場スタッフからの連絡があり、

確認、調査の結果「セントラル給湯設備」からの漏水でした。

（写真は作業完了後の写真です！）

セントラル給湯設備？！

「なにそれ？！」と思われる方もいるかもしれませんが、

セントラル給湯とは、屋上などに設置された大型タンクでお湯を一括加熱し、建物全体に供給する方式。
マンションなどにて、各部屋のパイプスペースやベランダなどの壁に個別の給湯器を設置する「個別式」とは異なり、

建物全体で一括管理する設備です。

〇 メリットとデメリット（現場目線で解説）

●メリット
　• 個別給湯器の不具合対応が不要
　• 複数の種火で冗長性がある（一機故障でも他がカバー）
 

●デメリット
　• 一部故障で全室に影響が出る可能性
　• 設備交換費用が高額
　•  屋外設置が多く、天候リスク（寒波・台風など）
　•  周辺設備（循環ポンプ・配管等）の維持費がかかる
　• メーター検針などの管理コスト

実際、今回の漏水も寒波の影響が疑われ、影響したのかもしれません。

上記を見ればわかりますが、個人的にはデメリットが多いので、個別給湯器の方が管理的にいいかな？！とも思いますが、

実際に建物としてこういった給水設備があるところはそれなりにあります。

〇建物設備の種類と管理の難しさ

ちなみに今回の建物はRC構造で、

それなりの規模感がある建物ですが、建物の規模が大きければ大きいほど、また不特定多数の人が数多く利用する場合、建物設備として、色々な内容のものがあります。

なお、RC構造など規模の大きな建物では、主に以下のような設備が存在します。
　• 給排水設備：受水槽、高架水槽、ポンプ類、排水管、浄化槽など
　• 電気設備：分電盤、キュービクル、電線
　• 消防設備：消火器、避難器具、誘導灯、感知器、スプリンクラー
　• 通信設備：TVアンテナ、インターネット、照明、外灯、避雷針等
 

特に大きな建物において色々な設備がついており、それらを維持管理するだけでも大変です。

また今回のような、突発的な事故も結構あり、住まわれている方の生活に影響を及ぼしかねないリスクやその内容もあるため、油断できないです。

（逆にアパートなど、規模が小さい物件においては、あまり設備もないため事故等のリスクが低く、維持メンテナンス費用は低いです）

〇投資物件としての視点”RC物件の収支バランス”
なお、RC物件はグレードが高く賃料も取りやすい一方、設備が多いため維持費も高くなります。

そのため、収入と運営費のバランスを見た運営判断が重要です。

　• 修繕費用は高額になることもあり、計画、予防メンテナンスが

　　非常に大事になってきます。

　• 設備の老朽化によるトラブルは、入居者の生活に直結する

  　リスクになります。　
　• 保険対応や原状回復にも時間とコストがかかる

という事で、今回はあまり知られていないであろう、建物設備のお話を上げつつ、建物設備や維持管理にかかるコストやバランスを考えて頂く機会が出来ればと思いか書かせて頂きました。

〇最後に：現場の後の癒しも大事

先日、部内で歓迎会を開催しました。

忙しさにかまけて新スタッフの歓迎ができていなかったので、ようやく実現。

美味しい食事と楽しい時間で、英気を養いました！

このエネルギーで、のこりの繁忙期も乗り切っていきます！

それでは、また。

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『実はけっこうドキドキします。管理会社だけが知る“消防査察”の舞台裏』

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寒かったり暖かかったり、ここ最近は気温差が激しいですね。

春が近づくのは嬉しいのです。。。

そう、あの季節がやってきます。

花粉です。

幸い私は今のところ花粉の影響はないのですが、

皆さまはいかがでしょうか？

すでにヒシヒシと感じている方も多いかもしれません。

そんな中、私は相変わらず現場中心の毎日です。

なお、私の仕事、

建物管理運営の仕事は、修繕提案やトラブル調査といった建物メンテナンスはもちろん、

行政や消防の立ち会いなど、オーナー様からは見えにくい“管理の裏側”の仕事も多くあります。

〇共同住宅に必須の「消防設備点検」とは？

ご存じの方も多いと思いますが、共同住宅には規模や用途に応じて消防設備の設置が義務付けられています。
そして、その設備は定期的に点検し、結果を消防署へ報告する必要があります。
点検には大きく2種類あります。

●機能点検（6か月に1回）
• 外観確認
• 簡易操作による異常の有無をチェック
• いわば“日常点検のプロ版”

●総合点検（1年に1回）
•  実際に設備を作動させる
•  全体的な機能を確認する“年次フル点検”

対象となる設備は、消火器・自動火災報知設備・避難はしごなど。
点検結果は建物規模により1年または3年に1度、消防署へ提出します。

〇そしてそれ以外に。。。突然やってくる「消防査察」

実はこれとは別に、消防署が不定期・抜き打ちで行う「消防査察」があります。
ある日突然、

「来週に〇〇日、現地で立ち会いお願いできますか？！」
と連絡が来ます。

それが消防査察と呼ばれるもので、不定期で、急に消防から立ち会いたいと言われ、呼び出されて現地にて点検結果と現場に違いがないかなどを確認する対応があります。

その消防査察が実はけっこうドキドキ？！

別に怒られるわけでもないし、点検もしているので問題はないのですが、けっこう予想外の質問や確認が入ったりします。

なので個人的にはそのドキドキがあるのであまりすきではありませんが、物件の維持管理のために立ち合い等おこなっております。

〇管理会社の仕事は“見えないところ”にこそ価値がある

そう、こういった消防等の依頼にともなう対応も管理の仕事にて、その調整業も然りです。

建物管理というと、「修繕」「入居者対応」のイメージが強いかもしれません。

しかし実際には、
•     行政・消防との調整
•     近隣トラブルの対応
•     コンプライアンス維持
•     建物の安全性確保

など、ルーティンではないイレギュラー対応が非常に多いのが現場のリアルです。

建物を“良い状態で保つ”というのは、設備だけでなく、
法令遵守（コンプライアンス）と周囲との協調関係によって成り立っています。
こうした話は普段なかなか表に出ませんが、オーナー様にとっては非常に重要なポイントです。

こういった話は普段、あまり分かりづらい内容かと思いましたので、

少しマニアックな管理のお仕事の話をさせて頂きました。

〇最後に。。。

気づけば2月もあっという間に終盤。
来週はもう3月、繁忙期も後半戦に突入します。

引き続き、現場でしっかり汗をかきながら、
オーナー様の資産を守るために全力で取り組んでいきます。
それでは、また。

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『【桜は待てるが漏水は待てない？！】建物劣化とメンテナンスで守る“賃貸経営リスク”の話』

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先週は寒波が襲来し、管理物件でも凍結・漏水などのトラブルが続発しました。
（その様子は前回の記事でお伝えした通りです。）

『『【寒波襲来】急激な気温低下で物件トラブル続発！配管凍結・漏水の原因と賃貸管理の現場での出来事』』

実際は、先週お伝えした後も多少漏水の影響を受けていました。。。

そして、今週は一転して春の陽気です？！

寒暖差が激しい2月ですが、皆さま体調は大丈夫でしょうか？

私の周りでも体調を崩す方が増えてきていますので、どうぞご自愛ください。

そんな中、私は相変わらず現場を走り回っておりまして、先日は区分マンションの漏水改修工事の立ち合いに行ってきました。

〇建物は必ず劣化する。特に“水回り”、”水関係”から先に影響が出る

区分マンションにて、建物の経年劣化によって外部から水が侵入したケースにて、

管理組合主導の工事ではありますが、

専用部の管理会社として状況確認のため立ち合いを行いました。

なお、建物は古くなると当然劣化が始まります。

そして劣化が進むと表面から、建物内へその影響は進みます。

特に表面の劣化からはじまり。。。

•   目地の劣化
•   防水層の劣化
•   貫通部周りの隙間
などから水が入り込みやすくなります。

次に建物内にて影響を与えます。

そして今回も室内への漏水にあたり、

目地関係や貫通部分の周り、などの目地劣化が影響しており、目地を撤去した段階で

“ボロボロ”。
 

「これは水が入っていたかな？！」と一目で分かる状態でした。

今回はそこを改善して様子を見ることに。

〇一部補修で済むのか？それとも全体修繕か？

ただ建物漏水は一部を改善しても他の部分からの漏水に可能性もあり、結局全体的にしないと改善されない場合も多々あります。

そう、漏水は厄介で、一箇所直しても別の箇所から再発することが珍しくありません。

今回は1階部分で足場も不要だったため、比較的早い判断で工事が決まりましたが、

これが高所で足場が必要となると、
「部分補修で様子を見るか」
「足場を組むなら全体修繕に切り替えるか」
という費用対効果の判断が必要になります。

ただ、建物内に漏水が入りますと、建物リスクとしてテナント、入居者といった利用者に影響を及ぼします。

この判断を誤ると、
・余計な費用がかかる
・再発して入居者へ迷惑がかかる
・賃料減額や退去につながる

など、大きなマイナスを生みますので、それらをふまえたトータル的な判断が必要になります。

今回の案件も、まさに影響がでている状況です。

〇安定した建物メンテナンス（賃貸経営）の秘訣は「計画的修繕」

なお、そういった事を要望するためには、メンテナンス、計画的な修繕を定期的に実施することが望ましいです。

そう、実際、トラブルが起きてからでは遅いです。

なので、建物の維持管理で最も大切なのは、計画的な修繕計画と定期的なメンテナンスになります。

トラブルが起きてからの修繕は、
・費用が高くなる
・入居者対応が必要になる
・オーナーの収益に直接ダメージ

と、良いことがありません。

「予防メンテナンス」は一見地味ですが、安定した賃貸経営を続けるためには必要不可欠です。

ただ予算等金額が大きければ大きいほど判断が難しいので、そのあたり、現場を見ながらになりますでしょうか？

そのあたりは管理の専門家との連携が大事になってきます！！

そして、これをすることで、なかなか見えずらいかもしれませんが、賃料の下落や更に賃料アップへの要素などにも確実につながります。

それは部屋付けでもそうですし、入居者保持においても同じですが、やっぱり人はきれいな物件に住みたい、安心・安全・快適な環境に住みたいというのは、根底に必ずあると思います。

という事で、今回はこういった、建物の維持管理（賃貸経営）の秘訣？？について、事案をもとにお話をさせて頂きました。

〇最後に　季節の変わり目、体調管理も建物管理も大事

急に暖かくなったせいか、私自身も体調が少し不安定です。
ただ、梅の花が咲き始め、もうすぐ河津桜の開花季節に。

そう、寒い日と暖かい日を繰り返しながら、春は確実に近づいていますね。

そう桜の花が満開になるのを楽しみにしながら頑張りたく思います。

それでは、また。

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『【寒波襲来】急激な気温低下で物件トラブル続発！配管凍結・漏水の原因と賃貸管理の現場での出来事』

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先週末は雪・積雪・寒波と、冬の寒い天候が続きましたが、皆さまご無事でしたでしょうか？

お身体、風邪など引かれていませんでしょうか？！

体調を崩されていないことを願っております。
 

私は相変わらず元気なのですが、管理している物件のほうはしっかり寒波の影響を受けました。
「ここ最近、あまり天災の影響受けていないんです！！」と会議で話したばっかりに、これです。

管理の世界では“忘れた頃にやってくる”は、

管理あるある話ですが、今回も見事にそのパターンでした。

〇寒波明けの早朝、トラブルが一気に噴出

週明けの深夜〜早朝にかけて気温が急激に低下し、以下の凍結トラブルが立て続けに発生しました。

•     配管凍結による断水：2件
•     凍結膨張による配管破損 → 漏水：2件
•     給湯器内部の凍結による漏水・故障：3件
•     濁り水の発生　

など

まさに“凍結ラッシュ”　

そう、凍結絡みの事故が重なりました。

〇凍結で漏水が起こる仕組み

（オーナー様向け、その他の方にご理解いただくように簡単に書きますと？！）

凍結による漏水事故は、次のような流れで起こります。

1.     保温されていない配管・バルブ・給湯器内部が冷気にさらされる
2.     配管内の水が凍る → 膨張する
3.     ジョイント部分や配管が破損する
4.     気温が上がり氷が溶けると、破損箇所から一気に水が噴き出す

凍っている間は静かなので気づきにくく、溶けた瞬間に“ドバッ”と漏れるのが特徴です。

また

濁り水についても同様で、凍結→解凍の際に配管内部の錆が一時的に流れ出るため、
水をしばらく流すと落ち着きますが、急に濁り水が水道から出ると驚きますよね。

〇天災トラブルの最大の敵は「同時多発」

という事で、本日緊急での復旧工事など現場スタッフを中心に対応していましたが、

こういった急な天候変化において、凍結等の影響から断水や水漏れなどの事故により、このように物件自体も大きく影響を受けます。

また、それが急に、そして、複数件数きて、その場で対応しきれない状況になる、そう天災によるトラブル事故の典型的なパターンにて、それを管理上予防して、ケアするのは管理上はなかなか難しいのが現状です。
 

まとめると、複数物件で同時にトラブルが発生します。

•     一件ずつならすぐ対応できる
•     しかし同時多発すると、物理的に追いつかない
•     だからこそ「平時の体制づくり」が大事になってくる！！

また、給湯器の交換や水抜きなど予防策は行っていますが、
長期不在の部屋など、どうしても対応しきれないケースもあります。

だからこそ、
実際にトラブルが起きた時に、どれだけ迅速にケアできるか
ここが管理会社の腕の見せどころです。
今回も現場スタッフが緊急復旧工事に走り回り、なんとか大きな混乱なく、最小限でのトラブルにて乗り切ることができました。
ただ、寒波はまだ続く可能性があります。
油断せず、次に備えて体制を整え、
オーナー様の大切な資産を守ることに全力を尽くします。

〇ここからは少しプライベートの話を？！

そんな、週末週明けと雪、寒波といったイベント？トラブルで仕事面では、事業部としては、バタバタしていましたが、

もう一つ、私、個人的なイベントで慌ただしく過ごしていました。

そうここからはプライベートなお話ですが。。。

実は週末、

大阪へ！

大学時代に所属していたアメリカンフットボール部（摂南大学）

の創部50周年記念イベントがあり、

　

久々に帰阪して参加してきました。

私は17期で、卒業してから約30年。

気づけばすっかり“古株”の部類ですが、大先輩方も多く参加されており、皆様には当然今も頭が上がりません。
同期や後輩とも久々に再会し、懐かしさと楽しい時間をたっぷりもららいました。

また同時に、アメリカンフットボールについては、日本では馴染みが薄く、野球やサッカーに比べると、マイナーなスポーツになり、接触するスポーツとしてけがも多い事から（生命の危険もあり）、ここ最近は部員不足で廃部になる大学もある中、当母校もここ数年、部員獲得に苦労していたようですが、

この２年はそれなりの人数が入部してくれており、

今回も大人数での登壇でしたが、しっかりと一言コメント挨拶する姿に頼もしく感じておりました。

自身の現役時とはえらい違いです？！

「後輩に負けてられへんな。。。」

そんな気持ちが湧いてきたのは、まだ自分も若い証拠かもしれません、色々な面で刺激になった時間でした。

〇京都・滋賀・小田原の雪に驚きつつ、無事帰還

その他の時間は、大阪、

京都を

少しの時間満喫してこちらに戻ってきましたが、

帰り道では京都・

滋賀・小田原あたりの雪の多さに驚き、

「これ帰れるんか…？」と不安になりつつも、
なんとか無事に関東へ戻ってこられました。
仕事に穴をあけず復帰できたのは何よりです。

〇仕事もプライベートも刺激だらけの一週間

寒波対応でバタバタしつつ、プライベートでも刺激を受け、なんだか心がシャキッとした一週間でした。
2月は繁忙期の本番。

この勢いのまま、しっかり乗り切りたいと思います。

それでは、また。

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『火災現場に駆けつけて痛感した“賃貸管理の現実” 予防できないリスクとその正しい向き合い方』

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早くも2月になりましたね。

年明けからの1ヶ月、まさに怒涛のように過ぎていきましたが、皆さんはいかがだったでしょうか？

1月は全国的に寒波が続き、日本海側では大雪、関東でも厳しい寒さが続きました。

幸い、数年前のような大規模な凍結事故は少なく、コールセンターも比較的落ち着いていましたが、その中でも室内で亡くなられる案件など、特殊対応が続いた月でもありました。

そういった特殊案件の中で、月末でも大変な事がありました。

管理の現場では避けたい”火災案件”です。

 〇火災で隣地で被害が。現場に向かって感じた「火災の怖さ」

今回の火災は弊社管理物件そのものではありませんでしたが、隣地で火災が発生し、周辺6棟に影響が及ぶ大きな事故でした。

ニュースにも出ていたため詳細は控えますが、第一報は入居者様からの「ニュースで見たのですが、うちの建物は大丈夫でしょうか？」という問い合わせ。

都内にいた私は急遽現場へ向かいました。
駅に降りた瞬間、に焦げた、煤の臭いがしていました。
現場に近づくと

消防車がずらりと並び、

黄色い“KEEP OUT”テープが張り巡らされ、

消防隊が周辺の安否確認を行っている状況でした。

管理物件が被害を受けているのか？
隣地からの延焼はあるのか？
建物の安全性、影響ははどうか？

気が気でありませんでしたので、事情を説明して、１５分ようやく現場へ。

入っていったところ、複数のホースが床に這っている間をすり抜け、多くの消防関係の人がおられ、チームで周辺の安否確認をされているなか、現場を確認、おおむね大きな被害がない事を確認。

その後消防関係者の方とも名刺を渡し、一旦この日は出ました。

そして、後日現場にて被害状況を確認したところ、電気ボックスが熱で変形している、煤汚れがある？においなど、少なからず影響はありましたが、

周りの被害を考えますと比較的被害は落ち着いていました。

なお、後日いった現場でも、ちょっとした名所になっており、通行される方が興味本位で見られていました。

実際、今後は、火災等の保険対応にて、申請に必要な罹災証明書を消防に申請、取得し、見積もりを上げ、保険適用後、改善作業という流れになり、ここからまた一通り作業に結構時間が掛かります。

〇ちなみに、この被害（賠償）はどうなるのか？？

なお、今回の事故、「加害者に損害賠償の請求できないのか？」というのもありますが、

日本の失火法という法律があり、

その内容にて”重過失”がないと、隣家への損害賠償責任を負わないという法律内容のため、

実際に重過失なのかを確認するにあたり、重過失の究明等ににも時間が掛かり、且つ実際に重過失がなければ責任追及もできない為、

今回のようなケースのため、ほとんどの所有者様が建物保険の一環として火災保険を加入されており、今回はそれを使用するといった流れになります。

つまり、
・重過失かどうかの調査に時間がかかる
・重過失でなければ請求できない
という現実があるため、ほとんどのオーナー様は火災保険で対応することになります。

〇経験がないと混乱する。火災対応はPM会社の“質”が出る場面

火災については、そんなにあるないのではないので、対応経験がないと本当に混乱します。
あまり経験はしたくはないのですが、私自身、これまで何度か対応してきたため流れは頭に入っていますが、初めての管理会社だとパニックになるケースも多いです。

そして改めて痛感したのが、どれだけ自分の物件を安全・安心に管理していても、隣地の管理不全やトラブルは防ぎようがないという現実です。

そう、隣地が管理不全等の状態で、それに伴い今回のような事件、事故等があり、その影響を受けるケースです。

〇越境・空き家・騒音・漏水…「周囲の無責任さ」が最大のリスクになる

それを予防するのがなかなか難しい点です。

賃貸管理の現場では、
・植栽の越境
・空き家の放置
・上階からの漏水（区分１室管理）
・騒音トラブル（区分１室管理）
・ベランダゴミ、異臭問題（区分１室管理）

など、“自分の物件以外”が原因のトラブルが本当に多いです。

所有者が対応してくれない
連絡が取れない
費用を出したがらない
こうしたケースは珍しくありません。

例えば、簡単な例でいいますと植栽の越境、

この件も、何度か迷惑しているから何とかして！といって、改善していた出るかどうか？

剪定の手間や大きな木々になると剪定コストも大きいため、そのお金が出せないとか？もあり、

現代の問題になっている空き家問題も、越境等もしていないものの草木が多く、害虫が発生して困っているのに、所有者は放置している、そして、こちらが色々な探す手間等をかけて連絡が取れても、対応してくれない？！といった事（実際連絡が取れればいいのですが取れないケースも多いです）などなど。

ましてや、

分譲マンション（１室管理）でも上階からの漏水（改善に協力しない）、周りからの騒音（何度注意してもお構いなし）、またベランダゴミ問題、異臭、害虫問題（ベランダ荷物をおいたり、室内が汚部屋や無断でペットを飼っているなどで異臭やG等の発生）、などなど、

どんなに専有部をきっちりと管理していてもまわりの無責任

人の事を考えないで生活されている方の迷惑行為に対する対応が管理運営側として非常に難しいです。

〇 オーナーが備えるべき3つの対策

こういったトラブルに備えるのは難しいのですが、

その中でも出来る事をすることが大事です。

そう、こうした“予防できないリスク”に備えるために、オーナー様に強くお伝えしたいのは次の3つ。。。

① 近隣との良好な関係づくり
トラブル予防の基本はここです。そう、隣人を知る事は大事です。
関係ができていれば、越境や騒音なども話し合いで解決しやすくなります。お互い注意啓蒙もできますので予防できます。

② 火災保険・施設賠償保険の適切な加入
「もしもの時」に備える唯一の手段です。
すべてをカバーできなくても、リスクヘッジとしては必須。

全部が全部まかなえないかもしれませんが、被害に関していくらかのカバーが出来る安心感やリスクヘッジが出来ます。

③ 事故対応に強い管理会社をパートナーにする
火災・漏水・孤独死・近隣トラブル…
“対応力”は管理会社の実力が最も出る部分です。

しっかりと対応できる管理会社といったパートナーと一緒に管理運営できるかも大事だと思います。こういった大きな事故が起こった時は円滑な対応ができるかどうかは非常に大事になってきますので。

〇管理の現場は、毎日が“リアルな教材”

今回の火災は、故意ではないにせよ、
「管理している物件の周囲から受ける影響の大きさ」
「火災の怖さ」
を改めて実感した案件でした。

今後も、実際の現場で起きた出来事をもとに、賃貸管理・賃貸経営に役立つ情報を発信していきます。

繁忙期はまだ続きますが、2月も気を引き締めて頑張っていきましょう。
それでは、また。

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『修繕工事をどう見るべきか？賃貸物件の価値を上げるため、現場は今日も動いています！』

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この1月の10日間ほど、本当に寒いですね。

今日は朝から新宿へ。

その目的は後程書かせて頂きますが。。。

関東でも氷点下近くまで冷え込み、日本海側・北海道・東北では大雪。まるで日本列島全体が“巨大な冷蔵庫”に入ったような気温です。
こういう時期になると、

つい「給湯器屋さんの営業チラシが増えるかな…？」

なんて考えてしまう、賃貸管理の橋本です。

皆さんはいかがお過ごしですか？！

〇建物は古くなると、自然と劣化する、それは待ってくれない？！

私はと言いますと

先週も事務所と現場を行き来しながら、修繕提案の準備を進めていました。
今年は特に、経年劣化が進んできた物件の改善提案を強化する方針で動いています。先日も物件に確認に行っており、確認したところ、

確認した物件では、
•     外壁にチョーキング現象

•     廊下シートの劣化

•     その他、細かな修繕ポイント

がありました。

こういった“見た目の劣化”は、放置すると

建物リスクによるトラブル（漏水による賃料減額、退去等）から

入居者満足度の低下 → 賃料下落 → 収益悪化につながるため、早めの対応が重要です。

〇修繕工事をどのようにみるか？！（賃料アップ会が見込めるのであれば、是非！）

最近はエリアによって賃料が上昇傾向にありますが、
ただ同時に、工事費の値上がりスピードには追いついていないのも現実です。
とはいえ、建物をきれいに保つことで賃料アップを実現できるケースも増えています。
実際、先日完了した外壁・屋根の大規模修繕では、見た目の印象が大きく変わり、入居者にも安心感を与えられますし、
さらに、
一棟物の修繕後に賃料見直しを行うと、収益性・物件価値が大きく向上するという結果も出ています。
とはいえ、工事費は今後もインフレの影響を受ける可能性が高いため、物件を保有して、長期的な視野で維持管理のために、工事をするのであれば「やるなら早め」が絶対いいです！
費用は以前に比べますと正直コストアップ、掛かりますが、将来の値上げ分を早めに享受できるというメリットがあります。

といった事を念頭に置きながら事業部でも対応しております、そんな対応をしていますとあっという間に１月も終わります。

ほんと日に日に時間の過ぎる速さに、ヤバいなぁと思う私です。

〇そして今回の“本当のヤバい話”

そして、今回のブログ、仕事の話とは別で”ヤバい話を？！”

実は私、人生で初めて親知らず（左上部）を本日、抜きました。

要りますかの一言に、なんだか反射的にくださいと言ってしまいましたが個人的にはこういった部位を見るのはそんなに好きではないです。

ちなみに、顔、腫れてますかね？？？

周りの人や歯医者さんに聞いても、下の歯より上の歯の方がましとの話を聞き、こちらはあまり腫れないよ？！とは言われたものの。。。

実は、この２，３日にこの歯を抜くイベントに戦々恐々としており、途中何度もリスケをしようか考えましたが。。。

（基本、痛みや嫌な事はしたくないタイプ？！）

経験されている人にとっては大げさなと思うかもしれませんが、私は初めてなのでドキドキです。

とはいえ、そんな私を見て、

奥様からの　”行け”　の一言に押されて行ってきました。

いや、作業１時間ほんと長く感じました。。。

それにしても抜く作業の際に、麻酔をして、グリグリしながら、スコッンと抜けるものと本人は思っておりましたが、なかなか終わらず、最後の方はけっこうパワープレーでゴリゴリしてようやく抜けましたが。。。

ほんと、この作業、この時間、何回もしたくないと、心底思いました。

なんでも、今回、親知らずの根元が太く、そして嫌な角度で根が曲がっていたようでなかなか抜けなかったようです。

そして、終わってから色々と注意事項を受けましたが、その際は大丈夫だったのですが、歯医者さんを出て、数時間。

歯茎が痛いし、血が滲んでいる違和感にまたまた、テンションがダウン。

そして、ようやくご飯と痛み止めを飲んで落ち着きましたのでようやくブログの執筆ですが。。。

〇最後に。。。2026年も、歯の痛みに負けず？？頑張ります！

正直、仕事の話よりインパクトが強すぎて、
書きたい内容が一瞬吹っ飛びました。

そんなこんなで２０２６年の１月も終わろうとしておりますが、葉の痛みに負けず頑張りたく思います。

それでは、また。

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『1月はトラブル急増！賃貸管理の現場で実際に起きていることと“生対応”を語る』

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1月もあっという間に3週間が過ぎましたね。

皆様も、年始に色々な事を計画され、そして、気持ち新たに、新しい事に挑まれているのではないでしょうか？！

そして私がいる賃貸業界はいよいよ繁忙期に本格突入。

弊社でも部門によってはソワソワ、そして“ピーン”とした緊張感が漂い始めています。

この時期は、管理会社にとってまさにエンジン全開の季節です。

そんな中、私はといいますと。。。

修繕劣化にともなう工事提案であったり、

また

以前提案させて頂いた修繕工事

の完了確認であったり

またまた漏水現場の

対応等の立ち合い

であったり

そして

安否確認からの亡くなられた案件の対応

などなど、提案業務から重いトラブル案件まで色々な対応をしておりました。

〇賃貸管理の現場で起こる“3つの案件分類（リクエスト内容の分類）”

現場管理では、日々のリクエスト案件を大きく以下の3つに分類できます。
①ルーティン案件
水回り・設備故障など、日常的に発生するもの。

②イレギュラー案件
天災・漏水など、突発的で予測が難しい事故案件。

③季節柄の案件
夏：エアコン故障、害虫・動植物関連
秋：台風
冬：給湯器故障、寒波による凍結・断水・破損

※亡くなられる案件も季節の変わり目に増える傾向があります。

〇冬の賃貸管理は“寒波との戦い”

先週末は比較的暖かかったものの、今週から再び寒気が強まる予報です。

そう、毎年この時期は、季節柄の案件として寒波などの影響により、建物においてトラブルが起こる可能性があります。

特に多いのがこちらです。
•     凍結による断水・破損・水漏れ
•     給湯器の故障
•     エアコン（暖房）の不具合

寒さが厳しく、期間が長くなるほど発生確率、件数がは一気に上昇します。

そう、大寒波が来ると、まるで台風が通過したかのように案件が急増し、修理業者の手配が追いつかなくなることも実際にあります。

さらに厄介なのは、””凍結した配管””これは凍結が溶けるまでどうにもできないという点で対応が難しい事も。。。

そう、待つしかできないというのが、管理会社として改善対応がしづらい案件でもあります。

〇そして、年明けから続く慌ただしさ。。。
今年に入り、ルーティン案件に加え、漏水事故、ご亡くなられる案件等の案件、トラブルが重なり、年明けからかなり慌ただしい状況です。

そういえば、数年前の大寒波も1月最終週でした。
そう、台風は減ったものの、寒波は増えている印象があります。
今朝の冷たい風を浴びて、
「あ、これは来るかも？！」
と、これまでの経験上、なんとなく感じます。

1月後半も忙しくなりそうですが、しっかり対応し、オーナー様・入居者様の安心を守り抜きたいと思います。
それでは、また。

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