『忙しい時に限って起きるのはなぜ？ 年末を襲った漏水多発と現場の奮闘記』

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12月も残り10日を切り、今年もあとわずか。

「全然進まない！」「時間が足りない！」と焦っている方も多いのではないでしょうか。

賃貸管理の現場も例外ではなく、この時期はとにかく慌ただしい。

特にこの時期の現場管理は慌ただしく、その理由はこちらが影響しておりますが。。。

『『タイミング悪い時に限って壊れる！？ 年末年始は設備トラブルの魔の時期！賃貸管理の現場レポート』』

とにかく年内にできることはやりきろう！！

そんな意気込みで対応しております。

ただこの忙しいまた時間のないタイミングで、よくない事やっぱり起こるんですよね？？

管理あるある話です。

内容としては急に寒くなった事が影響しているようで。。。

⚪︎先週だけで、漏水9件！という現実。。。

急に寒くなった影響でしょうか。

先週だけで 漏水事故が9件 発生しました。しかも 1週間で。

内訳は…

• 9割：区分マンションの上下階漏水

• 7割：被害側の対応（＝貰い事故）

実は先週漏水事故が1週間で9件ありました。一週間ですよ？！

（普段は月に約5～１０件ぐらいなんですが、１週間でこの件数は驚きです。）

共同住宅において臨時での事故は多少お互い様にて気持ち的に仕方な部分もありますが、件数が多かったり、案件が重なりますと、オーナー様も入居者様も不安になり、管理どうなっているの？と突っ込みたくなります。

そしてその時の加害者側の対応がやはり大事です。

• すぐ連絡するか

• 誠意を持って対応するか

• 被害者の気持ちを理解できるか

そう、一番は、そこに住まわれているお客様のことを親身になって考え、対応して頂いているのか？

そのあたりの姿勢で関わっている被害者側も協力したいという気持ちになります。

そう、このあたりで、被害者側の協力度合いが大きく変わります。

（事故はお互い様なので、今回はたまたま被害者加害者の関係も居付ひっくり返るか分からないので逆の立場になった時にはスムーズに対応したいとおもっておりますが、その前に協力して頂けない態度をみられますとこちらもその時に、前向きな対応が出来ないかな？とついつい無意識レベルでおもってしまったり。。。）

しかしながら、一週間に10件近い数の漏水案件が一気に来るとスタッフも結構てんてこ舞いな状態です。

⚪︎気温差が“配管の膨張・伸縮”を起こし、漏水を誘発する！？

ちなみに対応していいる工事スタッフに確認したところ、

この水漏れの多発の理由は、エアコン、給湯器等のケースににているかも知れませんが、季節に影響している点です。

そう、急な気温の変化（気温の差が）にが埋設している配管や継ぎ手などの部分に膨張、伸縮して漏水を生むのではとの事。

なので、今回の漏水は 急激な気温差 が原因の可能性が高いとの話にて、

埋設配管や継ぎ手部分が、

• 膨張

• 収縮

を繰り返すことで、弱い部分に負荷がかかり漏水が発生する。

やはり気候の変化の際に漏水事故が多くなるとの話でしたので、現実の状況を考えますとうなづけます。

⚪︎賃貸管理は“季節と天候に左右される仕事”

そういった意味で、管理の特に現場管理の業務は気候の変化、天候の変化に大きく左右する仕事である事はご理解頂けるのではないでしょうか？？

例えば、

夏はエアコン故障、

秋は落ち葉、

冬は給湯器故障や凍結事故、

季節の変わり目には孤独死案件も増える。

そしてこれらの特徴は…

✔ 短期間に集中する

✔ 予測が難しい

✔ 予防する時間がない

✔ 対応が間に合わないこともある

今回の漏水も、まさにこのパターンです。

なの、なかなか業務のへ平準化がしづらく、突発的な対応にスタッフが苦労するといったことが多々あります。

⚪︎組織化していても“予想外の量”は厳しい

弊社もある程度組織化が進んでいるので、対処は可能ですが、予想外に多いとなかなか難しかったりする事も現実的にはあります。

またそれが、この年末の忙しいタイミングで起こらなくてもいいのに。。。

そんなツッコミを入れたくなるほどの今回のお話でした！？

⚪︎プラチナ会員様の忘年会で感じた“オーナー様との距離”

また話は変わりますが、

先日、弊社のプラチナ会員様忘年会（首都圏）がありました。

最近セミナーもリモ＝トでさせていただく事も多く、また昔のように懇親会をする機会も少なくなりましたので、なかなか普段オーナー様にお会いする機会が減っておりましたので、

皆様の元気なお顔と、色々なお話することが出来き楽しい時間を過ごす事ができました。

この場を借りましてお礼申し上げまます、本年も大変お世話になりました。

また、オンサイトマネジメントユニットもおかげさまで男性スタッフが２名増え、より一層の

サービスを提供すべく来年度もしっかりと業務に努めたく思っております。

⚪︎最後に、今年もあとわずか。どうか“これ以上のトラブル”が起きませんように

実は、昨年末もトラブル事故があり、バタバタした記憶があります。

今年はどうか、これ以上タイミングの悪い時期に、漏水などのトラブルが起きませんように…。

そう切に願う！！橋本でした

写真は中華街と

横浜の夜景を！

残りの12月も、全力で駆け抜けます。

それでは、また！

＜トピックス＞

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『タイミング悪い時に限って壊れる！？ 年末年始は設備トラブルの魔の時期！賃貸管理の現場レポート』

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すっかり寒くなりましたね。

12月も半ば、冷たい風と澄んだ空気の中でイルミネーションが映える季節になりました。
「今年もあとわずか？！終わらない！ヤバい！」と焦りながら師走を駆け抜けている、橋本です。

今週は雨と晴れが交互にやってくる不安定な天気でしたが、気温は上がらず。

私はというと、

建物修繕の現場打合せや

退去後の確認など、

事務所と現場を行ったり来たりのアクティブ週間でした。
一方、事務所のコールセンターにも連日さまざまな連絡が入り、対応に追われる日々です。

〇年末年始は、設備トラブルにご注意を？！

特にこれからますます寒くなりますと、

シングルのワンルームですと石油ストーブ等が当然禁止のため、

設備であるエアコンを使用するのですが、そのエアコンが壊れたり、またお湯、給湯器関係が壊れたりする案件が増えてきます。

これらの案件は、季節的なサービスのリクエストの内容ではありますが、

これらの設備は寒くなればなるほど、、設備はフル稼働。
夏と同じで、一番必要なタイミングで壊れるのが設備の“あるある”です。

そして問題はここから。

〇これからの時期、年末に近づくほど、「年内対応不可」が発生になる理由

ちなみにこういった設備は、まだこの時期でしたら大丈夫なのですが、ここから１週間ズレてきますと一気に難易度が上がります。
理由はシンプルで、
•     特殊部材が必要
•     メーカーの生産が止まる
•     問屋の在庫が尽きる
•     工事スタッフも年末体制に入る

え、対応できないの？？と言われるケースもありますが、工事の方は何とか予定を調整してもらえることが出来ますが、

こと、モノだけは、メーカーさん、工場等で生産する場合、その納期次第にて、その納品が来年となりますと、自動的に工事自体も来年にせざるを得ないという事が起こります。

というのも、この時期は、１年に一度、年末年始はかなりの業種で一斉にお休みを取られるので、対応等が止まる時期でもあります。

そして、これらは工事のスタッフも緊急で動けるにしてもモノの交換が必要な場合は、どうしても年明け対応になる時期でもあります。

（それなら、在庫いっぱい持っていればいいんじゃない？！と言われるかもしれませんが、普段工事屋さんもや問屋さんもはすべてがすべての製品を在庫しているわけではないのと、普段は、メーカーに頼めば数日で来るものもある為あえて在庫を持たないケースもあります）

そして、こういった案件は

「タイミング悪い時に、悪い事が重なる！！」

この一番起こってほしくないタイミングでほんとよく起こります！？

管理のあるある？！よくある話です！！

〇でも、お客様には関係ない“業界の事情”

そのため、このように、部材の確保がメーカー次第なのですが、そんなメーカー、問屋、工事スタッフの都合なんて、そう、こうした事情等はお客様にとっては関係ありません。

壊れた時に説明しても、ほとんどの方は理解できませんし、

「なんで今すぐ直らないの？」

となるのが普通です。また、

「一番、対応してほしい時に、しっかりと対応してくれないなんて？！」

と、住まわれているお客様に、

がっかりさせたり、信頼をなくしてしまうようなことにもなりかねないです。

そう管理の立場ではすぐにでも直したいけど、モノがないので出来ないという板挟みです。。。

だからこそ、私たち管理会社は
事前説明と心のケア
を徹底しています。
これをするかしないかで、お客様の受け止め方は大きく変わりますし、トラブルが大問題に発展することを防げます。

〇年末年始は“イレギュラー対応”の連続

ただ、そんな対応の難しい時期でもありますが、ある意味、住まれておるお客様も休まれている事、そして賃貸住宅では、年末年始は実家に帰省される方も多く、
「年明けでいいですよ」と言われるケースもあります。
（ワンルームは特にこの傾向が強いので助かります）

しかし一番難しいのは、
年末年始を部屋で過ごす方のライフライントラブル。
•     給湯器故障
•     エアコン停止
•     水漏れ
このあたりは緊急性が高く、
本来なら即対応したいところですが、
ここでも“モノがない問題”が立ちはだかります。

そんなこんなで、実は、年末年始、いつも人違うのでイレギュラーな時期なので対応遅れることについて、ご理解ください！！といって納得いただければいいのですが、

連絡を頂く方はかなりお困りになられているケースなので、その対処や休み明けの対応が非常に難しかったりします。

そして、設備トラブルが長引くと、残念ながら退去につながるケースもあります。
特に12月30日ぐらい、そう年末年始が、案件も少ないのでが、いざ大きなトラブルになると、一年で最もトラブルが深刻化しやすい時期。
管理会社としても神経を使う期間です。

〇オーナー様にこそ知ってほしい「予防メンテナンス」の重要性

なので、こういった事故からのトラブルで大きな問題にならないように、予防メンテナンスなど、１０年オーバーの古い機器に関しては早め早めの交換対応が望ましく、その対応を誤ると、ギリギリになるとトラブルにつながりかねません。

そう、なので、オーナー様にはぜひ知っていただきたいのが、10年以上経過した設備は早めの交換が最もコスパが良いという事実です。

壊れてからの対応は、
お客様の不満・工事遅延・退去リスクなど、コスト以上のダメージが発生します。
予防メンテナンスは、“トラブルを未然に防ぐ最大の投資”なのです。

〇まとめ 年末年始は管理会社の腕が問われる時期

年末年始は、管理会社でなければ分からない“独特の難しさ”があります。
だからこそ、私たちは日々、お客様のケアとオーナー様の資産保全の両立を考えながら動いています。

なので、本日のお話、賃貸経営・運営をされている皆さまにとって、少しでも、ご参考になれば幸いと思い書かせて頂きました。

それでは、また！

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『賃貸経営の安心を支える、安否確認と水漏れ対応の舞台裏』

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12月も気づけば1週間。

ほんと「時間あっという間に過ぎる」という表現がぴったりですね。

寒さも厳しくなり、厚手のコートやマフラーが欠かせない季節。

皆さんも忘年会シーズン真っ只中でしょうか？

私は仕事優先で忘年会は控えめですが、

飲みの機会が増えるこの時期、体調管理にはぜひお気をつけください。

〇賃貸管理の現場で起きる“安否確認”

ちなみに先日、部内から急な依頼が飛んできました。

内容は「安否確認」。

ご親族から「本人と連絡が取れない」との相談を受け、最悪の場合は室内確認まで必要になる案件です。

繊細なお話なので詳細は書きませんが、

ご親族関係の方が、本人と連絡が取れなくなったので、どうしたらいいのでしょうか？！との相談があり、

最終的には現地確認、そして最悪の場合、室内に入って確認してもらいたいとの要望でした。

この話を頂きますと、そう安否確認という””ワード””を聞いただけで、

あの異臭と亡くなられた時の風景が思い出され、嫌な気持ちになります！！

鍵を手配し現場へ向かい、ノックしても応答なし。

。。。　。。。　。。。。

緊張が走る瞬間です。

ヤバいかな？！と思いながらも？！

ただ異臭はしていなかったので、反面、大丈夫かな？！と思いつつ、

そして

廊下にある給湯器を触ったところ、ほのかな温かみが？！

（私の感覚が勝手に都合のいいように感じているのかな？？と思いつつ。。。）

警察へ連絡しようかなという時に、

！？

本人が出てきました！！

そう、今回は幸いにもご本人が在宅されており、大事には至りませんでした。事情を伺うと、家族間の関係性から連絡を絶っていたとのこと。結果的には「無事」で終わり、安堵しました。

なお、内容を聞きますと、家族間での話にて、色々あり、会いたくない等の事情があったようで、

その結果連絡が取れなくなって、心配しての安否確認だったようですが、

なお、こういった対応をさせて頂いて、特に大きな事故にならず良かったという安堵感もありますが、

それと同時に、

ここだけの話ですが？！

皆さん、家族、コミュニティ、人が集まると何かしらの問題や色々な理由で、それぞれの関係が崩れる事、ギクシャクする事はあり、仕方ない事ではありますが、周りの方に影響を与えることまでは、ちと、やめてほしいですね。（私はともなく、いつも対応して頂いている鍵屋さんも、事情が事情なだけに駆けつけて頂いているので。。。）

〇水漏れ・設備トラブルは“休みなし”

そしてほんと、直近（本日？昨晩）では、給水設備での緊急連絡があり、朝から歯医者に向かいつつ、

緊急対応をしておりました。（本日、明日と定休日ですがそんなこと言ってられません。）

こちらは原因はこれからですが、設備不具合等で、水があふれているとの連絡があり、対応しております。

こちらは、しっかり対応しないと水漏れは放置すれば断水や高額な水道料金請求につながるため、即対応が必須。オーナー様には見えないところで、管理スタッフは休日返上で動いているのです。
なお、今回は、早々に手配できるところ選択肢、そして、午後には対応できるとのこと。（原因はバルブ系のトラブルでした）

そう「現場は生もの！！」

病院やライフライン、警察、消防、などなど同様に、ずっと、ほんと気が抜けませんね。（特に神経質な人にとっては）

弊社では、組織で、仕組みで対応しているので比較的ドキドキ感はありませんが、私の場合は責任者のポジションなので何かあれば連絡が来ますので、正直言うと気が休まりません（心のどこかで、ひょっとして何かあるかも？！なかった場合は、ラッキーよかった？！と）

そう、責任者としては常に「何か起きるかも」という緊張感を抱えています。

これから１２月、そして年末年始とお休みの機会などありますが、心配しつつの休暇になります。

（実際昨年も漏水事故があり、ばたばたしました。。。）

〇賃貸管理の裏側をもっと知ってほしい
入居者様、お客様、オーナー様にとっては「管理会社に任せているから安心」と思われるかもしれません。

しかしその裏側では、安否確認や水漏れ対応など、日常の延長線上にある“非日常”に備え続けています。

そう、見ないところ、見えない時間、見えない場所で動いている、こうした現場での対応を知っていただくことで、管理の重要性や信頼性をより身近に感じていただけると思います。

そんなこんなで、賃貸運営のサポートをしている現場は動いている事を知って頂けますと幸いです。

〇学ぶことの大事さを感じてます。

最後はプライベートなお話を！！

先日も話しましたが、ここ最近、自分への投資になりますが、学ぶこと、勉強することがすきで、ここ最近も新しい事、色々なことにチャレンジしています。

特に資格等の勉強は、今年も色々としており、これまで

・第二種衛生管理者

・個人情報保護実務検定（１級）

を取得し、

今回１１月にも資格試験を受けていました。

・メンタルヘルスマネジメント検定Ⅱ種（ラインケアコース）

合格できました！！

ほんと点数ギリギリで、速報では、１点差でダメでしたので落ち込んでいましたが？！ただ、Ⅲ種（セルフケアコース）も同時に受けましたがこちらはダメでした。けっこう合格率が高いので油断していました。。。

上記２つは会社の推奨でしたが、

今回のメンタルヘルスマネジメントは、やはり、人、モノ、建物とある意味で　”生もの”　をあつかっている、この仕事をしていますと、気持ち、メンタル、モチベーションが乱れたり、落ち込んだりすることが多々あります。私自身もそうですがそういったスタッフや周りのひとをケアできないかな？！と思い勉強しました。

そして、更にですが、この３年ほどですが、

NLP（神経言語プログラミング）という、実践的な心理学の勉強もさせて頂いております。

こちらはざっくりと、ほんとざっくりと書きますと、周りとのコミュニケーション、目標達成、自己成長のため考え方など自己啓蒙や周りとの良好な関係を気付くなど、特に人とのコミュニケーション、つながりが切っても切れない私の仕事にとって大事な要素であり、こちらの勉強もしておりました。

その勉強にて、昨年より取り組んでいました、一つのコースも先週末に無事終わりました。少し安堵しております。

（こちらは私が数年前にメンタル的に沈んでいた時に、その改善として勉強させて頂きました。）

なお、これまで、上記のような色々な勉強をしていることを、あまりオープンにしてもなかったのですが、

もともと勉強をするタイプでない私が、色々な勉強をしていると、どうしたの？なにかあったの？言われるのが、ちょっとどうかな？！と思っていましたので、こそっと黙々と取り組んでいました。（まぁ、それも私の変な思い込みだと思います。）

ただ、これらの取り組みも、

仕事だけでなく、プライベートでも、こういった知識を得ることや心・メンタルのケアする、またストレスにならないような周りとのコミュニケーション、目標をもって行動することなどは、

非常に大事なのでこれからも前向きにやっていきたいです。

また、そういった取り組みをしている人と交流することは、非常に新鮮で楽しいですね。社会人をしていますと、どうしてもコミュニティが自分の業界の内になりがちなので、他の業界（世界）を見ると勉強になります。

特に、これまでもそうですが、今回は、NLPにおいて１年以上同じコースで一緒に学んだ方もいて、ものすごく刺激になりました。（この場を借りまして感謝とお礼を申し上げます）

そういった意味で、今年は色々と学ぶ機会が多かった一年でした！！

特に、賃貸の現場管理は“人・モノ・建物”を扱う仕事。

だからこそ、技術だけでなく人の心に寄り添う力も必要だと思っています。

来年もさらに成長し、オーナー様・入居者様に皆さんに安心を届けられるよう努めます。

それでは、また！

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『天敵？！ムクドリを見て学ぶ？？賃貸管理の現場で起こる自然トラブル』

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とうとう12月！今年もあと一ヶ月を切りましたね。

毎年この時期、「やり残しがないように頑張ろう！」と思うのですが、漏水などの事故案件が積み重なり、最後まで落ち着かずに終わることが多いのではないでしょうか。

皆さんは、この時期いかがお過ごしでしょうか？

私は相変わらず仕事にプライベートにやることが多く、なかなか落ち着きません。

先週は、協力会社様数社と合同で業務の打ち合わせや取り決めの会議を行ったり、

建物劣化に伴う修繕の現場確認、事務関係の〆作業など、多岐にわたる業務に追われていました。

そんな中、疲れながら帰社しようとしたところ。。。

聞こえてきたのは“天敵”の鳴き声。

しかもいつもよりボリュームが大きく、数も多い。見上げると、電線にムクドリの大群が！

いつも一時的に現れて、集団をなして、ピーチクパーチク？！

それも駅前などの大きな木や近くの電柱（電線に）に現れる印象がありますが、

このムクドリ、何が問題かといいますと

・鳴き声

・糞害

そして

・個人的な“恐怖感”（天敵＜嫌い＞）

にて、

これまで管理物件に直接影響というところまではありませんが、物件近くの電柱にとまり鳴き声も半端ないのですが、近くの道路が糞が数多くありました。

ちなみに、ネットでググると、秋から冬にかけて群れをなす習性があり、寒さや餌不足から暖かい場所へ移動する際に一時的に集団化するようです。つまり、この季節ならではの現象なのですね。

といった感じで、たまたまムクドリの煩さから、このような話をさせて頂いておりますが、

このように、自然界の動植物は賃貸管理において“外からの来訪者”として突発的に影響を与える存在です。

そう、この自然？！動植物・生き物？！そう、動物系、昆虫系は、外から来る内容にて、季節柄一定時期や急に現れ、物件やお部屋内など、賃貸管理に影響を与える曲者です。

そして、この対処はなかなか素人ではできない、専門家でないと対応が出来ない事が多いので、結構費用が掛かったり、面倒なことが多いです。

鳥関係でいいますと

・燕

　➡建物周りにて影響

・鳩

　➡ベランダあたりにて影響

・カラス

　➡ゴミ置き場を荒らしたりします！？

・ムクドリ

　➡建物周辺あたりに影響

※カラス以外は、基本は鳴き声、糞害、雛を生むが問題になってきます。

動物でいいますと

・ネズミ

　➡食べ物を食べたりや配管等をかじったりする。

・リス？！

　➡建物周りを走り回る？！

・猫

　➡敷地周りでの鳴き声、糞尿被害

・ハクビシン

・タヌキ

・アライグマ

　➡この３つは屋根での鳴き声や室内に入ってくる（食べ物をかじったり）

・その他

　➡鹿、猪、クマ？！私はここまでのスケールでの対応はありませんが。。。

その他、虫系ですと

・蟻（シロアリも含む）

・蜘蛛

・G

・蚊、コバエなど

※基本室内に大量にいると気持ちが悪い

特に動物はなかなか勝手に駆除できないケースもあり（鳥獣保護法にて資格がないと対処できない）、虫は虫で、殺虫剤をまけばいい、というレベルを超える場合もありますので。

軽度ならまだしも、生活できないレベルになると緊急案件です。大型動物は菌や感染症のリスクもあるため、専門的な対応が不可欠です。

という事で、賃貸経営において、建物維持管理にあたり、建物自体の劣化といったハード面での問題、また住まれている人の事、そうソフト面、そしてさらに、その周り、外からの来週者との対応（動物、虫だけでなく、植物も含め）が必要になります。

そしてこの外からくるイレギュラー案件は、予想が出来るもの（植栽の剪定等）と予想できないもの（鳥、動物が住み着く等）があり、

予想できるものは、予算組等できるのでいいのですが、

この予想できないもの対応が臨機応変で、専門的な対応になるので非常に難しく厄介です（コストの予想も）

これらは、備えるという意味では、予防メンテナンス、保険等いった内容で対応できるものも限られており、なかなか抑えられない場合もあり、そういった突発的なトラブルは専門的な知識と経験が必要です。また対応として大事なのがは、起こった時に最小限に抑える、被害を拡大させないというのが大切です。

そう影響が一部（一部屋）だけでなく、複数のお部屋、建物全体に影響することがあるからです。

という事で、今回は、なかなか対応が難しい、外からの来訪者の話をさせて頂きました。

ほんと、賃貸管理、賃貸経営をされている人でしたら分かると思いますが色々な事が起こります。

人でしたら言葉が分かれば話し合えますが、動物や昆虫はそんなことできないので、行動で示すしかありませんしね？！

ましてや天敵鳥にはそれすらも考えたくない私です。

賃貸経営において、こんなことがある？といた感じで、少しはお役に経てればと思います。

そして、この動植物の話、自然の話の流れで、少しプライベートな話を少し書きますね？

みなさん、紅葉をたのしまれましたか？！

私は、１１月忙しく、なかなか時間が取れなかったのですが、月末にまとめて散策してきました！！

茨木県の紅葉

花貫渓谷

竜神大吊橋

袋田の滝

そして

神宮外苑前

最後は職場近く

のこちら（大船観音）へも？！

仕事中ではなく、お休みに日に訪問していますので誤解のないように？！

これらは、インスタでもう少し詳しくアップ並びにアップ予定ですので併せてお楽しみください！！

もう、冬、クリスマス、年末とイベント＆２０２５年もあと少しですね？！

まだまだやる事いっぱいですが、身体に気をつけて頑張りたく思います！！（インフルエンザも流行っているようなので皆様もお気を付けください！！）

それでは、また！

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『修繕は投資戦略の一部 ― インフレ時代に賃貸経営を成功させるには？！』

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日に日に寒くなってきましたね。

寒いのは正直苦手ですが、その分、富士山がくっきり見えるとテンションが上がります。橋本です。
 

先週は現場での打ち合わせが続き、事務所にほとんどいない一週間でした。

テーマは「建物修繕」。賃貸経営において避けて通れない大切なポイントです。

〇修繕の重要性

弊社では月に一度、一棟物件の定期巡回を行い、現場スタッフから建物状況の報告を受けています。その内容を築年数や過去の修繕履歴と合わせて分析し、オーナー様へご提案しています。

修繕の目的は大きく3つです。
•     外観改善による収益性アップ（賃料アップ）
•     建物劣化の回復
•     漏水事故などのリスク予防

そのため時間がある場合は、オーナー様に一緒に建物を見て頂きながら状況や修繕方法などをご説明をさせて頂くのですが、
特に築14～15年を過ぎると劣化が目立ち始め、通常の修繕に加えて追加費用が必要になるケースも増えます。さらにインフレの影響で、人件費や材料費が上昇しているため、修繕のタイミングを遅らせると同じ工事でもコストが膨らむ可能性があります。

つまり「早めの修繕」がオーナー様の利益を守る最大のポイントです。

〇修繕計画の立て方
修繕は一度やって終わりではなく、12～15年ごとに再度必要になります。足場を組む工事はまとめて行うのが一般的ですが、その分費用も大きくなります。
そのため修繕にあたり、適切なタイミングでの提案もそうですが、当然オーナー様も売却を含めた投資運用の計画もありますので、そのあたり、PM、AMと連携しながらご提案をさせて頂いております。

といったお話を、現地でさせて頂きました。また、追加の提案もしましたのでその金額を含めた内容で改めてご検討を頂くことになっておりますが。。。

〇イベント報告

そして話は変わりますが、先週から始まったCFネッツ不動産WEEK2025秋も無事終了しました。

皆様、お楽しみ頂けましたでしょうか？

【ＣＦネッツ不動産ＷＥＥＫ２０２５ 秋】（←クリック）の開催！！

年に2回の恒例イベント。
不動産投資・賃貸経営・管理のリアルが学べる、弊社総力戦の企画です。

先日まで、特別企画の動画を配信させて頂いておりましたが、

最終日はこちらに出ておりました。

こちらの賃貸経営リアル体験座談会ですが、実際に弊社で管理をさせて頂いておりますオーナー様をお招きし、運用のリアルを語っていただく人気企画です。

企画と企画の間はこんな感じでガヤガヤと？！

前回も大いに盛り上がった企画にて、今回もオーナー様お二人を交え、楽しい80分の時間を過ごせました。

皆様、それぞれ、不動産投資を始めるキッカケから始める際の不安やその後感じておられるお話など、

質問も盛りだくさんでしたし、途中途中で、チャットでの質問もありあっという間の時間でした。

お話を頂きました内容より、信頼頂き管理を任せて頂いている現状を改めてお聞きし、身に引き締まる思いと期待に応えないと！！という気持ちが強くなった時間でもありました！！

その後の懇親会では、

ぶっちゃけトークから

真剣な投資議論まで尽きない話題で盛り上がり、

私自身も大きな学びを得ました。

改めまして、ご参加頂きましたオーナー様へ、この場を借りまして感謝申し上げます。

最後は

〇少しプライベートなお話を？！

インスタでもアップしましたが、少し時期が遅れましたが奥さんが私の誕生日を祝ってくれました！！

最近誕生日はこちらでのご飯は多いかな？？

ゆっくりとした時間と庭の紅葉にリラックスできました。

いつも色々とよくしてくれています、奥さんには、改めて感謝です！

という間でイベント盛りだくさんの11月もあと一週間、早いですね？？？来月は12月師走、今年も1ヶ月、一日一日しっかりやらないとあっという間に年末になってそうです？！

引き続き頑張ります！！

それでは、また！

＜トピックス＞

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橋本ドンのマンション管理での嘘のようなホントの話？！(第五十六歩) | マンションへの散歩道を発行する会

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『賃貸管理の現場から学ぶ！50代で感じる“学びの楽しさ”と秋の不動産イベント舞台裏』

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今年は短い？！秋を楽しんでいます、橋本です。

近所の街路樹や都内の公園でも、紅葉がちらほら。

なかなか遠出はできませんが、日常の中でも秋を楽しんでいます。

ちなみに、

私はといいますと、業務をしつつ、先週末と火曜日（定休日）には、それぞれ研修や法定講習に参加してきました。

とはいえ、仕事は相変わらずフル稼働。

スタッフの一人がインフルエンザにかかり、また、緊急のトラブル案件の対応指示、また、なかなか終わらない？！漏水や亡くなられた案件など重い案件について終わらずその対応や月末大きな会議はありますので、その資料の取りまとめなど毎日毎日あっぷあっぷですごしていましたが？！

そんな中、今日はお話は、

その振り返りと、今週から始まった【CFネッツ不動産WEEK2025 秋】の裏話を少し。

〇消防設備士の講習について（現地開催にて終日です！！）

火曜日は、消防設備士の５年に１度受けないと受けない法定講習でした。

なお最近資格の更新講習もリモートにて行う事もあれば、大きな会場を借りて、有人にて講義をされるパターンと様々です。

特に最近はリモートが増えてきており、カードや銀行振り込みなどほぼパソコンで、申し込みを完結する事もあり、忙しい中では非常にありがたいです。

ただ今回の消防は、振込、書類の郵送、現地訪問とそして朝から夕方までほぼ一日の内容のため休日を丸々使うことになり、正直時間や手間にかかる労力等手間がかかります！！

でも現場での臨場感や講師の先生の雰囲気、態度、講義の対応などリモートでは得られない“温度”があるのも事実で、
モヤモヤしていた点もクリアになり、結果的には良い学びになりました。

〇５０代からの”学びなおし”がこんなに楽しい！

なお、そのほかの学びについては、管理の仕事関係とは異なる内容のため、この賃貸管理のブログ内では明確にお伝えはしませんが（改めて別の機会でお話したいと思いますが）、非常に自分自身の仕事や更にプライべートにおいても好循環（問題の改善、解決等）を得られるような経験を得ることが出来ました。また色々な方との交流もできました。

実はここ数年、ふと感じることがありました。
「自分の見ている世界、狭くなってきたかも？」と。

そして更に狭く。。。

そのため、最近は、意識的に“学び”の場に出るようにしています。

そして、これまで読まなかった本を読み、学び？！
学生時代は勉強より部活派だった私が、今になって「学ぶって面白い」と思えるようになってきました？！

そう、最近、なんだか、大げさなものではありませんが、新しい事を知る、学ぶことが楽しくなってきたのかもしれません。

登山や

ハイキングなど、

プライベートでも“初めて”に挑戦中。

年齢も立場も関係なく、前向きに学ぶ人たちと出会うたびに、刺激をもらっています。

特にここ数年、これからの近い将来も社会の変化、新しい事はスピード感を増しつつ、たくさんあると思います。

その中で、仕事もそうですが、その変化についていくためには、色々と事を知る事、柔軟な考え、接し方が必要になるのではと、この数年痛感しております。

そのため、これからも引き続き、学びを通じて、自分自身をアップデートできればと思っております。

いや～この年になってこんな気持ちになるなんて、１０年前でしたら考えなかったと思いますが、

これも家族ができて、そこからのいい循環として円滑に回っているからだと思います。そういう意味で家族には感謝感謝です。

これからも楽しく学びたく思います。

そんな学びの流れで、

先週も告知しましたこちらの話も改めてさせて頂きます。。。。

〇そして今週から、【CFネッツ不動産WEEK2025 秋】が始まりました！

そう、弊社の秋のイベント
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年に2回の恒例イベント。
不動産投資・賃貸経営・管理のリアルが学べる、弊社総力戦の企画です。

今週すでに、特別企画の動画が配信されているかと思います。

そして、普段、現場が多く、このような動画に出ない私も、いくつかのセミナー企画に参加しております。

今回は少し私からもそれぞれの参加して企画についてコメントを！！

こちらの賃貸経営リアル体験座談会ですが、実際に弊社で管理をさせて頂いておりますオーナー様をお招きし、運用のリアルを語っていただく人気企画です。
前回も大いに盛り上がった企画にて当日生配信させて頂きますが、

生ならではのハプニングもあるかもしれません（前回もありました。。。）

そんなハプニングを含め、これから賃貸経営を始める方にも、すでに運用中の方にも参考になる内容です。

つづいては、

こちら物件の賃貸経営をサポートさせて頂いております、プロパティマネジメントの現場密着企画（特に今回は現場管理のオンサイトマネジメント業務を密着する企画）です。

今回は、よく現場にて外に出ております私が、外でもしっかりと働いている？！という事が分かって頂ける？！企画ではなく。。。

実際に、お部屋や建物の現場での管理をしているオンサイトマネジメントスタッフが、どのような現場での対処や視点で業務対応しているのかを、

PMのI井さんとLMのI田さん、親子ほど年の離れた2人のやり取りも見どころです。普段見えない“裏側”を、ぜひ覗いてみてください。

最後は、基本感じていない私の背中にいっぱい居るかもしれません？！（怖い ！！）

おばけの話（朝ドラに乗ったわけではないと思いますが…）？！

こちらはおばけ調査で、日本全国を飛び回られている

㈱カチモードの児玉様をお迎えした企画。

そう、私がよく対応しております、亡くなられる案件、孤独死案件等にて、物件価値が下落の可能性がある物件の価値を上げる為、日夜おばけと奮闘されている？！児玉さんの賃貸管理・運営ではなかなか取り扱わないテーマや本当なの？！といった、まじめにヤバいお話まで、赤裸々に話して頂いております。正直私は真剣に聞いてしまうと仕事に影響がでる？！ようなお話も多々ありましたが、そこを楽しく支障のないように話して頂いていります。

そして、この弊社の、木内、小川、私と、こんな組み合わせはめったにない！？といったメンバーでお話していますので、ぜひぜひ楽しんで頂けましたら幸いです（多分期待は裏切りません）

特に、私は、１１月２１日は朝（おばけ）から昼（密着）まで長時間出させて頂いております？！

私の事はみたくない！！と思う方もいるかもしれませんね？！

企画は絶対楽しめますのでぜひご視聴ください（笑）

〇まとめ　読書の秋、学びの秋、そして不動産を学ぶ秋。
２４日まで長いようで、短い？！【CFネッツ不動産WEEK2025 秋】特に週末の生配信を含め、イベントが目白押しなので見る価値あります。という事で、私も皆様同様に勉強しつつ、現場対応しながら、自分自身をアップデートしていきたいと思います。

それでは、また！

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『築古物件の排水管交換はここまで大変！管理現場で見えた“階下リスク”の真実』

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木々も紅葉に。

そして落ち葉もとして毎日毎日に落ちております。

蕎麦がおいしい季節です。

プライベートの件で、昨日はこちらに行きましたが

ビル風もあり、風も冷たい。

寒さとしては、そろそろ厚手のコートが必要な感じですね？？

そんな中、私はと言いますと先週も相変わらず、事務所に現場に、慌ただしく過ごしておりました。

〇築古マンションでの排水が詰まった話

直近で苦労しておりました排水つまり関係の立ち合いに行っていました！！
管理している区分マンション1室。築年数は４０年オーバー、かなり古い物件です。

排水管のつまりにより、排水が流れない状態に。最終的には配管の交換が必要になりました。
ただこの物件の配管は床下スラブを貫通しており、階下のお部屋の天井裏に配管が這わせてある状態です。
つまり、管理している部屋では工事が出来ず、階下のお部屋のご協力の上での作業になります。

〇工事の大変さと関係者との調整

その時の写真を何点かアップしますね？！

写真だけで大変な作業という事、

ご理解いただけたのではないでしょうか？

現在進行形の案件なので詳細は改めてですが、
ここまで来るのに、

・オーナー様との話合い、

・上下階の入居者様との調整、

・共用管理会社（管理組合）との話合い、

・仮宿泊の件、

そして、

・工事内容にユニットバスの上に、足場？！を作ったり、

また

・工事当日も工事音によるトラブルや途中作業の停止

などありました。
 

施工して頂いたスタッフの対応にも大変感謝しています。

〇この部屋だけじゃない？築古物件の

　“構造的リスク”

この話、大変は大変なのですが。。。

問題はこの部屋１室だけでなく、その他の部屋にも同じような事がある点です。

これが交換前の配管です。

中はこんな感じにて

さらに

配管内に錆こぶが出来ており、こんな感じで配管内を閉塞させていました。

なお、部屋によっては進行状況やすでに対応されたお部屋もあり違いはありますが、
自身の部屋では対応できない、階下を巻き込んだ話のため、事故がない限りはほとんどされていない可能性が高いです。
ユニットバスなど室内の水回りをしたとしても、階下の部屋の配管までは工事しませんし、そもそもできないかな？！

〇スラブ下配管での専有部？共用部？

　管理組合との攻防？？

今回の話はスラブ下配管で、共用部判断により工事費用は管理組合負担となりました。
ここ最近裁判でも訴訟があり、共用部と判断されることが多くなってきているので、今は共用部との判断になっていることもあるかと思いますが、

ただ、以前、他の物件では「専用配管だから専有部扱いで工事してください」と言われたこともあります。
理事会まで行って話しても、組合判断で覆らなかった経験もあります。

また、管理組合負担だから個人は大丈夫？！と思っても、管理組合の費用は皆さんが払っている管理費・修繕積立金。
今後この工事が増えれば、これらの費用の値上げは避けられないのではと危惧しております。（自身の自宅でも同じような話がありましたので？！）

〇保険加入しているから安心？

　でも実は“原因箇所”は対象外？！

　保険内容はしっかりと把握することが大事！！

「保険かけてるから私は大丈夫」という方もいますが、以下の件、十分ご理解ください、要注意です。
 

•     保険は漏水等による被害に対する賠償であって、全額保証されるものではない、適用されても差額が大きく出る場合がある

•     仮宿泊、荷物の預け移動、昼食費、クリーニング代などは対象外になることも（仮宿泊、荷物の預け移動について特に被害部屋の工事でしたら適用されるケースはありますが、加害部屋、原因箇所の修理においては適用されないケースがおいおいです）

•     原因箇所（経年劣化）は当然保険対象外

たとえばユニットバス下の配管を直すためにユニットバスを解体して新規に入れる場合は、全額費用負担が発生します。

★保険はあくまでも契約内容をご確認して頂き、それに則したない湯王になりますので、私が話しているのは過去のケース、一般的なお話になります。＜ご理解ご確認のほどお願い致します。＞

〇築古物件の“見えない修繕リスク”とは？

築古物件では、見えないところにある、そう埋設されている給排水管やガス管。さらにユニットバス・トイレ等の設備劣化に伴う修繕がかかります。

それに加えての、リスクとして
 

•     年々費用が上がる。（年々上がってます）

•     製品自体がない（他を含めた大掛かりな更新工事が必要）

•     設備の全体的なつながりで一部だけ直しても改善されない

　（こちらも他を含めた大掛かりな更新工事が必要）
　→例えば、ユニットバスに設置されているトイレ部品製造中止で

　　つけられない＜フラッシュバルブやボールタップの長さ、

　　ビスの口径など＞といった事もあり、全体を直さないと改善

　　されないといった内容等になります。

特に在室中の工事は、空室の工事と違い色々な費用・調整が掛かります。
結果、費用のアップ、退去、賃料減額、補償等のリスク（建物リスク）につながるケースがあります。

〇予防策と所有者としての責任

では予防となると…
•     日々の予防メンテナンス（特にリフォーム時にチェック）

•     保険の加入（特約オプションの確認）

•     組合活動への参加、総会で建物の状況を把握する
　→普段からの関わりが、いざという時の判断材料になります。

〇秋のイベントもぜひ！

ということで、こちらの案件も含めてまだまだ色々と大変ですが、１１月も引き続き頑張りたく思います。

そして来週から弊社の秋のイベント
【ＣＦネッツ不動産ＷＥＥＫ２０２５ 秋】（←クリック）が開催されます！

私もいくつかのセミナー企画に参加しております。

現場密着、

おばけの話などなど（朝ドラに乗ったわけではないと思いますが…）

特に１１月２１日は朝から昼まで長時間出させて頂いております？！
ぜひこちらもお楽しみ下さい！！

それでは、また！

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『漏水・孤独死・相続。。。賃貸管理の現場で“感情とどう向き合うか”』

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気がつけば、もう11月。

もう２か月を切るこの季節。

紅葉が見ごろを迎え、街がオレンジや黄色に染まるこの季節。

春の桜もいいけれど、私は断然、秋の紅葉派です。グラデーションの美しさに、毎年癒されています。

皆さんはどちらが好きですねかね？？

さて、そんな中でも賃貸管理の現場は、相変わらず色々な事案で起きている”状態。
今週は、2つの印象的な案件がありました。

〇漏水トラブルと“気持ちのすれ違い”の難しさ

まずは、先週ですが休み明け早々に、漏水事故に伴うトラブルの案件で話し合うために、面談としてお会いすることになりました。

私は被害側の管理会社として、入居者様と加害側の管理会社と三者で面談を行いました。

なおここに至るまで、時間が掛かっており、

メールでのやり取りが中心でしたが、メールでのやり取りでは履歴が残る一方で、どうしても“本音”や“真意”が伝わりづらい。
今回も、立場の違いからくる認識のズレや、感情面でのすれ違いが大きな課題でした。

そういった意味で、一度お会いして話した方がとの話があり、今回その流れではあります。

詳細については継続中という事もあり書きませんが、

お互いがお互い、内容については理解して頂けているものの、お互いの立場が相反するものため、

また今回、一番大事な気持ちの面で、すれ違いが多々ありましたので、お会いすることがお互いの理解、真意が伝わり前に進むことを願うばかりです。

やはり、こうしたときこそ「顔を合わせて話す」ことの大切さを痛感します。
管理会社の役割は、単なる調整役ではなく、感情の橋渡し役でもあります。

〇高齢入居者の死亡と相続人探しの現実
そしてもう一つの案件が、死亡案件です。

今回は室内での孤独死ではなかったものの、連帯保証人が相続人ではなく、契約や遺品整理、家賃の精算などが宙に浮いた状態に。。。

また同時に弁護士先生を通じて相続人の方を探しておりました。（というのもほとんど親族の方がいない状態でほどほど困っておりました。）

ただ、色々と対応して頂いた結果、今回相続人の方が見つかったこともあり、ようやく解約やお家賃等の話が前に進み、先日お部屋の状況の確認や遺品の撤去などの話が進められた状態でした。

実際、相続人の方も、かなり遠縁の方にて、「面識のない親戚の部屋をどうすれば…」と戸惑いが大きかったのではないでしょうか？

といった内容にて

賃貸物件における、この高齢の方での亡くなられる案件、何が大変かといいますと、この給に亡くなられた場合、親族の方を見つける事、また、その親族の方に協力を頂くことがなかなか大変な点です。

考えてみて下さい。

こういった高齢の一人暮らしをされている方は、正直なかなか親族の方との接点も少ないです。

（またよくあるのが途中で離婚され、奥さん側にお子さんなどの親族の方がいるパターンなど）

これまで生活を共にしていない、またほとんど面識ない人が急に亡くなられて相続人になりましたといわれたも、なかなか普通の人は

「分かりました責任ももって対応します！！」

といって頂ける方正直少ないです。（実際こういった案件以外で、もっと複雑な関係や軽い内容もあるかもしれませんが、普通考えてもなかなか割り切れに関係だと思います。）

そういった方たちにこのお部屋の事、解約や相続の事を対応する管理会社の対応がいかに難しいか？！相続して頂けましたらご理解頂けるのではないでしょうか？

そんな難しい案件がようやく先日進みましたので、書かせて頂きましたが、

今後もこういった案件、これまでの流れで、核家族や子供がいない独り身の人など、今後ますます増えると予想されます。
高齢化・単身化が進む中で、賃貸管理会社が担う役割は、ますます複雑化してきています。

なので、今後、このような案件を対応するにあたり、備えとしては、

・ 契約時の保証人・緊急連絡先の確認と更新

・ 弁護士先生との連携体制の構築
・ 見守りサービスや見守り機器の導入提案

こういった案件はいつどこで起こるか分かりません、事前事前の大切が本当に大切です！！

〇おまけ？！　　

自然の中、マイナスイオンを浴びてきました！！

といった感じで、１１月も始まりましたが、最後は少しプライベートなお話を？！

＜SNSの偽アカウントにご注意を＞

まず、一番最初に書いた方がよかったかもしれませんが。。。

ここ最近Facebook、Instagramの偽アカウントがものすごく多いようで、特にInstagramで、LINEグループを誘うコメントなどが多いようで、最近私へ直接確認のコメントを頂くことが多くなってきています。

現状フォローされている皆様には、改めて新しいアカウントにてフォローをお願いすることはありませんし、

ましてやLINEグループへのお誘いも致しません。

（ちなみに私はLINEグループの作り方も分からず、奥さんに突っ込まれたぐらいです？！）

そのため、くれぐれもこのような偽アカウントからのフォロー依頼やコメントがありましたらご注意ください（またフォローバック、コメントの返信をされませんようにお願いいたします。）

＜自然を求めて。。。＞

そしてもう一つの話が、

先日、紅葉？マイナスイオンを浴びたくてこちらに行ってきました！！

上高地！！

写真をみたら１３年ぶりでしたが、自然の風景を見て大いに癒されました！！（またインスタでもアップしますね？！<なお、重ねて、最近偽アカウントが多いので気をつけてください！！＞）

そろそろ関東も紅葉のシーズン、仕事頑張りつつ、途中途中で癒すことができたらと思っていおります。

〇まとめ

という事で、始まりました１１月、賃貸管理の現場は、日々が事件が？！が起こっています。
なので、現場では、どんなことが起こっているのか？

皆さんに知って頂くこと（発信すること）が、もしもの時にも対処できますし、そのことが、ある意味、お客様の安心につながるかと思います。今月も引き続き頑張ります！

それでは、また！

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『インフレはマンション管理にも影響する？変化を感じ、備える秋』

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朝晩寒くなりましたね？短い秋を楽しんでます。

橋本です。

私は紅葉を見るのが好きで、緑から黄緑、オレンジ、赤へと移り変わるグラデーションに毎年癒されています。
とはいえ、花より団子派の方は、秋の味覚を楽しんでいる頃でしょうか？
皆さんはどちら派ですか？
そんなことを考えていたら、気づけば10月も終盤。
今年も残すところあと2ヶ月ちょっと。時間の流れが本当に早いですね。

私自身はまだまだ忙しい毎日ですが、今日は少しプライベートな話を書かせて頂きたいと思います。

〇マンション総会で感じた“インフレの波”

一つは、先日、自宅マンションの総会があり、いろいろな議案がありましたが、その中で、一番感じたのはインフレの影響。

実は今回修繕積立金の値上げがあり、それもかなりの額（約１万円ぐらい）での値上げでしたので、これは正直、インパクトが大きかったです。

加えて、清掃費用の値上げ、そして設備リース費用なども値上げ傾向にあり、仕様変更などで調整はされたものの、
「管理費の値上げも時間の問題か…」と感じる内容でした。
これまで、食費や光熱費など生活面でのインフレは実感していましたが、
マンションの維持管理費にもその波が押し寄せていることに、社会の変化を強く感じました。
役員の皆さんが頑張ってくださっているおかげで、今のところ影響は限定的ですが、それでも毎月の固定費が1万円上がるのは、家計にとっては大きな負担です。
とはいえ、将来の修繕工事費の高騰を考えると、今のうちに備えておくことは理にかなっています。
痛みはありますが、“備え”としての値上げと捉えるべきなのかもしれません。

（そう、将来の事を考えると仕方ない部分でありますが、気持ち的には結構痛いかな？！）

でもこういた社会変化は今後ますます加速しますので、その流れについていけるように日々の変化を敏感に感じて過ごすようにしたいですね。

〇50代の誕生日と、人生の変化、再設計

そしてもう一つの話は、これもかなり個人的な事ですが、

私事ですが１０月は誕生日月にあたり、一つ年を取りました。

５●歳になりました。ぶっちゃけ隠さなくてもいいのですが、５０代半ば、もうそれなりの年になり、会社でもこれまでは中堅ぐらいかな？！と勝手に思っておりましたが、すっかりベテラン、ある意味上から数えた方が早い年代になりました。

なお、この度、直接伝えて頂いたり、また、色々な形（SNSやそのダイレクトメールにて）にて、多くの方よりお祝いのメッセージやコメントを頂き、ありがとうございます。一年に一度祝っていただけるこの一日、毎年、感謝、感謝の気持ちでいっぱいです。

この場を借りましてお礼と感謝申し上げます。

個人的には、年齢相応の振る舞いや知識が身についているかといえば、まだまだ半人前。
でも、見た目は“できて当然”に見えるようで、気を引き締める日々です。

でも（ここから少し本音ですが）５０代になって、人生かなり変わりました。

５０代になり、結婚して家庭を持ったという事もありますが、これまで、仕事一辺倒といった時間配分、ライフバランスでしたが、少しづつプライベートな時間が増え、一人ではなく、二人に時間や、また、家族も含め、新たな人とのつながり、そこからの新たな経験、学びを得ることが出来き、今この５０代、結構楽しんでいます。

正直仕事に関しては厳しく、つらい内容もあり、個人的にはまだまだ頑張らないといけない事は多々あり、苦しい時もありますが、それを跳ね返すほどの充実感や安心感があります。

そう、これまでの誕生日は区切り、通過点のような感じでしたが、５０代になってから、そしてこの１年もあっという間で、怖いぐらい時間の流れは早いですが、充実しています。

そして、時間を大事に感じられるようになりました。

まだまだ体が動く間は、やりたい事、行きたいところなど、いっぱいありますので、

５０代は、仕事に、プライベートに、さらに、もっと充実させるように、一日一日、そう、一分一秒を大事に過ごしていきたいと思います。まだ、未完成？未熟な私ですが、引き続きよろしくお願いできましたらと思います。

〇まとめ　変化を感じ、変化に備える秋

今回は、仕事の話は少なめで、プライベートな内容が中心でした。
でも、マンション総会でのインフレ実感も、誕生日を迎えての人生観の変化も、
どちらも「変化を感じ、変化に備える」秋らしい内容かな？と。

また、11月は「不動産Week」などイベントも多く、また慌ただしい日々が始まります。
引き続き、現場も社内も走り続けながら、季節の移ろいを感じていきたいと思います。

それでは、また！

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【プロフィール】橋本　和聡（株）シー・エフ・ネッツ　オンサイトマネジメント事業部　MG｜brigebookdon　管理レポート｜note

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『秋の賃貸管理は“現場対応と育成”の連続、走り続ける一週間の舞台裏』

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木々や空模様を見ますと、ようやく秋を感じられるようになりましたね？！

爽やかな天気、そう、過ごしやすい気候ですね！！

私も半袖から長袖へ、そして上着を着用と、ようやく、秋へ。そして冬への移行期です！

そんな爽やかな気候、皆様は如何お過ごしですね？？

私はというと、会社イベントやトラブル対応の残務に追われ、目まぐるしい日々を過ごしていました。

〇漏水対応の続報　見積もりと管理組合との調整

先週から継続している漏水事故からの配管トラブル案件。

『『漏水事故の“責任の境界線”はどこ？現場で揺れる判断と費用のリアル 』』

今週は、引き続き、見積書の調整やどのようにして改善すればいいのか、今週は管理組合（共用部管理会社）対応、そして協議が中心でした。

ただ、本日見積書が上がってきましたが、配管等が階下の天井裏にほどんどあり、現在、階下のお住まい、使用中の設備をいじるのはそれなりに面倒であり、それなりの金額でしたので、相見積もりも含めて継続対応になりそうです。

仮宿泊中の入居者様とも面談し、今後の対応について説明。

一番大変なのは住まわれている方の生活。管理者としてのフォローは欠かせません。

〇RESAM講座でオンサイトマネジメント業務を。

そんな対応をしつつ、

不動産総合戦略マスター養成講座｜RESAM

先日は「不動産総合戦略マスター養成講座（RESAM）」のPM103講義、弊社の小川社長と一緒にしてまいりました。

こちらの講座はプロの不動産コンサルタントが、不動産コンサルティングに必要なノウハウを惜しみなく公開する講座にて、詳細は以下をご覧いただけましたらと思いますが、

RESAMとは

１０回の講義を、専門家の講師が話をします。

特に今回の内容は、PM部分のリスクに対するマネジメントの内容にて、そのなかで、私はプロパティマネジメント会社の現場管理（オンサイトマネジメント業務）について、普段業務として行っている現場管理の内容を中心に、その業務のあたり、どのような考えをもとに、管理を行っているのか？等の内容でお話をさせていただきました。

そう、賃貸経営にとって、建物維持管理が不十分ですと、せっかく、お部屋付けして、せっかく入居して頂いても、建物リスクにより、お部屋が出てしまう可能性があります。

　そう、入居退去が多い賃貸物件は運営費がかかり、経営に大きな影響を与えます。

　不動産経営にとって、この空室をさせない（空室率）や日頃の維持管理にかかる運営費を以下に抑えたり、コントロールすることが非常に大事にて、どこに費用をかけて、どこをお財布のひもを締めるか？！そういった運営上のノウハウ等がＰＭ会社のキモにて、その日頃のメンテナンス、お住まいの入居者様とのお付き合い（テナントリテンション）にあたって、オンサイトマネジメントとして、大事な部分を私が行っている部署でも担っておりますのでその辺の話をさせて頂きました。

受講生の皆様は勉強熱心で、話した後、その内容の質問や

懇親会の席でも色々と情報共有させて頂き、私自身、充実した時間を頂きました。（また興味のある方は、ＨＰを見て頂き、お問い合わせ等頂けましたら幸いです）

修了者の声

〇宅建試験とスタッフ育成、資格取得は“覚悟”が必要？！

週末は年に一度の試験、不動産に勤めている人の登竜門的な資格であります、宅地建物取引士の試験がありました。

弊社スタッフも多数受験しましたが、今年は難易度が高く、

試験のあと、弊社では恒例の合格祝賀会（だけな人は激励会）を行いますが、その中でもおそらく合格した、まったくダメ？！と別れ、皆さん表情に明暗が分かれました。

私もこの資格を２０年前に取得しましたが、当時苦しんだ経験がありますので非常にこの試験前、試験中、終わってからの気持ちはよく分かりますし、

会場にいた取得者も、その気持ち、よくよく分かっているはずです。

今年は自分の部署でも受験者がいて、結果的には難しいのですが、お互い話して、来年は合格しようと話をしました。

なお、この資格試験は、どれだけ自分がこの資格を取りたい、取得したい、そして取得した自分をどれだけイメージできるかが大事だと思います。以前、上司か取得した時の話を聞いたことがありますが、その上司も「誰よりもこの資格ほしいと思って勉強して、試験に臨んで、そして、合格した」との話を聞きました。

その気持ち、実際私も資格を取得したその時は本当にその気持ちで臨み、結果を出せたこと、今でも鮮明に覚えています。

そういった意味で、今回の宅建受験者の方の覚悟というか、気持ち、どれぐらいあったのか？結果を聞いた限り、まだまだ？！という感じは否めませんが

それを部下、スタッフに伝え、そして、この仕事をするうえで、必要不可欠、どうしても取得しないといけないという事を、伝えられていなかった私自身反省した一日でした。

個人的には資格は個人のものにて、どれだけ自分のスキルを上げたいかの結果としてついてくるものと個人的には思っていますが、

宅建だけは、スタッフのこれからの仕事や人生を考えると、是が非でも取得してほしい内容にて、今後は改めてバックアップしていきたいとは思います。

〇まとめ

といった感じで、漏水対応、講義、スタッフへの資格試験のフォローと、現場に社内に、色々な業務を止まることなく動き続けています。
ほんと、現場はリアルタイムで動いていますし、社内の事、試験等のイベント等目白押し？！

CFネッツ不動産Week

特に１１月は秋の不動産WEEKもありますので、１０月に続き、慌ただしくなりそうです。

引き続き頑張りたく思います。

それでは、また！

＜トピックス＞

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橋本ドンのマンション管理での嘘のようなホントの話？！(第五十五歩) | マンションへの散歩道を発行する会

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