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「壊れるのは想定内、直せないのが想定外」
今回、お話したいテーマです。
「直したくても直せない」
「対応したくても対応できない」
賃貸経営の現場で、こんな経験はありませんか？
私は現場管理として、これまで何度もこの状況に直面してきました。
実はこれ、これから確実に増えていくリスクです。
〇はじめに
それにしても、暖かくなってきましたね。
春は花が咲き、街も少し華やかになります。
一方で現場はというと、そんな穏やかさや華やかさとは無縁です。
ここ最近も、入居直後に起こりやすい騒音トラブルへの対応、暖かくなって増えてきたエアコン不具合への対応、そして通年で発生する漏水対応などが続いており、
オンサイトマネジメントの現場は、今日も慌ただしく動いています。
〇部材の高騰、品不足の話が
そんな中、先日、工事スタッフから気になる話がありました。
ユニットバスの出荷停止。（ニュースでも出ていましたが）
住宅設備や関連部材（防水材・塗料・シンナーなど）の不足、そして価格の上昇。
さらに最近では
給水・給湯配管（ポリエチレンの配管）や継ぎ手などが不足し始めているとのこと。
（ホームセンター等でもない、あってもコストアップは確実にある状態）
ちなみに、配管は、この写真の赤い部分が例になります。
〇ここで考えてください。
その部材が入らないとどうなるのか？！
ここで考えてみてください。
もし、ユニットバスもそうですが、これらの部材が入らなくなったらどうなるか？
「新築が建たない」「工期が大幅に遅れる」「建築コストがあがる」
確かにそれも問題です。
しかし、賃貸の現場として本当に怖いのは別のお話。
そう、
既存物件での修繕ができなくなることです。（特に緊急のライフライン系の修繕です）
先ほどから話している漏水事故のこれにあたります。
ちなみに漏水事故は、住まわれている方の過失もありますが、
それ以外で圧倒的に多いのが、老朽化した配管の劣化に伴う漏水が多いです。
そのほか、トイレや排水管、またユニットバスの劣化（排水管の接続部、浴槽の割れ、等）により、漏水事故が起こります。
そして、その漏水事故は、
自室や階下では水漏れ被害が発生し、
また、原因となった部屋では、改善されるまで、水やお湯の使用を制限せざるを得ません。
その後、原因箇所の修理、被害箇所の復旧へと進みますが、
この対応はとにかくスピードが命です。
なぜなら、入居者の生活（ライフライン）が止まるからです。
ここまで来て、分かった人もいるかと思いますが、
そうユニットバスや給排水管の供給が不足する、ストップしてしまうとなるとどうなるでしょうか？！
〇直したくとも直せない？！
直したくても直せない！
この状況が起きたとき、現場で何が起こるか？
・両方のお客様から大きなクレーム（早く直せ！普段の生活がしたいだけだ！）
・賃料減額（不自由した期間どうしてくれるのか？
・損害賠償（被害に対してどう弁償してくれるのか？
・最悪の場合は退去（もうこの部屋には住めない！）
なお、退去となれば、そこからの空室期間、退去後のリフォーム費用、募集時に発生する費用等考えますと、軽く、数か月分の賃料がなくなります。
入居者さんの立場からすれば当然言いたくなりますよね。
そう、入居者さんには「モノがない」という事情は関係ありません。
生活できる環境を提供してほしい、それが賃料を支払う側の本音です。
なお、このリスクは、こうやって連鎖します。
戦争・災害・パンデミック
↓
工場停止・物流混乱
↓
設備・部材の供給停止
↓
修繕できない
↓
設備停止（ライフライン＜お湯が出ない・水が使えない等＞）
↓
更にトラブルに発展（クレーム・賃料減額・退去）
↓
賃貸経営上、収益悪化（大きなリスクになります）
今後も、同様のリスクは十分に起こり得ます。
〇「供給途絶（による修繕不能）リスク」とは！
私は個人的に建物リスクの中でも「供給途絶（による修繕不能）リスク」と考えています。
つまり問題は「壊れるリスク」ではなく、「直せないリスク」です。
戦争や災害、パンデミックによって部材が入ってこない。
その結果、「壊れているのに直せない」という事態が現実に起こります。
ちなみに早期に改善対応をしたいのに出来ない案件では、
毎年季節リクエストのエアコン交換対応があります。
あと大型連休中での対応。
等々。
これらは多少先が見えるので対応もできますが、
過去でも実は、それ以上に大きな案件が何度か起こっています。
例えば、
東日本大震災では、電気温水器の工場が被災し、供給が完全に止まりました。
また、コロナでは、海外工場の停止や物流の混乱により、給湯器や設備機器の納期が大幅に遅れました。
さらに今回の中東紛争では、戦争や資源不足の影響で、ユニットバスや配管、各種部材の供給にも影響が出ています。
これらはすべて同じ構造です。
このリスクが厄介なのは、修繕費の問題では終わらない、
むしろ、賃料補填・退去・空室による損失の方が大きくなるケースがほとんどです。
実際に、過去にも同様のケースは起きています。
起こった場合、修繕等の改善のコストはアップする（部材の値上がり等により）可能性も高いですが、まだ直せるのであれば、コストが高くても、
直すことにより、賃料補填、賠償、退去といった高額リスクを押さえられ、最終的にはコストが抑えられますが、
実際過去となると、さらにコストや空室損が膨らみます。
どうです、実際、賃貸管理運営上で、こういった「供給途絶リスク」が起こる事があります。
そう今回は、対岸の火事と思われた中東での紛争が引き金で、私たち日本において大きな影響（住環境において起こっているという事です）
ほんと、こういった社会の変化は何が起こるか分かりません。
〇このリスクを予防、回避するには。
では、こういったリスクを予防、できる限り抑えるためにはどうしたらいいのか？！そうこの社会変動に関係する突発的な事が原因としておこる、このリスク、どうヘッジするか？！
シンプルですが
・早期交換（壊れる前に対応する）
・判断の前倒し（「まだ使える」は危険）
・市況を見た工事判断（できるときに実施する）
★なお、今回のお話、設備だけでなく建物全体の修繕においても同じことが言えます。（劣化が進み補修等が必要な場合、現在、防水材や塗料不足もいわれており、同じようなケースとして考えられます。）
特に今の時代は、インフレや供給不安もあり、
「工事できる時が最も安いタイミング」になる可能性が高いです。値下げは見込めません。
そう、こういった、定期的なメンテナンスをすることで、コストを押さえ（これからインフレ等も合わさってどんどん費用はアップする、工事をする時が一番安いタイミングかも）、突発的なこのようなリスク、インパクトがあり、ダメージが大きいトラブルの発生を低くして、安定した賃貸経営をする確率を上げます。
〇まとめ
今回は、賃貸経営で、一番気にされるリスク管理において、
「壊れるリスク」ではなく 「直せないリスク」についてお話しました。
この「供給途絶リスク」は、見えにくく、そして社会情勢から、急にきてあっという間に影響を及ぼし、一度発生すると収益に大きなダメージを与える内容です。
そのため、修繕のタイミング、対応できる時にするというのは大事です。（余談ですが、先日室内リフォームの完成立ち合いに行きましたが、その部屋はユニットバスを交換しました。＜するかしないかでオーナー様も検討されていましたが、するという判断を今回されたのですが、「もし先送りしていたらと思うと。。。」という話をしていたところでした。」
本当に、管理に携わる人間として最も対応に困るのが、この「直したくても直せない」供給途絶リスクです。今は起こらないことを願いながら、日々業務にあたっています。
現場では、今もこのリスクを意識しながら、一つひとつ対応しています。
そして、気づいた人から対策を始めています。
「トラブルを減らし、収益を守る管理」にご興味があれば、ぜひご相談ください。私自身の現場経験をもとに、実務的な視点でサポートさせていただきます。
それにしても、まだ落ち着かない世の中ですね。
中東情勢や資源問題が少しでも安定することを願いつつ、今日も現場で踏ん張ります。
それでは、また。
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