『人と同じように建物も同じものはない｜賃貸経営に影響する周辺環境と修繕費・空室リスク』

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「人と同じように、建物も同じものはない！」

　私も賃貸物件を中心に管理の仕事をしておりますが、
どの建物も同じものはなく、それぞれの状況を見ながら管理し、メンテナンスしていく必要があります。

〇少し旅に

　5月に入りましたね！
皆さん、GWはいかがお過ごしでしょうか？！

私は前半、エアコンクリーニングの立ち合いをしたり

（汚れや臭いはもちろんですが、そろそろ10年、壊れていないかの確認も含めてです。）
近場でふらりと買い物をしたりと、のんびり過ごしておりました。

そしてこの数日は、気分転換も兼ねて、前から予定していた山へ、

短い時間ではありましたが

弾丸の日程で富山に行ってきました！

目的は、この写真の場所、

立山黒部アルペンルート、雪の大谷です。（当日はMAX１１ｍでした。）

今年で開通して55年、

実は私と同じ年月です。

こちら立山は、まだまだ雪山。

弥陀ヶ原付近で宿泊したのですが、現地でお話を聞いたところ、

先日も雪が降り、新雪も積もっており、バスの運行も遅れるなど大変だったとのことです。

私が訪問した日も気温は10℃を下回り、冷たい空気。

標高約2,000mという環境での生活は、改めて過酷だと感じた瞬間でした。

〇過酷な環境が。

　そんな中、雪の大谷をはじめ、

バスターミナルがある室堂などを通過し、

黒部ダムまで行きましたが、

やはり厳しい環境にあるため、

建物や設備の劣化が見受けられます。

また、立地や高所という条件もあり、

メンテナンスやその対応、費用も簡単ではない状況だと思いますので、仕方ない部分もあると感じました。

〇物件は同じではない！

ただ、

これらのことは大なり小なりありますが、
実は他の一般的な建物でも同じです。

首都圏や神奈川県、地元京都の建物もそうですが、
どれも同じことが言えます。

そう、建物はどれも同じものはなく、

その建物の内容はもちろんですが、

建物の維持管理において大きく影響するのが「周りの環境」です。

〇周りの環境が大きく影響する！！（それによって運営費が変わってくる！）

例えば、

〇海の近いエリアですと、塩害などにより鉄部がサビやすくなります。
（錆の進行が早く、通常5～7年程度の周期よりも早く傷むため、鉄部塗装などの修繕費が約1.5倍程度かかるケースもあります。）

また、

〇川の近くのエリアですと湿気や虫が多く、竹藪の近くでは蚊などの害虫の影響も出てきます。

こうした湿気環境では、内装の傷みによる張り替えや防カビ対策が必要になるため、その分の費用が発生します。

〇山など自然が多い環境では、

・汚れ
・樹木の成長
・動植物や虫の影響

といった要素も無視できません。

それに加えて、

・崖地
・管理されていない空き家による植栽の越境

といった近隣環境の問題も同様です。

（除草対策〈年1～2回〉、害虫・動物駆除〈都度数万円〉、
場合によっては解約や、最悪の場合は対応期間中の賃料補填などのトラブルに発展するケースもあります。）

ここで一番インパクトが大きいのは、

これらの要素により空室率が高まり、長期空室（数か月）につながるリスクがあることです。

〇運営費を考えた物件を選ばないと！

このように、構造によってメンテナンス内容が異なるのはもちろんですが、
周辺環境や近隣状況によって、

・メンテナンス方法
・対応内容
・そして運営費、コスト

が大きく変わってきます。

そのため、どんなに収益性がある物件であっても、
これらを見誤ると、「想定していた収益が出ない」

という問題につながりかねません。

なので、物件はどれも同じではないという前提で、
購入時の目利きや運営費用をしっかり見ていかないと、
賃貸経営はうまくいかないと感じています。

これはアセットレベルだけではなく、
PM、特に現場レベルの内容が分かる人間でないと、
なかなか把握しきれない部分でもあります。

実際に、購入後の運用段階で初めて気づくケースも多くあります。

現場では、入居者様の生活を守りながら、できる限りコストの見直しを図りますが、

購入後に「運営費がかかる」と気づいても、なかなか改善が難しいのが実情です。

（もちろん、ご理解の上で購入されている場合や、それ以上の購入理由がある場合は問題ありません。）

ですので、

「この物件は本当に大丈夫か？」
「見えていないリスクはないか？」

といった判断に迷われる場合は、
ぜひ一度、お声がけいただければと思います。

〇最後に

ちなみに、私自身は今回の旅でリフレッシュできましたので、

また休み明けからしっかり仕事ができそうです。

まだお休みがある方もいらっしゃると思いますが、
事故などないようにお過ごしください。

それでは、また。

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『 その物件、放置して大丈夫ですか？」賃貸経営で資産価値に差が出る理由』

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「物件って、何もしないと、どうなるか考えたことありますか？」

その話をする前に、

少しだけ別の話を。

先日、近所にある“つつじの花がとても綺麗なお寺”に行ってきました。

山門には仁王像が構え、歴史を感じる立派なお寺でした。

ちょうど見頃のつつじが咲き、多くの人が来られ、賑わっていました。

個人的にはこんな居場所があり、とても良い時間を過ごすことが出来ました。

ただ、ここでふと思ったんです。

この景色は、何もしなくてもこうなるのでしょうか？

答えは、もちろん違います。

多くの手間と時間をかけた結果、雑草の駆除、剪定、建物の修繕・メンテナンス、清掃といった作業が積み重なり、こうした景観が維持されています。

私の実家、京都でもたくさんの歴史ある建物や公園、庭園がありますが、どれも綺麗に整理、管理されており、その中、四季折々、季節を楽しむことができます。

〇日々のメンテナンスが差を生む

そう、世界遺産であれ、有名な庭園であれ、近くの公園やスーパーであれ、

そして住んでいるマンションや弊社が管理しているアパートであれ、

しっかりと維持管理、メンテナンス、修繕をしないときれいな状態が維持できません。

でも世間はどうでしょうか？！

古い物件（直していない）、草や雑草が敷地周りを覆う勢いで、虫や動物もわが物顔のようにいる空家、草がいっぱいの空き地など維持管理が出来ていないところが数多くあります。

これらは、自分が住まない、他の人が住んでいるから、気にされないかもしれませんが、当事者でしたらどうでしょうか？

そう、もしあなたが入居者だったらどうでしょうか？

嫌ですよね？

ましてや自己使用ではなく他の人に貸したり、利用してもらったりする場合においては、

お金を頂いている場合でしたら、きっちりと維持管理をしないと、選ばれにくくなるだけでなく、利用していただけなくなる可能性もあり、最悪の場合、賠償につながることもあります。

つまり結論はシンプルです。

どんな建物でも手を入れなければ確実に劣化し、古く汚くなります。

なので遅かれ早かれメンテナンスが必要なのです。

問題は、それを“どこまで・いつ・どうやるか”です。

なので、賃貸経営の場合、ただ「しない」という選択肢はありません。

なぜなら、

・クレーム増加（空室リスク）

・最悪の場合、損害賠償リスク

・入居率の低下（空室率のアップ）
・家賃の下落（資産価値の低下）

物件の価値、そう、収益に大きく影響します。

さらに、これからの時期は特に要注意です。

夏に向けて…

・雑草は一気に伸びる
・虫や動物が活発化
・台風やゲリラ豪雨による建物ダメージ

つまり、これからの時期は、軽微な劣化を放置すると、こういった理由から建物へダメージを与える可能性が高く、そのリスクが一気に高まります

その結果、

→ 雨漏り
→ 設備故障
→全体的な建物修繕

と、それを立て直そうとすると、結果として、修繕コストが一気に増加する可能性があります。

ここで重要なのは、

「小さな問題のうちに手を打てるかどうか」

です。

日頃からの継続的なメンテナンスと計画修繕こそが、最終的に最も効果的な対策です。特にインフレがこれからも続く可能性が高く、

更に急激に上がる可能性があり、今のうちに対応しておくことが、結果的にコストを抑える判断になる可能性が高いです。

〇その管理を誰がするのか？

では、その管理を誰がするのか？！

・自分がするか？

・他の人にしてもらうか？

です。

もう一つは、やらないといった選択肢もありますが、これは建物を劣化させるだけで、最悪の選択です。

でも維持管理って、自分で全部（手配も含めて）できるでしょうか？

状況のタイムリーな把握、その改善内容の理解度、そこからの対応、

決して簡単ではありません。

私みたいに知っていれば、実務経験があればできますが、いざ適正な管理となれば専門家、専業でやっている人に任すのがやはりベストです。

私自身も、対応できる内容であっても、あえて専門家に任せる判断をすることが多いです。

そう、これは正直、

“経験がないと難しい領域”です。

私自身、現場で数多くのトラブルを見てきましたが、
共通しているのはこれです。「もっと早くやっていれば、被害が拡大せず、お金もかからなかった」と感じる案件が多いです。

〇まとめ

そう、物件は放っておけば、静かに、でも確実に価値を失っていきます。

逆に言えば、正しく手を入れれば、価値は維持できるし、更にこのインフレの時代、賃料に反映させ、売買値段等、物件の資産価値を上げることが十分できる場合もあります。（特に都内は）

賃貸経営は「建てたら終わり」ではありません。

むしろ、その運用をどのように維持管理するのかがすべてです。

もし今、

・最近点検していない
・雑草や外観が気になっている
・修繕のタイミングが分からない

そんな状態であれば、それは「見直すべきサイン」かもしれません。

現場を知っている立場として、はっきり言います。

管理やメンテナンスをするか、しないかで、物件の価値、そして未来は変わります。

「まだ大丈夫」ではなく、「今だからこそ動く」これが結果的に、

一番コストを抑え、収益を守る選択になります。

物件は放置すれば劣化します。

しかし、
適切に管理すれば「利益を生む資産」に変わります。

ご自身での判断が難しい場合は、
一度、プロの視点でチェックしてみることをおすすめします。

その際は、是非、お問い合わせください！！

それでは、また。

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『壊れるのは想定内、直せないのが想定外｜賃貸経営に潜む“供給途絶リスク” 』

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「壊れるのは想定内、直せないのが想定外」

今回、お話したいテーマです。

「直したくても直せない」
「対応したくても対応できない」

賃貸経営の現場で、こんな経験はありませんか？

私は現場管理として、これまで何度もこの状況に直面してきました。

実はこれ、これから確実に増えていくリスクです。

〇はじめに

それにしても、暖かくなってきましたね。

春は花が咲き、街も少し華やかになります。

一方で現場はというと、そんな穏やかさや華やかさとは無縁です。

ここ最近も、入居直後に起こりやすい騒音トラブルへの対応、暖かくなって増えてきたエアコン不具合への対応、そして通年で発生する漏水対応などが続いており、
オンサイトマネジメントの現場は、今日も慌ただしく動いています。

〇部材の高騰、品不足の話が

そんな中、先日、工事スタッフから気になる話がありました。

ユニットバスの出荷停止。（ニュースでも出ていましたが）
住宅設備や関連部材（防水材・塗料・シンナーなど）の不足、そして価格の上昇。

さらに最近では
給水・給湯配管（ポリエチレンの配管）や継ぎ手などが不足し始めているとのこと。

（ホームセンター等でもない、あってもコストアップは確実にある状態）

ちなみに、配管は、この写真の赤い部分が例になります。

〇ここで考えてください。

　その部材が入らないとどうなるのか？！

ここで考えてみてください。

もし、ユニットバスもそうですが、これらの部材が入らなくなったらどうなるか？

「新築が建たない」「工期が大幅に遅れる」「建築コストがあがる」
確かにそれも問題です。

しかし、賃貸の現場として本当に怖いのは別のお話。

そう、

既存物件での修繕ができなくなることです。（特に緊急のライフライン系の修繕です）

先ほどから話している漏水事故のこれにあたります。

ちなみに漏水事故は、住まわれている方の過失もありますが、

それ以外で圧倒的に多いのが、老朽化した配管の劣化に伴う漏水が多いです。

そのほか、トイレや排水管、またユニットバスの劣化（排水管の接続部、浴槽の割れ、等）により、漏水事故が起こります。

そして、その漏水事故は、

自室や階下では水漏れ被害が発生し、
また、原因となった部屋では、改善されるまで、水やお湯の使用を制限せざるを得ません。

その後、原因箇所の修理、被害箇所の復旧へと進みますが、
この対応はとにかくスピードが命です。

なぜなら、入居者の生活（ライフライン）が止まるからです。

ここまで来て、分かった人もいるかと思いますが、

そうユニットバスや給排水管の供給が不足する、ストップしてしまうとなるとどうなるでしょうか？！

〇直したくとも直せない？！

直したくても直せない！

この状況が起きたとき、現場で何が起こるか？

・両方のお客様から大きなクレーム（早く直せ！普段の生活がしたいだけだ！）

・賃料減額（不自由した期間どうしてくれるのか？

・損害賠償（被害に対してどう弁償してくれるのか？

・最悪の場合は退去（もうこの部屋には住めない！）

なお、退去となれば、そこからの空室期間、退去後のリフォーム費用、募集時に発生する費用等考えますと、軽く、数か月分の賃料がなくなります。

入居者さんの立場からすれば当然言いたくなりますよね。

そう、入居者さんには「モノがない」という事情は関係ありません。
生活できる環境を提供してほしい、それが賃料を支払う側の本音です。

なお、このリスクは、こうやって連鎖します。

戦争・災害・パンデミック
　　　　↓
工場停止・物流混乱
　　　　↓
設備・部材の供給停止
　　　　↓
修繕できない
　　　　↓
設備停止（ライフライン＜お湯が出ない・水が使えない等＞）
　　　　↓
更にトラブルに発展（クレーム・賃料減額・退去）
　　　　↓
賃貸経営上、収益悪化（大きなリスクになります）

今後も、同様のリスクは十分に起こり得ます。

〇「供給途絶（による修繕不能）リスク」とは！

私は個人的に建物リスクの中でも「供給途絶（による修繕不能）リスク」と考えています。

つまり問題は「壊れるリスク」ではなく、「直せないリスク」です。

戦争や災害、パンデミックによって部材が入ってこない。
その結果、「壊れているのに直せない」という事態が現実に起こります。

ちなみに早期に改善対応をしたいのに出来ない案件では、

毎年季節リクエストのエアコン交換対応があります。

あと大型連休中での対応。

等々。

これらは多少先が見えるので対応もできますが、

過去でも実は、それ以上に大きな案件が何度か起こっています。

例えば、

東日本大震災では、電気温水器の工場が被災し、供給が完全に止まりました。

また、コロナでは、海外工場の停止や物流の混乱により、給湯器や設備機器の納期が大幅に遅れました。

さらに今回の中東紛争では、戦争や資源不足の影響で、ユニットバスや配管、各種部材の供給にも影響が出ています。

これらはすべて同じ構造です。

このリスクが厄介なのは、修繕費の問題では終わらない、

むしろ、賃料補填・退去・空室による損失の方が大きくなるケースがほとんどです。

実際に、過去にも同様のケースは起きています。

起こった場合、修繕等の改善のコストはアップする（部材の値上がり等により）可能性も高いですが、まだ直せるのであれば、コストが高くても、

直すことにより、賃料補填、賠償、退去といった高額リスクを押さえられ、最終的にはコストが抑えられますが、

実際過去となると、さらにコストや空室損が膨らみます。

どうです、実際、賃貸管理運営上で、こういった「供給途絶リスク」が起こる事があります。

そう今回は、対岸の火事と思われた中東での紛争が引き金で、私たち日本において大きな影響（住環境において起こっているという事です）

ほんと、こういった社会の変化は何が起こるか分かりません。

〇このリスクを予防、回避するには。

では、こういったリスクを予防、できる限り抑えるためにはどうしたらいいのか？！そうこの社会変動に関係する突発的な事が原因としておこる、このリスク、どうヘッジするか？！

シンプルですが

・早期交換（壊れる前に対応する）

・判断の前倒し（「まだ使える」は危険）

・市況を見た工事判断（できるときに実施する）

★なお、今回のお話、設備だけでなく建物全体の修繕においても同じことが言えます。（劣化が進み補修等が必要な場合、現在、防水材や塗料不足もいわれており、同じようなケースとして考えられます。）

特に今の時代は、インフレや供給不安もあり、
「工事できる時が最も安いタイミング」になる可能性が高いです。値下げは見込めません。

そう、こういった、定期的なメンテナンスをすることで、コストを押さえ（これからインフレ等も合わさってどんどん費用はアップする、工事をする時が一番安いタイミングかも）、突発的なこのようなリスク、インパクトがあり、ダメージが大きいトラブルの発生を低くして、安定した賃貸経営をする確率を上げます。

〇まとめ

今回は、賃貸経営で、一番気にされるリスク管理において、

「壊れるリスク」ではなく 「直せないリスク」についてお話しました。

この「供給途絶リスク」は、見えにくく、そして社会情勢から、急にきてあっという間に影響を及ぼし、一度発生すると収益に大きなダメージを与える内容です。

そのため、修繕のタイミング、対応できる時にするというのは大事です。（余談ですが、先日室内リフォームの完成立ち合いに行きましたが、その部屋はユニットバスを交換しました。＜するかしないかでオーナー様も検討されていましたが、するという判断を今回されたのですが、「もし先送りしていたらと思うと。。。」という話をしていたところでした。」

本当に、管理に携わる人間として最も対応に困るのが、この「直したくても直せない」供給途絶リスクです。今は起こらないことを願いながら、日々業務にあたっています。

現場では、今もこのリスクを意識しながら、一つひとつ対応しています。
そして、気づいた人から対策を始めています。
「トラブルを減らし、収益を守る管理」にご興味があれば、ぜひご相談ください。私自身の現場経験をもとに、実務的な視点でサポートさせていただきます。

それにしても、まだ落ち着かない世の中ですね。
中東情勢や資源問題が少しでも安定することを願いつつ、今日も現場で踏ん張ります。

それでは、また。

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『【賃貸経営】修繕は今やるべき？先送りすべき？インフレ時代の判断ポイント』

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「その修繕、先送りして大丈夫ですか？」

実は今、賃貸経営において“修繕のタイミング”がこれまで以上に重要になっています。

季節は、桜も散り、街は新緑の季節へ。

弊社でも新入社員が入り、現場の空気も少しずつ変わってきました。

皆さんも、春満喫されましたでしょうか？

この時期は気候的には過ごしやすいのですが、そろそろ暑くなると
同時に私は“ある記憶”を思い出します。

夏の設備（エアコン）トラブルラッシュです。

「風が吹けば桶屋が儲かる」という諺がありますが、

賃貸管理の現場で言えば、

「暑くなればエアコンが壊れる、そしてトラブルが増える」
これは現場にいる人間からすると、ほぼ“毎年起きる事実”です。

〇修繕工事が終わり思った事。

そんな中、

先日、修繕工事を行った現場の完成確認・引き渡しに行ってきました。

建物全体をしっかり修繕すると、

見違えるほど印象が変わります。

そうリフレッシュという言葉がぴったりで、「ほぼ新築では？」と感じるほど。

修繕工事を行うと、私の実感でもありますが、

やはり 入居者満足度は“見た目と体感”で大きく変わります！

そして、それは結果として、

・賃料見直し（値上げ）

・空室対策

・入居期間の長期化

等にしっかりと影響してきます。

〇修繕工事の主なメリット

では、修繕工事のメリットを整理すると

・賃料アップが狙える（エリア条件による）
・賃料上昇により物件価値が向上
・見た目改善により空室期間短縮
・入居者満足度向上 → 長期入居化
・インフレ前の価格で工事できる可能性

一方で、当然デメリットとして考えられるのが。。。

修繕を先送りした場合のリスク

・将来的な工事費の上昇（インフレ）

・修繕箇所増加にともなう工事費全体のコストアップ
・設備劣化による突発修理コスト増加
・空室期間の長期化
・賃料上昇機会の損失
・物件価値の現状維持・低下

※現場で数多くの物件を見てきた中で断言できますが、
「修繕のタイミング」で収益は大きく変わります。特に今後は更に鮮明になってきます！

〇見逃せない！！モノの供給リスク

特に今の時代、見逃せないのが「設備や部材、材料の供給」リスクです。

実際、先日も某メーカーから「ユニットバスの供給停止」の話がありました。

これの話を聞かれると驚かれるかと思いますが、けっこう珍しい話ではなく、

・東日本大震災時の電気温水器供給停止

・コロナ禍での給湯器不足

など、過去にも何度も起きています。

さらに現在は、

・円安

・世界情勢の不安定化

・原材料価格の高騰

といった背景もあり、更なる「モノがない・価格が上がる」リスクが、以前より高い状態のように思われます。

そう、戦争が長引けば、今後同じような話やモノの供給はあっても費用の値上がりは避けられないかと思います。

〇 修繕は“やるか・やらないか”ではなく“いつやるか”の問題！

ここで重要なのは、修繕は「やるか・やらないか」ではなく、「いつやるか」で収益が決まるという点です。

やらないとリスクの発生が高まります。

（修繕関係は、そろそろ修繕、または工事計画を立てられているのであれば、この社会状況や世情を考えると、考えた方がいいかと個人的には思います。）

そう、例えば、設備が故障し交換部材が入らない修理まで時間がかかるとなった場合、 入居者対応がストップします。

これはつまり、

・賃料減額

・クレーム増加

・最悪、退去

といった結果につながります。

更にこれが同時多発する可能性が当然にあります。

これ賃貸経営を脅かす大きな問題になりかねません。

さらに視点を広げると、

実はこういったお話、私はこのような賃貸管理、住環境に携わる仕事なので、今回のような住宅設備のストップは大きな影響を受けますが、

ただこのような話は対岸の火事ではなく、社会状況、世情の急激な変化によって、今の日本、世界のいる人は何かしら影響を受けるかと思います。

社会の変化は思わぬところで影響します。

例えばここ最近の

・インバウンド増加 → 宿泊費上昇

・漏水などにより工事をする際の仮住まい費用増加

・保険適用時には保険コスト上昇（支払いが多くなると）

など、一見関係ないようで、すべてつながっています。

だからこそ今の時代は、 「現場判断＋社会動向」を踏まえた経営判断

が求められます。

〇まとめ

結論として、もし現在、

・修繕を検討している

・設備更新を迷っている

のであれば、 “先送りではなく、前倒し検討”が有効なケースが増えています。

そしてこれは単なるコストの話ではなく、「収益を守る・増やすための投資」として考えるのも大事です。

もし、 “トラブルを減らし、収益を守り、さらに伸ばす管理”にご興味があれば、現場視点で具体的にご提案させていただきます。

お気軽にご相談ください。

それにしても、暖かくなるのはいいのですが、更に暑くなるとまたまたエアコンの故障が多発？！

あともう少し夏の繁忙期が来ない事を願いつつ、引き続き頑張りたく思います。

それでは、また。

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『賃貸管理の成否は「4月の初期対応」で決まる！トラブルから“ファン化”に変える実務ポイント』

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この４月は、賃貸管理において、実はリクエストやトラブル案件が多い時期です。（その理由は後程お話しますが。。。）

そして、季節は、桜も満開を迎え、

そろそろ桜吹雪の時期でしょうか。

今年は天候の影響もあってか、例年より短く感じているのは私だけでしょうか。

毎年この時期は繁忙期でもあり、気がつけば「桜をゆっくり見る間もなく終わっている」というのが正直なところです。

皆様はいかがお過ごしでしょうか。
新年度を迎え、異動や転居などで環境が大きく変わった方も多いのではないでしょうか。

先日、会社で年度の会議もあり、気持ち新たに新年度が弊社でも始まっています！！

（会場からの風景です！）

私の部署でも人員が増え、新たなメンバーが加わる予定で、個人的には良い意味での変化にワクワクしています。

〇４月は、色々な電話連絡が多い季節です。

さて、そんな4月。

私は管理物件の現状確認など、

現場に、事務所に対応しておりましたが。。。

冒頭でお話した通り、

賃貸管理において、実はリクエストやトラブル案件が多い時期です

そう、さらに、賃貸管理の現場では「1年で最も神経を使う時期」

と言っても過言ではありません。

その理由を順々に話していきますが、

コールセンターには、この時期、

・設備の不具合

・使用方法の確認

・賃料支払い等に関する問い合わせ

・内見時の相違（設備不具合等）

→今は少なくなりましたがリフォーム前に内見をしたが”いざ部屋に入ったら内容が違っていた”といったタイトな期間での退去、入居時でのトラブルです。（今は繁忙期以外は基本はリフォーム後の部屋見てもらって決めて頂いてます）

など、まさに“千差万別”の連絡が入ってきます。

その中でも特に注意が必要なのが、「入居して初めての連絡対応」

です。

〇言った言わない、聞いていない！？

そして、

その時によくあるトラブルが、「言葉や認識のズレ」です。

「言った、言わない」

「聞いている、聞いていない」

「そんな説明をうけていない」

などなど

また、この時期はそういった連絡が多いため、その中で

伝達ミスなどにより、ミスがミスを呼び、

小さな認識のズレが、大きなトラブルに発展ことがしばしばあります。

特に行き違いの最大の原因は、

多くの場合、原因はシンプルです。

「お互いが分かっている前提で話している」

知っているものだという認識から、大事な言葉を省略します。

・言葉の省略

・認識の思い込み

・確認不足

大きく分けて、この3つが重なり、ズレが生まれます。

特に最初の連絡が直接対応するに人間に伝わるというより、どうしても最初は人づてから話が来ますので、テレビの伝言ゲームのように少しづつニュアンスが変わってきます。

なので、お客様と話すときは、

行き違いがある事を前提にお互いの間違いがないか、丁寧に確認をする必要があります。

そして、それを繰り返しながら確認すると、相手の人は話を聞いてくれているという安心感も芽生え、今後の良好な関係を得るための好印象になります。

〇トラブルの対応は、最初が肝心！！

　トラブルの”質”の変化へ。

なお、ここでこのトラブルをしっかり対応しないと、最終的には、管理会社の対応が悪いといった感情論になります。

そう、ここで、お客様のリクエスト内容、そして起こっているトラブルの“質”が変ってしまいます。

最初は「設備を直してほしい」という合理的な依頼だったものが、

「対応が悪い」
「この管理会社は信用できない」

といった感情論へと変化していくという事です。

ここまで来ると、単なる修繕対応では収まりません。

・上席をだせ、社長をだせ

・謝罪文をだせ

・賃料分の賠償をしろ

みたいな話になりかねません。

〇関係がこじれた結果？！

なので、ここで、しっかりと対応しないと、この初期対応を誤るとどうなるか。

信用、信頼をなくした結果。。。

・入居中ずっと関係が悪化

・更新時の契約内容。金額面でのトラブル

・退去時の精算トラブル

・退去後の評価低下（口コミ等）

つまり、「一度こじれた関係は、最後まで尾を引く」というのが現場のリアルです。

そう、これは、以前でも話した管理会社あるあるの話で、

この入居してから最初の接触、接点で関係がこじれると最後の最後までトラブルのままの関係で対処しないといけなくなるといった現象につながります。

〇対応について、別の視点で考えると！！

でも別視点で考えると

 最初の対応が良ければ、その入居者は“ファン”になる！という事です！

これは決して理想論ではなく、これまで、現場で何度も見てきた“事実”です。

いやいや、そんなこと、たまたまでしょう？！

と思う方もいるかと思いますが、本当にこういった話はよくあり、管理会社あるあるです。

そして、こういったトラブルを未然に防ぐためには、忙しくても傾聴しながら確認し、対応の相違、漏れがないよう気を配り、確実に作業を遂行する事が大事です。

そうこの初めての対応が、ファンになるか、アンチになるかの分かれ目、分岐点なのです。

なので、４月、初めて入った人のサービスのリクエスト対応は、ほんとに神経を使うに越したことがない！！

それが管理会社として対応の鉄則です。

〇トラブルを未然の防止するには？！

では、どうすればいいのか。

答えはシンプルですが、徹底が難しいポイントですね

トラブルを防止する３つの基本

① 傾聴（まずはしっかり聞く）
　→相手の言葉を遮らず、背景まで理解する

② 確認（認識のズレを潰す）
　→「つまり〇〇という認識でよろしいですか？」を徹底

③ 復唱・共有（言葉を省略しない）
　→曖昧な表現を避け、具体的に伝える

特に重要なのが、「分かっている前提で話さない」こと、プロほどこれをやりがちです。

正直、これをやらないと、トラブル増えます。

〇さらに深堀して考えると、トラブル対応が「収支への直結している」

そしてもう一つ大事な視点があります。

それは“この1件が収益に直結している”という意識です。

もし初期対応を誤り、退去につながった場合、

・退去時のコスト

（短期退去でも費用はいくらかでも発生します。）

・再募集コスト

・空室の発生（その間の賃料が入らない）

　→繁忙期に合わせていい条件で入ってもらったのに、閑散期、条件を見直して募集する必要も出てくる場合もあります。あと空室期間も長くなるリスクもあります。

といったリスクが発生する事を考えられるかです。

つまり、「対応ミスが、収益に影響する」ここまで考えて対応しているかどうかで、管理会社の質は変わってきます。（考えているところは例外なく対応品質が高いです。）

（とはいえ、どうしようもない周りに迷惑をかける方もおられないわけではないので、そういう場合は対処しないと周りが退去しますので、早めの退去判断が望ましいケースもあります。そこはケースバイケースですね？）

〇まとめ　この４月の対応は非常に大事！

だからこそ、この4月という時期は、 “最も丁寧に、最も慎重に対応すべきタイミング”なのです。

改めて書きますが、入居者にとっては、「その物件での最初のコンタクト」は、管理会社にとっては、「信頼を得るか失うかの分岐点」

極端に言えば、 最初の一言で、関係性は決まる。

正直なところ、現場は忙しいです。
「面倒だな」と感じる瞬間もあります。

ですが、ここで気を抜いたり、ちょっとぐらいいいだろうと手を抜いた瞬間、あとで必ず“しっぺ返し”が来ます。

これは経験上、間違いありません。

だから私は、この時期の初期対応には、神経を使うべきだと思っています。

ということ、もし、“トラブルを減らし、収益を守る管理”にご興味があれば、お気軽にご相談ください。

〇最後に。。。

という事で、繁忙期もほぼ終わり、少しずつ落ち着いてくる時期ではありますが、連休前まではまだ気が抜けません。

もうひと踏ん張り。

あと少し負けずに頑張りたく思います！！

それでは、また。

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『春は人も組織も動く季節。出会いと別れが交差する中で感じたこと』

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3月もあと少し、４月、そう春はすぐそこ？！

というか、すでに来ている感じですね？？

都内はすでに桜が満開、私が住む神奈川も

そろそろ満開と、

新たなシーズンの始まりですね？？

３月は卒業式のシーズン、４月は入学式、入社式のシーズンと新生活に向けて期待と不安が入り混じる季節です。
そういった気持ちの方も多いのではないでしょうか？

賃貸管理の現場はこの時期、毎年のように慌ただしく、気づけば春が通り過ぎていた。。。

なんてことも多いのですが、皆さんはいかがでしょうか？！

そんな中、私自身も少し体調を崩しつつ、現場と事務所を行き来しながら対応していましたが、今日は少し“会社の話”をしたいと思います。

〇春は別れの季節。スタッフの旅立ち

３月、そう卒業のシーズンという事で。。。

昨年の５月に私のいるオンサイトマネジメントユニットに入社してくれましたスタッフが退職することになりました。

最後まで責任感を持って仕事をやり切る、少し不器用ですが、周りからは慕われ、本当に真面目で優秀なスタッフでした。
退職理由は「学生時代に打ち込んだ分野を、もう一度しっかり学びたい」という強い思いでした。
自分の“やりたいこと”を見つけ、それに向かって進む決断は簡単ではありません。
だからこそ、残念ではありつつも、心から応援したい気持ちで送り出しました。

きっと彼ならば自分の希望ややりたい事をかなえてくれるでしょう！！また何年先に目標を達成している彼に会うのを楽しみにしつつ、一旦のお別れをしました。

この1年、会社とユニットの業務に真摯に向き合ってくれたことに、改めて感謝しています。

〇そして4月。新しい仲間と新体制へ
 

そして、まもなく４月ですが、

弊社は他の行事、所事情の等の関係で、３月３０日入社式を行いました！

入社式に参加すると、どうしても自分の新入社員時代を思い出します。

京都本社の会社に就職し、入社式前に、忘れもしません？！妙心寺での研修・座禅・精進料理、20人での団体行動をしたのち、４月に会社近くのホテルで入社式をして頂きました。

その時、緊張しながらコメントしたこと（多分かなり噛んでいたと思います？！）今でも覚えています。

そして今、そこから３０年以上が経ちました。。。

そんな昔ばなしを思い出しながら、今年も新しい仲間を迎えました。

更に昨年１１月に入社してくれましたN村さんも式に参加、改めて入社という流れと

そして4月からは他ユニットから2名がオンサイトマネジメントユニットへ異動してきます。

N村さんはここ半年ほど一緒に仕事をしており、いつも元気で、頼りになり、多少、大変な仕事もやってもらっていますので、今更感？？満載ですが（こうは言いつつ、いつも感謝しています）、

その後、懇親会に来ていた異動するスタッフとも懇親会で話しましたが、

まだ１年がようやく終わり、そして同じフロアで仕事はしていたものの、どんな仕事をするのか、なかなか理解しづらいところもあり、不安な面とこれから新しい事をするワクワク感を感じつつ、

今の気持ちを素直に聞かせてくれました。

正直、自分自身の１年目２年目に比べれば、全然優秀で、心配することないのになぁと？！

逆に会社より、優秀なスタッフを預かる身として責任重大にて、しっかりとスタッフもですし、事業部ユニットを成長（お客様に喜んでいただけるような仕事を更にできるように成長）しないといけないと強く感じております。

まだ引き継ぎ等があり４月からすぐという分けではありませんが、彼らと仕事を一緒にするのを楽しみにしております。

そしてメンバーも増えますので、更なるお客様へのサービスを追求していきたいと思っておりますので、是非ご期待ください！！

〇ホームページもリニューアルしました！

そしてもう一つ。
会社のホームページが3月30日にリニューアル(←クリック）されました。

個人的には、以前のサイトも良かったのですが、今回はさらに分かりやすく、動画も見やすくなっています。
弊社の取り組みやサービスがより伝わる内容になっていますので、ぜひご覧ください。

〇4月、新しいシーズンの始まり
 

春は別れと出会いが交差する季節。

組織も人も動き、賃貸管理の現場もまた新しいスタートを迎えます。
私自身も気持ちを新たに、オーナー様により良いサービスを提供できるよう、しっかり取り組んでいきます。
それでは、また。

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『繁忙期後こそ要注意。賃貸管理【現場】が直面する“春のトラブル対応・最前線”』

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3月も下旬へ。

そして、賃貸の繁忙期もほぼ終わりに。。。

３月が決算、年度末という会社様も多く、バタバタされている方もおおいのではないでしょうか？！

そして、桜の開花宣言。

満開まではあと少しですが、晴れたり、雨が降ったり、まだ肌寒かったりと、春らしいようで春らしくない日が続きますね。

そんな中、皆様は如何お過ごしですか？！

私は、事務所に、現場に、そして、トラブル案件の対応であったりと、相変わらず先週も慌ただしく過ごしていました。

具体的には漏水トラブルの継続案件であったり、亡くなられた案件の退去立ち合いの同席だったり、

工事の完成立ち合いであったり。。。

などなど、通常業務とは違う“現場ならでは”の対応が続いています。

とここで本来ならこのあたりを深掘りしたいところですが、詳細をお話しできない案件も多いため、今回は別のテーマを。

そう、今日は季節柄のリクエスト対応についての話をしたいと思います。

〇季節で変わる「リクエスト対応」の話

賃貸管理のリクエスト対応には大きく2種類あります。
・通年の通常リクエスト
（換気扇・照明・水栓などの設備不具合、排水つまり、経年劣化など）
・季節特有のリクエスト
（梅雨の大雨、夏のゲリラ豪雨・落雷、エアコン故障、害虫・動植物、台風、落ち葉、冬の凍結など）

そして、””2月後半〜4月半ばに集中するのが「人・ソフト・素行系トラブル」””です。

〇春に増える「人トラブル」
 

この時期は“人が動く季節”。
退去・入居が重なり、生活が終わり、新しい生活が始まるタイミングでもあります。
そのため、以下のようなトラブルが一気に増えます。

そう、主に人。、ソフト、素行系（人の素行上の問題が原因の）トラブルです。

というのもこの時期は移動のシーズン、退去されたり、入居されたりと”人が動くシーズン”、生活が終わり、新たな生活が動き出す時期になります。

そしてそれにともなうトラブルが何点かあります。

① ゴミ問題
　• 退去時の粗大ゴミ放置
　• 未分別ゴミ

　　→出る物件だから怒られてもあとは知らない？！
　• 入居時の段ボールや引っ越しゴミの散乱

　　→棄て方が分からない？！

② 新生活に伴う騒音
　• 長電話
　•  友人が集まる

　→上記２つは寂しいから、ついつい。。。
　•  初めての一人暮らしでテンションが上がりすぎる

　
③ 入退去時の連絡不備によるトラブル
　• 引き渡しの連携ミス
　• 鍵の受け渡しの行き違い
　• 清掃・工事のスケジュール調整ミス

さらに、
　• 入居して初めて気づく設備不具合
　• 訪問販売（新聞・換気扇フィルターなど）
といった“春特有のリクエスト”も増えてきます。

そして、この春のトラブルで一番気をつけないといけないのは、特に新しく入居して頂いたお客様に対する対応です。

正直、退去される方は、お互いある意味、どうしても接点が弱くなるのですが、

これから入居して頂く方は、お互いの関係構築するうえで、一番大事な時期、入居者さんと管理会社との初めての接点になります。

ここでお互いの関係がよくなかったり、壊れたりしますと、その後、入居中、更新、退去時、退去後、ずっとトラブルになったケースを何度も経験しています。

それだけ最初の対応は大事ですし、ここでしっかり対応できるのかが管理のキモの部分になりかねないですね？！

〇オンサイトマネジメント事業部は、今、そして、ここからが本番
 

そう、これらは、私がいるオンサイトマネジメント事業部（現場管理をしている事業部）で対応する内容にて、

通常の繁忙期よりも遅れて忙しくなります。

そのため、ただいま私の部門は絶賛忙しくバタバタしております。

それが４月半ばまで。。。。

更にその間に、会社間関係のイベント、

そう、年度の〆の会議や入社式などイベントも多く、さらにバタバタとします。

そしてそれが終わると、梅雨時期の季節柄のリクエスト対応がはじまり、

そして、そして夏、オンサイトマネジメント事業部で一番忙しい、夏のシーズンに入るといった季節の循環になっております。

なので、以下のの業務を見越したうえで、

そうまとめますと

・最優先緊急対応（ライフライン、お客様の生活に直接影響を及ぼす内容）

・通常の業務対応（ルーティンリクエスト）

・季節柄の業務対応

そして、

・年単位での計画的な修繕等の対応

といった内容を、優先順位やタイミングを見ながらお客様に迷惑にならないような早期対応をすべく対応しております。

そう、普段よりお客様からのリクエスト対応はこれらの事を全体的に頭に入れて対応する必要があります。

〇賃貸管理は“縁の下の力持ち”であり、基盤そのもの

という事で、今回はリクエスト対応の分類と、季節柄にて対応しないといけない案件、その中で、この時期にて起こるトラブルについて書かせて頂きました。

そう、見て頂くと分かるかと思いますが、ほんと賃貸管理の、特に現場管理のスタッフは、なかなか閑散期という時期がなく働いてる、

一年中、季節と共に動き続けている、普段から対応しているという事分かって頂いたのではないでしょうか？

そう、普段は、その存在自体、なかなか感じて頂けていない仕事かもしれませんが、

”縁の下の力持ち？！”

ほんと賃貸管理の基礎基盤となる仕事であると私自身考えております。

そんな内容、気持ち、考えが少しでも伝わるといいのですが。。。

〇最後に

そして次週は４月スタート。気づけば新年度。
時間の流れの速さに驚きつつ、また次の季節の準備を進めていきます。

ほんと早いですね。ふとした瞬間に感じる過ぎる時間の速さにただただ驚く私でした。。。

それでは、また。

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『【漏水が保険料を上げる理由】マンション保険と個人賠償の関係を整理する』

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春が近づいてきたと思えば急に寒くなったり。。。

先週と同様に春まで、こういった気候のせめぎ合いから、徐々に春へ向かっているんですね？！

それと並行して花粉も本格化してきて、花粉症の方には本当に大変な季節です。

花粉が多いと、ちの奥さんも毎日つらそうで、

世間の皆様も同じように苦しんでいる方多いのではないでしょうか？！

そんな中、私は相変わらず現場中心の毎日。

 漏水案件の調整、工事立ち合い、

現場対応

（付着物の除去）

（ほんとうは指だけでなく道具を使いつつ）

（素材が素材だけに無理にすると傷つきますので慎重に除去作業）

お客様との会食、管理組合の交流会など、色々な場面に顔を出していました。

よく「橋本さん、ほんと色々やってますよね？」とと突っ込まれるほどですが。。。

そのなかで、マンション管理組合の交流会の場に参加していましたが。。。

〇マンション管理組合で話題になった「保険料の値上がり」

色々な話題があった中、特に印象的だったのが、マンション保険の値上がりについての話題でした。。

＜なお、これから保険についての経験談等を含めてお話しますが、保険はあくまでも契約内容によって異なり、加入されている保険によって異なりますので、その点につきご自身様でのご確認と、それをふまえた内容としてお読みください。＞

という事で改めて。。。

インフレの影響で管理費・修繕積立金の見直しが進む中、 

「保険料も上がっているが、どうにかならないか？」 という相談があり、

その中で、保険料についても話題が言及されました。

どんな話かと言いますと。。。

背景には、築古マンションで増えている漏水事故があります。

 特に、配管の劣化による漏水が増加しており、保険会社も事故率と支払額のバランスから保険料を引き上げざるを得ない状況です。

（そう、正直、保険会社ももらう保険料と実際支払う被害との事故率やかかる費用のバランスにて、保険料を決めていることから建物が古く、漏水確率が高い、また実際に漏水しているマンションに対して安い保険料で契約すると事はなく、逆に契約するならそれなりの金額や条件でない契約を結ばない？！といった内容です。）

こちらも他のインフレと同様に値上げ基調です。

〇実は“専有部の漏水”がマンション保険を押し上げている

ただ、マンションが古くなって漏水事故を起こす。。。

大枠の話ではそうなのですが、

実際どこで、何が劣化して漏水するかと言えば、共用部での配管劣化などによる漏水もありますが、

専有部内での埋設配管などの劣化による漏水が多いです？！

そう、マンション保険の値上がりの大きな要因に、専有部内の漏水事故も関係しているのです。

ここで感のいい人なら思うかもしれませんが、

共用部の保険なのに、なんで専有部の保険が関わる、関連するのか？

共用部の保険内容だから、専有部は使えないんじゃないの？！と思われるかもしれません。

事実そうですし、基本は加害者のオーナー様が加入されている火災保険の特約でカバーする話じゃないか？！と考えるのが自然の流れです。

理由は、マンション保険の特約として多くの組合が加入している 個人賠償責任保険（個賠） にあります。

そうマンションの共用部の保険内に、個人賠償責任保険という内容が特約で入っている場合が多く、これは、 専有部内の漏水事故で階下に被害が出た場合に、加害者の代わりにマンション保険が補償する仕組み です。

〇なぜ管理組合が“専有部の事故”をカバーするのか？

なんでマンションの管理組合が共用部の保険にて専有部内の漏水をカバーする保険の特約等に加入しているかと言いますと、

答えはシンプルで、被害者救済のためです。

・区分所有者の中には火災保険に加入していない人が一定数いる。

・加害者が無保険だと、被害者が復旧できない

・専有部同士で解決しようとしても、費用負担で揉める

・結果として、建物全体の資産価値が下がる

こうしたリスクを避けるため、管理組合がこの保険特約を付けているケースが多いのです。

しかし、専有部漏水の件数が増えると、 この個賠部分の保険料が最も高騰する という構造になっています。

とはいえ、マンションの所有者様、管理組合員の皆さんの保険はいっていますか？！と聞くとほとんどの人が入っていますと言われる方が多いのですが、

その保険内容を把握されていない人がその中でも多いです。

そう、火災保険は加入されている方でも、個人賠償責任保険や施設賠償責任保険の特約に入られていない方が結構多いです。

その結果、そういった保険に加入されているお部屋から漏水事故が起こり、階下の部屋に被害が与えた場合、被害を受けている人は、保険カバ―されておらず、直してもらえないリスクが出てくるのです。

そういった被害の人を守る為（被害者救済、弱者救済）、マンションの共用部の保険にて特約として加入されているマンション（共用部の保険）が多いです。

〇さらに「地震保険」の値上がり

それらともう一つ、影響して保険料が上がってきているものの、もう一点高い保険料は地震保険にて、

これは地震大国日本において、この地震保険に加入しないという選択肢、気持ちには現実的になりませんね。

〇その結果。。。

これらを踏まえ、マンションの管理組合において、毎年、保険料については、契約内容の見直し（免責項目の追加や総額の補償額などを下げたりしながら）をしながら、

これまでは、なんとか管理費の中で賄ってきましたが、そろそろ、賄うレベルを大幅に超えた値上がり率のため、

この個人倍書責任保険をマンション側にて外す動きが出始めて言うとの話がありました。

そう、専有部で起こった漏水は、専有部（自分たち）が責任をもって補償して被害者救済までしてくださいという流れです。

〇個人賠償責任保険が外れたらどうなるか？

専有部で漏水事故が起きた場合、 加害者（区分所有者）が自分の保険で全て対応する必要がある ということです。

確かに火災保険に特約として個人賠償責任保険をつけるのは、そこまで費用が掛かるわけではなく、組合が支払う個人賠償責任保険に比べ保険料が安価なため、理には、かなっています。

しかし、現実には。。。

・火災保険に入っていない

・保険に入っていても個人賠償責任保険の特約を付けていない

・保険内容を理解していない

こうした所有者が一定数います。

私みたいに管理について本業としており、普段から漏水対応をしているから分かりますが、このような内容を知るのは実際の加害者になり、自身でその賠償をしないといけなくなった際に気付くことがほとんどです。

結果として、 被害者が復旧できないリスクが一気に高まる という問題が発生します。

更に管理会社は、難しい状況での対応に追われます。

・入居者様からのお叱り（早く直せ、被害賠償しろ）

・賃料補償、退去

・部屋が貸せない？！

〇マンション所有者が“最低限”やるべきこと（最低限のリスクとしての保険を考えるなら？！）

ですので、これらをふまえてマンションを所有するにあたり、

最低限のリスクとしての保険を考えて頂くなら。。。

・共用部の保険内容を確認する。

　→保険適用内容の把握

・理事会・総会での議題を把握する。

　→管理組合の方向性の把握（今後どのように運営するのか？）

・自分の火災保険に個人賠償責任保険が付いているか確認する

・設備の計画修繕を検討する（給水・給湯管、UB、キッチンなど）

・賃貸なら入居者の質の向上、管理する（排水詰まりなどの事故防止）

これらをすることで、漏水等による周りへの加害やそれに伴う賠償リスクを軽減できます。

〇賃貸管理の現場から：リスクは“いつでも・どこでも・突然に”

とにもかくにも、建物が古くなりますと、色々なリスクが発生しますし、またそれに伴う改修費用もこれまで以上に発生します。

そして、現状の社会の流れ、そうインフレにともなう物価上昇。

（そしてコストアップから管理の質より“安さ”を優先する風潮 が強まっており、これは個人的に非常に危険流れだと思います。）

それらのことを総合的に考えてできる限り自己防衛できるように、資産を守れるようにすることが大事です。

そして、そのお客様の大切な資産（不動産）を管理を任され、お預かりしているPM会社の責任は今後益々高まりますし、管理の質が求められるようになると思われます。

賃貸管理は色々なリスクがあり、それを以下に軽減できるようにするか？それを考えているか考えていないか？考えて運営しないと一つの事故で取り返しのつかない損失が起こる事例は、どんなに考えて管理をしてもおこるリスクは０ではありません。

よくセミナーなどで話しますが、皆さんも記憶にある東日本大震災、3.11にて、管理している区分マンションにおいて地震に起因する漏水事故で加害として8室約400万の被害、賠償が発生しましたが、地震保険を加入されていなかったために、全額負担しないといけない事例もあります。

＜保険会社にかけあいましたが、天災（地震なので）保険適用されませんと断られました。

ただこの話には続きがあり、オーナー様のご負担は。。。それはまた別の機会にお話しできればと思いますが。＞

不動産を所有する、賃貸管理運営をする、これらのようなリスクが、日常いつどこであるか分かりません。

いつ起こるか、分かりませんが、そういった事件、事故、リスクに対して、

「何を備え、だれにそれを任すのか？どうリスクヘッジ、分散するか？！」等々が本当に大事にて、色々とご検討頂けましたらと思います。

〇最後に少しだけ日常の話を

最後は、先日弊社のスタッフとオーナー様に会食させて頂きました。

私も入社以降、ずっとお世話になっており、

今回も美味しい料理と楽しい時間を頂きました。

この場をお借りしてお礼申し上げます。

ほんと、このような時間を頂けますのは、感謝、感謝しかございません。そのお気持ちに応えるべく、引き続きしっかりと仕事して参りたく思います。

という事で、3月もすでに半ば、繁忙期もあと少し、ラストスパート、色々な事ありますが引き続き頑張ります。

それでは、また。

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〇相談事

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そろそろ春が来そうだな？！と思いきや、まだまだ寒い日が続いていますね。

そして、花粉も舞い始めるこの季節。

毎年この“春までの過程”を乗り越えて、ようやく春がやってくる気がします。

皆様はこの3月、いかがお過ごしですか？！

私は相変わらず、慌ただしく過ごしています。

特に先週は、建物修繕関係の打合せなど、事務所に現場に、と慌ただしくです。

〇 修繕工事の完成立ち合いで“新築のような仕上がりに！”

一つは修繕工事をした後の完成立ち合いに。

築年数的にも、ちょうど全体修繕のタイミングだった物件。

施工が終わり、改めて現地を見て

完成時には、ほぼ””新築と同じような奇麗さに！！””

施工前を知っているだけに感慨深いです！

〇物件に対する、美観、第一印象は収益に直結する！！

そう、お部屋探しも、色々と決める基準があるかと思いますが、

・賃料

・立地

・環境

・間取り

・設備内容

その他、友達や家族の家と近いとか、ペットと住みたいから（ペット可物件に住む）とか、理由は千差万別ですが。

その中で、やはり建物の見た目や清潔感は第一印象としては大事です。

そして、その見た目で、その他の事も、ある程度、想像がつくからです。

奇麗な外観、しっかりとした管理されている物件（ゴミや掲示物、私物などが置かれていない＜ルールがしっかり守られている＞）、

そう、そういった物件は、安心、安全、快適を想像させます。

そして、管理会社やオーナー様への信頼感が増します。

そうすると退去も抑制できます。

併せて、そういった物件は、ある意味賃料についても反映されます。

室内のリフォームはその部屋だけかもしれませんが、建物全体ですと、お部屋全般に対しての賃料アップへの効果が見込めます。

逆の状態ですと反対の想像をさせてしまい、入居付けや賃料に関してもマイナスな点での影響が出てきます。

そう、不動産投投資として賃貸経営、運営管理を考えられるのであれば、物件の第一印象はやはり大事です。収益に影響するからです。

〇修繕は“収益改善”の投資。遅れるほどリスクが増す

そして、

建物メンテナンスについては、それ以外に、建物リスクの発生や古くなる、劣化する、不具合がある、それらの事は早かれ遅かれ直さないといけいない内容です。

建物の劣化や不具合は、いずれ必ず対応が必要になります。
そのタイミングを見極めて、適切な修繕を行うことで資産価値を守り、収益改善にもつながるのです。

修繕する事で、いい意味での建物の好影響を享受する方が、色々な点でメリットがあります。

逆に遅れるほど、その利益の享受も遅れますし、

•  修繕費用がインフレで高騰
•  工事が大掛かりになり費用増
•  被害が拡大し、退去や空室リスクが発生（その間賃料が入らない）

といったリスクを抱えることになります。

〇修繕は“なんでも直せばいい”ではない。現場での打ち合わせがカギ
 

もちろん、修繕は「全部直せばいい」ではありません。
どこまでやるか、どういう内容でやるか、色はどうするか、など、現場での打ち合わせが非常に重要です。

建物を資産価値を下げない、逆に上げるためにどうしたらいいのか？このあたりは、PM業務、視点において、現場管理のオンサイトマネジメントとして大事にしている部分です。管理会社の質にも直結します。

そう、奇麗な建物は、入居者の満足度を高め、賃料にも反映され、退去も減る。そして、オーナー様の資産価値も守られる。
そのために、「どのタイミングで、修繕したほうがいいのか？」
「何を、どこまでの内容をすすめるか？」「付加価値を上げるためにどうしたらいいのか？」

そのあたり、気にされる方は、是非ご相談頂けましたらと思います。

〇最後に、春が待ち遠しい！

という事で、今回のブログでは、日常の業務から日頃取り組んでいる事、またその理由などをお話をさせて頂きました。

ほんと春が待ち遠しい、寒いのは嫌？！とそんなことを思いながら、

今日も現場を駆け回る橋本でした！

それにしても。。。

ほんと今日の雪は”びっくりでしたが？！”

引き続き、オーナー様・入居者様のために、全力で頑張ります！
それでは、また。

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『【漏水事故は突然に】セントラル給湯設備から考える“メンテナンスコストと賃貸経営リスク”の話』

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寒さが落ち着くと、次は花粉が。。。

寒暖の差があり、なかなか服装も難しい日が続いていますが皆様は如何お過ごしですか？！

私は幸い花粉症とはいまのところ無縁ですが、花粉症の方には本当に過酷な季節ですね。お察しします。

さて、そんな中でも私は現場対応に全力疾走。

漏水事故に伴う保険鑑定会社との立ち合い、

原状回復工事の打ち合わせ、

事故現場の完了確認など、

慌ただしい日々を過ごしておりました。

そんな現場で対応した中で、今回は建物設備について深堀をさせて頂ければと思います。

〇セントラル給湯設備とは？

管理物件の現場にて、屋上にて水が漏れており、そこから湯気が出ているとの現場スタッフからの連絡があり、

確認、調査の結果「セントラル給湯設備」からの漏水でした。

（写真は作業完了後の写真です！）

セントラル給湯設備？！

「なにそれ？！」と思われる方もいるかもしれませんが、

セントラル給湯とは、屋上などに設置された大型タンクでお湯を一括加熱し、建物全体に供給する方式。
マンションなどにて、各部屋のパイプスペースやベランダなどの壁に個別の給湯器を設置する「個別式」とは異なり、

建物全体で一括管理する設備です。

〇 メリットとデメリット（現場目線で解説）

●メリット
　• 個別給湯器の不具合対応が不要
　• 複数の種火で冗長性がある（一機故障でも他がカバー）
 

●デメリット
　• 一部故障で全室に影響が出る可能性
　• 設備交換費用が高額
　•  屋外設置が多く、天候リスク（寒波・台風など）
　•  周辺設備（循環ポンプ・配管等）の維持費がかかる
　• メーター検針などの管理コスト

実際、今回の漏水も寒波の影響が疑われ、影響したのかもしれません。

上記を見ればわかりますが、個人的にはデメリットが多いので、個別給湯器の方が管理的にいいかな？！とも思いますが、

実際に建物としてこういった給水設備があるところはそれなりにあります。

〇建物設備の種類と管理の難しさ

ちなみに今回の建物はRC構造で、

それなりの規模感がある建物ですが、建物の規模が大きければ大きいほど、また不特定多数の人が数多く利用する場合、建物設備として、色々な内容のものがあります。

なお、RC構造など規模の大きな建物では、主に以下のような設備が存在します。
　• 給排水設備：受水槽、高架水槽、ポンプ類、排水管、浄化槽など
　• 電気設備：分電盤、キュービクル、電線
　• 消防設備：消火器、避難器具、誘導灯、感知器、スプリンクラー
　• 通信設備：TVアンテナ、インターネット、照明、外灯、避雷針等
 

特に大きな建物において色々な設備がついており、それらを維持管理するだけでも大変です。

また今回のような、突発的な事故も結構あり、住まわれている方の生活に影響を及ぼしかねないリスクやその内容もあるため、油断できないです。

（逆にアパートなど、規模が小さい物件においては、あまり設備もないため事故等のリスクが低く、維持メンテナンス費用は低いです）

〇投資物件としての視点”RC物件の収支バランス”
なお、RC物件はグレードが高く賃料も取りやすい一方、設備が多いため維持費も高くなります。

そのため、収入と運営費のバランスを見た運営判断が重要です。

　• 修繕費用は高額になることもあり、計画、予防メンテナンスが

　　非常に大事になってきます。

　• 設備の老朽化によるトラブルは、入居者の生活に直結する

  　リスクになります。　
　• 保険対応や原状回復にも時間とコストがかかる

という事で、今回はあまり知られていないであろう、建物設備のお話を上げつつ、建物設備や維持管理にかかるコストやバランスを考えて頂く機会が出来ればと思いか書かせて頂きました。

〇最後に：現場の後の癒しも大事

先日、部内で歓迎会を開催しました。

忙しさにかまけて新スタッフの歓迎ができていなかったので、ようやく実現。

美味しい食事と楽しい時間で、英気を養いました！

このエネルギーで、のこりの繁忙期も乗り切っていきます！

それでは、また。

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