『漏水事故の“責任の境界線”はどこ？現場で揺れる判断と費用のリアル 』

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10月も半ばにて、ようやく、長袖に上着と、秋を感じさせるような気候になってきましたね？

私は、けっこう、

このような自動販売機の品物にて季節を感じることがあります。

「コーンスープ」に、「おしるこ」に。

これを見ると、一気に冬モードに感じずにはいられない私です。

皆さんもそんな些細なことで季節を感じる事ありますよね？！

以前、友人が「マクドのてりたま」を見たら

””10月が来た！！””って感じると言っていました！！

そんな、季節の移り変わりを感じております私ですが、

先週色々と仕事の〆が連続してあり、また、その状態があと数日続いている状態にて、なかなか気が休まりません。

そんな状況の中、合間、合間で現場対応を！！

特に先週はどちらかといいますと？！

「水関係の対応」　です！！

〇今回の現場：漏水事故と“水関係の対応”

そう、先週は、漏水事故に関する現場対応が続きました。
保険会社の調査立ち合い、上下階の原因調査など、水回りのトラブルが集中。

特に、その中で漏水調査の立ち合い時において少々トラブルに？！

というのも、もともと漏水原因が分からない？！とのことから調査を始めたのですがなかなか原因箇所が分からず苦慮しておりました。

そして、その原因がようやく分かり、

その部分を改善をすれば””終わり！！””という段階で並行して、

排水つまりが分かり、その改善が必要とのことで、

早速つまり除去をおこないましたが、

そこで、トラブル発生！？

そう、その作業中にもトラブルはありましたが、結論から書きますと、つまりが解消できない（特に古い配管にて錆つまり等がひどい）という事になり、配管自体を更新しないと直らない！！

との結論になりました

〇問題は“責任の所在”と“費用負担”

ただ、この配管、床下スラブを配管が貫通しており、そして、階下の天井裏に配管がある構造にて、

その階下の部屋の天井裏にはわされています配管をやり替えないと改善されないとのことでした。

そこで問題なのが、床下配管（スラブ貫通、階下の天井裏にある配管）が、

””専有部なのか？共用部なのか？””

その責任の所在によって対応者も費用負担も大きく変わります。

そう、基本は規約での内容の確認があるかどうかは大前提ですが、

規約に記載されていないことが多く、

その場合管理組合さんで独自のルール、部屋にて専属で使っている配管だから専有部でお願いしますといった事もあります。

ここ最近は最高裁の判例でも、一般的に共用部での取り扱いが多く、共用部と判断していただける事が多いのですが、

以前は、管理組合から断られたこともこれまであり、実際に理事会まで参加させて頂き、事情の確認やご理解を求めに説明に上がりましたが、望んだ結果にはなりませんでした。

〇入居者対応と仮住まい費用の問題

そのため、結果として、すぐの工事をすることが出来ず、断水状態が継続されるため、一旦住まわれている人にはホテルにて仮住まいをして頂き、管理組合に確認することになりました。

そうなると、一番の問題は、仮住まいして頂いている入居者様、生活への影響も大きく、また、ホテル費用も継続発生。早期対応ができないと、さらに色々なリスクが広がります。

なお、連休明け、管理組合（共用部管理会社）へ上記の内容を相談したところ、前向きに且つ、早々の対応についても善処して頂けるとのこと進めていただける事になり、門前払いではないので、少しだけ、ホッとしております。

〇管理の現場は“エビデンスと判断”が大事

そんな、こんなで、賃貸管理において、色々とケースバイケースにて対応が異なる案件もあります。

え？！こんなことが起こるの？？？、それってだれの責任？と思う事がこの仕事においては、ざらにあります。

その時に大事なのが、出来る限り、客観的な報告書、エビデンス（証拠）をまとめ、情報共有開示する事が大事です。

これは保険等でも大事になってきますし、訴訟等でトラブルを争った時も同じです。

今回の漏水、配管トラブルも同様にて、その対応をしっかりできるかが大事にて、その内容次第でまた話が変わる可能性もありますので。

〇まとめ 現場は今日もリアルタイムで動いている

今回の漏水・配管トラブルも、対応次第で結果が大きく変わります。
そして今日も、受水槽タンクからの水漏れ報告が入り、緊急対応中…。

ほんと、現場は休みなく動いています。
それを実感する日々です。

それでは、また！

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『台風が来る前にやっておきたいこと！！賃貸物件の予防メンテナンスと保険の備え』

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昨日は、暑いち日でしたが、今日は接近している台風の影響か？

雲も多く肌寒い一日です。

ほんと体調管理が難しい季節ですね？？

早々もう１０月ですよ！！今年もあと３ヶ月、でもやらないといけない事もいっぱい！焦りまくります。

皆さんは、いかがお過ごしですか？

計画通りの人もいれば、私みたいに焦る人もいる事でしょう？？

ちなみに先週はオーナー様との打ち合わせや会議、打ち合わせ関係が多く、また資料やルーティンの〆もあり、なかなか仕事が進まない？そんな感じの１週間でした。

そんな中、台風近づいていますよね？！

予報を見る限り、今回は首都圏の直撃はなさそうな雰囲気で、大きなトラブル、事故等は少ないかもしれませんが、雨風等、何かしらの被害はあるかもしれません。

ちなみに対応による被害って一言でいってますが、どんなことがあるかご存じですか？！

〇台風被害の分類とリスク

台風被害と一言で言っても、実は種類があります。

大きく分けると：

①大雨の濡れ被害

②突風等による風災被害

③突風と大雨が重なったことで起きる被害

に分かれます。

①は大雨による雨水等の被害

劣化部分や排水が追い付かず逆流する、川の氾濫による水被害による濡れ被害や床上浸水があります。

②は強風により建物に被害が出ます、例えばガラス割れ、間仕切り板（ベランダパーテーション）割れ、植栽の倒壊、屋根その他、風により物が飛んで、さらに２次的なものを壊したりします。

③は突風による被害から、屋根の一部が剥がれ、そこから水が入ったり、建物の一部が飛んだり、ゴミ等を吹き飛ばされ、その一部が排水口を塞ぎ、逆流して漏水を起こしたりする事故であったりします。

また巻き上げてくる突風の影響により雨が横から入ったり、巻あげてきたりして、換気口などから水が室内に入り被害を与える場合もあります。

また台風自体も雨が強い時もあれば風の強い時もあり、両方の強い時もあったりして、直撃したといっても、台風の内容によって建物に受ける影響は異なります。

〇備えの基本は“予防”と“保険”
台風に備えるには、以下の2つが基本です：

① 定期的な修繕・予防メンテナンス
劣化箇所の早期発見と対応が、被害を未然に防ぎます。

屋根、外壁、間仕切り板（パーテーション）、ガラス等、適正な時期に建物をしっかりメンテナンスする。
 

② 保険加入と契約内容の確認

建物の保険は加入はマストです、なお、保険は「基本補償」と「特約」に分かれており、内容を理解していないと、いざという時に使えないこともあります。

また、天災等の事故の場合、内容によって保険適用がされない場合もあります（これも契約次第ですが）

以前あった例として、風災の場合は自身が建物の被害について保険適用されても、その被害のもの（例えば破損したガラス）が隣地の車や建物に被害を与えた場合保険が適用できなかったりすることもありますのでくれぐれも契約内容について保険会社に確認の上、ご自身で必要とされる内容をカバーされているご加入ください。
そう、契約時の確認と、定期的な見直しが重要です。

〇秋から冬にかけての“落ち葉リスク”

また、ちなみに１０月の台風シーズンが終わると秋から冬に向かいますが、１１月はけっこう長雨等、雨が降る時が多いです。

そしてこの時期は、落ち葉も多く、よく排水口を詰まらせることがあり、その結果大雨による漏水事故もこの時期少なくありません。

そのため、まだ間に合う？！

建物のチェックとメンテナンス、もしもの保険（契約内容の確認と見直し）しっかりとされることをお勧めいたします。

〇個人的なご報告とリフレッシュ

最後は少し、個人的なお話を？！

先日会社で推奨されております、個人情報保護実務者検定１級に合格しました。試験は８月の最終日でしたがようやく、証書と証明書が届きました。

これまであまり力を入れていない（個人的に）分野でしたので勉強苦戦しましたがようやく取れました！！（よかった！！）

そして、先日、会社を早退して、こちらに行ってきました！！

川崎市、世田谷区　多摩川の花火！！

これまで夏の時期にやっていたのですが、

時期的に事故等が起こる事もあり、

コロナ明けは、この１０月に開催されていますが、

天気は微妙でしたが、今年最後の花火？？

楽しむことが出来ました！

〇まとめ

10月は気持ちが焦りがちですが、まずは目の前の課題を一つずつ。
台風・落ち葉・保険・メンテナンス…今やっておけば、年末に慌てずに済みます。

（秋の月！！）

そこは落ち着いて、私も、まずやるべきことをしっかりとしていきたいと思います。

それでは、また！！

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『賃貸管理者の現場レポート（孤独死対応と保険申請に必要な“あの書類”の話）』

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「ようやく落ち着きましたね？」

と先週書いたばかりですが。。。

確かに真夏に比べたらの話ですが？！でも例年の10月に比べたらどうだろうか？！

週明けは30℃超え。例年の10月とは思えない暑さに、まだ半袖で現場を走り回る日々です。

そんな例年にない気候に戸惑っている私です。

皆さんは、どのようにお過ごしでしょうか？？

夏からの疲れ、残られてはいないでしょうか？またこの時期寒暖差も激しいようで、それに伴って体調を崩される方もおられるようで、十分お気を付けご自愛ください。

そんな中、私も気候同様に、夏のトラブルの対応を今も引きづっています。

そう”亡くなられた案件”です。

またまたで”すいません”

〇まだまだ孤独死案件対応しています

　「孤独死対応の”本当の難しさ”」

先日、亡くなられた案件で、ようやく遺族の方等の話し合いがまとまり、まずは遺品を撤去することになりました。

そう、亡くなられた場合、その遺品等は相続されるため処分等をするにも相続人の許可等が必要ですし、実際相続をされないケーㇲも孤独死案件なのではよくある為、その場合、書面等にて取り交わしたうえ（書面での同意が必要です）で、撤去作業を行います。

ここからの写真は生々しいのでアップしませんが、まだ特殊清掃消臭が終わっていないので、

室内の異臭（亡くなられた際に身体の傷みと共に発生する異臭です）が強く、室内に満たしているような状態にて、長い時間いることが難しいので現場確認の上、退出しましたが。。。

実際、作業自体は荷物次第ではありますが、そこまで時間がかかるものではありませんが、

実は、一番大変で、一番時間がかかるのは、遺族との連絡、やり取りと意思確認です。（そう、この遺族との連絡、意思確認に意外と時間がかかったりします。）

特に相続されないぐらいなので、その遺族の方と亡くなられた方の関係も希薄なケースがほとんどで非協力的であったり、実際に遺族が見つからない？！といったところから、弁護士先生に依頼して、戸籍等調査からはじめるもあります。

〇保険申請と遺体検案書

そして最近、この調整業務での困りごとが、相続を放棄された場合、保険等の申請に欠かせない遺体検案書の取得です。

亡くなられると警察から、その亡くなられた内容について書面を作成？されるのですが、その書面が保険等のエビデンス（その方が亡くなられた証拠）になるため、保険会社から提出を求められます。

しかし、相続放棄された場合、検案書は行政に渡され、貸主側が入手できないケースも。
「書類は渡せません」と言われることもあります。

そんな中、先日も上記のようなケースがあり、警察？行政？に相談したところ、

都内はこちらへ連絡すると再発行の相談して頂ける！！とのことでしたので早速連絡を！！

東京都監察医務院|東京都保健医療局

事情をお話したところ、

必要書類は以下の通りにて
•     賃貸借契約書
•     管理会社の身分証・従業員証明書
•     申請用紙
•     遺族からの委任状

等

（1通手数料900円）

そして、このような申請用紙に書きます。

そして大事なのは、遺族の方からの委任状を出せば再発行して頂けるとのことで、

遺族の方に事情を説明し、委任状を頂き、

行ってきました！！

そして、事務所内にて話し合い、資料を提出する事30分、

頂けました！

ただこういった対応は都内23区内だけにて、他県などは、色々と個別に違うようで、目下、神奈川県での対応にあたり相談中です。

〇孤独死案件に伴う保険対応

なぜこういった書面に固執するかと言いますと、やはり対応するにあたり、死亡補償保険を中心に、保険を利用するケースが多く、その手続きをスムーズにするには、この書面が最適で、

それぐらい、亡くなられた部屋のダメージは、当然部屋自体のダメージも大きいですが、さらに精神的なダメージ（告知事項）もあるため、保険での対応は不可欠になってきます。

その保険を使用するのに最適な書類が死体検案書になります。

実際、保険会社によっては、検案書がないといった事情を説明をさせて頂き、保険会社より、警察や行政との確認をして頂いた結果、遺体検案書が不要になったケースもありますが、その間対応に時間がかかります。

といったように、亡くなられた案件は、部屋の状況や遺族の人とのやり取り、保険、原状回復工事、その後の募集など、

一旦事故が起こるとその案件を完了させるまでに労力、時間、費用等の負荷がかなりかかります。

その点、何度もこのブログで書きますが、ご理解頂けると幸いです。

〇最後に。。。

そんなこんなでお仕事をしている私ですが、今週末は勉強のためセミナーに参加しておりました。

私事ですが、ここ最近学ぶこと、物事の探求、新しい事を知る等、この年になってその楽しさが分かったような気がします。

という事で、その後、飲み会にて楽しくお話もさせて頂きました！！

そんなこんなで、なんやかんやで慌ただしく過ごしていました9月も終わり、とうとう10月へ、天災などもあることが予想されますので、この夏の残りの宿題をサッサと終わらせて

次の課題に取り組めればと思います！！

それでは、また！！

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『現場は“生もの”、管理は“読みもの” 秋の賃貸経営は対応力が試される季節』

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ようやく。。。ほんと、ようやく気温が落ち着いてきましたね。

ととはいえ、例年に比べるとまだまだ高め。秋をすっ飛ばして夏から冬へ直行しそうな気配もあります。

皆さんいかがお考えですか？？

そんな中、私はというと、夏の対応業務がまだまだ継続中。
エアコン交換後の精算処理や、亡くなられた入居者様の案件対応（遺族とのやり取り、工事手配など）など、簡単に右から左へ流せるものではありません。

そんな中、先週も、色々なお仕事を？！

先日は都内での漏水調査の立ち合いです。

そう、この調査、階下にて漏水の可能性があり、その調査をするのですが、

〇室内の漏水調査流れとポイントは？

①被害場所を確認（どのあたりから水が漏れているのか？、そう

　どの付近から漏れているか、上下階で確認し目星をつける）

②上階の漏水箇所を目視点検（外壁なのか？設備関連の劣化なのか）

※もし設備であれば③へ、屋上、サッシ、外壁等であれば建物の調査へ。

③給水管の圧力調査（水圧調査です）★これが今回の調査です。

　→密閉した状態で圧力をかけ、その段階で圧力が下がるのであれば

　　どこかで水が漏れているかどうか、分かります。

　→これを給水管、給湯管で調査して圧力が下がらなければ給水管

　　からの水漏れはないことが分かります。

④排水を流し、排水テストをする。

⑤ここまでわからなければ、ユニットバスやその他、可能性のあるところを確認して原因究明します。

これで、分からなければ、住まわれている方の過失等も実際考えられます。

なお、今回は、そのご排水テスト等も行い、原因として明確なものが分かりませんでしたので継続調査になりますが

ほんと、たいがいの場合は③～⑤の間で可能性が高い内容は分かりますので、

ここまで調査して水漏れの原因が分からないとかなり厄介です。

というのも、原因が確定しないと再発防止の対応が打てない事、また、保険等の手続きも進められないという事もあり、復旧作業にも滞ってしまいます！

そう、漏水調査は「原因特定」がすべて。ここが厄介なんです。

そして、先週は、こちらにも

そう賃貸住宅フェアです。

まだこの日は暑かった。

そんな中、たくさんの人！！

〇賃貸住宅フェアで個人的に感じた今年の傾向

色々なブースに行き、情報や話をさせて頂きましたが、毎年毎年その年の特徴がありましたが、今年ななんとなく、「高齢者対応」、「孤独死関連」の関わる内容のものが増えたように個人的に感じます。

見守りサービス、保険、亡くなられた後の処置、保証会社等の内容です。

現場でも実感していますが、今後ますます重要なテーマになりそうです。また、気になった会社様とは改めて個別でお話を聞く予定なので、踏み込んだ話が出来ればと考えます。

〇CFネッツ加盟店会議での話

そして、週明けは、CFネッツの加盟店様との会議があり、今回は弊社のPM事業の内容について説明を改めてさせて頂き、情報共有をさせて頂き、その中で、私のいる事業部、オンサイトマネジメントの業務内容を説明させて頂きました。

その中で質疑応答では鋭いご質問もあり、私自身も良い刺激をいただきました。

その後、

懇親会もあり、

加盟店様とも色々な話をさせて頂き、楽しい時間を頂きました。

そんなこんなで過ごしています9月もあっという間に9月も後半に。

そして10月にはいれば今年も3ヶ月をきる事に。

〇最後に。。。台風シーズン到来と現場管理の心得

夏場の現場管理のピークもそろそろ終わりそうですが、この時期心配なのが台風の発生。

ここ数年、あまり直撃する事がないのですが、以前も10月にて台風が直撃した苦い経験があり、油断は禁物です。

そう現場管理は生もの、いきものにて、何が起こるか分からないので、夏の終わりでホッとはともかく、油断せず、引き続きしっかりと対応していきたいと思います。

それでは、また！！

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『マンション漏水・停電。。。線状降水帯が問いかける“管理の価値”と支える力 』

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9月も暑い日が続きますね？？

今日も気温・湿度ともに高く、外に出るだけで息苦しさを感じる日々。強い日差しを浴びるたびに「早く涼しくなってほしい」と思わずにはいられません。

皆さんは元気に過ごされていますでしょうか？

そんな中、私自身も少し体調を崩し、リモート等にて業務をしておりました。実は昨年も同じ時期に体調を崩しており、季節的な要因や加齢による体力低下を痛感しています。

若い頃は「食べて寝れば治る」でしたが、50代に入るとそうもいきませんね。

ちなみにここ最近、全国的に線状降水帯により大雨の被害があり、

先週末、関東でも線状降水帯による大雨が発生し、道路冠水や電車の運休などが相次ぎました。品川・立会川の増水には驚かされた方も多いのではないでしょうか？

なお、弊社の管理物件においても例外ではありません。

特にマンションにおいて天井、天井近くからの水漏れ、サッシ周りからの水漏れといった案件が数件ありました。

また、建物においても停電の話もありました。

〇漏水の原因と構造的リスク

なお、今回の漏水において、主な原因と思われるのは。。。

•     屋上防水の劣化

•     排水口のゴミ詰まりによる逆流

通常の雨量でしたら漏水しないのですが、あまりりも雨量が多すぎて、劣化部分からオーバーフローしたのではないかと思われます。

天井等は、屋上防水劣化により漏水やや排水口のゴミ詰まりにより排水しないものが逆流してプール状になり、あふれるパターンが考えられます。

•     サッシ周りのコーキング劣化（特に出窓構造）

サッシ周りは、枠周りコーキング、特に出窓などは、建物の出窓をはめ込む様な構造等のものもあり、その接続部分から劣化しやすい事が原因としてあります。

・　 エアコン・換気ダクトからの浸水（風向き・雨量による）

エアコンや換気ダクトも風向き等で大量の雨がふると水が浸入する場合もあります。

なお、今回は区分マンションにおいて漏水事故が多かったので、建物全体の場合は管理組合様にての改善対応になりますが、専有部の内容になりますとオーナー様での対応になります。

なお、保険について天災なので、契約内容によっては微妙で適用されない場合もあるので注意が必要です。

〇停電の原因と復旧手順

また、共用部の停電について、一番多いのが、照明器具に水が入り漏電し、主ブレーカが落ち、全館の共用電気が落ちる事が多いです。

その場合、

•     オートロックの停止
•     共用灯の消失（館内が真っ暗）

時には

（•     水の供給停止＜ポンプ停止による＞）
 

この場合、よく勘違いされるのですがお部屋内の電気は影響しないですが（共用電気と別回線なので）、

全く影響しないわけではなく、テレビ、インターネットといった建物設備を使って利用するものは使用できないといった影響を受けます。

ちなみに、こういった時の対処ですが、

（なお基本的な知識ですが電気のブレーカーは、おおもとの主ブレーカー＜別で漏電ブレーカー＞とそれぞれの回線に対するブレーカー子ブレーカーがあります）

””共用部のブレーカーを上げるというのが初期対応””　ですが、

漏電していると上げてもすぐ落ちるので、

①子ブレーカーを全部落とす。

②主ブレーカーを上げる

③子ブレーカーを一つづ上げる。

④子ブレーカーをあげて落ちるところはいったん下げて、それ以外を上げる。

⑤ブレーカーが落ちたところが原因なので、そこを調査する。

※なお、緊急の場合は、最悪④の段階まで対応し、⑤以降は、専門の業者等に症状を見させる。といった流れになります。

ただ難しいのは、水が乾くと症状がでなくなり、原因が分かりにくい事がありますので、その点が原因究明で難しいケースがあります。

〇ここ最近、テレビトラブルについて

ただ、ここ最近、テレビのトラブルについて対応が難しく、微妙になっています。

というのも若い方を中心としたテレビ離れでしょうか？

一人暮らしで、テレビを持っていない人（要はインターネットでテレビの代わりや情報を得る）が多く、以前でしたらテレビが見れないと数名の人からテレビ見れないとかなりのクレーム連絡は、立て続けに来たので、こういった事故が分かりやすかったのですが、ここ最近は、壊れていても連絡がなく、テレビがなくても生活に支障がない？！時代に！！

一人だけの不具合連絡の場合、その方のみの原因（接続ミス、配線外れ、設定ミス）のケースも考えられない為、そのあたりの判断が非常に難しいです。

このあたりは、時代の変化、社会の変化にともなう対応の変化かなと思います。

〇地域停電と建物側トラブルの境界線

そのほか、今回の停電に関しては品川区や大田区において地域停電（供給している側＜東京電力側＞）の問題もありましたが、

それ以外に上記の漏電が原因であったり、その他、供給側の配線の劣化、漏電にて室内の電気が供給されない、停電になるといったトラブルもありました。

上記にあたり、地域停電はともかく、管理会社として、供給側の配線不良等は、なかなか対応において難しいところ（境界線）であり、供給側との確認連携が大事です！！

〇まとめ

今回の豪雨は、改めて天災の力と、それに対する建物管理の限界を痛感させられる出来事でした。漏水・停電・設備不具合など、目に見えない部分での対応こそが、管理会社の価値を問われるます。

特に、お客様へのフォロー、そして、起こったあと、どのようにリカバリング（復旧）するかが、管理会社として大事になってきますので、その点を注力して現在も対応しております。

という事で、、先週に続き、水、水、水といった感じになりますが、今後も、こうした現場のリアルを発信しながら、皆様の安心・安全な住環境を守るため尽力してまいります。

それでは、また！！

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『“水”に悩まされた一週間とは？ 現場から学ぶ雨漏り・排水管トラブルの対処法 』

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9月も前半が終わり、月半ばへ。

それにしても暑い日が収まりませんね？？

私はと言います、先週も相変わらず色々な対応をしておりました。

そんな中、先週の私の業務を一文字で表すなら

「水」

そう、漏水対応に追われた一週間でした。

〇建物上下階の漏水事故

そう週明け早々の漏水案件の対応で、

現地にて調整業務を。

排水の不具合にて、逆流して（キッチン、その他、見えないところにて水漏れ）

階下に漏水事故がありました。

詰まりは解消されましたのでこれ以降の再発はありませんが、配管の不具合は目視できないため、事故の予測や予防が非常に難しいのが現実です。

そのため、事故が起こってから対応するといった後手後手の対応になりがちです。

ちなみに建物内容水漏れは

①給排水管からの水漏れ（専用部、共用部含めて老朽化による漏水）

②入居者さんが誤って水をこぼした、出しっぱなしにした。など

③雨漏れ（外壁や屋根からの浸水）

のどれかにて、

古いマンションですとほとんどの場合は①が多いです。

こちらも定期的に修繕や予防メンテナンスをすればいいのですが、埋設して見えない箇所になる為、

・ついつい後回し

・意識すらしない（事故にて初めてわかる）

・わかっていても直す資金が。。。

といった理由でそのままにしがちですが、

こういった状態の放置すると大きな事故、リスクを起こしてしまう可能性がありますので、気をつけてる必要があります。

そして、もう一つがこちら。。。

〇台風による雨漏り等の事故

先日、あっという間に通過した台風、こちらの案件で、弊社の管理物件においても事故が起きました。

なお台風の場合、おもに２つの事故がメインで、

一つは

①雨漏れ系の事故（水事故）、

そして、もう一つが

②風災に系の事故（風事故）です。

そして今回の台風は、①雨漏れ系の事故がほとんどにて風というよりは、大雨による漏水等の内容でした。

その中には、マンションにて共用雨水管が詰まっており、水が逆流して共用廊下に水があふれるといった内容もありました。

今回の台風では、短時間に大量の雨が降ったことで、通常では問題にならないレベルの詰まりが漏水事故につながりました。

さらに、台風特有の横風による巻き上げ型の雨が建物の隙間に入り込み、原因特定が困難な漏水も発生。こうしたケースは調査に時間がかかり、対応も難航しがちです。

（調査しても漏水原因が見つけにくいのはこのパターンです）

〇漏水は建物だけでなく、賃貸経営にも影響

ちなみ漏水事故は建物の劣化だけでなく、入居者の生活にも直接影響します。対応が遅れると、家賃減額交渉や退去につながる可能性もあり、安定した賃貸経営にとっては大きなリスクです。

〇できる予防策とリスクヘッジ

なので、できれば事故は起こしたくない！！

そう、これらの漏水を予防するためには、

・排水管・排水口の定期清掃など、日常的な維持メンテナンス

・築年数に応じた予防的な更新工事の実施

そして実際に起こった時のためにリスクヘッジとして

・万が一に備えた保険加入（施設賠償責任保険・個人賠償責任保険など）
特に保険については、契約内容の精査と特約の確認が重要です。事故発生時の対応力を高めるためにも、事前の備えが欠かせません。

という事で、漏水や台風被害は、通常の設備交換などのサービスリクエストとは異なり、時間・労力・調整力が求められる緊急対応です。現場管理者としては、こうしたイレギュラー案件が発生した際、いかにルーティン業務と並行して調整するかが腕の見せ所でもあります。
とはいえ、天災が重なると本当に大変です（泣きそうになるぐらい）

といった、案件が多かった先週ですが、スタッフ一同何とか乗り切れました。

来週はどんなことが起こるか分かりませんが、取り急ぎ、もう少し涼しくならないかね？！

そんなことを思っています、橋本でした。

それでは、また！！

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『孤独死・DNA鑑定・行政対応から建物維持管理まで、現場の“見えない仕事”が不動産価値を守る』

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9月に入りましたね！！

学生さんは9月1日から２学期！！

ですが、気候は真夏日、夏休みを彷彿させるような茹だるような暑さが続いています。

実際、このように日陰には、たくさんのハトが暑さしのぎを？！

鳥もこの暑さは答えているようです。

なお、今週も引き続き35℃を超えるような暑い日が続きようです。

皆さんは、バテてないですか？！

気持ち滅入っていませんか？

私は暑さもですが、夏季休み明け以降、亡くなられた案件ばかりしていたので、別の意味で、気持ちが滅入ってしまいます。

そんな中、

本日は、事務作業をしたのち午後から現場周りを！

【ケース紹介】DNA鑑定後に動き出す“管理の仕事”

ひとつは、孤独死案件の続きです。

今回のケースでは、DNA鑑定により故人が入居者本人と確認されたものの、相続人が遺体の引き取りを拒否。最終的には行政が処置を行うことになりました。

そう、こうした場合、警察も、鍵や亡くなられた結果の書面（遺体検案書）などを行政に遺体と併せて渡されるのですが、

（事前に行政や警察にもよりますし、また事前に話をすればよかったのですが、案件によってはそこまで話が出来ないケースの場合、行政にそのまま渡されます。）

その鍵を回収するために（遺体検案書の場合は別手段での手続きになります。＜東京監察医務院への申請＞)、役所へ訪問してきました。

しかし、鍵の回収には多少の手続きが必要です。

役所では以下の書類を提示し、申請を経てようやく鍵が返却されます。
•     賃貸借契約書
•     所属会社の証明書（従業員証明）
•     身分証（免許証など）
 

という事で、鍵を受け取って初めてここからようやく室内の荷物の撤去や消臭消毒等の清掃作業、リフォームといった対応ができるわけです。

【注意喚起】DNA鑑定は“時間との戦い”

それにしても、遺体の傷みが進みますと、色々な面で時間が事が多いのですが、そのうちに一つとして、ＤＮＡ鑑定の結果待ちがあります！！

このような案件では、DNA鑑定の結果が出るまで、室内の所有権が確定しないため、勝手に処分することはできません。

もし故人が入居者でなかった場合、室内の物品には所有者が存在する可能性があるからです。

ただ、この確認が終わるまで、賃料も発生せず、所有者にとっては大きな機会損失となります。

実際、今回の案件ではこれまで、ここまで対応開始まで約1ヶ月を要しました。

孤独死案件においてDNA鑑定が必要な場合は、時間的なロスを覚悟する必要があります。

そう、仕方ないのは理解できますが、対応している立場としては非常に歯がゆい期間です。

それがようやく動き出す。”さぁようやく動けます！！”

【現場点検】建物メンテナンスも“暑さとの戦い？？”

そしてもう一つが、建物メンテナンス、状況の確認に現場へ！！

こちらは、築年数もそれなりに経っており、そう、そろそろメンテナンスが必要な時期でもあり、状況の再確認に来ました。

下記の写真の通り（一部のみの抜粋ですが）、全体的に劣化が始まっています

壁のチョーキングによる、

塗装膜の劣化です。

屋根も劣化していますし、

外壁の目地自体も劣化してきています！！

ちなみに。。。

こういった状態をそのままにしますと、

今後いざ修繕をしようとなったら費用が余計に掛かる事（補修で済んでいた劣化が、交換や抜本的なやり直し工事が必要になる事）、また、今回のような劣化から雨漏れなど建物リスクにより、賃料減額や退去、損害賠償に起因したりしかねませんし、そうなりますと、空室といった賃貸経営業一番したくない状態になりかねません。

それを改善するとなりますと抜本的な工事をする必要があり、その場合、今日言って明日工事というわけにもいきませんので、その間当然部屋も貸すことが出来ませんので、徐々に収益や賃貸経営に影響がでます。

そのあたりのリスクをふまえて修繕を考えるのが大事です！！

（とりあえず汚くても建物大丈夫だらかそのままが一番危険です。雨漏れ以上の実害が出ますので。＜保険以外の部分が大きいです＞）

今回の物件は、総合的には、そろそろ提案時期でもありますが。。。

確認している間、私は、蚊と大汗にて悪戦苦闘？！

特に日差しが強かったので汗が止まりませんが、

建物もこの強い日差しを受けている時間が長いと、やはり劣化になる期間も短く、早くなっているように思われます。

特にここ数年ほんと暑さが年々厳しいので余計に感じられます。

【まとめ】“見えない仕事”が不動産価値を守る

といった感じで、ほんと細かな対応、業務について、管理の仕事って千差万別、いろんな事をしているのご理解いただけたのではないでしょうか？

そうお客様の見えないところでの業務、管理の仕事では本当に多いです。ただなかなか、そういったお話をする機会もないので、

私は、個人的にこのような機会において情報発信させて頂いております。

ほんと管理の仕事（特に現場管理の仕事）はする事いっぱいあります！！

このブログは、いろいろな人（同業他社、オーナー様、投資家様等々）も読んで頂いているかと思いますが、少しでもこういった仕事がある事、理解頂けると幸いです。

逆にこういった細かな仕事を臨機応変に、痒い所に手が届くようなきめの細かな対応ができるかどうかが、管理の仕事のスキルであり、価値の部分です！！

参考にして頂けると幸いです！！

【最後に】9月も暑さに負けず、現場と向き合います

９月も気候的に厳しい日が多そうですが、身体をケアしながらしっかりと業務を務めたく思います！！

それでは、また！！

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『異臭・虫・ポスト。。。賃貸管理者が見逃せない “異変のサイン” 』

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8月も間もなく終わり、９月へ。。。

皆さんも夏休みが終わり、本格的な仕事モードに。

お子さんも宿題の追い込みにて、バタバタしているのでしょうか？！

そう、8月も終盤、暦の上では秋の気配。。。
と言いたいところですが、気温はまだまだ真夏日。35℃超えの連続で、管理現場も“熱い”日々が続いています。

いつになったら、気温落ち着くのか、なんだか心配が絶えません。

というのも、前回のブログでは、

『『猛暑が賃貸管理に与える影響、そう、休み中も仕事初めも止まらない現場対応』　』

書かせて頂いた内容、亡くなられた案件について、書かせて頂きましたが、

その際に、”実は同じような案件もう一件あり、その案件は異臭がしているとのこと。”と書かせて頂きました内容につき、

安否確認をすることになり現場に行ってきました。



〇異臭・虫・ポスト

　→「異変のサイン」はこのようなところから現れる！！
 

そう、「異臭がする」との通報を受け、安否確認のため現地へ。

実際に建物に訪問して、EVで上階にあがり、ドアが開けて、廊下を歩いた瞬間！！

異臭、そう、亡くなられた際に発生する異臭を感じ、（それをそのような異臭と感じとれてしまう自分もどうかと思いましたが）そして、ドアあたりを見ると

ハエや小さな虫が複数見受けられました。

（写真では見えませんが、床面を動いていたり、飛んでます！！）

すぐに警察へ連絡し、

室内確認の結果、入居者の方が亡くなられていたことが判明しました。

ただし、ご遺体の損傷が進んでおり、目視では本人確認が困難。DNA鑑定による身元確認が必要となりました。

〇DNA鑑定と賃貸経営への影響は？！

なお、このような場合、ほぼほぼ”お住まいの入居者様”で、事件性もないことがほとんどなのですが、

”本当に、〇〇さんです！！”特定できない限り進めることが出来ないのも現状ですので、警察はきっちりとそのあたりの確認対応はされます。

そう、サスペンスやミステリードラマではないのでが、

もし仮に、住まわれている方以外の方が亡くなられていたという事でしたら、この人だれ？！から始まり、おおきな事件になりかねません。

そのため本人かどうかを確認する、その方法としてDNA鑑定が必要になります。

なお、DNA鑑定、コロナの時期でしたら、最長、３か月から半年ぐらいかかっていました。

今ではそれよりも当然早くなっていますが、それでも数週間から月単位での時間、期間を結果が出るのにかかります。

その期間何もできず、空室として通常は賃料が入りません。

そう実際は、そのほか、

•    原状回復工事への影響（工事が進められない、部屋の傷みも）
•    空室期間の長期化（時間がかかると、調整ごと、遺族対応・保険調整含め対応が無我かしくなります）
•    告知義務の発生（募集が出来ない、内容によっては再募集に影響）

〇早期発見のために、いつもと違う？！「異変」を見逃さない！！
そのため、このような事故から早々に、少しでも賃貸経営をリカバリングするために一番いいのは、

できる限り早い段階で、異常を見つける、感じ取れるかが大事です。

そして、異常、そう別の言い方では変化を如何に感じられるかが大事です。

そして、その変化とは何か。。。

今回は、

・臭い、異臭

・虫（ハエ、コバエ、芋虫、チョウバエ等）が異常に発生している。

・新聞（ポスト）がたまっている

でしたが、

それ以外でも

・洗濯物が干しっぱなし
・  電気がつけっぱなし
・  自転車が放置されている
・  高齢者が病院やデイサービスに来ない
・  ヘルパーの訪問に応答がない

といった変化がみられると、要注意です。

特に高齢の入居者様のお部屋で、上記のような話が出ていると要注意です。

なお、異臭や虫が大量に発生している場合は、亡くなられてからかなり時間が経っている、身体の痛みなどの危険度が高い状態でもあります。また、夏場は進行が速いので短期間でこのような状態になります。

〇孤独死リスク（ダメージ）に備える「予防策」は？
なお、早期で亡くなられるのが見つかりますと、

お部屋の傷みも少ない事もあり、

告知事項（短期期間や特殊清掃をしなくてもOK当）も、お部屋のリフォームも軽微（ほぼ通常リフォーム）で済みますが、

お部屋の傷みが大きい（身体からの体液、異臭、虫の発生によるリフォームの必要性）と消毒消臭作業、フルリフォーム（数十万～数百万単位）をしないといけないぐらいの大きな工事になりますし、

その間、空室期間（工事だけでしたらそこまでかかりませんが、遺族との話合い手続き調整に、保険の対応に難航しますと数か月かかるケースも）もどうしても長くなります。

あと、家財、遺品の数が多い（汚〇屋）ですと、その処分においても費用が変わってきます。

（何度か書かせて頂いておりますので、ご理解頂いているかもしれませんが）

そのため、この亡くなられる案件、1回の事故でも、賃貸経営におけるダメージ、リスクはかなり大きいので、

孤独死は1件でも賃貸経営に大きなダメージを与えます。

そのため、以下のような予防策が重要になってきます。
•     死亡保険の加入
•     保証会社の活用
•     入居審査時の生活状況確認
•     地域連携（ケアマネ・ヘルパーとの情報共有）

〇最後に（夏場は特に要注意！）

という事で、

この夏場は、ここ最近よくこのブログで書き込みますが、賃貸経営に大きなダメージを与えかねない、お部屋での死亡案件（孤独死案件）が発生、起こりやすい時期でもあります。

（ちなみに、私が現場対応していませんが、弊社では、滞納関係で、もう１件、亡くなられた案件がありました）

夏場は遺体の損傷が早く進み、異臭や虫の発生も加速します。
早期発見できれば、リフォーム費用も抑えられ、告知義務も軽減される可能性があります。
「なんか変だな…」という違和感を、見逃さないこと。
そう、このような異変がありましたら、”もしかしたら？！”といった気づきのきっかけになればと思います。

それにしても、ほんと、まだまだ暑い、

夏バテ、残暑に負けないように引き続き頑張ります！！

それでは、また！！

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『猛暑が賃貸管理に与える影響、そう、休み中も仕事初めも止まらない現場対応』

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8月も後半に入りましたね！！

弊社も夏季休暇をいただいておりましたが、21日より業務を再開しております。

それにしても、今年の夏は本当に“暑い”ですね。

 何度この言葉を口にしたことでしょうか。皆さまも同じように感じていらっしゃるのではないでしょうか

なお、今回は「猛暑が賃貸管理の現場に与える影響」について、休み中・仕事初めのリアルな案件の話も交えてお話させて頂きます。

まずは、”エアコン”猛暑による故障トラブル（設備トラブル）が続出しており、 

休暇中も不具合に関する連絡が途切れることなく届いていました。

 特に築年数の経過した機器は、猛暑による能力負荷が原因で故障が頻発しています。

さらに実際、以前こちらの記事でも書かせて頂きました

”亡くなられる案件（孤独死案件）”

も休み明けに起こっていおります。

『『孤独死対応のリアル、賃貸経営に潜むリスクとは【前半編】』　』

『『孤独死対応のリアル、賃貸経営に潜むリスクとは（リカバリーと費用負担の実態）【後半編】』　』

そう休み明け初日、共用部の管理会社様より

・〇クルトの方よりいつも呼び出すと出てこられる〇〇さんが出てこられない。

・またドアポストに新聞が溜まっている

心配になり連絡しましたとの話がありました。

住まわれていた方は高齢でしたので、

”ヤバい”と思い、即確認。

電話するもつながらず、

安否確認に行き、呼び鈴を押すも出られず。

早々に警察を呼び安否確認の対応をお願いしましたが、

詳細は書けませんが（話を端折りますが）、

結果として、すでに亡くなっておられることが判明しました。

そのため、改めて警察へ連絡訪問の上、対応になりますが、実は同じような案件もう一件あり、

その案件は異臭がしているとのこと。

そんなこんなで、休み明けではありますが、この猛暑の影響で、重い案件を対応しています。

そう、猛暑は、

賃貸管理のリスクを加速させ、設備トラブルだけでなく、入居者の健康・安全にも直結するリスク要因です。

 特に高齢者の単身世帯では、孤独死のリスクが高まる傾向にあり、管理者としては、建物資産の傷みなどやその他のリスクを回避するため、迅速な対応が求められます。

この対応が遅れることで、リフォーム費用（数十万～１００万単位になったり）や空室期間（数か月になったりと）にも大きく影響します。そのため管理対応しているスタッフはそれが分かっているので神経を使います！！

という事で、今回の詳細等は、タイミングや状況を見て、お話できればと思いますが、

こんな感じで休み明けスタートしたことを、お伝えできればと思い、今日はショートバージョン？のブログの書き込みを致しました。

ちなみに、余談ですが、

ショートという意味で、先日１泊２日にて単位で実家京都に帰ってきました。

京都もやはり暑かったです！！

まぁ避暑地以外は、

この暑さや猛暑は変わらないですよね？！

８月も引き続き頑張りたく思います！！

それでは、また！

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『雨の乗鞍、晴れた富士。普段書かない“ちょっとだけ素顔”な夏休み。』

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8月、月半ばですが、暑い日が続きますね？！

皆様は如何お過ごしですか？

私はと言いますと、弊社夏季休み中という事もあり、首都圏から少し離れ、涼しさを求めて避暑地に？！行っていました！！

とはいえ、緊急連絡は、時々にあり、その対応をする事がありました。

排水つまり、トイレの不具合（水が流れっぱなし）、そしてエアコン不具合。。。

なお、通常の営業期間中でしたらどうってことのない内容なのですが、休暇中等の対応でしたらかなり緊急案件になります。

都度現場スタッフや出勤しているスタッフと連携を取りながらの対応を！そう、仕組みとしても緊急性の高い部分と休暇明けに対応でお願いできる部分と選別し、対応しております。

これも対応できる仕組みがしっかりと出来ていないと住まわれているお客様のフラストレーションにつながりかねませんので、大事です。

これも、これまでの現場管理の対応、仕組化の成果でもあります。

という事もあり、ここまでの印象では大きなトラブルも少なく比較的自分の時間を多く頂いている夏季休暇というのが今現状の状態です（経過報告です）

という事で、今回は、私のプライべートのお話、写真を何点かアップします！

ちなみに、今回は、長野県と静岡県へ（静岡は帰り道中で）

ほんと涼を求めて山（高原）そう、乗鞍高原に行ったのですが、

前半の工程では、雨、雨、雨

結局、山頂近くに行くバスは入山規制で行くことが出来ず、行くことが出来ませんでした。残念！！

そして、下山のタイミング（途中のまいめの池で）で、ようやく少しだけ山頂が出てきました。

（今回はこれが限界？！ほんと残念で、またリベンジしたいと思います！）

とはいえ、このまま帰るのは嫌なので、いける範囲で、周辺の滝などを見に行きました！！

こちらは、善五郎の滝！(ウィキペディア参照）

数日の雨の関係で雨量が多く、近くに行けないほどの水しぶきが！！

そして

もう一つが番所大滝！(ウィキペディア参照）

こちらも難所？急階段を下っていけば、すごい水しぶき！！

写真だけを取って撤収しました！！

その後、松本に移動して、

松本城に！(ウィキペディア参照）

こちらは、天守、天守閣内に入るに９０分から１２０分待ちとかなりの時間がかかる為、その間に、信州そばや街を散策してようやく入れました！

それにしても松本も人が多く、外国人を含めた観光客の多さにびっくり！！（自分もそのうちの一人ですが。。。）

その後は、静岡へ移動して！！

富士山を奇麗に見れ満足！！

ちなみに、この時期の富士山は午後からは雲、雲、雲と見れませんが、午前中は比較的見えやすく、早朝日の出前にきれいな姿を見ることが出来ました！！

そしてｈ、最終日はこれまでいかなかった、

富士山本宮浅間大社へ！(ウィキペディア参照）

こちらの厳かな雰囲気を感じつつ、お参り後、横に出ると

特別天然記念物に指定されている

湧玉池に！(ウィキペディア参照）

こちらは、富士山の湧水が流れ出てきており、水も冷たく、そして、透明度が抜群です！！

ここから、川になり、市内に流れていましたが、子供たちが川で青んでいるのを見てうらやましく思いました！！

なお、詳しくは、随時ですが、私のインスタにて詳しくはアップしたいと思いますので、よかったら見てみてください！！

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と、こんな感じで、避暑地をめぐりつつ、都内に帰ってきましたが、こちらは相変わらず、暑い！！

そして、それに併せてエアコン故障も。。。

という事で、あと少しお休みを頂きますがまだまだ厳しい暑い季節が続きますね。

休み明けの仕事が怖いですが、引き続き暑さに負けず頑張りたく思います！！

＜夏季休暇のお知らせ＞

２０２５年８月１３日～８月２０日まで

※スタッフにより早めにお休みを頂く場合があります。

なお、会社はお休みですが、急ぎの緊急案件に関しては、対応いたしますのでご安心を頂けましたらと思います。

それでは、また！

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